觀點指數 在觀點指數研究院近期發佈的住房租賃發展報告中，其指出，保租房REITs常態化發行機制已全面落地。
據觀點指數不完全統計，2026年9-10月，中央層面圍繞城市更新、租購併舉住房制度建設出臺多項頂層指引；地方配套細則同步落地，覆蓋存量資產盤活、青年安居保障、公積金工具創新、行業合規監管等多個方向，持續推動住房租賃市場規範化、體系化運行。
整體來看，隨着“十五五”城市更新行動持續推進，城市更新片區改造將持續成為保障性租賃住房重要的增量來源，更新盤活實物房源、金融工具減負、強監管防控風險等，將成為住房租賃行業長期的政策主線。
資本金融層面，本期保障性租賃住房公募REITs一級市場節奏持續加快，新基金髮行認購、新項目申報受理、擴募儲備擴容同步推進。發行主體進一步向省會城市國資平臺延伸，保租房REITs常態化發行機制已全面落地。
新發行端，審批與募集效率顯著提升。2026年前9個月共有3單保租房REIT獲批，行業累計獲批產品已達11單。其中， 9月30日中金杭州安居寧巢REIT於的基金合同正式生效，是浙江省首單保租房公募REIT。項目自4月29日深交所申報至9月3日取得證監會註冊批覆，全流程僅127天；產品發行份額3億份，發行價3.05元/份，合計募集資金9.15億元，是當前11單產品中募集規模最小的一單。該項目REIT回收資金將持續投向本地多個保租房新建項目，實現資金回籠後反哺保障性住房建設的良性循環。
國泰海通中國建築租賃住房REIT的基金合同正式生效時間為2026年9月20日，項目公司孚茸置業100%股權權屬變更已於10月12日完成。
申報儲備層面，多個強省會城市保租房REIT項目進入中介落地與監管受理階段。濟南城發租賃住房REIT已完成資產評估、會計師、律師、稅務師四家中介選聘，項目轉入申報材料編制階段，底層資產為濟南城發集團旗下不超過7個的保租房項目，計劃發行規模8億元以上。作為濟南市屬核心保租房運營平臺，濟南城發自持租賃住房資產約3.2萬套，可為REIT底層資產儲備及後續擴募提供充足支撐。上海市場，國泰海通上實租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金更新為上交所已受理狀態，原始權益人為上實城開，進一步充實上海本地保租房REIT的儲備池。
擴募端，頭部產品做大資產規模的訴求強烈。匯添富上海地產租賃住房REIT擬開展37.37億元擴募並獲發改委推薦，已正式向證監會、交易所提交申請，為當前板塊申報規模最大的一單，擬裝入上海浦東兩處大體量資產。
從已完成擴募的項目實際經營效果觀察，以華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT以及華夏基金華潤有巢REIT為代表，三者通過新增資產注入對基金營收、可供分配金額形成實質性拉動，同時實現資產組合分散化，降低單一項目、單一區域經營風險。與此同時，除已落地擴募案例外，市場還有多隻已發佈擴募公告、處於不同推進階段的保租房REIT，如國泰海通城投寬庭保租房REIT早已對外公告擴募計劃，擬注入閔行浦江、九星兩大R4用地新建保租房項目，持續開展盡職調查工作，擬注入資產和現有底層項目形成區位、客羣的互補。
現階段，保租房REITs常態化發行已經成為現實，首發申報與擴募雙線推進，同時發行地域持續下沉，由北上廣深、廈門、蘇州進一步拓展至杭州、濟南等強省會城市，省會城市國資平臺逐步成為REITs申報的主力羣體。
二級市場表現上，截至2026年10月16日，9只已上市租賃住房REITs整體表現為短期普漲、中期分化、長期正收益的走勢。單日行情漲跌互現，波動幅度整體有限。
區間維度，近一月板塊集體回暖，9只REITs全部錄得正收益，匯添富上海地產租賃住房REIT以8.14%領漲，招商基金招商蛇口租賃住房REIT、中航北京昌保租賃住房REIT分別上漲6.84%、5.21%，全部標的漲幅均超過2%。近三月，除紅土創新深圳安居REIT微跌0.63%外，其餘8只均實現正收益。
中長期維度，板塊內部收益分化進一步放大。近半年，紅土創新深圳安居REIT（-2.96%）、華夏基金華潤有巢REIT（-2.43%）、中金廈門安居REIT（-0.44%）出現回撤，其餘標的保持正收益。今年以來收益分化加劇，中航北京昌保租賃住房REIT（6.73%）、招商基金招商蛇口租賃住房REIT（6.46%）、國泰海通城投寬庭REIT（3.17%）、華夏北京保障房REIT（2.85%）、華泰蘇州恆泰租賃住房REIT（0.87%）、匯添富上海地產租賃住房REIT（0.69%）錄得年內正收益。
上市至今（含上市首日）維度，9只產品全部取得顯著累計收益，漲幅區間為28.05%至83.53%。
綜合來看，租賃住房REITs二級市場在經歷前期的調整後，近一月、近三月普遍反彈，板塊情緒有所修復，但內部走勢持續分化。從基本面看，保租房底層資產出租率、租金收繳率穩定性較強，現金流具備可預測性，是板塊具備抗跌屬性、近一月集體修復的底層支撐；但不同城市、不同原始權益人的項目租金增長、運營成本存在差異，疊加擴募預期、市場資金輪動，導致年內收益分化。
短期反彈的持續性，將取決於後續淡季運營表現、擴募落地節奏及市場整體風險偏好的變化。對於運營穩健、擴募預期明確的頭部產品來說，修復動能相對更強；而運營承壓、資產儲備不足的產品，仍可能面臨估值壓力。
機構間REITs（持有型不動產ABS）作為資產孵化的過渡工具，與公募REIT形成錯位互補，本期在機制和主體上均實現突破。
機制創新方面，10月建信住房租賃基金持有型不動產ABS（第二至N次擴募）獲上交所通過，成為全市場首單實現第二次擴募的保租房機構間REITs。本次獲批額度50億元，採用“第二至N次”多期滾動發行框架，將按資產培育進度持續注入北京舊宮、重慶紫都等項目。該產品此前首發11.7億元（2024年7月）、首次擴募4.53億元（2025年9月），滾動框架的落地意味着機構間REITs可持續收購培育未完全滿足公募條件的資產，待成熟後擇機向公募轉化，真正打通了Pre-REITs的孵化路徑。
資產擴圍方面，中信證券-華福證券-象嶼保租房持有型不動產ABS獲上交所受理，規模11.4億元，底層為象嶼旗下“嶼果公寓”系列（佈局上海、廈門、天津，近1萬間，平均出租率約95%）。象嶼將產業園機構間REIT經驗複製至住房租賃賽道，進一步拓寬了地產民企系保租房資產的資本化渠道。
綜合來看，保租房“投融建管退”的資本閉環正在被徹底打通。公募REITs的高認購與快擴募，與機構間REITs的滾動發行機制創新形成良好協同，為不同發展階段、不同資產規模的項目提供了階梯式退出路徑。隨着省會城市國資平臺的加速入局與多層次市場體系的完善，住房租賃資產將展現出更強的流動性，反哺前端投資建設，推動行業實現良性循環。