觀點指數 在近日觀點指數研究院發佈的商辦運營報告中，其指出，2026年上半年，國內寫字樓租賃市場延續租金下行、存量競爭加劇的大環境，樣本企業寫字樓板塊經營表現為整體營收承壓、內部梯隊高度分化的格局。
2026年以來，北上廣深甲級寫字樓空置率呈現顯著分化的格局，北京、上海、深圳空置率整體改善下行，廣州空置率維持高位且同比抬升。
2026年第三季度，一線城市整體空置率延續二季度以來的修復態勢，多數城市空置率實現不同程度的環比改善，各城市背後的驅動邏輯差異顯著。在階段性新增供應放緩的窗口期，市場壓力得到一定緩釋。但改善的可持續性，仍取決於後續新增供應入市節奏以及企業辦公需求的實質性回暖。
具體來看，北京市場在低位平臺企穩。2026Q3空置率收於15.30%，環比微降0.02個百分點，同比下降1.2個百分點，為四大城市中空置率最低的市場。過去兩年，北京依靠新增甲級寫字樓供應稀缺，實現存量樓宇持續去化，空置率持續下行。進入2026Q3，市場轉入平臺震盪，進一步下行的空間有限，行業由快速去庫存階段步入韌性橫盤運行階段。
上海為本輪單季度改善幅度最強的城市。空置率由2026Q2的22.5%回落至20.9%，單季環比下降1.5個百分點，同比回落2.6個百分點，環比、同比降幅均位列四大城市首位。上海空置率明顯修復源於淨吸納量反彈，三季度淨吸納量較一季度提升36.3%，達到31.8萬平方米；疊加金融、TMT、專業服務業企業擴租、搬遷需求集中釋放，部分新增項目延期入市，多重因素共同推動空置率快速下行。
廣州、深圳三季度均實現環比溫和回落，但基本面仍存在明顯差異。其中廣州Q3空置率環比小幅修復，但同比仍然抬升1.6個百分點，是四大城市中唯一同比走弱的市場。2026年以來，金融城、琶洲板塊持續迎來新項目集中交付，新增供給持續對市場形成衝擊，當前需求修復力度尚不足以完全消化新增供應壓力。
深圳Q3空置率繼續回落，環比改善幅度處於中等水平，同比小幅下行，但整體空置率依舊位居四大一線城市首位。市場呈現明顯的結構性特徵，科技園、超級總部基地等科創核心片區去化韌性較強，但外圍非核心片區存量樓宇仍對全市平均空置率形成拖累。
整體來看，當前一線寫字樓屬於結構性修復，尚未迎來全市場普適性復甦，城市內板塊分化大於城市之間的分化。
2026年上半年，國內寫字樓租賃市場延續租金下行、存量競爭加劇的大環境，樣本企業寫字樓板塊經營表現為整體營收承壓、內部梯隊高度分化的格局。
營收表現：收入規模梯隊清晰，增速明顯分化。從中期業績數據來看，多數企業受租金下調、部分項目出租率回落的影響，寫字樓相關收入同比出現下滑。同時，部分手握一線核心區位優質資產、科創產業導入成效突出的企業，實現營收正增長。
收入規模，中海商業以17.2億元的寫字樓收入穩居首位，同比微增1.18%。陸家嘴集團及嘉里建設緊隨其後。
從已披露數據的企業來看，寫字樓相關收入同比下跌的樣本企業數佔比超過七成，跌幅區間從1%到38%不等，多家企業在2026年上半年面臨明顯的收入下行壓力。
其中以金地商置、新鴻基等為代表的企業雖然收入端未能實現正增長，但跌幅控制在個位數以內，表現相對穩健。
在行業整體下行的背景下，仍有部分企業實現了收入正增長。
太古地產和嘉里建設作為港資代表，分別以4.42%和4.19%的增速實現逆勢增長。太古地產2026年上半年內地辦公樓租金收入為1.89億港元，同比增長4%。嘉里建設內地寫字樓收入10.94億港元，同比增長4.19%。兩家港資企業的共同特徵是持有北京、上海等核心區位的頂級寫字樓資產，在市場下行週期中能夠憑藉資產品質和租戶粘性，實現租金和出租率的相對穩定。
中海商業以17.20億元的寫字樓收入穩居首位，同比微增1.18%，展現出較強的抗週期能力，期內寫字樓新簽約面積48萬平方米，續租率約63.1%，超70%的項目成交量位居區域市場前三。
同期瑞安房地產、中國金茂等樣本內地投資物業半年度收入均實現不同程度的增長，前者不含聯營合營的租金及相關收入達10.38億元，較2025年同期的9.65億元上升8%，成熟辦公樓出租率維持在90%的高位。後者物業投資收入8.53億元（商務租賃及零售商業運營口徑），較上年同期的8.14億元增長5%，寫字樓與零售商業的協同效應逐步顯現。
從收入數據來看，持有北京、上海等核心區位優質資產的企業，如中海商業、太古地產、嘉里建設、中國國貿等，收入表現普遍優於行業平均水平。這些企業的共同特徵是資產位於城市最核心的商務區，租戶結構以金融、專業服務、TMT頭部企業為主，租約期限較長，租金議價能力較強。即使市場整體下行，核心區位的稀缺性仍然為這些資產提供了較強的價值支撐。同時產業升級驅動的辦公需求展現出較強的經營韌性，如金地商置旗下威新科技園等項目的穩定運營，亦對其收入表現形成支撐。
項目運營：出租率韌性尚可，租金是主要壓力源。截至2026年6月末，觀點指數監測的65個樣本寫字樓項目平均出租率為82.48%，較2025年末的82.96%下降0.48個百分點，較2025年同期下降0.35個百分點，整體出租率表現為溫和回落。
但資產經營表現分化明顯，2026年6月，樣本頭部和尾端企業的出租率相差近50個百分點，樣本首尾出租率極差近50個百分點，滿租標杆與出租預警項目並存，資產質量出現分層。
對比上年同期，樣本項目中出租率上行的有24個、下行27個、持平14個，漲跌互現、波動劇烈，未形成單邊趨勢。
具體來看，部分優質項目出租率實現明顯修復，主要由新質生產力企業擴租與核心區位存量消化驅動。如頤堤港一座（北京，96%）、香港興業中心一座及二座、北京嘉里中心、雲薈大廈、越秀金融大廈等。
同期部分老舊樓宇、弱區位資產出租率表現承壓。科技大廈（深圳，50.7%）較2025年末大幅下滑22.1個百分點，延續大租戶退租拖累；六八八廣場（上海，70%）下滑20個百分點、環智國際大廈（上海，70%）下滑10個百分點，傳統商務樓宇在新區供給分流下客戶持續流失。
從數據來看，科創載體、核心CBD存量資產出租率企穩或逆勢上行，老舊、弱區位、無產業支撐樓宇持續承壓，出租率漲跌互現而非單邊下行，行業進入深度結構性分化階段。
同時，企業梯隊分化加劇，部分全國化佈局房企的壓力凸顯。其中核心區位存量資產運營商（如太古、瑞安、國貿等）的出租率穩定在90%上下，而全國化多城佈局、持有新區項目的房企，出租率明顯偏低，運營能力與資產質量已成為企業分化的關鍵分水嶺。
出租率之外，樣本項目的租金單價加速下行，降幅對比出租率更為顯著。2026年6月，19個樣本寫字樓租金單價均值收於182.30元/平方米/月，較2025年6月同比下跌8.22%，較2024年12月累計下跌10.93%。儘管出租率端已經出現企穩跡象，但租金端的調整遠未結束，這種以價換量的策略在頭部項目中同樣清晰。
在當前的寫字樓市場中，絕大多數項目都不得不接受降價保客的現實，但降價的效果並不均等。優質項目通過適度的租金下調能夠換來出租率的穩定甚至提升，而普通項目即使大幅降價，也難以阻止租戶的持續流失。
從項目運營數據來看，寫字樓租賃市場短期難言企穩，分化行情將長期延續。租金中樞的持續下移是當前寫字樓運營最大的基本面壓力，而這一壓力的緩解，有賴於供給端的實質性收縮和需求端的結構性改善。
與此同時，多家企業在財報中明確提及，租金下調或租金持續調整等，疊加供應過剩的背景，短期內地寫字樓市場的租金修復動力依然不足。
從目前的數據來看，短期樣本企業寫字樓運營端仍將維持租金偏弱、出租率分化的格局。具備科創產業導入能力與核心資產配置能力的企業有望率先企穩。而其餘資產，尤其是區位不佳、品質老化、租戶結構單一的寫字樓，運營壓力難見實質緩解，租金和出租率雙雙承壓的局面可能還將持續。