觀點指數 近日，觀點指數研究院發佈商業地產企業表現報告，其發現，中國消費市場與商業地產行業在政策托底與結構性轉型中呈現“弱修復、強分化”的運行特徵。
政策層面，2026年促消費政策延續擴內需總基調，重在推動零售業創新升級、深化消費場景融合，兼顧存量商業資產盤活與縣域、社區消費市場提質擴容。
年內，商務部等九部門印發《關於加快零售業創新發展的意見》，持續落地消費新業態新模式新場景試點，縱深推進一刻鐘便民生活圈擴圍升級，配套開展全國便民生活服務月等系列促消費活動，從供給端優化商業業態佈局，為消費市場平穩運行、存量商業資源盤活提供政策支撐。
在擴大服務消費、商品以舊換新等一攬子政策協同帶動下，2026年消費市場呈現弱修復、強結構的運行特徵，整體恢復節奏溫和，內生修復韌性有所顯現，但恢復力度弱於上年。
社會消費品零售總額增速維持低位運行，1-9月社會消費品零售總額累計達到370001億元，同比增長1.1%，居民消費信心修復尚需時間，結構性分化特徵突出。
分類別來看，2026年1-9月，全國餐飲收入41969億元，同比增長2.4%；同期商品零售額328032億元，同比增長1.0%。與2025年行情不同，今年餐飲收入增速反超商品零售，服務類線下體驗消費恢復得更好。
觀點指數認為，這一變化源於消費結構的切換。一方面，家電、汽車大宗耐用品前期以舊換新政策拉動效應邊際遞減，大件商品更新需求有所回落；另一方面，居民消費偏好進一步向體驗型、社交型消費傾斜，外出聚餐、市井餐飲、特色街區消費熱度持續走高。餐飲主體也持續迭代產品、拓展市集、夜間外擺等多元經營模式，線下客流回暖持續帶動餐飲營收修復。
而商品零售端，企業雖然持續開展大促活動，推動綠色智能商品供給升級，但受居民對大宗消費品購買意願偏弱影響，整體增速有所承壓。
值得一提的是，服務消費增長勢頭較好，業態融合持續釋放增長動能。2026上半年服務零售額同比增長5.3%，增速顯著高於商品零售額，文旅、文娛、信息服務成為服務消費的核心拉動力量。
越秀商管依託廣交會“展城聯動”，旗下廣州零售商場在廣交會期間銷售額同比增長25%、客流增長17%，文商旅融合成為其區別於純購物中心運營的收入增量來源；中糧大悅城以原創營銷IP持續激活年輕客羣，2026年“五一”假期“大悅嗨新節”聯動30座項目實現銷售額5.7億元、客流增長超18%，在青年消費賽道維持了租金與客流之間的正向循環。
在體驗型消費與文化零售的結合上，新世界中國旗下K11產品線提供了另一種樣本。2026年“五一”黃金週期間，深圳K11 ECOAST舉辦第二屆海濱文化節並引入國際戲劇演出，錄得日均人流接近15萬、創年內新高；廣州漢溪K11在親子、藝術及文化系列活動帶動下，五一期間人流按月上升30%、整體銷售額按月增幅63%。
與此同時，文旅消費依舊是拉動整體消費的重要支柱，但增速較2025年有所回落，市場由高速擴張轉向提質發展。
根據文化和旅遊部發布的數據，2026上半年，國內居民出遊34.63億人次，同比增長5.4%；國內居民出遊花費3.21萬億元，同比增長2.0%，出遊人次增長快於消費花費，體現出旅遊消費更趨理性、平價化的特徵。
從重點節假日窗口觀察，10月1日至6日，商務部重點監測的78個步行街（商圈）客流量、營業額同比分別增長2.5%、4.7%。
另據上海市商務委數據，國慶假期（9月30日至10月6日），全市線上線下消費金額762.4億元，同比增長9.9%。其中，線下消費金額400.4億元，同比增長15.1%；線上消費金額362億元，同比增長4.7%。
反觀開發投資端，2026年商業地產開發投資依舊承壓，雖然部分存量運營指標邊際改善，但新增開發投資低迷的格局並未扭轉，市場仍處在深度調整階段。
2026年1-9月，商業營業用房開發投資累計值為3509億元，同比下降25.9%，降幅較1-8月進一步擴大，整體仍處於深度負增長區間，尚未看到降幅持續收窄的明確信號。
在商業租金修復乏力、空置率仍處高位的大背景下，項目投資回報率預期偏弱，開發商對於新建商業項目保持高度審慎，新增拿地、新開工意願不足，存量盤活、改造更新成為行業的主流選擇。
辦公樓開發投資同樣延續下行態勢，1-9月辦公樓開發投資累計值為2001億元，同比下降21.0%，較1-8月降幅略有收窄，但累計同比仍持續為負，下行壓力並未緩解。
宏觀環境下企業擴張意願偏弱，降本增效成為企業的經營常態，不少企業持續優化辦公空間，縮減租賃面積、推行混合辦公模式，市場新增辦公需求不足，直接壓制了房企新建辦公樓的投資動力。
在投資端承壓、存量改造成為主流選擇的背景下，輕資產與管理輸出成為頭部商管對沖重資產波動的重要抓手。
凱德集團在6個城市管理10個第三方項目，華夏凱德商業不動產REIT以綜合體資產包參與試點，管理輸出正在成為其收入結構中區別於重資產租金的新支點。
招商商管近三年年均業務增速也超30%，在管商業項目超80個，輕資產合作項目已超30個。其規模與收入同步擴張，在央國企商管中較為突出。
在重資產流動性偏緊的環境下，光大安石則展示了不動產基金平臺在“資管+運營+REITs”鏈條上的閉環能力。自有商業品牌“大融城”運營表現保持穩健，其中兩處物業已作為底層資產進入光大保德信光大安石商業REIT的申報與戰略配售環節。
整體來看，促消費政策的結構性效果持續顯現，服務消費、體驗類消費韌性突出，但大宗商品消費拉動減弱，居民消費信心完整修復尚需時日。
而商業地產投資端受租金回報、企業擴張意願制約，市場信心修復更為滯後，投資端企穩回暖仍需要更長的週期。