觀點指數 在最近發佈的商業地產零售業態發展報告中，觀點指數分析指出，2026年國內消費市場處於溫和修復週期，入境消費正在成為消費市場新的增長引擎，零售商業板塊供需格局分化加劇，商業地產大宗交易邏輯發生根本性轉變。
總量層面，1-9月社會消費品零售總額累計達37.00萬億元，同比增長1.1%，整體消費修復動能偏弱，但9月單月增速較8月回升0.7個百分點，邊際有所改善。
從細分品類來看，汽車消費仍是主要拖累項，1-9月汽車類零售額同比下降14.9%，降幅較1-8月進一步擴大；剔除汽車後，社零增速回升至2.8%，顯示非汽車消費改善更為明顯。
結構層面，服務消費繼續成為消費增長的核心支柱。前三季度服務零售額同比增長5.0%，明顯快於商品零售額的1.0%，國內消費市場“商品、服務並重”的發展格局進一步凸顯。
假日經濟成為消費市場的托底力量，2026年中秋、國慶假期緊鄰，形成“請3休13”的超長出行窗口期，帶動假日消費預訂熱度持續走高。
截至9月中下旬，各大平臺數據顯示，國內長線遊、出境遊需求同步回暖：同程旅行中秋國慶假期旅行產品預訂熱度同比顯著上行，國內熱門城市機票預訂熱度同比增長超40%。
西南、西北長線目的地熱度突出，1200公里以上國內長航線、跨省長線遊訂單佔比持續抬升，出境小團遊、定製遊預訂量大幅提升。
與此同時，出境遊需求迎來階段性反彈，出入境航線機票預訂量大幅攀升，入境客流穩步回升，持續釋放消費潛力。
疊加本地餐飲、休閒娛樂、夜間經濟等日常場景消費，有效對沖了平日商品消費的疲軟態勢，服務消費“假日集中釋放、日常平穩修復”的運行特徵十分突出。
最新的國慶假期表現上，國家稅務總局發佈的增值稅發票數據顯示，國慶假期全國服務消費旺盛，相關行業日均銷售收入同比增長19.5%。
旅遊消費熱度高漲，旅遊遊覽和娛樂服務銷售收入同比增長23.6%，其中旅行社服務、遊樂園同比分別增長26.2%和41.2%。餐飲消費也較為旺盛，餐飲服務銷售收入同比增長9%，其中特色美食街、夜市經濟繁榮，促進小吃服務同比增長15.5%。
2026年二季度，國內七大核心城市零售商業市場供需分化顯著，新增供應、市場去化、空置率及租金表現呈現明顯的區域差異，存量市場競爭壓力持續加大。
供應端，頭部城市增量分化格局明顯。上海新增零售商業供應61.2萬㎡，憑藉新項目集中入市實現供應放量，大幅領跑全國核心城市；杭州、廣州緊隨其後，新增供應分別為16.4萬㎡、13萬㎡；而深圳二季度無新增零售商業項目入市，供應端為零增量。
需求去化層面，城市間表現兩極分化。上海依託新項目集中開業、大體量商業項目高效招商，二季度商業淨吸納量達46.6萬㎡，市場去化能力表現強勁。反觀北京，二季度商業淨吸納量為-1.1萬㎡，是七大樣本城市中唯一實現負吸納的城市，凸顯了區域零售終端需求疲軟，存量商業持續面臨租戶流失、業態迭代調整的雙重壓力。
空置率與租金維度，市場承壓態勢明確。上海因大規模商業集中入市，空置率同比上升0.6個百分點至9.2%，在樣本城市中處於高位。
展望2026下半年，全國預計新增購物中心供應超300萬㎡，年末整體商業空置率或將升至8%，行業租金弱勢行情短期難以逆轉。
不過核心區優質商業項目可通過品牌迭代、業態調改抵禦市場波動；而非核心區域存量商業將繼續面臨空置率走高、租金下行的壓力。
2026年國內擴內需政策持續深化，消費刺激模式從傳統補貼式刺激向制度型擴內需轉型，政策落地節奏加快、覆蓋維度拓寬，持續激活消費新動能。
制度層面，商務部等七部門於8月底印發《關於推動商品消費擴容升級的實施意見》，持續深化國際消費中心城市培育建設，推進全國示範步行街、核心商圈創建升級，夯實消費擴容提質的載體基礎。
配套政策方面，7月1日正式落地的離境退稅“2.0版”（商消費發〔2026〕74號），實現全國即買即退互認、異地辦結，將退稅辦理期限延長至28天，並推行全流程無紙化辦理；同時對1萬元以下退稅申請，由全額實物查驗改為隨機抽檢，大幅壓縮通關核驗時長，有效降低境外旅客退稅成本，拉動入境消費的增長。
政策紅利的持續釋放，帶動免稅經濟成為2026年消費市場最大的亮點。海南自貿港2025年12月全島封關運作後，離島免稅消費持續放量，2026年1—6月，海口海關監管離島免稅購物金額達199.2億元，同比增長18.8%；購物人次279.3萬，同比增長12.6%。
離境退稅新政落地後，入境消費增長勢能進一步釋放。2026上半年，海南辦理境外旅客離境退稅約2.5萬票，同比激增20.7倍；新政實施首月，海南退稅票數同比增長23.4倍。
整體來看，入境消費已成為國內零售市場全新增長極，國際消費中心城市、海南自貿港等核心載體將優先享受政策紅利。
大宗交易方面，地方國資與保險資金接盤意願強烈，多數核心交易由華潤置地、深圳地鐵以及大家人壽、華夏人壽等險資機構完成，以存量資產收購、不良資產盤活為主。
交易動因層面，房企流動性壓力驅動資產處置提速。萬達、富力等多家房企受債務及資金週轉壓力影響，通過以資抵債、司法處置、股權轉讓等多種方式快速回籠資金，加速剝離存量商業資產。
其中萬達2026年持續推進萬達廣場存量處置，先後完成南京江寧、成都青羊、福建泉州、四川遂寧、上海顓橋等多個項目的股權出售；疊加此前48座萬達廣場約500億元資產包順利交割，太盟投資、陽光人壽、騰訊、京東等組成的財團持續完成項目過戶落地。
部分項目通過工程抵債實現流轉，如遂寧萬達由中建一局接收後再度掛牌轉讓，形成不良商業資產多層級盤活路徑。
此外，爛尾、停工商業項目盤活進度持續提速。多地政府、地方國企、AMC機構主動介入資產處置，合肥蘇寧廣場、深圳龍崗大運片區項目、佛山多個停工商業體，均通過司法拍賣、政府收儲、國企接盤、債務重組等方式推進復工續建。
整體而言，商業地產大宗交易邏輯已徹底迭代，從過往的市場化增值收購，全面轉向不良紓困、資產重整。
折價成交、分拆交割、股權收購成為主流交易模式，市場流動性持續向產權清晰、現金流穩定的一線核心商圈成熟購物中心集中，遠郊及非核心區域存量商業資產處置難度、盤活壓力顯著加大。