觀點指數 近日，觀點指數研究院發佈商業地產企業表現報告，其指出，企業層面，收入與資產呈現顯著金字塔式分化，頭部企業憑藉低成本資金、成熟運營體系及輕資產輸出能力實現逆勢增長。
觀點指數就“商業地產企業表現”研究成果的樣本企業進行觀察，從中發現，在收入區間分佈上，10億元以下的企業佔比最大，為46%；其次是10-30億元收入的企業，約佔39%；再則是30億元以上收入的企業，佔比接近15%。
分企業來看，少數頭部主體信用穩健、現金流透明，可獲得低成本資金，持續做資產調改、輕資產輸出，支撐營收站上高位。
絕大多數中小商業地產企業融資渠道窄、融資成本高，新增投資受限，存量項目債務壓力持續，無力拿新項目擴大收入盤子。
不少企業甚至選擇出售資產、收縮項目，營收長期停滯甚至下滑，被困在低營收區間。
與此同時，輕資產模式降低了企業擴張的資本投入門檻，催生大量區域性中小運營公司，推高10億以下企業佔比。
不過事實上，輕資產輸出高度依賴品牌、租戶資源、運營口碑，優質業主方，連鎖品牌租戶更願意選擇極少數成熟頭部企業進行合作；中小輕資產運營商只能承接位置一般、難度高的項目，收入增長空間受限。
隨着商業地產全面進入存量時代，全國新增商業項目供給也有所放緩。以零售商業為例，據觀點指數不完全統計，1-9月全國範圍內開業的零售商業項目超230個（面積≥2萬㎡），總商業體量超1420萬㎡。
這意味着，過去依靠新項目開業拉動營收增長的邏輯失效，企業營收增長只能更多轉向存量調改，而租金提升的難度也顯著加大。
消費和資本避險邏輯延續，資源持續向極少數頭部企業集中，中小主體數量雖然多，但跨區間向上突圍的難度很大。
這類羣體內部或會出現分化：一部分深耕細分賽道的企業會實現穩定經營；競爭力弱、債務壓力大的主體持續出清，資產被併購整合。
不過無論是頭部還是中小商業地產企業，單純依靠新增項目拉動營收的路徑都將收窄。頭部企業當前依靠存量物業改造、多元增值服務（廣告、場地、會員、數字化服務）提升單個項目的收入；中小企業則放棄全國化擴張思路，聚焦社區商業、街區商業等細分賽道，依靠精細化運營維持現金流，不再衝刺規模。
從收入韌性來看，恆隆地產內地商場租金收入上半年同比增長6%，出租率升至89%，杭州恆隆廣場開業短期內即貢獻租金收入3700萬元，高端自持模式在弱修復環境中仍維持了收入韌性；印力集團管理規模近1500萬㎡，輕資產累計拓展至25個，中金印力消費REIT底層資產出租率保持高位，運營管理與資本循環對收入穩定性的支撐作用持續顯現。
為進一步剖析企業經營基本面，觀點指數剔除樣本池中規模較小且非典型的個體，選取了17家代表性企業。這些企業均有着豐富的商業資產類別，此外還包含內資與港資兩種不同的發展模式。
2026上半年收入變化上， 17家樣本商業地產企業中，約76%的企業錄得收入同比上升，24%的企業收入錄得收入下滑。
從上述數據來看，呈現整體回暖、少數企業承壓的格局。超七成企業實現收入同比上行，反映商業地產行業經營基本面迎來階段性修復；不到三成企業收入同比下滑，說明行業內部結構性分化依舊存在。
2026年消費市場持續回暖，一線及強二線城市商業項目的租賃意願有所修復，續租率、租金收繳率改善。
華潤萬象生活2026上半年就依託核心城市存量項目調改優化，疊加新增託管項目落地，商管服務收入穩步增長，是收入上行企業的典型代表。
少數收入下滑的企業，一是項目大量佈局三四線城市，當地消費復甦節奏偏慢，商戶承租能力偏弱，空置率、租金減免壓力仍存。
二是企業主動出售自持投資物業以優化負債結構，資產剝離後對應的租金收入不再計入報表；即便保留運營權，僅能收取費率較低的管理費，造成報表收入同比回落。
三是部分老舊存量項目改造仍處在培育期，短期投入大、產出尚未釋放，階段性壓制收入表現。
雖然收入整體延續修復態勢，但增長的結構性特徵不變，預計在收入分化格局持續之下，頭部企業增長的確定性更強。
投資物業資產值方面，在樣本商業地產企業中，資產值在200億元以下的企業佔比56%，200-500億元的企業佔比20%，500-1000億元的佔比約7%，1000億元以上的企業佔比為17%。
對比前面營收分佈的金字塔結構，資產端的頭部集中度顯著高於營收端。不少頭部企業手握千億級投資物業資產，但營收規模並沒有同步站上50億元以上區間，反映存量資產規模大，但資產租金收益、週轉效率存在壓力。
國內頭部商業地產企業大多在行業上行週期大量持有購物中心、寫字樓、酒店等投資物業，多年沉澱形成千億資產盤子。這類企業資產賬面規模大，但資產以重自持為主，資產流動性偏弱，部分項目租金回報率偏低。
資產值較小的企業，大多隻持有或受託管理區域內少量商業項目。這類企業項目數量少、單盤體量有限，疊加近年融資收緊，很難新增大額自持物業，資產規模長期難以突破200億門檻。
需要注意到，雖同樣是投資物業資產但資產估值之間的差異巨大。過去市場看重投資物業賬面總資產，但如今更加關注租金現金流、資本化率、資產流動性。
高資產賬面值不再代表企業的經營實力，持有大量低效資產的千億主體同樣面臨壓力；而部分小體量企業雖然資產較少，但項目區位優質、現金流穩定，具備持續生存能力。
2026年以來，存量資產交易持續活躍。千億資產檔民營商業地產企業是主要出讓方，出售自持商業物業，回籠資金、壓降有息負債，加速輕資產轉型。
典型如萬達商管，持續出讓多個萬達廣場項目，由太盟投資等機構組成的投資平臺接盤，完成股權交割，資產所有權轉移，但商管運營體系持續輸出；富力等企業同樣持續處置廣州天匯IGC這類成熟商業綜合體，通過資產出售優化債務結構。
存量資產盤活層面，期內多家代表性企業推進商業不動產公募REITs申報。招商、保利、新城、星河等企業將優質商業資產作為底層資產申報REITs。
商業REITs常態化落地，為頭部企業盤活優質自持資產開闢市場化路徑：將現金流穩定的成熟資產剝離上市，一次性回籠資金，企業繼續作為運營管理人收取管理費，實現資產出表、運營留存。
這也成為目前商業地產企業優化資產負債結構、降低重資產依賴的核心工具，並推動行業商業模式從“持有資產增值”轉向“運營創造持續現金流”。