觀點指數 在近日觀點指數研究院發佈的《2026住房租賃卓越表現報告》中，其分析指出，公募REITs業績+現金流雙增長，準證券化儲備池快速擴大。
公募REITs：業績現金流雙增長，擴募成第一主線。2026年1‑9月保障性租賃住房公募REITs市場首發、擴募雙線並行，資產規模持續擴容，底層資產覆蓋的城市面持續拓寬。
整體市場運行層面，截至2026年9月30日，上市租賃住房REITs總計9只，發行規模（含擴募）合計超150億元，3只已完成擴募的項目合計新增募資28.68億元，底層資產覆蓋公租房、保租房、人才公寓。
2026年上半年，已上市保租房公募REITs整體底層資產出租率維持高位，經營現金流整體穩健。期內可比產品營業收入、可供分配金額等指標均實現同比正增長，完成擴募的產品營收、利潤增速亮眼，可供分配金額整體表現良好，為投資者分紅提供了堅實的支撐。
從8只有可比基數的產品來看，全部實現營業收入同比正增長，但內部分化顯著，完成擴募併入新資產的REITs營收增速明顯領先於純存量經營產品。
營收高增長梯隊以華夏基金華潤有巢REIT（+75.24%）、華夏北京保障房REIT（+62.01%）、華泰蘇州恆泰租賃住房REIT（+101.28%）為代表。其中華潤有巢、華夏北京保障房REIT高增長來自擴募資產併入，新增成熟保租房資產直接抬升收入規模；華泰蘇州恆泰租賃住房REIT表觀收入同比大增101.28%，主要繫上市初期統計週期較短帶來的口徑效應，還原完整運營週期後，底層資產租金、出租率保持平穩，並非經營層面的爆發式增長。
擴募帶來資產規模擴張，同時帶動利潤增厚。同期華夏北京保障房REIT及華夏基金華潤有巢REIT淨利潤同比漲幅分別為51.09%及27.33%。另外招商基金招商蛇口租賃住房REIT實現扭虧為盈，淨利潤同比大幅增長403.83%。同時，也出現增收不增利的現象，當期匯添富上海地產租賃住房REIT營收同比增長45.64%，淨利潤同比下滑21.21%。
國泰海通城投寬庭保租房REIT、紅土創新深圳安居REIT、中金廈門安居REIT等存量成熟項目，營收增長的同時淨利潤保持穩步提升，成熟保租房資產盈利穩健。
本期全部9只REIT經營活動現金流、可供分配金額均為正，分紅安全墊整體穩固；中航北京昌保租賃住房REIT上市時間雖較短，但依託定向配租模式，可供分配金額達到3432萬元，現金流表現亮眼。分紅兌現機制成熟穩定，各基金均嚴格執行不低於年度可供分配金額90%的強制分紅政策。
分紅收益層面，2026年上半年9只保租房REITs年化現金流分派率呈現梯隊分化。招商基金招商蛇口租賃住房REIT與華夏基金華潤有巢REIT，以3.48%的年化分派率並列領跑板塊，國泰海通城投寬庭保租房REIT以3.45%緊隨其後。主流成熟標的年化分派率集中在3.0%‑3.5%，形成板塊長期分紅中樞，收益水平與穩健固收類資產相匹配。中航北京昌保租賃住房REIT因上市時間較短，可供分配金額中包含過渡期一次性收益，15.49%的年化分派率僅為階段性結果，不具備可持續參考意義。
底層資產端，保租房依託人才定向配租機制，出租率普遍維持在94%至100%的高位區間，租金收繳率接近100%，資產抗週期屬性突出。但局部區域保租房集中入市，會對片區租金水平、去化節奏帶來潛在壓力。
首發市場方面，保租房公募REITs儲備項目供給充足，申報主體格局發生明顯變化，由早期以直轄市、省級安居平臺為主，轉向區級保障房平臺、國央企、省會城市城投等多元化主體並行的申報格局。
4月，中航北京昌保租賃住房REIT於深圳證券交易所正式掛牌上市，原始權益人為北京昌平保障房公司，打開區級平臺資產證券化通道。
央企及市級城投平臺項目加速取得突破。年內國泰海通中國建築租賃住房REIT、中金杭州安居寧巢REIT先後獲批註冊。國泰海通中國建築租賃住房REIT為中建集團體系首單租賃住房REIT，底層資產為上海松江中建·幸孚+公寓，保租房共計2432套（間），項目估值13.14億元。中金杭州安居寧巢REIT於9月4日正式獲批註冊，系浙江省首單保障性租賃住房REIT，底層資產為寧巢·明石公寓，包含保租房1469套（間），項目2021年9月投入運營，出租率約99%。
與此同時，國泰海通上實租賃住房REIT已向上交所提交申報材料；鄭州城發、濟南城發、越秀保障性租賃住房REIT、武漢安家保障性租賃住房公募REIT等項目處於中介選聘或籌備階段，河南、山東、湖北等省份有望實現本省保租房公募REITs零的突破。
從城市維度來看，早期保租房公募REITs標的集中在北京、上海、深圳、廈門等一線核心城市；2026年申報儲備項目已經覆蓋長三角（上海、杭州）、珠三角（廣州）、中部（鄭州、武漢）、華北（北京昌平）等多個區域，資產來源由一線核心城市向強二線省會、區縣級平臺延伸，城市覆蓋邊界持續拓寬。各地存量成熟保租房資產持續納入REITs儲備池，為板塊持續擴容提供紮實的資產基礎。
擴募是2026年租賃住房REITs最重要的增長主線。截至2026年9月末，9只已上市保租房REIT當中，8只已對外披露擴募相關工作進展。其中中金廈門安居REIT、華夏基金華潤有巢REIT、華夏北京保障房REIT三單完成擴募落地，合計擴募募集資金規模超20億元。
除已完成擴募的三單產品外，匯添富上海地產租賃住房REIT在2026年9月10日獲得國家發改委向證監會的推薦，擬發售基金總額達37.37億元，為當前保租房REIT賽道擬擴募規模最大的項目；另有4只產品正式公告啓動擴募前期籌備。
伴隨更多成熟運營的保租房資產通過擴募注入上市平臺，板塊整體資產規模將持續穩步抬升，也為保障性租賃住房的投融管退閉環打通了更順暢的市場化循環通道。
二級市場表現上，板塊受市場利率波動、權益市場情緒、保租房新增供給預期多重因素影響，持續震盪運行。
Wind數據顯示，截至9月30日收盤，保租房REITs板塊總市值超200億元，單日漲跌互現，漲跌幅全部控制在正負0.53%以內，無單隻產品出現大幅震盪，市場交易情緒整體偏理性。
今年以來，板塊整體承壓，漲跌參半。招商基金招商蛇口租賃住房REIT、中航北京昌保租賃住房REIT、國泰海通城投寬庭保租房REIT、華夏北京保障房REIT實現年內正收益；其餘5只標的年內錄得負收益，部分產品受市場整體流動性、利率預期、片區保租房新增供給預期影響，出現估值回調。
拉長週期來看，上市至今全部9只REIT較發行價均實現正向收益。華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT上市至今收益遙遙領先，底層資產地處核心城市，出租率、收繳率長期維持高位；中航北京昌保租賃住房REIT上市時間最短，上市至今漲幅相對偏低。
份額規模層面，國泰海通城投寬庭保租房REIT、華夏基金華潤有巢REIT、華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT份額規模居板塊前列，對應底層資產體量更大。
綜合來看，保租房公募REITs二級市場價格是底層基本面、利率環境、擴募預期與市場流動性共同作用的結果。底層資產出租率、租金收繳率等運營表現構成估值安全墊，擴募預案、資產注入預期等成為重要的行情催化因素。雖然底層資產經營層面普遍維持94%至99%的高出租率，現金流和分紅確定性較強，但二級市場並不會簡單跟隨基本面單邊上行，片區新增保租房供給、租金變化預期等一定程度上影響REITs的收益表現。
隨着更多首發、擴募項目的推進，二級市場也將進一步完成估值分層，資產質量差異會在價格上進一步體現。
機構間REITs作為面向合格機構投資者的權益型工具，2026年落地節奏明顯加快，成為市場的重要增量。期內，太保資產‑新黃浦築夢城保租房持有型不動產ABS及中金‑博鄰長租公寓持有型不動產ABS相繼設立，實現全國首單民營企業保租房機構間REIT及首單市場化長租公寓機構間REIT落地，底層資產不再依託保租房政策補貼，為純市場化長租公寓資產打通權益型證券化路徑。
與此同時，機構間REITs開始進入平臺化複利階段。全市場首單住房租賃機構間REIT建信長租於2024年7月設立首發規模11.7億元，2025年9月首輪擴募4.53億元，擴募後資產規模穩步抬升至21.14億元；2026年7月28日申報“第二至N次擴募”50億元，上交所已受理。
類REITs、CMBS債權類工具持續發揮存量盤活、低成本融資的價值。華安資產‑國泰海通‑浦開集團慧智保障性租賃住房綠色類REITs落地，打造全國首單R4用地綠色保租房類REIT；東吳‑吳中經開萃寓人才租賃住房類REITs成功設立，創下全國類REITs票面利率新低，底層人才公寓長期保持95%以上的入住率，項目迴流資金定向反哺本地人才公寓新建與品質提升。債權工具方面，國泰海通‑濱湖國控濱紛公寓馥庭住房租賃CMBS順利發行，作為安徽省首單保租房CMBS，以較低融資成本為地方保租房項目補充債務資金。
除此之外，年內一批地方平臺項目密集啓動機構間REITs/類REITs中介選聘及申報，其中包括海悅·梧桐苑機構間REIT、亦莊控股產業配套人才公寓持有型不動產ABS、宿遷宿豫相豫·漫柏人才社區REIT、昌平保障房機構間REIT等項目，已進入實操階段，構成龐大的證券化儲備池。
Pre‑REITs投資基金也成為前端資產培育的重要抓手，蘇州城投城寓Pre‑REITs母基金完成中基協備案，將REITs退出可行性作為項目遴選的核心標尺，通過基金收購、改造存量人才公寓與老舊工業廠房物業，在項目培育成熟之後對接各類證券化工具，打通前端收購改造與後端資本市場退出的連接，進一步降低地方平臺自持重資產的資金壓力。
整體來看，2026年1‑9月，住房租賃資產證券化市場工具譜系持續完善，公募REITs、機構間REITs（持有型不動產ABS）、類REITs、CMBS、Pre‑REITs基金多元產品並行落地，底層資產不再侷限於傳統保障性租賃住房，市場化長租公寓、人才公寓、產業配套公寓等均實現證券化突破。
證券化發行主體以各地城投、安居類地方國企、央企平臺為主，外資、市場化機構參與度進一步提升，不同金融工具錯位互補，資本循環閉環進一步成熟。
資產邊界持續拓寬，由傳統保租房拓展至人才公寓、產業配套公寓、市場化長租公寓，資產標的也從大型成熟社區延伸至區縣級平臺持有的中小型租賃項目，區縣級國企資產資本化通道被進一步打開。
同時多單產品創下同期發行利率新低，優質運營、高出租率的租賃資產獲得機構資金的積極認購，部分項目實現超募，險資、理財子等長線機構配置意願較強。