觀點指數 在近日觀點指數研究院發佈的《2026住房租賃卓越表現報告》中，其分析指出，新增項目明顯大型化，保租房與人才住房佔絕對主導。
項目開業方面，觀點指數選取35家住房租賃企業作為樣本，監測住房租賃產品的開業情況。
新增項目開業層面，2026年1-9月，觀點指數監測的30家住房租賃樣本企業累計新增開業項目114個，覆蓋30餘個主流品牌、24座重點城市。對比2025年同期，樣本企業新增開業項目總量顯著收縮，行業拓店、擴張節奏明顯放緩。
在整體拓店收縮的背景下，頭部品牌的項目開業數量依然保持領先，市場集中度有所提升。合肥承寓以約17個新開項目居於樣本首位，依託地方平臺資源批量落地和光熙悅、時代星河、熙和裏等租賃社區；雅詩閣依託服務式公寓全國化佈局，年內新開業10個項目，覆蓋上海、無錫、武漢、海口等城市；保利和寓、萬科泊寓、招商蛇口壹間公寓、寧巢、城發美寓、華潤有巢、瓴寓等租賃平臺同樣保持穩定的項目投放節奏。
不同主體的擴張路徑出現分化。如地方國企平臺普遍採取一城一品牌的模式集中批量投運項目；傳統房企系運營商保持發展定力，更加重視產品線迭代打磨；酒店及外資等背景的服務式公寓品牌，則實現擴張提速，在高端租住賽道持續滲透。
新增項目高度向上海、合肥、深圳、杭州、北京、鄭州、廣州、成都、武漢等重點城市聚集，長三角上海、杭州、合肥為全國供給第一梯隊，深圳、廣州、珠海構成粵港澳主力。
上海有20個新開項目、13家運營商參與佈局，其成為全國化運營商的必爭之地，也是國內租賃住房REITs資本化運作最為成熟的市場。
據觀點指數監測，上海區域內匯聚城投寬庭張江社區、浦發有家進賢青年人才社區等超大型社區，同時聚集市場化長租、服務式公寓多元產品，租金跨度從1500元左右的低租金青年公寓到超8000元級別的高端服務式公寓，覆蓋產業工人、青年人才、企業高管等多元客羣，形成低租金保租房托底、市場化項目貢獻現金流、服務式公寓貢獻高毛利的分層供給格局。不同產品的運營模式、獲客渠道、盈利邏輯差異明顯，行業競爭複雜度顯著提升。
鄭州、合肥是地方國企單一平臺集中放量的典型樣本。前者新開項目絕大部分來自城發美寓，後者主要由承寓貢獻，依靠地方政策、資金支持以及保租房認定資源實現項目快速落地。
與之形成對照，廣州、深圳、成都、杭州、武漢等核心城市，更多呈現多家專業運營商同臺競爭的格局，依靠產品力、運營效率爭奪市場。
從城市佈局來看，一方面以地方國有平臺為代表，依託政策資源、資金優勢實現區域內批量落地；另一方面是跨區域專業運營商，在多城市同步佈局，依靠產品打磨與精細化運營打開市場，兩類模式並行發展，構成項目供給格局。
從項目產品結構觀察，市場並非簡單的出現保租房供給井噴，而是多類型產品並行發展。保障性租賃住房與人才公寓是供給的基本盤，兩類項目供給佔比超半數，成為政策導向下的重要供給力量；市場化長租公寓承擔面向城市白領的規模化租住需求；服務式公寓主要由外資、酒店背景運營商主導，切入高租金的高端細分賽道；產業藍領公寓面向製造業務工羣體，補齊藍領租住產品短板。
不同類型項目形成清晰租金梯度。保租房、人才公寓嚴格執行政策導向定價，顯著低於周邊市場化租金，如城發美寓系列租金區間409至4000元/月；市場化長租公寓跟隨市場行情定價，樂乎公寓西二旗店3800至6000元/月，CASA嘉舍深圳羅湖口岸店4400至7600元/月；服務式公寓錨定高端商務客羣維持高租金水平，單間月租普遍處於4000至8000元區間；產業工人公寓以極低租金解決藍領羣體居住問題，人均月租可低至200元，產品定位差異直接映射到租金水平上。
項目體量上，增量供給呈現顯著的大型化、集中式特徵，分散式小型門店逐步被大型租賃社區替代。2026年1‑9月，樣本項目中規模超過1000套的開業項目約為19個，如珠海珠光集團琴悅·斗門富山社區5294間、上海城投寬庭張江社區二期3180套、保利和寓·光合社區近3000套、招商壹間公寓·高新社區2734套等，大體量項目集中落地。
城投寬庭依託地方城投資源，主打大體量保租房的成片開發、一體化運營，以普惠安居為核心目標。上文提及的張江社區二期於5月開業，新增3180套房源，項目整體合計7635套，是上海體量最大的保租房社區。項目落位張江科學城，緊鄰集成電路、生物醫藥、人工智能產業集羣，定向服務區域產業人才，中國商飛、吉祥航空等企業員工為核心租戶，是城投寬庭產業前置、產住融合選址邏輯的典型實踐。
大型集中式租賃社區具備明顯的規模優勢，便於配套商業、社羣服務的落地，同時具備打包納入公募REITs的資產條件，攤薄單位運營成本，成為國資央企平臺重點發力的方向。
項目選址邏輯也發生迭代，傳統核心地段優先的邏輯逐步弱化，產業客羣導向成為選址的核心標尺，大量新項目落地於產業園區、科學城、軌道交通TOD樞紐周邊，北京未來科學城、上海張江、深圳南山、杭州未來科技城、成都天府新區、鄭州產業人才聚集片區等是項目集中佈局的區域。產業園區周邊項目依託B端企業的穩定客源，項目開業之後出租率爬坡速度更快，有效降低運營的不確定性，產業人口仍是住房租賃最核心的需求底盤。
存量改造已經成為行業擴大有效供給的核心路徑。如杭州安居寧巢Ning+峯閣店通過收存轉保，收購存量房源改造為保障性租賃住房，深圳城璟租住中環社區、漫柏集團溧享家·漫柏未來人才社區等同樣依託存量物業改造實現項目落地。與此同時，“國資持有物業+專業機構運營”的輕資產模式不斷複製，合肥軌道與雅詩閣合作濱科城TOD項目，由地方國企持有資產，外資品牌負責整體運營輸出；樂乎公寓、萬科泊寓、瓴寓等運營商持續承接國資平臺物業，輸出管理能力，不依賴自有重資產投入實現規模拓展。
瓴寓的擴張邏輯正是“國資持產、專業託管”模式的典型實踐。年內連續拿下上海嘉定東方財富項目、重慶海峽路千間級TOD保租房、西安城南CCBD等多個核心城市大體量受託運營項目，以運營效率和資管能力輸出管理服務，實現規模拓展。
整體來看，統計期內行業整體的拓店節奏放緩，但地方國企平臺扛起保租房、人才公寓供給重任；大型集中式租賃社區、產業配套公寓成為新增供給的重要增長點，職住平衡、產城融合的規劃導向在項目端持續落地。
同時，存量物業改造、輕資產運營模式加速普及，國資/資本方持有、專業運營的分工模式走向成熟；專業運營商持續推進產品線創新，從簡單的提供居住空間向居住服務升級；租金分層格局進一步固化，政策性保障產品與市場化產品各司其職，多層次住房租賃供應體系持續完善。