觀點指數 在近日觀點指數研究院發佈的《2026住房租賃卓越表現報告》中，其分析認為，行業競爭邏輯發生根本性轉變，由過去追求房源規模擴張，逐步轉向運營效率、續租留存、資產收益等維度的質量型競爭。
2026年上半年，住房租賃樣本企業形成明顯的規模、營收雙維度分化格局。
萬科泊寓、龍湖冠寓兩大頭部集中式長租品牌半年度收入分別為14.64億元、10.60億元，同比分別下滑18.67%、14.52%。泊寓收入下滑，核心來自主動清退虧損房源，自2025年下半年起批量退出深圳城中村等虧損項目，資產質量得到優化，但直接造成營收規模收縮。截至2026年6月末，泊寓運營管理房源22萬間，已開業17.4萬間，較2025年末已開業房量減少約2.38萬間。
龍湖冠寓將自身策略總結為“主動換倉、產品煥新、運營提質提效”，通過退出租期到期、運營效率偏低的存量項目，把資源向高競爭力重資產項目集中。該調整帶來短期可出租房源下降，壓制當期營業收入的表現。
分散式代表相寓在規模端逆勢突破，截至6月末在管房源達35.8萬套，同比增長12%，整體出租率穩定在95%的高位。然而，12%的房源增速並未轉化為營收的同步增長，當期實現營收21.15億元，同比下滑21.74%，單套平均收益被明顯攤薄。以半年收入與在管房源測算，相寓單套月均收入已從上年同期的約1480元降至約985元，降幅超過三成。
與之形成對比，央國企系長租品牌營收普遍實現正向增長，這類品牌在資產獲取、資金成本、政策資源等方面具備一定的發展優勢。招商蛇口壹間公寓上半年收入8億元，同比增長23.08%；華潤有巢全口徑營業收入為4.7億元，同比增長14.4%，同期經營利潤同比增長16.4%至2.9億元，兩者規模擴張的同時保持了較好的成本管控和運營效率。
中海長租公寓、陸家嘴樂居及城投寬庭處於成長階段，半年度收入均處於2億元以下的區間。其中中海長租公寓和陸家嘴樂居收入同比增幅分別為11.1%及34%，城投寬庭半年度收入與上年同期基本持平。
觀點指數認為，經營分化本質是供給格局變化的映射。市場化運營商面臨保租房低價供給衝擊，選擇主動縮表、出清低效資產，營收規模隨之收縮；國央企依託保租房項目供給，實現規模與營收雙增長，行業增長引擎完成切換。
外資賽道方面，雅詩閣上半年營收基本持平，僅微增0.58%；嘉里公寓收入小幅下滑4.76%，高端服務式公寓受商旅需求波動影響，整體增長動能不足。
規模層面表現為頭部市場化運營商縮表，國央企平臺規模高速擴張。據觀點指數監測，20家綜合實力排名靠前的樣本企業合計開業規模120.4萬套，整體管理規模約150萬套，但內部增長結構嚴重分化，以萬科泊寓、龍湖冠寓為代表的傳統市場化頭部運營商進入主動縮表週期，而保利和寓、城投寬庭、招商蛇口壹間公寓等國央企背景品牌保持高速房量增長。
從已開業房源口徑來看，萬科泊寓為17.4萬間，依舊處於行業第一位；其後依次為龍湖冠寓、瓴寓國際、樂乎集團、百瑞紀集團、美寓、安居樂寓、華潤有巢、招商蛇口壹間公寓等重點企業。
增速維度，據觀點指數監測，保利和寓在營房量同比增長57.69%、招商蛇口壹間公寓同比增長22.5%，華潤有巢、承寓、寧巢、城發美寓等均實現不同程度的增長，國央企品牌房量增速表現突出。
萬科泊寓是行業“以規模換質量”縮表優化的典型代表。2026上半年，其運營管理房源減少約4.9萬間，已開業房源減少約2.9萬間，是歷年來最大規模的瘦身調整。在房量收縮的同時，GOP利潤率維持89.5%，續租率提升至63.4%，資產盈利質量明顯改善。在自有重資產收縮的同時，泊寓加大與各地地方國資平臺合作，如上海嘉定璟歆大型租賃社區、合肥海恆多個託管項目，發展路徑轉向輸出運營管理能力的輕資產模式。
值得一提的是，地方國企平臺的經營邏輯也發生迭代升級。城投寬庭、上海城方、安居寧巢、承寓、越秀星寓等，不再僅僅承擔住房保障兜底職能，而是逐步形成保租房建設運營到成熟培育，最後實現REITs/類REITs退出的完整閉環，資產資本化能力成為新的競爭點。
運營質量端，出租率高位見頂，競爭重心轉向客戶留存與精細化運營。出租率是衡量長租公寓運營效率的核心指標。2026年上半年，樣本企業整體出租率普遍運行於93%至96%的高位區間。保租房、人才公寓、市場化集中式公寓均展現出較強的需求韌性，在租金整體承壓的環境下，行業基礎運營質量總體健康。
現階段，多數頭部企業出租率已經抵達階段性天花板，繼續向上提升的空間有限。企業競爭的重心已經從過去快速把房源租出去，轉向當前的讓租客留下來，續約率、客戶滿意度、平均租住週期等留存類指標的權重持續抬升。
中海長租公寓是這一趨勢下的典型樣本，2026年上半年其整體出租率為96.2%，500間以上項目平均出租率為95.9%，續約率達到60.5%，以穩定的存量現金流印證精細化運營的價值。同期，萬科泊寓客戶滿意度達到96.5%，續租率提升至63.4%，存量運營的價值進一步凸顯。
整體來看，行業出租率保持穩健高位，但不同屬性企業的營收走勢出現明顯分化。頭部市場化運營商普遍進入縮表瘦身、存量優化的階段，國央企租賃品牌依託保租房項目投放實現營收正向增長。行業競爭邏輯發生根本性轉變，由過去追求房源規模擴張，逐步轉向運營效率、續租留存、資產收益等維度的質量型競爭。
大宗交易層面，據觀點指數不完全統計，2026年1‑9月住房租賃領域大宗資產整體成交保持審慎態勢，內地長租公寓及保租房領域共計錄得4宗代表性交易，交易地域集中於上海、北京、蘇州等一線及強二線城市。
從已披露的項目觀察，股權併購逐步成為成熟保租房資產的主流交易形式。2026年一季度，國壽資本聯合領盛投資完成上海COZI可遇·東外灘、COZI可遇·新江灣項目60%股權的收購，交易對價6.29億元，標的物業已完成保租房認定。該交易中，險資發揮長久期資金優勢獲取資產大部分股權，鎖定保租房帶來的穩定現金流；原運營方保留部分股權，持續輸出專業運營管理能力，項目同時作為Pre‑REITs儲備資產，為後續納入公募REITs擴募資產池做好鋪墊。
與此同時，存量低效非居住物業改造類收購持續湧現，存量商辦物業、工業廠房、產業宿舍樓成為租賃住房供給拓展的重要來源。城璟租住（周大福企業成員機構）收購北京順義區空港街道存量商辦物業，計劃改造形成近2600間宿舍型租賃住房；鼎暉投資拿下上海嘉定中旭大廈商辦物業，延續Base佰舍蘇河項目的投資策略，通過存量商辦改造成市場化長租公寓，深耕核心城市存量盤活賽道；華潤旗下有巢住房租賃簽約收購蘇州金鄰公寓工業用地宿舍樓，推動原有工業配套物業向租賃住房轉化。此類交易的核心評判標準不再侷限於物業原始估值，更多看重改造後的納保可行性、戶型適配空間以及後續對接資產證券化的退出潛力，存量物業盤活已經成為機構佈局長租賽道的重要抓手。
整體來看，交易地域高度聚焦一線及強二線，且資產類型高度集中於可納保、可改造及可證券化等資產，後續大宗交易市場的活躍度，將很大程度取決於保租房公募REITs、機構間REITs等擴容節奏，具備改造潛力、納保條件清晰的核心城市存量非居住物業，仍將是機構重點佈局的方向。