觀點指數 在近日觀點指數研究院發佈的《2026住房租賃卓越表現報告》中，其分析指出，2026年是中國住房租賃行業邁入新發展週期的關鍵之年。
政策環境：法治化與高質量發展並進。2026年是中國住房租賃行業邁入新發展週期的關鍵之年。據觀點指數監測，2026年1-9月，中央多部委及地方層面密集出臺住房租賃、保障性住房等相關領域的政策文件，覆蓋規劃綱要、金融財稅、青年安居、公積金改革、資產盤活等多個維度，住房租賃政策體系逐步從基礎制度建設向高質量發展轉變。
頂層設計持續深化。《十五五規劃綱要》明確提出“培育市場化專業化租賃企業”，行業定位進一步提升。2026年《政府工作報告》提出，“因城施策控增量、去庫存、優供給，探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵收購存量商品房重點用於保障性住房”。
《城市更新十五五規劃》，把租賃住房從房地產分支議題升級為城市更新的核心民生基礎設施；自然資源部、住建部《關於進一步支持城市更新行動若干措施的通知》明確非居改租、閒置低效用地盤活的支持口徑，打通了非居改保的制度通道。
財政金融支持顯著加碼。財政免徵公租房土地使用稅、央行下調保障性住房再貸款利率至1.25%，大幅降低資金成本。國務院明確鼓勵盤活閒置廠房商辦，使存量收購從試點升級為全國性抓手，既消化了市場庫存又快速增加保障供給。財政金融支持範圍從保租房延伸至市場化項目。
權益保障端是2026年的一大增量來源。共青團中央等15部門《關於深化青年發展型城市建設助力建設現代化人民城市的意見》、住建部與共青團中央共商青年安居與好房子建設座談會、《關於推行常住地提供基本公共服務的實施意見》，把租住青年的公共服務獲取從口號推向機制，這是租賃需求從有房住走向住得好的制度底座。
中央政策搭好了制度框架，地方層面重點圍繞供給端、需求端、金融端、監管端等多維度密集出臺配套細則，形成了中央定方向、地方出方案的政策傳導路徑。
據觀點指數監測，北京、深圳、廣州、上海等為代表的重點城市以存量收儲、低效樓宇更新、非居改保為核心工具，持續推動收儲工作的進展。如深圳《既有非居住建築物功能轉換實施辦法》與《2026年住房發展年度計劃》（計劃建設籌集保障房3萬套、供應4萬套）雙管齊下；上海啓動收購存量二手住房用於保租房試點，並落地青年發展型城市立法等。
上海、杭州、成都、南京、合肥等重點城市突出人才安居與租賃條例化。《成都市人才優租行動實施細則》《南京市人才安居辦法（徵求意見稿）》《合肥市公租房管理實施細則》，把人才房票、優租補貼設計為可兌現的政策。
鄭州、西安、昆明、珠海、成都等側重新規落地與市場秩序。《鄭州市十五五住房發展規劃（徵求意見稿）》、《西安市規範住房租賃市場管理辦法》、《昆明市公共租賃住房管理辦法》、《珠海市保障性租賃住房管理辦法》等密集出臺，治理黑中介、整租亂象、單間租住人數上限（如清遠征求意見稿）成為共同抓手。
現階段，住房租賃政策導向已從增量建設轉向存量收儲、運營規範、青年權益等多維支持，同時重點城市相繼探索存量商品房收購轉保租房，為REIT儲備資產池。
50城住宅租金同比整體承壓。住宅租金表現上，基於觀點指數監測的50城住宅平均租金（元/平方米/月），2026年1-9月區間租金市場整體表現為總量橫盤、結構下行的走勢。
據觀點指數監測，50城1‑9月租金均值為31.12元/平方米/月，較2025年同期的33.74元/平方米/月下降7.50%。超八成樣本城市1‑9月的租金累計同比出現回落，僅少數城市保持小幅正增長，整體租金基本面偏弱，市場修復主要依靠春節返城、畢業季帶來的階段性需求脈衝，脈衝過後缺乏持續上行的動力。
從月度走勢來看，2026年1‑9月租金表現為明顯的季節性運行軌跡。1月租金處於年內相對低位，2月受春節後務工、求職人口返城帶動租金小幅抬升。5至7月迎來畢業季租房旺季，租金衝高，7月樣本均值達到31.69元/平方米/月，為本週期階段高點。
7月畢業季旺季過後，8、9月多數城市進入環比回調。一線城市北京、上海、深圳8月環比均出現明顯下行；部分強二線城市內部出現分化，少數城市存在短期環比上漲，但不改變整體下行大趨勢。部分產業型三四線城市租金小幅逆勢上漲，但屬於個別現象，難以對沖大盤下行。
城市租金絕對值形成明顯的梯隊分化。第一梯隊為京滬兩城，1‑9月租金均值分別為94.74元/平方米/月及93.09元/平方米/月，租金水平斷層領跑全部樣本城市。
第二梯隊為深圳、廣州、杭州，租金均值處在53到79元/平方米/月區間；南京、廈門、天津、成都、武漢等強二線城市組成第三梯隊，租金集中在33到44元/平方米/月；多數普通二線、三四線城市租金多分佈在20到32元/平方米/月。
城市經濟基本面、人口流入規模、核心城區房價水平直接決定租金絕對值，一線城市租金水平約為普通三四線城市的3‑4倍。
租金同比跌幅與城市能級顯著正相關，表現為能級越高、調整壓力越大的特徵。北上廣深、杭州、南京、成都等一線及強二線城市，1‑9月租金累計同比普遍下跌9%到17%，深圳、南京等跌幅居於樣本前列。一方面高能級城市租金前期基數較高，另一方面保租房、人才公寓集中批量入市，政策性房源對市場化租賃形成供給衝擊，進一步放大了租金的回調幅度。與之相對，部分三四線城市，租金本身基數偏低，本地新增保租房供給規模有限，租金下行空間受限。
從數據來看，住房租賃市場租金普漲的時代已經結束。季節性是租金月度波動的主導因素，春節、畢業季帶來脈衝式行情，但行情持續性弱，需求退潮之後租金隨即承壓回落。供給端成為壓制租金的核心變量，政策性保租房持續投放，分流市場化租客，對核心城市的租金形成長期約束。
觀點指數判斷，租金實質性修復有賴於就業、人口流入基本面的持續改善，短期市場將維持弱修復格局，城市之間的租金分化態勢仍將延續。
市場主體：多元力量加速入局。多元化市場主體的競爭格局在2026年進一步固化，房企系、地方國資平臺、市場化專業運營商、外資機構、酒店系等多元力量多軌並行，不同主體依託自身資源稟賦參與住房租賃賽道，產業生態持續迭代完善。
產業企業入局，成為本年度住房租賃市場的標誌性變化。區別於傳統發放租房補貼的貨幣化人才激勵模式，科技、製造類產業企業逐步將員工安居保障由貨幣補貼升級為實體公寓配套，通過建設或合作運營實體租住空間，以硬件居住配套吸引、留存產業人才。企業自建或委託託管的員工公寓項目，直接錨定B端企業的租住需求，形成穩定的底層客羣，成為市場供給的重要補充。
酒店集團將長租公寓業務視作第二增長曲線，依託既有物業存量、成熟的供應鏈、客房運維及會員體系，把閒置酒店客房、存量酒店物業改造轉型為長短租結合的租住產品，實現存量物業產能再利用。以錦江酒店、萬豪酒店為代表，通過設立獨立長租品牌切入賽道，以存量改造作為主要拓展路徑，豐富市場供給來源。
地方國企已經成長為住房租賃新增供給的核心支柱。年內以各地安居集團、軌交集團、市屬國企為代表，依託自有土地與物業資源，加速佈局保租房、人才公寓賽道。同時，上海城方、城投寬庭、浦發有家、珠光集團等大型保障性租賃社區集中投運。杭州安居寧巢拿地並批量投放人才專項租賃住房；廈門安居7月以底價2.87億元競得湖裏區保租房用地；首創集團5月與8家金融機構簽約獲600億元長租房專項授信等，地方平臺輕重並舉、加速入局，從保障兜底向市場化運營+資本化轉變。
其中杭州安居寧巢通過拿地開發批量供應人才專項租賃住房，廈門安居新增拿地推進保租房項目建設，地方國資平臺堅持輕重並舉，既開展重資產拿地、開發建設，也通過受託管理模式盤活存量物業，是當前新增供給的絕對主力。地方平臺輕重並舉、加速入局，從保障兜底向市場化運營+資本化轉變。
值得一提的是，地方城投平臺與軌道交通集團正成為新增供給的組織化力量，年內頻頻推出獨立住房租賃品牌，亮相新項目等，把保租房運營從附屬業務升級為主責主業，比如成都軌道集團、蘇州地鐵、福州地鐵等。
廣州地方國資正加速入局住房租賃賽道，以廣州國資管理集團旗下新嶼公寓為例，品牌以存量物業改造+產業配套安居為核心模式，依託市屬國資閒置物業資源，深耕廣州核心商圈與產業園區。2026年3月，新嶼公寓海珠康樂村店開業，為品牌首個分散式長租公寓項目；同時旗下紀念堂店35天實現100%滿租，在存量盤活路線的去化能力表現突出。
整體來看，市場供給主體從單一房企驅動轉向多元資本驅動。產業資本提供B端需求，酒店集團輸出運營體系，外資運營商帶來精細化資產管理能力，地方國企承擔保租房供給主責，專業運營商填補運營能力缺口，多元化市場主體各司其職，行業生態趨於完善。與此同時，競爭焦點從誰有房源轉向誰會運營，運營能力正在成為租賃企業的核心資產。