編者按：2026年，變革的浪潮正以前所未有的深度和廣度重塑每一個行業。置身事內，我們需要把科技落到實業裏，讓創新觸達真實的產業場景。
這是全新的週期，為順應新的形勢，觀點新媒體繼續推出“2026博鰲觀點訪談”系列報道——“博鰲·浪潮中成長”。
通過對全產業鏈代表性企業的調研與交流、深度採訪與對話，探尋變革中的成長新邏輯。希望這股力量匯入時代的浪潮，在落地中轉化為高質量發展的現實推力。
觀點網 “超級厄爾尼諾”的夏天註定不會太好過，蘇州的5月伴隨着熱浪和大雨，暗示今年或迎來一個極端酷暑。
在這樣一個午後，藉着長三角產業科技論壇的契機，觀點新媒體和任金星有了一段交流。
他擁有18年產業招商與園區運營全鏈條實戰經驗，是一位兼具一線操盤經驗與頂層產業研究視角的複合型專家，擅長將宏觀產業趨勢與區域資源稟賦相結合，為政府與園區提供從產業定位、招商破局到運營提效的全流程解決方案。
我們瞭解到，他曾履職於中南高科、中國宏泰、聯東集團等企業，深度參與全國80餘座城市、200餘個產業項目的規劃落地，在產業規劃、園區招商、資產運營、輕資產託管、城市更新、雙碳產業等領域形成系統性實戰方法論。
對於現在的產業園區而言，招商是一個大難題。上半年，受宏觀經濟修復偏緩及企業降本增效訴求影響，產業園區整體面臨嚴峻的壓力測試。在激烈的區域市場競爭下，多數運營機構持續通過“以價換量”的防禦性策略。
那麼產業園區如何破局？對於這個問題，任金星有自己的觀點。目前，他擔任天津堃石盈科循環產業有限公司董事長兼任中南新質副總裁，瞄準產業園區“全流程”這一業務模型，提供從土地、到招商交付、再到企業和物業服務的服務。
從重到輕
從之前重資產為主轉型為輕資產，基於任金星對未來的趨勢判斷。
“從2023年開始，工業土地的獲取門檻變高，未來園區會更加偏向專業化和長期經營、持有，更多園區會集中在國資，而國資的挑戰在於要能夠持續招引優質企業，產生穩定的租金。”
在這個過程中，任金星認為國資可以以一個合理的成本和專業的第三方展開合作。他告訴我們，這樣的專業公司很多，要看大家怎樣匹配相應的資源。
一直以來，民營團隊都會比國資團隊更卷，任金星認為這是壓力和激勵所致，民營平臺經營壓力傳導快，業績不達標會直接追責、處理責任人；國資平臺的招商激勵也往往不如民營及時，這使得民營平臺的招商能力通常會更強一些。
這也讓任金星找到了機會，憑藉自己多年在產業園區的全流程經驗，為政府、城投平臺等合作方提供全流程的輕資產服務：“我們現在把拿地這個重活兒去掉了，核心主要做拿地以外的所有工作。”
“我們有大量項目開發的數據案例、客戶樣本以及企業庫、企業資源，這是我們比較專業的點。”據他介紹，全流程服務從土地開始，包括產品設計和施工優化；到招商的市場調研、定位、定價、產品優化、交付；之後包括企業服務和物業服務的全過程。
因此，在他的業務模型裏，目標主要是有開發能力、有費用出口的城投平臺，幫助達成包括產業招引、優質項目落地、跨區企業資源整合等。
全流程是主要的業務模型，除此之外堃石盈科還通過“EPC+O”模式”做招商運營服務的“O”方，以及承接政府招商會議、項目招引等工作。
根據多年經驗，任金星的管理思路第一步是要和客戶匹配：“類似購物中心，有商戶業態搭配的說法。產業也儘量要去從整個產業鏈來做招引，這裏面核心的鏈主，或者重要節點要有備份。”
他以大的主力租戶為例：“這是租金的重要穩定來源，備份和及時補位就是非常核心的一個動作。”
第二是要關注區域內的租金態勢變化。提及到現在市場價格戰的現象，任金星認為：“核心要靠大的龍頭引進、以及提供融資租賃等服務支持，幫助企業獲得更好的發展機會。”
招商不能“躺”
在供過於求背景下，產業園區的去化是行業目前面臨的嚴重挑戰。據悉，目前全國產業園區的空置率持續攀升，據多家機構對外公佈的數據，2026年一季度，全國重點城市產業園區平均空置率突破25%，部分二三線城市甚至超過40%。
而且園區的綜合運營能力差距明顯，包括招商招租效率、存量租戶的優化迭代能力、導入優質產業的能力。
這直接體現在園區招商招租效率、存量租戶優化迭代、優質產業導入，以及園區對接資本市場的溝通運作能力等方面。
提及目前市場的招商難題，任金星直言現在很多運營方對企業的服務跟蹤和預警不足。
他以目前大廠退租為例，一些大廠租戶雖然能帶來高租金，但這種客戶存在不穩定性，需要提高風險意識。這類公司能承受高租金的情況下，稅收會很好，政府形象也會很好，那麼它拿地的門檻就會很低。
其次，他認為園區需要培育持續的招商能力，不能“滿租了之”。但現實情況是，往往園區滿租或接近滿租之後，招商就撤場，只剩下物業，“物業只是來收費用，確保安全、秩序等方面，對於企業的實際經營發展狀況，包括風險預警、風險處理缺乏相應經驗。”
“如果馬上出風險的時候，立馬開始處置可以降低損失，並有選擇企業補位的機制，就會好很多，這些都需要提前規劃。”
他提到“補位”的意識，認為園區需要有補商和填空能力：“園區生命週期管理需要持續有補位，產業地產可以借鑑商業地產成熟的運營邏輯——像好的購物中心都有補位的。這個鋪不行了，馬上有別的頂上來。招商能力跟得上的話，項目可以做得更好。”
這些工作都需要大量的時間和精力去處理，那麼AI的廣泛運用是否會帶來輔助和變化？
在他看來，時代在變化，AI確實帶來了數據獲取等效率提升，但一些核心數據和指標依舊需要“最後一公里”，這個核心他認為AI無法替代。
“招商成果達成核心是解決企業的困難，我們需要見面去解決，企業是‘一企一策’，訴求不一樣，有共性訴求，有特異性訴求。這時候需要針對性去做一些相應的招商方案。這個事情是比較動態的複雜過程。”
以下為觀點新媒體對天津堃石盈科循環產業有限公司董事長、中南新質副總裁任金星的採訪實錄：
觀點新媒體：您在產業園區深耕多年，對未來有哪些判斷？
任金星：從目前來看，我認為未來園區會更加偏向專業化和長期經營、長期持有，而且會有更多園區集中在國資手裏。
國資面臨的挑戰在於，能否持續招引優質企業、產生穩定租金，後續通過REITs退出，同時增強區域企業活力。
在這個過程中，國資要把自己的招商力量打造好，但也不要迷信“全部自己做”，可以用合理的成本把這些服務交給更專業的第三方來做，形成良好的合作機制。
這個趨勢也是我們2023年開始做業務轉型的一個思考。
觀點新媒體：現在公司的主要業務模式是怎樣的？
任金星：我入行比較早，2007年從聯東開始進入產業招商這個領域，之後基本都在國內一些全國性平臺上做招商工作。目前主要專注於全流程的輕資產業務，涵蓋從土地階段的產品設計、施工優化，到招商前期的市場調研、定位、定價、產品優化，再到招商交付，以及後期的企業服務和物業管理。
這也是我們面向政府、城投平臺的主要合作模式。
整體來看，全流程服務是我們的核心業務模型。此外，也在推進EPC+O模式，與中建系、中交、中鐵等企業合作，提供招商運營服務，這類業務也有項目已落地。同時，我們也協同政府做一些招商會議、項目推進等工作，包括承接地方政府的招商會、項目對接、大項目招引等。
觀點新媒體：有做重資產業務嗎？
任金星：重資產方面，我們在中南高科板塊時做過一些，自己拿地負責整體招商計劃以及後期的物管和企業服務。
這些年我們逐步調整了工作思路。第一方面，從2023年開始，工業用地的獲取門檻提高了；另一方面，越來越多的城投平臺進入市場，也在拿地做開發。
我們的優勢在於招商運營、前端開發經驗、產品標準化以及全國性的資源聯動。因此，我們選擇把這些優勢更多地服務於地方政府，而不是單純拿個地蓋出來賣掉。
把“拿地”這個重資產環節去掉，核心是做拿地之外的所有工作，因為我們擁有大量項目開發的數據案例、客戶樣本、企業庫和企業資源，這是我們相對專業的地方。
這個行業本身有一定的護城河和門檻。我們作為重度參與、全程參與的團隊，能夠調動行業內的資源，包括客戶市場規劃、產品優化等，聚焦行業資源，幫助政府和企業客戶解決問題。
我們的目標客戶主要還是傳統平臺企業、有開發能力的單位、有費用出口的政府部門，通過合作幫助他們實現產業招引、優質項目落地以及跨區域企業資源整合。
觀點新媒體：“全流程服務”的核心在哪裏？
任金星：我認為全流程的核心在於“以需定產”——根據客戶需求和本地區主導產業的需要，來做相應的產品設計和招引，而不是等項目已經做好了再去想辦法。我們的諮詢和方案在整個服務費中佔了比較大的比例，因為只有前期把產品打造好，後續招商才能水到渠成。
從我們的管理思路來看，第一步要做好客戶的匹配。類似購物中心有商戶業態搭配的說法，產業園區也一樣，要儘量從產業鏈的角度去招引。其中，鏈主企業或重要節點需要有備份——比如主力租戶是租金的重要穩定來源，對它們的備份和及時補位就是非常核心的動作。
第二步是要密切關注區域內的租金態勢變化。我們在上海奉賢做過一個項目，那裏有句話講得很有道理：價格不是由市場決定的，而是由競爭對手決定的。很多平臺成本高，有融資成本、開發成本、財務成本，管理成本也很難降到位，這時候就會比較被動。
觀點新媒體：會打價格戰嗎？
任金星：階段性會有。比如我們常規也會做一些特價房，或者拿一些“金角銀邊”之外的位置做特價，但對整體利潤影響不大。
整體上打價格戰是比較難受的，核心還是要靠其他方式。比如引進一些大的龍頭企業，做一些融資租賃業務等等，包括協同其產業鏈上的配套商、供應商。
觀點新媒體：會側重做哪種類型的產業園區？
任金星：現在有兩類。一類是主題類園區，比如新一代信息技術、生物醫藥、海工裝備等。另一類是綜合類園區，發展好的往往都是主題類的。比如新能源汽車主題園區，招引的企業和相關客戶落地，都是行業內的佼佼者。
我們目前有佈局兩大特色細分產業賽道。一個是長興的海工裝備、海洋工程及造船相關領域。當時我們與上海崇明展開合作，招引的企業包括很多船務公司、船舶企業以及外資企業，它們專門做船上業務。因為崇明那邊有四大船廠，很多中國的液化天然氣船、遊輪等等都在那裏建造，順勢錨定這一高附加值特色產業賽道。
第二個是在天津靜海區做的循環經濟主題園區，簡單講就是電池拆解、汽車拆解。這不算傳統的新能源汽車賽道，而是一個後市場的概念。汽車大量生產出來後，需要循環利用，要更精細化地做原料分解，有些部件可以回收再利用。
除了這兩個特色細分產業賽道之外，傳統的主導行業如生物醫藥、信息技術等，目前相對沒有那麼熱門了，但園區的發展還是要依託當地有沒有相應的產業基礎、配套以及一定的意向企業基礎。
就像張雪機車為什麼沒有在他老家火，而在杭州和重慶火？因為重慶有大量的汽摩配套產業基礎。同樣，一個主題園區的火爆或招商質量高，往往得益於當地的產業基礎、政策配套以及鏈條上的企業共同促成成果轉化和落地。
觀點新媒體：現在產業園區的空置是難題，您認為如何做好招商？
任金星：首先，要做好企業服務。目前很多企業的服務跟蹤和預警是不足的。比如現在很多大廠已經自己拿地去建樓了，大廠雖然租金很高，但訂單不穩定。它們能承受高租金的同時，稅收表現也很好，政府形象也好，因此拿地門檻很低。但我們不能理所當然地認為它們永遠願意支付高額租金，風險意識一定要有。
第二，園區要培育持續的招商能力。不能滿租就停下來，園區必須持續具備招商能力和造血能力，不能招商做到七八成就交給物業去管，那樣應對風險的能力是不足的。
第三，在做好基礎物業服務和企業服務的基礎上，還要持續增強對地方政府資源的鏈接能力，幫助企業發展。同時，對於企業招引的趨勢和方向，要有前置性的、前瞻性的瞭解和儲備。
我們看到很多園區招引成果不佳、大面積退租、長期空置，根源在於發展停滯，我們一直強調“企業生命週期管理”或“園區生命週期管理”。園區同樣需要全生命週期的管理。這不是簡單的考核要求，而是貫穿園區從初創、一期招滿、二期招滿，到提升服務、物業、租金收繳率、企業滿意度，再到持續補位的全過程。