編者按：2026年，變革的浪潮正以前所未有的深度和廣度重塑每一個行業。置身事內，我們需要把科技落到實業裏，讓創新觸達真實的產業場景。

這是全新的週期，為順應新的形勢，觀點新媒體繼續推出“2026博鰲觀點訪談”系列報道——“博鰲·浪潮中成長”。

通過對全產業鏈代表性企業的調研與交流、深度採訪與對話，探尋變革中的成長新邏輯。希望這股力量匯入時代的浪潮，在落地中轉化為高質量發展的現實推力。

2026年，AI變革浪潮正全方位重塑產業地產的底層邏輯，行業告別普漲紅利，步入存量分化、新舊賽道更迭的結構性週期。

觀點網 產業園區作為承載新質生產力的核心載體，正站在時代轉型的十字路口。

“十五五”開局之年行至過半，觀點新媒體走進鳳崗天安數碼城，與集團副總裁餘安定展開了一場對話。

這位深耕園區賽道數十年的資深產業從業者，親歷天安數碼城從基礎工業園到工貿園，再從科技產業園到城市產業綜合體的三次轉型；也見證產業地產從早年乏人問津，而後迎來一輪發展熱潮，最終步入當下存量競爭、優勝劣汰的分化階段。

在產業邏輯重構、市場需求迭代的當下，傳統園區依靠租金盈利的舊模式難以為繼，新型新質產業社區悄然試點落地，國資與民營園區同步站上AI轉型的同一起跑點。

回望近三十年從業歷程，餘安定坦言嗎，過往的產業發展模式留有值得反思的遺憾。眼下AI產業新機遇已然到來，園區運營者更需要主動調整思路、順應市場變化，嘗試完成自我革新。

天安新局

紮根園區運營二十餘年，餘安定常年深入企業一線，以企業真實經營狀態感知行業週期冷暖。

聊到過去一年，從宏觀經濟來看，全年國內生產總值1401879億元，按不變價格計算，比上年增長5.0%。但通過走訪大量企業，餘安定發現，宏觀大盤穩定增長與企業微觀經營體感存在溫度差，GDP的穩定增長並未惠及所有行業。

“我們正面臨一個結構性增長的時代，而非普遍性增長。”在過去市場上行階段，餘安定每走訪十家入駐企業中，平均有八家能夠穩定盈利，如今走訪十家企業，僅有一兩家能夠保持良好經營狀態。

增長紅利高度集中在AI算力、PCB、生物醫藥等契合新質生產力發展方向的賽道，傳統制造、普通服務業普遍承壓。

以PCB行業為例，作為算力產業鏈不可或缺的核心配套板塊，在AI時代中訂單量、企業市值同步大幅上漲，成為“踩在風口的企業”。

當AI掀起新一輪產業革命，這位產業園區操盤手也判斷，這是未來能長期增長的主線。餘安定認為，國家“十五五”規劃佈局的“六張網”，本質是為AI產業搭建全新底層基礎設施，背後蘊藏海量投資空間與產業發展機遇。

這一趨勢也為產業運營商指明方向，即錨定國家戰略與產業發展趨勢，以此統籌園區招商、空間運營與人才引育工作。

但在談及AI會如何催生全新的產業空間形態時，餘安定指出，當下所有人都處在摸索前行的階段，行業並無標準答案。

以深圳福田區為例，餘安定告訴我們，當地正在試點打造新質產業社區。從“園區”到“社區”，並非簡單的概念迭代，而是全方位、深層次的體系革新。

這套載體的核心定位，是適配AI全產業鏈發展需求的新型產業空間。和傳統廠房、標準寫字樓、城市商業綜合體相比，新質產業社區更聚焦空間、資本、場景、服務、生態五大核心維度發展生態體系。

“現在業內同行都在思考、試水這類新型載體，但這套新模式最終會定型成什麼模樣，誰也無法下定論，我們只能立足當下產業現狀，一步步摸索、試錯。”

在新賽道的佈局上，行政規劃為產業指明方向，但產業規模化爆發從來不是依靠政策扶持度，而是真實的市場需求所催生。

餘安定以中美兩國AI產業的發展為例，指出中美在人工智能領域所要解決的核心方向不同，如美國發展AI以解決勞動力短缺問題，而中國發展AI則應聚焦於消費需求。

“如果企業單純追逐政策風口、跟風佈局AI賽道，脫離本土市場真實痛點，最終很難實現可持續發展。”但只要存在真實市場需求，產業落地便不存在無法逾越的障礙。

反觀園區運營也是如此，據餘安定分享，天安數碼城全國二十餘座園區，沒有兩套完全一致的運營體系，各地園區會結合屬地產業特色、入駐企業結構、客戶核心需求打造差異化服務。

形散而神不散，所有差異化模式背後擁有統一內核，即一切運營動作最終指向提升客戶滿意度、為企業發展賦能。

企業的各類訴求，是服務持續優化的根本來源。

“滿足客戶需求是園區運營的第一要務。”在餘安定看來，企業的每一次反饋、每一條訴求，乃至投訴建議，都是完善服務的切入點。

與此同時，園區內企業本就是動態更替的羣體，十年時間大半企業都會完成新舊置換，對應的園區服務自然也要同步更新迭代。

餘安定強調，園區服務並非憑空設計、一成不變，所有服務升級都源於入駐企業的真實反饋。

存量突圍

在結構性增長趨勢中，園區運營商同樣需要面對入駐企業結構的調整。這種調整既包括謀劃未來產業佈局，也要盤活現有存量企業。

就天安數碼城而言，這家成立於1990年的集團，截至目前已在全國13座城市開發、運營和管理22座園區，開發及運營面積超過2000萬平方米。園區集聚10000+家成長型企業，其中匯聚上市公司100+家。

在過去的發展模式中，天安數碼城留存了大批大體量自持園區，餘安定表示，集團淨資產已突破156億元，現階段將放緩新增大型自持項目的開發節奏，將重心轉向存量園區提質升級。

餘安定介紹，集團也在主動優化招商結構，重點導入契合新質賽道、具備高成長潛力的優質企業；針對存量入駐企業，則提供配套扶持，助力傳統企業轉型，陪伴高速成長企業穿越行業週期。

過去單純依靠物理空間、基礎配套賺取租金的傳統園區模式早已失效，民營園區想要突圍，核心突破口在於挖掘市場細分企業尚未被滿足的痛點。

企業有出海的需求，園區就在出海方向上搭建資源渠道，提供專業化出海配套；企業面臨數字化轉型難題，園區便助力企業打通業務流程，完成全鏈路數據化、AI適配改造。

放眼園區數字化升級賽道，眼下恰逢轉型發展的最佳契機。“因為我們連接了太多企業，有機會把它們的運作流程翻譯成AI能理解和讀取的數據語言與結構。若能把這件事做通，也是在賦能園區企業的成長。”

餘安定還提到，作為民營的產業園，面臨的環境會更加艱難，因為民企要考慮成本，考慮效率，考慮生存。步入AI產業週期，國資與民企站在了完全相同的起跑線上。

對於民營企業而言，最大的優勢在於機制靈活、能夠快速貼近一線客戶真實訴求；但也要警惕短視思維，不能竭澤而漁，“總之要讓自己在這個行業裏面比別人提供更多一點的價值，才可能活得下去。”

對國內整體產業生態，餘安定整體持樂觀態度，在他看來，中國企業家能夠靈活變通，適應環境的變化。面對行業內捲疊加外部環境帶來的雙重壓力，園區運營方更應主動求變、順勢調整，同時給予新生代從業者更多扶持與成長空間。

深耕產業園區三十餘載，回望一路走來的發展之路，餘安定坦言心中存有不少遺憾。

從1998年入職天安集團到一路升任集團副總裁、龍崗天安數碼城總經理，三十年間他見證無數企業從零起步、發展壯大。

但在過去，天安數碼城業務始終聚焦園區開發、建設、銷售與租賃等傳統產業地產業務，產業深度賦能相關佈局相對缺位。

“如果早年我們能深度佈局產業投資、企業賦能板塊，引入專業產業投資人才，哪怕只投入十分之一的資源深耕這條賽道，如今的發展格局也會截然不同。”

邁入全新發展階段，這位資深產業運營者直言，過往積累的行業經驗權重正在降低。“當下更關鍵的是主動擁抱時代變革，順應產業發展趨勢，運用全新技術、全新運營思路改造園區自身。”

在他看來，未來產業園的業態形態，由人與科技的互動模式決定。對天安數碼城而言，當下最緊迫的任務，是探索適配AI時代企業發展需求的新型服務模式，並在全國園區執行落地。

2026博鰲系列活動 | 構建一場覆蓋全產業鏈的年度思想盛會。