觀點網 杭州的豪宅市場，正在走 “獨立行情”。
近期，由濱江、建發、金茂聯合開發的杭州頂豪項目望天際首次開盤，66套房源開盤3小時便全部售罄，總銷售額達33.6億元。
本次入市房源整體備案均價約14.23萬元/平方米，套均總價約5091萬元。其中，單價最高的一套頂躍戶型（複式）以總價1.52億元成交，摺合單價24.39萬元/平方米。
限價“緊箍咒”解除後，杭州的高端置換改善需求被釋放出來。但在頂豪項目被“瘋搶”背後，也凸顯杭州樓市的結構性分化：頂豪市場持續火熱，改善型及普通住宅市場面臨激烈競爭。
單價高達14萬/平
望天際項目是備受市場關注的杭州“頂豪六小龍”之一。
今年以來，杭州高價地項目接連入市，市場最關注的便是包括濱江望天際、建發棲湖雲莊、中海萬潮玖序、中海海潮玖序、濱江金帝奧映世紀軒、濱杭傳麒府在內的“頂豪六小龍”項目。
所謂“頂豪六小龍”，是指2024年10月杭州正式取消限房價、限地價的“雙限”政策後在核心區域拍出的六大“地王”級別的項目。
其中，望天際項目位於杭州市濱江區，前身為濱江區水電新村地塊，距離錢塘江僅約400米。2025年3月，濱江集團以52.03億元競得該地塊，成交樓面價77409元/平方米，溢價率近70%，彼時刷新杭州土拍市場單價“地王”紀錄。隨後，濱江並未選擇獨立開發，而是引入建發房產、中國金茂兩家企業聯合開發。
從資源條件來看，望天際項目擁有錢塘江一線江景。依據《杭州市錢塘江綜合保護與發展實施導則》，江岸300米管控範圍內，一線沿江地塊不再新增住宅用地，這意味着錢塘江一線江景住宅將越來越稀缺。
據開發商方面信息，本次開盤涉及兩類戶型，分別是296平方米、385平方米至386平方米的大平層戶型，以及506平方米和624平方米的頂躍戶型（複式）。房源整體備案均價約14.23萬元/平方米，較此前杭州高層住宅約12萬元/平方米的均價上限提升超2萬元/平方米，套均總價約5091萬元。
其中，624平方米超大戶型房源單價約24.39萬元/平方米，成交總價1.52億元，創下杭州高層單套單價、總價兩項紀錄。據悉，望天際項目仍有20套約506平方米大平層戶型待售。
單價高達14.23萬/平米的項目，是誰在買單？項目開盤登記及成交客羣數據顯示，客羣構成方面，望天際業主以35-45歲的實體企業、科創領域新貴為主，平均年齡39歲。據悉，購房客戶以杭州本地客戶為主，主要來自上城區、濱江區、蕭山區等區域；外地客戶約佔15%，其中以上海客戶居多。
從職業構成來看，約41%的客戶為實體企業董事長，從事金融、證券、投資等行業的客戶佔比約27%，整體客戶羣體主要包括上市公司掌舵者、新興科技企業人士以及杭州本地高淨值家庭。
限價取消之後
望天際的“秒光”是杭州今年豪宅市場的縮影。
杭州貝殼研究院數據顯示，上半年總價3000萬-5000萬元房源網籤122套，5000萬元以上房源網籤64套，均創下近十年新高。
這背後首先是供應量增加所致。2025年以前，限價致市場高品質高端住宅供給不足，大量高端置換改善需求持續積壓。
政策轉向是一個關鍵轉折點。2024年10月，杭州正式取消新房限價，歷時五年多的限價政策退出歷史舞臺，新出讓的住宅用地不再設置新建商品房限價要求，建成後既不限購也不限價，土地市場迴歸“價高者得”的市場化邏輯。
這直接導致核心優質地塊“一土拍就出地王”、高溢價地塊頻出、促使了“頂豪六小龍”誕生。今年，杭州核心地塊熱度仍未消減，比如6月26日，招商蛇口以60.94億元競得濱江區永久河單元地塊，51577元/平方米的樓面價和79.03%的溢價率刷新上半年杭州涉宅地的總價、樓面價和溢價率紀錄。
過去多年，限價政策曾制約高端住宅產品的迭代，當住宅“不限價”後，新一代高端項目在建築設計、產品配置、公區營造、服務標準等均全面迭代，相較上一代改善產品形成顯著優勢。
並且，在2026年5月，杭州全域放開住房限購，這亦大幅降低外地高淨值客羣跨城置業的門檻，促進了高端住宅項目集中入市。
不過，在望天際項目等頂豪項目被“瘋搶”背後，也是杭州樓市的結構性分化體現：“熱”在頂豪市場持續火熱，“冷”在改善型及普通住宅市場面臨激烈競爭。
有數據顯示，2026年上半年，杭州外圍剛需、普通改善樓盤以降價促銷拉動走量的同時，均價出現下調趨勢。
分析指出，杭州樓市的分化行情短期難見逆轉。未來市場溢價能力將高度集中於佔據核心地段或稀缺景觀的高端項目，而資源欠佳、產品落後的存量次新豪宅，則將持續面臨成交與價格雙重壓力。