觀點網 2025年接近尾聲，北京土拍市場節奏明顯加快。繼12月23日海淀上地0702街區東地塊成功出讓後，北京全年最後一宗涉宅地塊也順利摘牌。

12月25日，北京豐臺區花鄉中部組團城中村改造項目B區FT00-2405-0001地塊成交，競得人為北京建工地產有限責任公司和北京城鄉房屋建設開發有限責任公司聯合體，成交價24.72億元，樓面價約4.2萬元/平方米。

摘地後，兩家公司分別在官方渠道推送了這一喜訊。儘管沒有透露太多產品細節，但從有限的內容來看，這宗地塊有望圍繞“好房子”進行建設。在打造高品質住宅產品的同時，規劃建設部分便民配套空間，滿足居民多樣化生活需求。

結合兩天前成交的海淀上地地塊，北京在短短一週內實現土地出讓金109.28億元。若再計入本月早些時候成交的豐臺北宮鎮張郭莊村地塊，12月單月涉宅用地出讓金額已達122.82億元。

縱觀全年，北京共計成交約40宗涉宅地塊，總攬金1427.42億元。

豐臺底價連擊

此次交易的豐臺區花鄉地塊位於豐臺區玉泉營街道，介於南三環與南四環之間，距離南四環約600米，總佔地2.35萬平方米，地上總建築面積達5.89 萬平方米。

從資源配套來看，僅周邊一公里內即覆蓋了北京大學附屬中學豐臺學校、花鄉奧萊村、首都醫科大學附屬北京天壇醫院、首都醫科大學附屬北京口腔醫院等，周邊輻射麗澤金融、豐科園等多個商務區。

同時，地塊位於房山線花鄉東橋站與10號線首經貿站之間，可實現城區及城郊的高效通達。無論是工作通勤，還是週末休閒都能滿足出行需求。

整體而言，項目所處城市界面相對完善，較為宜居。但這樣一幅地塊又為何會底價成交？

實際上，無論土拍還是新房市場，南城都為價格窪地。以本月16日出讓的豐臺張郭莊地塊為例，同樣為底價成交，價格13.54億元，樓面價約2.84萬元/平方米。

該地塊曾兩次預掛牌，均因無人報價未能轉正。在對地塊進行調規後，以純住宅用地再次上架，降低了配建和開發條件後，終於由中建方程+中建智地聯合體托底拿下。這宗地塊同樣享有較方便的軌道交通，但房企顧慮則集中在地塊自身條件上。

據悉，地塊形狀並不方正，且存在邊角，開發商在樓棟排布及整體規劃時的限制較多。此外，地塊周邊生活配套建設尚待進一步完善，且周邊有較多安置房，整體居住品質提升空間有限。這也意味着，從開發難度及溢價空間來綜合衡量，房企拿地意願難以積極。

在更早之前，豐臺區年內還成交了三宗住宅用地，包括今年1月16日出讓的西南郊冷庫地塊，由中海以底價40.08億元摘下，成交樓面價5.8萬元/平方米。地塊為純住宅用地，豐臺區西南郊冷庫地塊無配建，未限地價、未設指導價。

6月24日，槐房村舊改項目地塊由建發聯合金茂以底價20.8億元摘得，樓面價約4.02萬元/平方米；9月5日，嶽各莊村地塊出讓，北京城建、建工、住總三家房企以聯合體形式底價摘牌，成交價29億元，成交樓面價5萬元/平方米。

整體而言，豐臺區今年共計完成出讓五宗涉宅地塊，均為底價成交，土地出讓金合計約128.14億元。

上述地塊底價成交的原因各有不同，但大多集中在建設要求、周邊配套等硬性條件制約。

其中，嶽各莊地塊及花鄉地塊均明確對規劃設計提出具體要求，包括多層居住建築應採用坡屋頂形式；與周邊環境相協調、與城市整體風貌相融合；注重建築文化內涵和品質，體現建築設計質量，體現中國特色、古都風韻、時代風貌等。

除此之外，雖然花鄉地塊的出讓條件更為友好，但其面對的問題是，所在板塊新房供應較多，且去化表現均難言理想。

在地塊對角位置的是北京隅西頌，項目用地成交於去年10月31日，金隅集團以底價27億元摘得，成交樓面價49982元/平方米，銷售指導價9萬元/平方米，可浮動5%。

今年4月21日，項目取得預售許可證，擬售均價介於8.75萬-9.22萬元/平方米。不過，項目目前僅網簽了115套，成交均價約7.85萬元/平方米，去化率約26.2%。

項目周邊的中海麗澤叄號院、中建雲境等開盤約半年的項目，去化表現均在兩三成左右。中海豐和叄號院在去年3月末開盤，目前網籤套數仍未過半。

從拿地成本來看，較之前5萬至6萬的成交樓面價，花鄉地塊更具議價能力，但在緊縮的市場下，仍需直面板塊內項目間的激烈競爭。

據悉，花鄉地塊容積率2.5，建築限高60米，未來有望打造小高層產品。

購房需求再釋放

在花鄉地塊成交前兩天，北京海淀區的土拍也順利收官。該地區本年度成交的最後一宗涉宅地塊——海淀區上地板塊0702街區東地塊由北京華大基業房地產開發有限責任公司競得，成交價84.56億元，溢價率0.4%。

企查查信息顯示，拿地企業實為北京海開控股（集團）股份有限公司的全資子公司，後者為海淀區屬國有企業。

海淀上地地塊規劃總用地面積7.71萬平方米，規劃建築面積22.54萬平方米。整體由3幅子地塊組成，包括2宗住宅用地與1宗多功能用地。

同時，地塊要求居住建築外立面材質需使用外掛石材、鋁板等，風格簡潔、實用、美觀，構造安全合理，與城市整體風貌相融合。

多功能用地規模約3.48萬平方米，地上建築規模13.23萬平方米，其中包括非獨立佔地設施建築面積約2250平方米，商業服務設施建築面積約500平方米。掛牌文件中更明確了地塊的產業定位，要求符合中關村產業要求，聚焦以人工智能為核心的智能健康、智能終端等產業應用方向，致力於打造國際領先的人工智能應用產業集羣。並提及，辦公面積佔比不低於70%。

與豐臺區截然不同的情況是，高起始價及更復雜的配建要求並未勸退企業。海淀地塊從預申請到轉正掛牌僅用時四天。

有觀點認為，其之所以受到關注，一方面是基於上地學區的教育資源，另一方面，地塊周邊集聚較多互聯網大廠，多功能用地的產業集羣定位，有望繼續為板塊導入居住需求。

這宗利弊清晰的地塊，引起海開控股和北京建工的關注，不過最終花落海開。

值得注意的是，在豐臺花鄉地塊與海淀上地地塊分別出讓的間隙，北京再次放寬限購。

12月24日晚間，北京市住房城鄉建設委、市發展改革委、人民銀行北京市分行、北京住房公積金管理中心等4部門聯合印發《關於進一步優化調整本市房地產相關政策的通知》。

文件明確，非本市戶籍居民家庭購買五環內商品住房的，繳納社會保險或個人所得稅的年限，調整為購房之日前連續繳納滿2年及以上；購買五環外商品住房的，繳納社會保險或個人所得稅的年限，調整為購房之日前連續繳納滿1年及以上。

對二孩及以上的多子女居民家庭（包括本市戶籍和非本市戶籍居民家庭），在執行現有住房限購政策基礎上，可在五環內再多購買一套商品住房。

精準施策之下，真實居住需求將得到進一步釋放。

該文件還提到，為進一步優化營商環境，將通過招拍掛拿地的房地產開發項目（包括商品住宅、酒店、寫字樓等）立項方式由市區分級核准調整為區級備案。

這也意味着，未來北京市場上的土地有望加速轉化為有效供應，房地產投資效率能夠進一步提升。