年報觀察 | 華潤有巢REIT保持增長 但租金下行壓力難忽視

觀點網 在政策支持與市場需求的支撐下，2025年，保租房REITs發行節奏明顯加快，多家企業推進申報工作。與此同時，已上市産品積極推動擴募工作的開展，保租房REITs擴募與首發並行的态勢基本形成，為市場注入更多流動性。

3月31日，首單市場化機構運營的保租房REITs項目--華夏基金華潤有巢REIT披露了2024年年度業績報告。

從基金合並層面看，2024年，華潤有巢REIT全年收入為7907.69萬元，對比上年同期微增0.85%，基金EBITDA錄得5003.99萬元，同比增長4.67%，基金可供分配金額為4904.45萬元，對應發行價的年化分派率為4.06%。

同期，基金淨利潤同比增長99%至968.19萬元，經營活動現金流淨額錄得4798.06萬元。

項目經營層面，華潤有巢REIT的兩大核心項目有巢泗泾項目和有巢東部經開區項目保持高位運營水平，年末出租率分别達 94.07% 和 94.58%（按房間數量計算），對比上年同期均有所提升。

資産項目公司上海有巢優廈房屋租賃有限公司和有巢房屋租賃（上海）有限公司通過自有房屋租賃、商鋪管理費、停車場經營等多元收入模式，全年營業收入實現同比增長。

淨利潤增長

從基金合並層面看，2024年，華潤有巢REIT全年收入為7907.69萬元，對比上年同期微增0.85%，基金EBITDA錄得5003.99萬元，同比增長4.67%。

同期基金淨利潤同比增長99%至968.19萬元，一定程度上反映該基金成本優化及運營效率提升，淨利潤率對比2023年顯著提升，盈利能力增強。

數據來源：基金公告，觀點指數、商業客整理

本期基金可供分配金額為4904.45萬元，同比下降19.28%，主要受期初預留現金減少及資本性開支增加影響。

同期實際分配金額為6541.49萬元，高于可供分配金額，短期回報積極，但需關注長期可持續性。2024年年化現金流分派率為3.38%，較2023年的5.14%有所下降。

包括今年2月20日公告披露的2024年度第4次分紅1232萬元在内，上市至今，華夏基金華潤有巢REIT累計分紅金額達1.17億元。

全年經營活動現金流淨額錄得4798.06萬元，現金流穩健但略有收縮。

受高分紅、現金流減少等影響，2024年末基金份額淨值為2.2508元，較2023年末的2.3622元下降4.72%，較2022年成立時的2.4310元累計下降7.40%。

此外，截至2024年12月31日，基金總資産為12.07億元，淨資産為11.25億元，兩者均出現同比下滑，基金總資産與淨資産的比例為107.23%。

二級市場表現上，截至2024年12月31日，華潤有巢REIT股價較年初上漲29.4%。

項目公司盈利表現上，基金包含2個資産項目公司，分别是上海有巢優廈房屋租賃有限公司、有巢房屋租賃（上海）有限公司。于2024年，兩者毛利率分别為44.68%和30.26%，對比上年同期分别提升4.06個百分點和1.61個百分點。

資産項目公司EBITDA利潤率分别同比提升0.96個百分點和0.71個百分點至71.51%和69.27%。

同期資産項目全年實現總收入約7845.10萬元，同比增長1.24%，EBITDA錄得5525.08萬元，同比增長2.46%。

運營分化

基金各項指標的表現，源于底層資産的運營表現支撐。

華夏基金華潤有巢REIT底層資産包括有巢泗泾項目和有巢東部經開區項目，年末出租率分别達 94.07% 和 94.58%，保持高位。

資産項目公司上海有巢優廈房屋租賃有限公司和有巢房屋租賃（上海）有限公司通過自有房屋租賃、商鋪管理費、停車場經營等多元收入模式，全年營業收入實現同比增長。

出租率和租金單價作為租賃住房項目運營表現的關鍵評價指標，有巢泗泾項目和有巢東部經開區項目出租率和租金單價數據波動不大，項目經營保持穩定。

整體來看，截至2024年末，按房間數量計算，底層項目公寓整體出租率同比提升1.35個百分點至94.33%；公寓租金單價為2.19元/平方米/天，同比下滑1.79%；整體剩余租期為0.52年，同比上漲15.56%。

同期商業部分可供出租面積為3880.34平方米，實際出租面積為2444.83平方米，計算得出期末出租率為63.01%，對比上年同期下降8.55個百分點。商業部分租賃活動面臨短期壓力。

而商業部分租金單價同比提升11.19%至3.08元/平方米/天，剩余租期為1.89年，同比上漲12.5%。

從數據來看，盡管商業出租率有所下降，但通過租金提升和租期管理實現了收益增長，運營策略初見成效。未來需平衡出租率與單價，提升商業資産整體回報，以維持資産長期價值。

同時，其年末可供出租車位數量為1.23個，實際出租車位數量為782個，出租率同比提升5.39個百分點至76.44%，車位租金單價同比上漲1.35%至200元/個/月。

底層項目繼續維持高水平租金收繳率，2024年末，租金收繳率同比提升0.91個百分點至99.52%，保證現金流的穩定性。

數據來源：基金業績公告，觀點指數、商業客整理（按房間數量計算）

具體來看，截至2024年年末，有巢泗泾項目和有巢東部經開區項目按房間數計算的出租率水平分别為94.07%和94.58%，對比上年同期分别提升1.19個百分點和1.33個百分點，對比同年9月底分别提升3.48個百分點和0.14個百分點。

同時，從2023年Q1到2024年Q4，兩者出租率長期維持超90%水平。基金底層項目公寓業務租賃活動長期保持穩定，出租率略有提升同時長期保持高位運行。

數據來源：基金業績公告，觀點指數、商業客整理

另外，2024年，有巢泗泾項目公寓部分租金單價和租期對比上年均實現同比增長，漲幅分别為0.38%和8.33%，

同期有巢東部經開區項目公寓租金單價同比下降4.15%至1.85元/平方米/天，這或受市場供需結構調整，剩余租期同比增長18.6%至0.51年，租約結構穩定。

同時，兩個項目均屬于政策性保障性租賃住房項目，若政府租金指導政策調整，可能影響運營方的租金定價策略。

兩個項目商業部分出租率均有所下滑，但商業租金單價與剩余租期均保持正向增長。

車位部分，有巢泗泾項目車位出租率略有下滑，出租單價與上年持平；有巢東部經開區項目車位出租率和出租單價均實現正向增長。

項目運營層面，華夏基金華潤有巢REIT投資的兩個項目在2024年整體運營表現穩健，但同時需關注租金下行壓力及商業闆塊的優化調整以進一步提升整體收益。

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