觀點網 樂於多點開花拿地的保利，這次選擇將資金投入楊浦活絡。

近年來，保利在上海投拓腳步積極，2023年重倉上海策略下接連獲得五幅地塊，今年也是如此。

據觀點新媒體統計，截至2024年11月30日，保利通過土拍市場單獨/合作競拍獲得地塊達到六宗，其中二分之一落子楊浦區域。另於2024年半年報中，其上半年上海房地產開發項目裏，也有四宗位於楊浦區域，佔比最大。

聚焦至11月底冷熱分明的七批次土拍場上，隨落槌聲起，保利溢價收入的三塊宅地中，兩塊位於楊浦；緊接着12月首日，同樣位於楊浦區的保利外灘序BUND45認購結束，認購率拉昇至727%，一舉打破2024年上海樓盤認購率最高紀錄。

據悉，於12月中旬，保利外灘序BUND88也將開啓認購，均價預計達到1萬元/平方米。

刷新認購率的楊浦項目

楊浦外灘序便是平涼街道45街坊地塊，當初為了拿下該地塊，保利早在2023年11月就開始了提前踩盤考察的動作。

這塊位於丹陽路上的風貌宅地於早年還是外企的私宅區域，臨近楊浦濱江步道和地標建築東方漁人碼頭以及18號線地鐵口，不遠處就是桐安裏、信楊浦濱江合作項目，以及保利自身與華麗家族合作拿下的平涼社區項目。

2023年12月5日，保利置業與華麗家族以4.2億元競得楊浦區平涼社區01D4-04地塊，即平涼街道71街坊東，容積率1.35，高層聯動價11.7萬元/平方米，風貌住宅14.8萬元/平方米，巧合的是，這宗地塊又臨近保利的另一宗住宅項目瓏譽周邊。

僅從地理位置來看，在平涼街道45街坊地塊之前，保利已在周邊完成基本樓盤佈局，且項目均位於楊浦濱江中心區域，但平涼街道45街坊地塊之所以提前半年進行踩盤考察，或許是由於地塊容積率相較保利落子其他項目而言，更具優勢。資料顯示，平涼街道45街坊地塊總容積率僅1.2，風貌別墅範圍的容積率則低至0.9。

最終，於2024年4月中旬，楊浦區規劃和自然資源局在楊浦區人民政府官網上發佈了平涼街道45街坊歷史風貌保護項目實施主體結果公示，宣佈遴選活動實施主體為上海保利建錦城市發展有限公司、上海衛百辛建設發展有限公司。保利建錦為保利旗下公司，佔比90%；上海衛百辛建設發展有限公司為楊浦國資委旗下子公司，佔比10%。

時隔三月，正處規劃階段的平涼街道45街坊地塊周邊上新，位於地塊大橋街道88地塊也進入土拍市場，為了拿下這宗地塊，保利和眾多地產商挺過60輪的舉牌，最終在溢價率達到21.2%之時攬獲地塊。該地塊出讓面積1.38萬平方米，容積率1.8，起拍價18.17億元，起始樓面價7.3萬元/平方米。

提前多次踩盤、溢價爭地，保利為何執意在平涼區域內接連落子？

觀點新媒體瞭解到，楊浦區內住宅項目基本分為四個階梯，定海街道區域內的聯動價約在9.9萬元/平方米；大橋街道區域內的聯動價約在10.8萬元/平方米；江浦街道上升至11.5萬元/平方米；平涼街道區域內的聯動價則達到12-18萬元/平方米。

從價格分佈來看，保利在2024年頻頻下注楊浦或許是盯上了平涼街道區域內的地理價值，另一方面，楊浦濱江一帶的進駐企業也在逐漸增加，包括嗶哩嗶哩新世代方產業園、美團上海科技中心、以及臨近中交集團上海總部的字節跳動濱江中心，都被劃在平涼街道45街坊地塊、大橋街道88地塊周邊。

保利加碼上海

平涼街道45街坊地塊、大橋街道88地塊的地理位置為其背後的保利外灘序項目認購帶來一定保障，727%的認購率像是市場發出的積極信號。

然而，迴歸理性審視保利外灘序，其項目的短暫破圈能否為保利當下實際經營帶來積極轉折。

回到一季度，保利公佈項目簽約金額629.84億元，同比減少44.81%。第二季度保利開始加緊推盤進度，其中包括其位於上海的部分樓盤。在中報數據中，保利的簽約金額合計達到1733.36億元，但仍較2023年同期減少26.81%。

“積極調整銷售策略，加大推貨力度。”彼時，已有業內預計，保利將繼續推行降價保量的銷售策略，但三季度的數據仍待優化。

積極推盤的策略，保利拿到不錯的成績。據觀點指數最新發布的2024年1-11月房地產企業銷售表現·觀點月度指數，保利以2427億元排在第二位，僅次於中海2515億元。

一邊賣樓一邊買地。據悉，於2024年1到10月間，保利新增土地貨值達到910.1億元，10月單月，保利簽約面積222.59萬平方米，同比增加23.98%；簽約金額423.37億元，也同比增加27.85%。

另於11月底舉行的上海七批次土拍中，保利再次聯合上海建工又拿下楊浦濱江一宗宅地，總價達到28.72億元，溢價率約17.1%，容積率1.8，土地出讓面積1.94萬平方米，從地理位置來看，這宗地塊與保利外灘序相隔一條內環高架路，臨近嗶哩嗶哩及美團正在建設的項目，周邊包括中建壹品·浦江之星項目等，樓盤均價在11萬元/平方米區間內。

持續落子楊浦區域外，保利在土拍場上還溢價近27%競得位於浦東新區的唐鎮宅地，地塊熱度不減楊浦，吸引包括中海、華潤、綠城等5家房企參拍，經過73輪報價，保利出價32.93億元拿下，樓板價4.4萬元/平方米。雖不比平涼街道區域價格，但依舊刷新了浦東唐鎮樓板價記錄。

“按可售建面計算樓板價約5.23萬元/平米，摺合可售溢價率約50.4%，預計未來售價約8萬元/平米。”按照當前唐鎮7.2萬元/平方米的平均價來看，保利所摘地塊價值或還有上升可能性。