編者按：2023年，是中國經濟在三年疫情後的第一年，身處諸多外部環境和內部發展的壓力，但經歷艱難，我們更應堅定信心。
在谷底，走向上的路。觀點新媒體繼續策劃和推出年度系列報道--“谷底一年”，以求全面與深刻聚焦在困難時期裏，優秀企業羣體的堅強與堅韌，它們遭遇坎坷，心向美好。
與此同時，我們亦將繼續對話一批具有全球視野和豐富學識的經濟學者與行業領袖，從他們的角度，解讀中國經濟與行業未來發展。
觀點網 2023年末，一份傳聞中的白名單，成為了房地產的一個“哥德巴赫猜想”。
消息稱，監管機構在起草一份中資房企融資白名單，列入名單的房企共有50家，將獲得包括信貸、債權和股權融資等多方面支持，而且部分區域的相關部門和銀行等機構已在和企業進行溝通。
偌大的房地產行業，誰有機會、有資格能夠進入這份備受關注的名單？
據悉，白名單企業包括了50餘家國有及民營房企，覆蓋範圍有所擴大，一些出險房企也可能包含在內。
觀點新媒體注意到，在這批傳聞名單中，出現了新城控股的名字。
白名單
“新城控股會出現在白名單之中。”有業內人士向觀點新媒體透露，新城控股仍面臨挑戰，但大概率會出現在白名單內。
能夠進入名單，代表新城控股有希望獲得資金支持，得到有效的流動性補給。
事實上，進入白名單與否對於房企的重要性不言而喻。在行業深度調整期，高槓杆、高週轉、高負債模式已不復存在，穩住底盤、保持企業運轉成為轉危為安的關鍵詞。
在此背景下，能夠進入白名單的企業皆有立足之地，新城也不例外。
分析認為，新城控股取得白名單通行證與雙輪驅動戰略息息相關。尤其從商業佈局來看，截至2023年上半年，新城控股商場開業數量合計146座，商業運營總收入達到52.01億元。
來到2024年1月5日，新城控股已完成2023年定下的20座開業目標，旗下開業的吾悅廣場項目達到22座。
新城控股2023年新開業商業項目統計
數據來源：觀點指數、企業公告
據觀點新媒體總結，新城2023年主要新增的商業項目依舊聚焦三四線能級城市，但不難發現，該公司也在嘗試進行調整。
一方面，2023年開業項目對比2022年的15座有所增加，另一方面，在代管項目方面下了不少功夫，今年新增的項目中，代管項目佔比提高，達到8座。
數據來源：觀點指數、企業公告
以台州路橋吾悅廣場為例，新城進駐該城市時打出的宣傳標識為“閩浙區域首個開業的輕資產項目”，而吾悅廣場涉及的區域共18個，包括西北、華北、東北、魯東、魯西等，閩浙屬於其中之一。
據新城控股披露的2023年上半年銷售和結算情況顯示，浙江區域於報告期內的銷售金額與2022年上半年相比下跌12.61%；出租物業數量則與2022年同期持平，合計16座；累計年度租金方面，2023年上半年較2022年微降1.5%，約合7.01億元。
新城控股吾悅廣場項目數量前五位城市
數據來源：觀點指數、企業公告
此外，2022年及2023年浙江省整體銷售金額與2021年相比同樣呈現下降趨勢，從182.35億元降至31.38億元。
行業下行期，這也算正常現象，而且浙江區域銷售數據依舊排在新城進駐省的第三位。
選擇在舒適區內尋找新增長點，屬於理所當然的事情。即便是最有優勢的商業板塊，進行輕資產佈局時也會傾向於在項目較多的城市落地。
以浙江台州這座城市為例，2013年以來，新城落地的吾悅廣場達到3座。因此，台州第4座進行可以借力，加速輕資產佈局。
同樣的輕資產步調還出現在烏魯木齊，資料顯示，烏魯木齊西山吾悅廣場由新疆德源房地產開發有限公司開發，新城建管進行代建代管。
這宗項目是新城建管在新疆落地的首個代建代管項目，同時也是烏魯木齊第4座吾悅廣場。
從浙江到新疆，新城正在尋找更符合當下市場環境的輕資產擴張之道。
截至9月底，新城旗下代建平臺新城建管已經完成佈局全國48座城市，管理項目57宗、總管理面積達588萬平方米。
陸續斬獲的項目中，大多涉及此前多次佈局過的城市：常州武進嘉澤項目、常州新北區春江項目、南陽高新項目、鄭州鞏義未來之光項目以及天津西青項目。
護城河
以輕資產模式進一步鞏固進商業版圖，是新城2023年實施雙輪驅動戰略的具像化體現，既打開了經營思路，也為營收數據提供一定保障。
從新城近5年營收及利潤變化來看，自2021年起開始受到行業震盪影響，營業收入及歸母淨利潤數據有所下滑。
通過的現象看本質，新城財務數據上的滑坡式下降反映了房地產業內所面臨的共性問題，並體現得淋漓盡致。
數據來源：觀點指數、企業公告
2022年及2023年上半年，新城歸母淨利潤與同期相比均有下滑趨勢，分別為13.93億元以及22.78億元，銷售毛利率也分別下降至20.03%和19.04%。
提及營業收入下滑的原因，新城方面表示與物業交付收入減少有關；淨利潤與毛利率下滑的原因，主要在於地產項目交付減少導致公司毛利減少，並直接影響利潤相關數據。
此外，觀點新媒體觀察到新城2023年第三季度淨利潤同樣下滑了41.32%，這與報告期內計提存貨跌價準備較上年同期增加相關，無形中拉低了期內利潤。
與此同時，商業護城河也顯現出在危難時刻的維穩作用。
從主營業務看，2023年上半年，新城房地產開發銷售營收雖然佔大頭，但營業成本也高達318.97億元，毛利率為12.83%，較上年同比減少3.89個百分點。
物業出租及管理業務方面，營收總額為48.65億元，約佔總營收11.08%，但由於輕資產項目開發進度進一步加快，營業成本佔總營收數據明顯低於房地產開發銷售業務，毛利率也達到69.55%。
觀點新媒體還注意到，2023年1-6月，新城商業運營總收入52.01億元，其中包括了商鋪、辦公樓及購物中心的租金等收入；2022年同期，這項收入為47.18億元。也就是說，在營收與淨利潤下滑時，商業運營收入實現了同比增長10.24%，且該部分業務佔公司整體業績比重逐步提高。
此外，新城2023年上半年利息支出總金額為37.82億元，商業板塊的收入明顯大於這部分支出，一貫堅持的商業運營策略減輕了部分利息負擔。
從財報數據來看，商業項目運營數據的提升側面反映該板塊業務正在嘗試為企業構築財務護城河。但觀點新媒體也同時關注到，即便如此，該公司整體債務問題依舊值得關注。
從負債率角度觀察，新城債務水平較為平穩，自2019年以來資產負債率維持在80%左右，並呈現逐年下降趨勢。其中，2019年為86.62%，2023年第三季度下降至78.62%。
數據來源：觀點指數、企業公告
截至2023年上半年，新城控股短期借款合計16.64億元，應付票據有35.94億元，一年內到期的非流動負債209.30億元，依次相加，目前短債規模為261.88億元；
此外，應付賬款402.94億元，其中賬齡在一年之外的是45.43億元。也就是說，新城控股應付賬款中，賬齡一年以內約為357億元。
僅從短債層面看，新城資金安全鏈還需進一步加固。在當前外部市場環境影響下，除了企業內部拓展要更謹慎，外部融資也需發力。
融資路
首先從融資層面來看，據觀點指數發佈的2023年12月房企融資能力報告顯示，新城排名第15位，介於中交地產與美的置業之間。
近年來，新城融資成本數據無較大波動，2019-2022年分別為6.73%、6.72%、6.57%及6.52%，2023年中期進一步降至6.41%，較上年同期下降0.09個百分點。
數據來源：觀點指數、企業公告
截至2023年中期，新城投資性房地產餘額升至1170.66億元，主要涉及旗下吾悅廣場、吾悅生活廣場。這部分資產，還存在通過抵押貸款等方式進行融資的空間，提供流動性支持。
於2023年上半年，新城通過抵押自有商場獲得的經營性物業貸淨增量約為60億元人民幣，存量經營性物業貸和商業房地產抵押貸款支持證券（CMBS）總計約為210億元和27億元。
截至2023年6月30日，吾悅廣場商業項目中約有39家未進行抵押，剩餘360億元的空間，應能為償債提供部分增量融資來源。
新城以商業項目作為融資籌碼的方式也引來市場關注，據標普估算，截至2023年6月，新城現有抵押物業獲取的融資的貸款價值（LTV）比平均約為35%，而新發放貸款的貸款價值比可能接近50%。
標普還認為，新城將動用內部資源和獲取新的貸款來償還2024年到期的總計約70億元人民幣境內外債券。這些將到期債務分佈於2024年全年，最大一筆4.5億美元債券將於2024年12月到期。
實際上，與2023年約130億元人民幣債務剛兌相比，新城2024年到期債務規模較小且較分散。針對這部分債務，還可以選擇發債融資，維持資金池的平衡。
此前於2022年10月，資本市場消息顯示，新城控股計劃在銀行間市場發行15億元人民幣中期票據，將由中債信用增進投資股份有限公司提供全額無條件不可撤銷連帶責任擔保。
彼時，新城控股向外界透露的細節中，票據最早將於該年10月發行，期限擬發3年期，簿記建檔區間在3.0-4.3%。但引起外界關注的重點在於，距離股首次發行“中債增”全額擔保中期票據不過一個月，新城控股再次宣佈發行債券。
於2022年9月，新城控股完成了2022年度第二期中期票據，即“22新城控股MTN001”的發行。該中票實際發行總額10億元，發行利率3.28%，期限3年，同樣由“中債增”提供全額無條件不可撤銷連帶責任保證擔保。
同年5月，新城控股還發行了2022年度第一期中期票據“22新城控股MTN001”，發行金額10億元，期限2＋1年，票面利率6.50%。據瞭解，當時為了成功發行這筆債券，“中債增”和上海銀行還為新城控股創設了信用風險緩釋憑證。
此外，新城控股還在境外發行了總額為1億美元的無抵押固定利率債券，用於償還公司於報告期內到期本金為1億美元的境外美元債券。
來到2023年11月，有消息傳出，新城有望在中債增支持下發行一筆金額未定的中期票據，有傳聞即將發行的票據金額為20億元。
觀點新媒體經過查證得知，12月初，交銀投行微信公眾號披露一則發行消息稱，新城控股集團股份有限公司MTN即將發行，債券簡稱“23新城控股MTN001”，發行規模至多8.5億元，發行期限為三年。
積極尋求發債之外，坐擁眾多資產的新城控股也在擇機出售項目回血。
9月26日，新城控股股東新城發展發佈公告，將以13.67億元的代價出售常州恆軒諮詢管理有限公司100%的股權。
資料顯示，常州恆軒的主要資產涉及有上海星軼影院管理有限公司97.60%的股權，雙方合作在中國營運及管理合共144家影院。截至8月31日，常州恆軒和上海星軼未經審核淨資產總額約1.7億元，非控股權益約3021.68萬元。
此外，常州恆軒需要向新城發展全資附屬公司富域發展集團有限公司償還8.56億元的股東貸款，據公告顯示，交易的最終金額將達到約23億元。
谷底一年 | 在谷底，走向上的路。