觀點指數 步入2023年，房地產市場出現積極轉變，一季度財報來看，部分房企歸母淨利潤等指標實現同比增長，合同負債淨值上升，意味着銷售有所好轉。同時，信貸收緊的動作已遠去，企業得到短暫"恢復"。
地產行業經歷了前所未有的挑戰，目前收入擔憂、融資缺乏等預期因素依舊存在，傳統的地產開發業務如何在不過度依賴高息負債的情況下穩健推進？地產深入變革中，相關行業如何抓住資本機遇提升發展？未來調整還會持續，新的發展模式、新的行業格局將會是怎樣的？住宅業務之外，產業物流、商業、康養、物業服務、數字科技等更多賽道將會帶來什麼樣的發展機遇？如何把握？
觀點指數研究院結合專業的數據分析和深度的研究，全方位多維度地剖析當前房地產及新經濟地產各業態各環節的發展現狀，並且對標杆企業項目、產品模式進行綜合探析，在2023博鰲房地產論壇現場隆重發布《觀點指數·2023中國房地產行業發展白皮書》，與各方企業共謀劃，同成長。
以下為2023上半年康養產業綜合運營報告及研究成果，更多請查閱《2023中國房地產行業發展白皮書》。
人口老齡化成為當前及今後很長一段時期內我國社會的一個重要特徵。為應對迫在眼前的社會難題，更需要包括政府、企業在內的全社會努力。
據統計局最新數據顯示，2022 年我國人口自然增長率自1960 年後首度呈現負值，而人口下降的另一面是人口老齡化。我國60 歲及以上人口為28004 萬人，佔19.8%，其中65 歲及以上人口為20978 萬人，佔14.9%。
政府工作報告中，就把“加強養老服務保障”作為今年保障基本民生和發展社會事業的工作重點之一。各地也在期內陸續發佈2023 年養老服務工作計劃，其中居家社區養老服務體系建設和家庭適老化改造成為共同關注的重點。
然而和政策的支持相對應的卻是現實的殘酷。據觀點指數調研發現，近一年相當部分養老行業的新玩家退出行業，市場被悲觀情緒籠罩，特別是房地產背景的養老子公司，頻繁被放到交易桌上。
疫情過後的今年，由於市場入住意願的變動，牀位收入整體有所下降，招新進展依然緩慢，但護工護士的薪資要求卻持續提升，養老機構的運營壓力依然十分大。
為了應對養老護理人才的短缺問題，各地近年陸續推出了補貼政策，但僅依賴補貼終歸不是長久之計，如何實際提升養老從業人員的社會地位和薪酬水平更為關鍵，這更需要政府和企業的共同努力。
養老機構發展的熱點方面，在疫情三年期間難以發展起來的旅居養老相關產品，上半年卻重新活躍，多家養老機構推出了全新的旅居產品供入住會員選擇，養老市場上的產品豐富度得到更大的提升。
養老機構增速持續放緩，企業投資有所收縮
國家統計局數據顯示，2022年全國人口為141175萬人，比2021年減少85萬人；人口自然增長率為-0.60‰，下降0.94個千分點。我國人口總量略有下降，主要是源於出生人口減少。
人口下降的另一面是人口老齡化。截至2022年末，我國60歲及以上人口為28004萬人，佔比19.8%，其中65歲及以上人口為20978萬人，佔14.9%。與2021年相比，60歲及以上人口增加1268萬人，比重上升0.9個百分點；65歲及以上人口增加922萬人，比重上升0.7個百分點。
老齡化加深，必然需求更多的養老服務，然而我國養老機構和養老牀位的數量增速自2021年一季度起快速下跌，已持續兩年季度增速環比跌至1%以下，大型機構新增較歷年減少。
民政部最新數據顯示，截至2023年第一季度，我國提供住宿的養老機構40581個，環比上升0.23%，同比上升1.28%。
數據來源：民政部，觀點指數整理
根據《“十四五”國家老齡事業發展和養老服務體系規劃》，到2025年養老服務牀位達900萬張是國家定出的硬性指標，而在目前增速放緩的大背景下，達成目標存在一定難度。
據觀點指數調研發現，近一年相當部分養老行業的新玩家退出行業，市場上被悲觀情緒籠罩，特別是房地產背景的養老子公司，頻繁被放到交易桌上，如金隅集團就在5月掛牌4家北京養老服務子公司100%的股權，上海實業養老則在今年初擬轉讓海南上實養老100%的股權。
過去三年，受疫情衝擊養老機構面臨嚴峻的運營和獲客難題。長期的封院使得運營成本陡增，同時卻難以招攬新客戶，即使成功攬得新客，入住時間也因各種原因被迫延後。
來到今年上半年，儘管疫情防控措施降級，然而經歷疫情封控的“嚴進嚴出”，老年人入住老人院的意欲短期下降，解封后相當部分選擇歸家養老，北京上海都出現養老院入住率下降的現象。
疫情過後的今年，由於市場入住意願的變動，牀位收入整體下降，招新進展依然緩慢，但護工護士的薪資要求持續提升，養老機構的運營壓力依然十分大。在這種背景下，無論提供任何補貼，解決不了眼下的運營和獲客難題，養老服務企業都難以持續發展，擴張和建設更是無從談起。
政策更聚焦社區，養老服務設施獲進一步完善
養老是重大民生工程，因此行業發展很大程度依賴於政策導向。隨着我國快步進入老齡化社會，基本養老服務制度也在逐步完善，從中央到地方各項支持政策輪流上陣。然而"重機構，輕居家社區"的現狀仍廣泛存在，長者家門口養老的願望仍較難實現。
在最新的政府工作報告中，“加強養老服務保障”是今年保障基本民生和發展社會事業的工作重點之一。以此為指導，上半年各地先後出臺多項養老服務政策，特別是各省市陸續發佈了2023年養老服務計劃。
其中，居家社區養老服務體系建設和家庭適老化改造成為各地共同關注的重點。如江蘇表示將實施3萬戶老年人家庭適老化改造，設置家庭養老照護牀位1000張；湖北則計劃完成100個街道（鄉鎮）社區養老綜合體建設、2.5萬戶以上特殊困難老年人居家適老化改造任務；吉林將支持新建100個綜合嵌入式社區居家養老服務中心，支持開辦100個社區老年食堂。
除此之外，中共中央辦公廳、國務院辦公廳還在5月印發了《關於推進基本養老服務體系建設的意見》，其中就對居家、社區養老做了明確指導。
《意見》提到，各地新建城區、新建居住區要按標準和要求配套建設養老服務設施；老城區和已建成居住區要結合城鎮老舊小區改造、居住區建設補短板行動等，通過補建等方式完善養老服務設施。
從實際來看，若要建立以社區服務覆蓋養老服務，必須要整合社區內機關單位、物業、家政、商業的各類資源；單就醫養結合來講，也需要因地制宜採取商養結合、物養結合等方式。
老年人需要的多樣化、個性化、高品質養老服務更多需要依靠產業，依靠社會力量，僅依靠政府托底並不能完全滿足老年人的需求，也沒法達到發展“銀髮經濟”的目的。
養老人才隊伍培育是關鍵，高質人才缺口難解
今年上半年，民政部召開了全國養老服務人才隊伍建設推進會，養老人才的培育獲得更多政策的傾斜。
針對養老服務人才的短缺問題，民政部在會上表示，我國將加大培養培訓力度、推動跨行業人才流動、拓寬養老人才的來源渠道。
民政部養老服務司副司長李永新表示，民政部將會同教育、人力資源社會保障等部門，加快推進養老服務人才專業教育培養，支持職業院校和高等院校緊密結合行業發展需求，開設養老服務相關專業。特別是要鼓勵養老服務機構與院校合作設立實習實訓基地、培養培訓基地，提高“訂單式”培養質量。
除了拓寬養老服務人才來源渠道，民政部計劃下一步出臺保障養老服務人才薪酬待遇、完善支持政策等措施，希望以實際的利益吸引更多的人才加入養老服務行業。
身處一線的企業則更早意識到人才短缺的問題。九如城在2015年就與江蘇經貿職業技術學院合作，後續又與多所高等院校簽訂了校企合作、共建實訓基地協議；同樣在2015年，中國人壽湖南長沙保險職業學院，投資建立養老養生服務與管理訂單班。
據觀點指數了解，現時我國養老護理員隊伍普遍規模小、流動性強、專業技能水平較低。由於目前養老服務從業人員多來自農村和城市失業下崗人員，經過專業護理技能培訓的從業者佔比較少。
且因養老服務行業工作時間長、勞動強度大，但薪酬水平卻一直難以提升，導致部分高學歷、具備專業護理知識的年輕從業人員離職率較高，團隊穩定性難以維持。
數據顯示，僅按照國家標準養老護理員與老人的比例1∶4計算，至少需要養老護理員200餘萬名。然而，我國目前養老護理員僅有32.2萬名，缺口達到近170萬。
為了應對養老護理人才的短缺問題，各地近年陸續推出了補貼政策。如北京對應屆畢業生進入養老服務行業的，分三年發放入職獎勵，本科及以上獎勵6萬元，專科及高職獎勵5萬元，中職獎勵4萬元；上海楊浦區則在全國率先將養老護理員作為重點人才引進落戶；廣東省亦對養老從業優秀人才在居住落戶、住房保障、子女入學等方面給予優惠政策。
各項政策的出臺只為在養老服務行業留下更多人才，但若僅依賴補貼終歸不是長久之計，如何實際提升養老從業人員的社會地位和薪酬水平更為關鍵，這更需要政府和企業的共同努力。
旅居養老成熱點，產品豐富度提升
隨着當代老年人消費能力和生活品質不斷提升，精神的滿足開始在長者養老生活中佔據更重要的位置，養老的質量也成了長者選擇養老項目時重點考慮的因素。
有着良好經濟支撐的老年人更樂於通過旅遊、異地居住等方式維持身心健康，"旅居養老"這一融合了文旅和養老的新形式亦因此誕生。
在《國務院關於印發“十四五”國家老齡事業發展和養老服務體系規劃的通知》中就提到了要促進養老和旅遊融合發展，支持社會力量建設旅居養老旅遊服務設施，“引導各類旅遊景區、度假區加強適老化建設和改造，建設康養旅遊基地。”
文件更提到，要“鼓勵企業開發老年特色旅遊產品，拓展老年醫療旅遊、老年觀光旅遊、老年鄉村旅遊等新業態。”
然而在三年疫情期間，旅居相關的產品難以推動營銷和提供實際服務，各地養老機構的旅居養老發展陷入停滯。不過，情況在今年上半年得到逆轉，隨着疫情陰霾的退卻，更多旅居養老產品重新被企業推出。
如泰康之家·桂園就推出了3天2晚、8天7晚和15天14晚三款旅居體驗產品，親和源則在今年先後開啓了海南三亞和廣西柳州兩地的旅居體驗活動，綠地康養也在5月推出齊雲山7天6晚的會員研學旅居活動，光大匯晨北京古塔老年公寓則推出了“醫療康復+旅遊舒心短期入住”兩項全新的服務產品。
除此之外，6月份新動工的泰康之家·滇園，除將繼續採取持續照料退休社區模式外，還將打造"醫養+旅居"的全新享老生活方式。
政府方面亦有動作。今年，廣東、山西、雲南、寧夏四省（區）民政廳共同簽署旅居養老合作框架協議，於此廣東的旅居養老版圖已拓展到“十四省同行“。據瞭解，目前共有14家社會組織和近300家養老機構加入了旅居養老合作平臺，在合作省區市共評選出66家旅居養老示範基地，順利啓動旅居養老首發團。
未來隨着政府和企業更多推動旅居養老的動作出現，養老市場上的產品豐富度也得到更大的提升。