作為年度重磅產出之一，《觀點指數·2026年度商業地產表現報告》立足於行業從增量擴張全面轉向存量深耕、價值重構的新週期，持續追蹤行業脈動與變革趨勢，深入商業地產及其產業鏈核心環節，全方位呈現商業地產全鏈生態的現狀與未來。
以下為《數字化前沿：應用導向》報告。
按照“十五五”規劃綱要及部署，我國將加快推動數字中國建設，全面提升數智化發展水平，全面實施“人工智能+”行動，推動算力、算法、數據高效供給，促進人工智能、物聯網、大數據等前沿技術在經濟社會各領域的深化應用。
作為連接消費、就業和城市生活的重要載體，商業地產在拉動內需、盤活存量資產、提升城市品質方面具有顯著意義。政策層面持續鼓勵智慧商圈、數字街區和智能商業設施建設，推動AI、物聯網、大數據等技術落地消費場景，支持商業設施更新改造和體驗升級，為行業的精細化運營和綠色轉型提供方向。
今年以來，宏觀商業環境與消費行為持續變化，行業在經歷高速擴張後，正從規模導向轉向資產質量與運營回報導向。能否穩定客流與租戶、構建有持續吸引力的品牌生態，已成為決定項目競爭力的關鍵。
疊加企業經營壓力加大、預算更趨審慎的背景，商業地產對數智化轉型的投入從前期的“鋪系統、上平臺”轉向更注重回報和可驗證效果，盲目投入明顯收縮。數智化的重心更多轉向消費者側的體驗優化與觸點拓展、內容與會員的精細化運營、商戶側的經營賦能，以及資產側的能耗管理與運營提效。文旅場景中機器人導覽、無人機巡檢等智能服務逐步落地，寫字樓場景中清潔機器人、智能通行等自動化應用也加速滲透。
整體來看，數智化並未退潮，而是從規模擴張進入以投入產出效率為導向的精細化應用階段。部分項目已實現會員復購率提升、能耗成本下降等可量化收益，但仍有不少系統停留在數據採集層面，未能轉化為經營決策。
商業地產企業強者恆強，整體削減科技投入預算
商業地產通常包含購物中心、寫字樓、商業綜合體、商務中心、酒店和文旅項目等經營性物業，是連接消費與產業、承載城市商務與商業活動的核心空間載體；亦是城市形象與區域活力的直觀體現，在國民經濟中扮演着消費引擎、產業載體和城市名片等多重角色。
近年來，隨着行業內新增供應持續增加、消費需求增速放緩以及同質化競爭加劇，單純依靠規模擴張和土地紅利獲取收益的粗放模式已難以為繼，而REITs等資本工具的常態化發展又使得資產估值越來越取決於運營端能否持續產生穩定且可增長的現金流。
這推動商業地產企業的發展模式從以拿地建設為核心的增量開發階段，逐步轉向以存量運營和資產管理為主的精細化發展階段，其價值錨也從依賴土地增值轉向以現金流和NOI收益率（淨運營收益）為核心的資產定價邏輯。
在存量競爭格局下，運營能力直接決定品牌的持續成長性與消費者的復訪意願，進而構築項目穩定的經營底盤。精細化運營、商戶賦能、會員經營與消費者體驗提升，已成為全行業普遍聚焦的核心議題。企業唯有通過深耕運營端，才能在存量市場中實現資產價值的持續釋放。
2026年上半年，多家商業地產企業中報延續“強者恆強、弱者承壓”的分化格局，運營能力差異正直接轉化為業績與估值的分層。
以華潤萬象生活、大悅城、龍湖等為代表的頭部運營商，在零售額、出租率與盈利表現上較為突出，核心優勢在於標準化運營體系、品牌資源積累與內容迭代能力。與此同時，輕資產輸出與存量改造已成為商管企業擴大管理規模、增厚服務收入的主要路徑，行業正加速從重資產擴張轉向輕資產運營與存量資產盤活。
在這一過程中，數智化發展顯然已成為提升運營能力的關鍵抓手。通過數據驅動的招商決策、會員精準運營、能耗智能管控與客流轉化分析，企業能夠將運營動作從經驗判斷轉向量化管理，從而更高效地釋放存量資產價值。
同時，企業的數智化轉型也與當前政策的導向高度契合。
2026年《政府工作報告》提出，要打造智能經濟新形態，深化拓展“人工智能+”，促進新一代智能終端和智能體加快推廣，推動重點行業領域人工智能商業化、規模化應用，培育智能原生新業態新模式。
涉及商業地產維度，今年6月9日，商務部等8部門印發《關於加快“人工智能+消費”發展的實施意見》，明確要實施零售業創新提升工程，結合老舊街區廠區改造提升，推動老舊商業購物中心改造、步行街商圈智能化升級，建設智慧商店、智慧商圈等。
文旅方面，該政策亦明確要推動人工智能賦能旅遊，與行程規劃、票務辦理、導遊導覽、酒店預訂等全鏈條深度融合。支持國家4A級及以上旅遊景區、國家級夜間文化和旅遊消費集聚區等文旅消費場景打造人工智能+實景體驗項目。指導旅遊景區配備人工智能眼鏡、人工智能耳機等智能產品，提供人工智能+導遊導覽等服務。
總體上，政策端正把商業空間的智能化改造從“企業自選動作”升格為“政策標配工程”。頂層設計明確“人工智能+”要全面進入實體經濟，各部委則把改造對象具體落到老舊商圈、購物中心、社區商業等存量載體上，把技術要求具體落到客流監測、無感支付、智慧能耗、數字化運營等可驗收的場景上。
而近年來，科技的快速發展也為商業地產企業推動數智化改革提供了有力支撐。
一方面，行業內對人工智能的應用在不斷深化。從後臺效率工具到前臺經營決策，在客流與業態分析、招商匹配、租金定價、能耗優化、合同與運維管理等環節加速賦能；另一方面，具身智能和服務機器人等前沿科技正在進入真實商業空間，在清潔、配送、巡檢、導覽、接待等場景中承擔可量化、可連續執行的任務，幫助項目降低人力成本、提升服務穩定性與現場體驗。
從企業的戰略規劃角度來看，商業地產領域對數智化發展的認知因業務規模、經營狀況及市場環境不同而存在分歧，但轉型作為行業趨勢，仍被多數企業視為提升競爭力、適應市場變化的關鍵路徑。
以AI的探索為例，仲量聯行2026年3月發佈的調研報告顯示，2023年5月計劃將AI嵌入企業不動產運營體系的企業比例還不足5%；至2025年7月已有92%的企業不動產管理團隊正在開展AI試點，或計劃啓動相關項目，推進速度甚至超出了業內最為樂觀的預期。
不過，調研也顯示，具備成熟數據基礎設施、完善變革管理機制及專業團隊的企業，已在AI應用上取得顯著成效。相比之下，超60%的企業在釋放AI潛力前，仍需先解決系統功能重複、長期閒置等基礎技術問題。這類企業正面臨“雙重壓力”，既要補齊數據與系統底座，又需同步參與AI創新競爭。
與此同時，受到科技投入的預算削減影響，企業明顯放緩對技術採購與決策的整體節奏。一方面，人才與能力缺口持續存在，限制了企業對新技術的評估、篩選與落地能力；另一方面，投資回報率要求不斷提高，技術項目在獲批前需經過更充分的商業論證。
從樣本企業在數智化轉型的投入來看，多數涉及商業地產的企業研發費用仍在下滑，投入金額佔營業收入的比例不足1%。不過，頭部企業研發費用的絕對金額較高，少數文旅及辦公空間服務企業略有提升。
舉例而言，華潤萬象生活2023年-2025年研發投入總額分別為1.5億元、1.77億元、1.42億元，對應擁有研發人員數量分別為277人、228人及124人，均呈現下滑的態勢，但其投入力度仍領先於同行。
聯合辦公空間服務提供商創富港2025年研發投入同比提升了18.54%至1623.56萬元，佔營業收入的比重約為2.10%。據介紹，其已驗收完成的研發項目包括數電發票自動化生成與分發系統、基於Uniapp多端部署的辦公空間全域營銷系統、文體項目管理後臺及小程序定製服務、基於自然語言對話的大模型BI分析原型系統等。
觀點指數認為，當前企業數智化建設正在從“擴張型投入”轉向“平臺化、場景化、效率型投入”。在過往已經打造了智慧運營平臺、客流分析系統、會員與積分體系、工單與安防監控、門店與案場管理等基礎能力後，商業地產企業正進入AI深度應用與業務重構階段；數智化重心也由“建隊伍、搭系統”向“算回報、提效率、強複用”升級。
數智化為內容運營提供支撐，會員管理愈發精細化
在商業項目同質化加劇的背景下，差異化體驗已成為項目獲取和留存客流的關鍵。優質的空間體驗與服務觸點直接影響顧客的到場意願、停留時長與消費轉化，進而決定項目的客流質量、商戶經營表現及項目租金溢價能力。
因而，將消費者體驗從“軟性服務”升級為可量化、可運營、可迭代的核心資產，是商業地產數智化戰略的重要方向。
在落地層面，隨着AI深度應用，商業地產企業可從空間、觸點與內容三個維度推進智慧化升級。
過往期間，商業地產企業通過引入室內三維地圖、數字孿生和空間可視化平臺，將鋪位、客流、停車、設備與運營數據映射到統一空間底座上，為招商、運營和客戶服務提供數據支撐。
例如，廣州K11購物藝術中心項目早年間引入愛筆智能Aibee AI Mall OS構建覆蓋“人·貨·場·車”的線下數字化平臺，落地大場景三維重建、精準客流分析、VR數字孿生購物中心及斷點導航智能停車場等應用，並通過數字化運營模型串聯引流、激活、轉化與留存全鏈路，實現了線下空間數據的可視化與運營轉化效率的提升。
除了解決空間可視化問題，多數企業也打通了線下智能導覽、智慧停車、交互屏與線上小程序、APP等渠道，構建線上線下聯動的消費觸點網絡。
當前，數智化工具為商業地產企業提供了內容運營的底層支撐。而通過內容運營，企業一方面能夠以展覽、活動、IP聯名等內容為載體，吸引非日常客羣到場，擴大項目的輻射半徑，將原本以購物為目的的到訪轉化為更具粘性的體驗型消費，直接帶動客流規模與銷售轉化。
另一方面，持續、穩定的內容供給能夠逐步建立消費者對項目的場景認知與情感連接，佔領消費者心智，當消費者產生社交、休閒、文化體驗等需求時，能夠優先聯想到該項目，從而推動項目從交易場所向消費目的地升級。
樣本企業中，恆隆地產自主研發的首個智能AI助手“小隆”於今年2月在無錫恆隆廣場率先上線，旨在以人工智能科技為顧客提供智能化服務指引，全面升級顧客體驗。
介紹稱，在具體功能上，“小隆”集智能導購、會員服務、禮賓預約、智慧尋車等能力於一體，可提供品牌推薦、積分管理、活動報名、室內導航等7×24小時智能響應，打通線上線下服務場景，精準適配高端客羣需求。其上線首月累計服務用戶超10萬人次，用戶滿意度達92%。恆隆地產計劃於2026年下半年將其推廣至全國旗下商場，逐步實現AI技術在商場運營全場景的應用。
大悅城控股持續深耕年輕消費賽道，深化“大悅城、大朋友”核心理念，構建動態化年輕力洞察與轉化體系，不斷煥新品牌活力，夯實商業核心競爭力。
其在內容運營層面，通過高頻次、強話題性的主題活動、IP首展和原創經營檔期等，持續強化對年輕客羣的線下吸引力，為後續客流與銷售轉化奠定基礎。
據2025年報數據，該公司全年落地近2000場年輕力主題活動，其中全國首展159場，IP銷售額達6.4億元。同時持續打造大悅嗨新節、大悅瘋搶節等原創經營檔期IP，舉辦超300場特色活動及IP快閃，嗨新節銷售額4.5億元，同比增長8.2%；瘋搶節銷售額6.9億元，同比增長31%。
以具體項目為例，其在去年7月開業的深圳大悅城運營過程中，以IP首展、快閃活動和粉絲經濟為抓手，持續輸出高話題性內容，強化對年輕客羣的線下吸引力。成效上，該商場開業首日客流突破42萬人次，半年累計客流超2000萬人次、銷售額突破10億元，招商率維持在99%，累計會員42萬名，週末客流均值約15萬人次，客流吸附與銷售轉化表現較強。
為了使客流增長有效轉化為銷售與租金增長，商業地產企業正從粗放式會員管理轉向精細化運營。在消費趨於理性、客單價承壓的背景下，單純依靠引流已難持續，而傳統會員體系普遍存在沉睡率高、分層粗糙等問題。
精細化運營的意義在於，通過會員分層、標籤化和生命週期管理，將通用權益升級為差異化服務，推動一次性到場轉化為高頻復購，挖掘高價值會員貢獻；同時依託數智化工具沉澱自有用戶數據，降低對公域流量依賴，提升營銷精準度與運營效率，推動商業項目從空間運營轉向用戶資產運營。
其中，華潤萬象生活以“萬象星”積分品牌為核心，依託“一點萬象”平臺打通購物中心、物業社區、酒店、影院、長租公寓等內外部多業態場景。2026上半年，其大會員業務聚焦高頻生活場景，擴大生態聯盟，並深化積分運營，顯著提升用戶對積分權益的感知與價值轉化。
期末，大會員總量突破9330萬，積分發放總額同比提升18.6%至人民幣7.0億元，跨業態兌分人數同比提升了26.9%。
9月30日開業的廣州白鵝潭萬象城，以“ 萬象會”會員體系和“一點萬象”數字化平臺為基礎，將購物積分、停車優惠、生日禮遇、社羣活動及生活圈福利納入統一會員運營體系，並配套設置270°江景會員中心，強化高淨值客羣的專屬服務體驗。
開業疊加國慶假期，項目客流表現突出：10月1日單日接待28.7萬人次，國慶七天累計客流近170萬人次，日均約24.1萬人次。
龍湖商業以集團級“瓏珠”積分為核心，依託“龍湖”App統一入口，打通天街、星悅薈、冠寓、物業服務、新房租售等場景，實現會員身份與積分全湖通用。瓏珠按10:1的比例抵扣消費，用戶可通過消費、繳費、租房、購房等獲取積分，併疊加會員等級、成長值、停車權益、瓏珠碼核銷、數字化營銷等運營機制。
綜合各類資料，截至2025年末，瓏珠會員規模已超過9000萬，覆蓋住宅、商業、物業、租住等五大業務板塊。2025年，龍湖商業數智化管理平臺顯示線上會員月活突破750萬，會員銷售佔比超過50%。部分天街項目通過“成長值”體系將會員消費佔比從38%提升至62%，高價值會員復購率提升至71%。
從“ 流量”到“留量”，會員體系的精細化運營本質是商業地產將可觸達客流轉化為可經營用戶資產的過程，通過分層識別、權益匹配和數據閉環提升復購與客單，最終把空間運營能力沉澱為可量化的長期經營護城河。
多維度激活數據價值，機器人進入商場、文旅等場景
隨着基礎的經營數據底座完成搭建，當前最具挑戰的環節是如何深度激活數據價值，實現對商戶的全方位賦能、重塑招商邏輯、構建協同開放的商業生態。
據悉，印力依託萬科大會員體系，正加快推進客戶數據庫與統一數據中臺建設，打破業態壁壘，實現客戶洞察的深度互聯，以數據驅動決策，為客戶提供全場景、高品質的數字化服務體驗。
截至2026上半年，其商業業務合作品牌超12750家，戰略合作的深度與質量持續改善，上半年累計完成30餘個戰略品牌簽約落地；實現了數字化會員運營提質，品牌合作及創新店佈局提速。
同時，由於商業資產運營週期長、能耗佔比高，碳排表現會直接影響運營成本、資產估值和融資條件。因而，在項目全生命週期管理中，能耗管理與綠色低碳正成為重點方向之一。
商業地產企業亦通過匯聚能耗、設備、碳排等多源數據，實現碳排放的實時監測、精準核算與智能優化，為資產綠色運營與ESG價值提升提供關鍵支撐。
在日常運維中，部分物業公司將能耗監測、設備智能調控、節能改造和碳資產管理納入設施管理與資產運營體系，幫助項目降低能耗成本，推動綠色商場、綠色寫字樓等場景落地，也成為了資產全生命週期管理中重要的執行層力量。
以商業地產企業為例，中海商業長期秉持“新建項目打造零碳標杆、存量項目持續節能降碳”的理念，系統推進寫字樓和商業資產的低碳轉型。資料顯示，中海建於2017年的全國能源管理平臺後續逐漸覆蓋了全部自持商業項目；並在2024年，完成了對能源管理平臺的全面升級改造，通過技術架構更新、功能優化及應用場景擴展，實現精細化能源管理、降本增效和運營管理能力的提升。
2025年ESG報告顯示，最近三年中海共計打造6座綠色低碳寫字樓（包括3個零碳建築項目、1個近零能耗建築項目、2個超低能耗建築項目）。其中中海成都天府新區超高層項目應用了高效空調系統、新風熱回收、智能照明、節能電梯、生活熱水優化及智慧運維等關鍵技術，項目塔冠部分建築綜合節能率51.2%，本體節能率48.6%，可再生能源利用率20.4%。
新城控股將數智化理念融入服務運營，打造了“新城雲控平臺”信息一體化管理系統。具體可將吾悅廣場能源管理、暖通空調、給排水等13項智能設備系統的控制與管理功能整合至統一管理界面，可實現動態監管效果等。
2026半年報介紹，其將可持續發展融入日常經營，期內，新建及在建項目的綠建覆蓋率達到100%，累計獲得73項國內外綠色及智慧認證，106座吾悅廣場獲得省級及以上綠色商場的稱號。
除此之外，商業地產領域對前沿科技的深度應用也在持續推進，機器人、低空無人機等前沿技術正在進入商場、寫字樓、文旅等場景，推動運維效率與服務體驗的同步提升，為企業增強客戶吸引力與場景運營能力提供新的工具。
資料顯示，無錫濱湖萬達廣場自2026年1月起與無錫羲翎智航合作，成為蘇南首個引入無人機配送的商業綜合體。項目依託10條航線覆蓋50餘家商戶，面向消費者提供約10公里半徑即時配送，同時支持門店間快速調貨。
另外，市場消息稱，今年國慶假期，多地商超、景區也迎來人形機器人“上崗”，機器人導購、導覽、互動服務成為新的看點。
2026年8月，長隆集團與智元機器人完成戰略合作簽約，於橫琴飛船樂園內打造全球首個大型沉浸式具身智能主題樂園，園區於2026年9月24日正式啓幕，首期共有超300臺智元全系機器人上崗，覆蓋演藝、科普研學、導覽導購、零售服務、伴遊、酒店、機器人競技7大場景，後續將逐步擴大至千臺以上機器人落地。
目前，在編隊表演之外，無人機還在森林防火、景區安保、高速應急、地質巡檢等場景落地實戰。尤其是節假日，人流、車流大幅攀升，地面人力巡查存在視野盲區、通行慢、到達難等短板。無人機憑藉機動快、高空俯瞰、實時圖傳的優勢，成為各地應急、交通、文旅部門的“空中鷹眼”。
今年2月，峯飛航空與岳陽市達成戰略合作，將依託峯飛航空eVTOL技術及低空全鏈條解決方案，結合岳陽“大江大湖”典型地理場景和“岳陽樓-君山島-洞庭湖”世界級文旅資源，攜手打造覆蓋水陸空物流、低空文旅、應急救援、空中交通的運營體系，為岳陽這座江湖名城注入低空經濟新動能。
億航智能則成為低空出海新樣本，2026年10月初與泰國普吉府政府達成共識，啓動無人駕駛eVTOL商業落地相關工作，並初步選定普吉島首個低空沙盒試驗飛行點位，推進起降點選址、航線規劃、運營資質、飛行安全保障等一系列落地工作，加速EH216-S無人駕駛載人eVTOL在普吉島的試點運營。
需要指出的是，無人機、機器人加速進入文旅、商場等場景，政府類基金或政策引導推動是關鍵驅動力之一。
該模式能快速整合資金與場景資源，降低企業落地成本並加速技術驗證。但過度依賴基金可能導致項目偏向政策導向而非市場需求，削弱商業化可持續性。同時，若缺乏市場化運營能力，機器人可能淪為“展示道具”而非“效率工具”，導致數智化投入與商業回報脫節。因此需平衡政策引導與市場機制，確保技術落地兼具效率與韌性。
未來，商業地產企業應推動機器人、低空無人機從展示層向業務層轉化，圍繞客流、運營、安全與收益，在清潔巡檢、導覽、安防、配送、觀光等場景開展可量化試點，並納入統一數據評估。同時，需持續驗證商業閉環、運維成本、安全合規及與既有系統的協同，避免投入與經營的脫節。