觀點指數 步入2023年，房地產市場出現積極轉變，一季度財報來看，部分房企歸母淨利潤等指標實現同比增長，合同負債淨值上升，意味着銷售有所好轉。同時，信貸收緊的動作已遠去，企業得到短暫"恢復"。
地產行業經歷了前所未有的挑戰，目前收入擔憂、融資缺乏等預期因素依舊存在，傳統的地產開發業務如何在不過度依賴高息負債的情況下穩健推進？地產深入變革中，相關行業如何抓住資本機遇提升發展？未來調整還會持續，新的發展模式、新的行業格局將會是怎樣的？住宅業務之外，產業物流、商業、康養、物業服務、數字科技等更多賽道將會帶來什麼樣的發展機遇？如何把握？
觀點指數研究院結合專業的數據分析和深度的研究，全方位多維度地剖析當前房地產及新經濟地產各業態各環節的發展現狀，並且對標杆企業項目、產品模式進行綜合探析，在2023博鰲房地產論壇現場隆重發布《觀點指數·2023中國房地產行業發展白皮書》，與各方企業共謀劃，同成長。
以下為2023上半年數字化發展報告，更多請查閱《2023中國房地產行業發展白皮書》。
頭部物企的數字化建設發展成熟，數字化創收持續增長，但部分大中小型物企的數字化建設進程較慢導致抗風險能力弱。頭部物企的數字化建設或許可以為其餘物企提供思路，比如走蝶城戰略的萬物雲，就以一種快速擴張的方式彰顯了空間物聯的重要性。
目前，住房開發企業數字化建設仍處於初步階段。從內部治理方面來看，企業的業財一體化進程緩慢；智慧建造方面，行業整體信息化程度不高，進而導致建築機器人等未得到規模化運用；數字營銷方面則面臨投入多但產出低的情況。
智慧產業園、物流園方面，選址偏好江浙滬粵四省，商業地產數字化建設主要聚焦於用戶端，如開發會員系統等，以提高用戶的體驗為主。而文旅企業數字化建設更傾向於從產品端出發，通過研發多樣化產品來實現數字化轉型。
科技服務商方面，則為企業的數字化轉型提供了IT基礎平臺、多樣化的智慧社區等智慧場景及解決方案，不過也面臨着戰略預期與落地方案不同步等問題。
頭部物企數字化建設穩健，大、中、小型承壓
物業企業數字化轉型驅動力足，發展也相對成熟。通過數字化轉型，物企可以大大減少溝通成本，還可以通過搭建數字化平臺對用戶習慣、訴求等進行數據分析，實現管理的升級及服務的延伸。
期內，觀點指數按照2022年報披露的營業收入將上市物企分為四大類，分別為：頭部物企、大型物企、中型物企、小型物企，主要通過選取每個分類下的幾家企業進行分析。
數據來源：觀點指數統計
物企數字化實現的收入主要是融合進社區增值服務收入中進行披露，因為社區增值服務涉及數字社區、智慧社區、智能停車系統等的建設，是以一種貫穿全流程的數字化方式來提高綜合服務能力。
對於頭部房企而言，數字化發展技術成熟，創收呈穩步增長。例如萬物雲在2022年報中單獨披露期內的科技收入為23.8億元，佔總收入的7.9%，同比增長28.5%，而另兩家頭部物企的社區增值服務也同比增長了20%以上。
數據來源：觀點指數整理
其中，值得關注的是走蝶城戰略路線的萬物雲，從科技賦能實際運用場景來看，蝶城是萬物雲數字化建設成效的最直觀表現，體現的是一種服務覆蓋地區的拓展思維。
萬物雲基於其在住宅物業、商寫物業、城市物業以及遠程運營的能力，圍繞一條街道內服務者20～30分鐘可達的服務圈，也即其商業模式是基於物聯網的強調度能力，在30分鐘內向“蝶城”內的用戶提供上門服務。觀點指數認為，整個服務流程更傾向於把物業管理服務拓展成一種30分鐘內速達的“外賣式”服務。
拋開萬物雲的蝶城戰略，萬物雲給予其他物企的啓示是空間物聯對於企業的重要性，基於BIM的數字化建模PaaS、建模以後的三維可視化能力，對任何一個空間數字化並且展示出來。
而從碧桂園服務的數字化實踐來看，整體更傾向於在運營上提升客戶的滿意度，如建立CEM神燈客戶體驗平臺，通過實時收集客戶的滿意度，促進運營體系，通過分類分級、標準化的SKU、標準化的四保一服，來做整體的社區基礎運營規模化管理。
數據來源：觀點指數整理
而對於大部分大、中、小型物企而言，其數字化轉型建設持續承壓。據2022年報披露，其社區增值服務除卻部分企業如新城悅服務等，其餘的大中小型樣本企業的這一科目均同比減少。
數據來源：企業年報，觀點指數整理
（注：因萬物雲只披露科技收入與其他社區增值服務，與其餘樣本企業的社區增值服務定義差異較大，故不做比較）
從樣本企業年報對科目減少的原因闡釋中，觀點指數發現均有“因疫情影響導致智慧社區業務無法開展”這一表述，觀點指數認為這同時也是一種悖論：智慧社區服務本來理應通過“物聯網+互聯網+物業服務”的創新模式，提升物企管理效率，進而為疫情前線的員工賦能減壓，然而卻因疫情導致業務無法開展。
其實，這也從另外一個角度反映了這部分樣本企業的數字化轉型仍處於探索階段，頭部企業與其餘企業之間的數字化轉型進程差異大。
如前文所述，物企數字化發展情況分化的原因主要是疫情影響，這其實反映了大多物業企業的數字化建設缺乏相應的規劃，存在投入與產出不匹配、運營難等問題，這也直接導致了其數字化進程停滯不前。此外，物業企業在數字化轉型過程中也會遇到因未根據實際業務場景進行數字化建設，而導致應用率低、改造推進不暢等問題。
目前疫情已然消散，且很多物企已經實現了住宅、車位、地下室、商鋪等資源數字化，物業費、水電費、公攤費、車位費等財務費用數字化等。但與此同時，物企的社區增值服務情況仍需進一步關注，通過技術升級驅動提高物業服務的效率及質量提升。
對於智慧養老這一部分，據觀點指數統計，只有頭部及大型物企涉足這一領域，中型及小型物企基本無相關的戰略部署。
數據來源：公開資料、企業年報，觀點指數整理
住開企業智慧建造等建設仍處初步階段，數字營銷總體效用不高
對於住宅開發企業而言，數字化轉型首先賦能企業內部治理，提高運營效率。此外，將數字化技術融入智慧建造中，在房地產行業項目投資、規劃、設計、建造、銷售、運營、拆除的全生命週期上，實現過程和決策的高效、準確、可控。
實際上，統覽整個住開的樣本企業，近年來多家企業均成立了專職的數據治理團隊抑或數字化轉型委員會等，均有涉及數字化轉型的相關實踐。
觀點指數在與企業的調研中，發現企業多運用數字化技術賦能內部治理中的業財一體化建設。業財一體化實際上是企業由粗放式管理轉入精細化管理的手段，將項目實際發生的業務數據錄入系統，財務匹配後形成財務數據，達到業務與財務的信息共享，完成房地產成本管理的全過程信息化。
從大多數企業目前的發展來看，業財一體化的建設仍處於初步階段，因業務與財務兩個部門之間仍存在着無法達成一致、員工信息化水平不高、技術限制導致數據更新不及時等情況，企業可以通過加強與員工的溝通優化系統的功能，加強對員工定期的技術培訓管理、加大對數字化人才的招聘等方式，以加快業財一體化的進程。
對於智慧建造方面，企業主要是運用了BIM（建築信息模型）技術創造建築物的三維模型，進而提供精確的建築物信息，控制施工成本。
例如碧桂園旗下全資子公司博智林設計了建築機器人並投入商業化應用。據其官微披露，博智林機器人智能建造指揮系統，利用BIM數字化覆蓋項目全週期，通過導航路徑、構造信息、材料用量、任務工單等，實現建築機器人多機調度自主施工，同時實現建造過程自動化、數字化的精益管理。此外，博智林建築機器人已有33款建築機器人投入商業化應用。
截至2023年5月，建築機器人服務覆蓋31個省份（自治區、直轄市）超650個項目，累計交付超2100臺次，應用業態包括住宅、學校、辦公類、市政公建項目等。目前建築機器人已在華潤置地總部中建五局商建等項目中有所運用。
但是目前的智慧建造依然面臨着人才管理體制與智慧建造人才不適應、房地產行業整體信息化水平不高、建築機器人的大部分技術專利還在研發階段，並未在市場上規模化應用等問題。
而數字營銷方面，住開企業如碧桂園通過線上直播賣房，越秀地產購房平臺“越秀房寶”的不斷技術更新迭代等觸達客戶。然而目前這個版塊網絡營銷投入多，有效度卻不高。此外，還面臨着VR看房等模式流量多，但線上客戶轉化率低，房企意向客戶流失度高等問題。
智慧產業園、物流園偏好江浙滬與灣區，部分企業加大研發投入
報告期內，共錄得20起產業、物流新增項目信息，樣本企業如中集產城、普洛斯、深國際物流、萬緯物流等均公佈了新增數字化項目信息，已披露的投資金額共計195億元。
數據來源：公開信息，觀點指數整理
期內錄得的20起項目中，可觀測到智慧產業園、物流園選址在長三角地區的有7個，選址在廣東的有7個。物流業是這些區域的重要支柱產業，自然也希望藉助智慧物流達到更為有效的資源匹配以及精準對接供需，進而促進智慧城市的發展。
數據來源：公開資料，觀點指數整理
數據來源：公開資料，觀點指數整理
以物流端進行分析，以下區域頒佈的智慧物流以及相關政策提及“智慧物流、智能物流”等詞的頻次，並不及浙滬粵三省市，可以看到長三角與大灣區對引進智慧物流的重視。
數據來源：觀點指數整理
從研發費用來看，觀點指數監測的產業、物流樣本企業中，2022年同比增長率大部分為正，說明企業逐漸重視研發，也表示需要不斷加大研發投入，以保持市場競爭力，進而滿足市場需求及擴大市場份額。
數據來源：wind，觀點指數整理
期內，值得關注的是同比增長率最大的中儲股份，據2022年報顯示，主要是期內其加大智運平臺建設所致。智運平臺也即是中儲智運，是中儲打造的全國網絡貨運控股子公司，是提供數字化基礎管理及服務和數字物流解決方案的科技企業。
具體來說，中儲智運利用“互聯網+物流服務平臺”，通過核心“智能配對”數學算法模型，將貨源精準推薦給返程線路、返程時間、車型等最為契合的貨車司機，實現自動化、智能化地“以貨找車”和“以車找貨”，提升車輛運行效率，減少承運人配載找貨等貨時間及成本。
這在很大程度上解決了信息屏障問題，形成了物流的信息連鎖。而此前的2022年，中儲智運與金融機構進行戰略合作，針對中小微貨主企業開發出全行業第一款普惠數字物流金融產品 “運費貸”，以全流程線上化“運費預付”的方式為因發運量大而短時間資金壓力大的企業提供運費融資服務。
然而實際上，平臺的構建還要考慮到因城市區域建築規劃使得司機按照原有規劃路線無法到達，進而使得物流運輸時間變長的問題，因此智慧物流的發展依舊有所限制。
商辦、零售商加大會員系統開發，文旅企業發力數字化產品
期內，文旅、商業樣本企業2022年及2023年一季度普遍提高研發費用，雖然數值上低於物流、產業樣本企業，但同比增長率卻高於前兩者。
數據來源：wind，觀點指數整理
且從方差來看，產業、物流樣本企業2023年Q1的同比增長率方差為0.0319，小於文旅、商業的樣本企業同比增長率方差0.2288，這意味着今年一季度的投入前者波動程度相較後者而言並不大。
從研發費用佔營業收入的比例來看，2023年Q1、2022年前者的佔比均值僅為0.2718%、0.4369%，後者的佔比均值為0.6906%、0.6818%。
觀點指數認為，文旅、商業企業更傾向於研發途徑來打造“第二增長曲線”，但因行業的產品和技術更新迭代相對較慢，整體來說佔比均較低。
但是，如今受到宏觀經濟因素、消費降級等的影響，Z世代也逐漸成為消費主力，且購物中心等商業地產面臨着用戶粘性差等問題，這也迫使商業地產企業加快數字化轉型的進程。
數據來源：公開資料、企業年報，觀點指數整理
其中，數字營銷就是一個最直接的切入點。商業地產、文旅行業也從之前的線下傳單、廣告營銷轉向“微信+小紅書+抖音+微博”等線上官媒營銷變現。
微信端是零售商業、商辦企業最主要的數字營銷方式，包括線上會員系統的運營、積分系統的開發等，所以這部分企業的數字化轉型服務主要是開發數字化平臺來增加用戶粘性，加強線上與線下的聯動，打破割裂的局面。
此外，商辦企業還會格外重視智慧樓宇的搭建，通過建立大數據平臺，整合樓宇大數據，打破信息資源孤島壁壘，形成業務協同和資源共享，通過信息化手段輔助樓宇實現高效科學的管理決策。
文旅企業方面，則更傾向於從產品端進行數字化轉型，比如打造數字CD、數字藏品、元宇宙世界等數字文旅產品等。對於旅企而言，各種IP的打造可以稱之為是現階段發展的新內核，以數字化的手段助力IP的開發，進而實現沉浸式、體驗型文化旅遊消費更是一種良好的產業發展模式。
期內，無論是海昌海洋公園奧特曼IP主題館多樣的沉浸式場景體驗，還是曲江文旅《盛唐密盒》以“演藝+互動”形式的火爆出圈，抑或是華強方特 “熊出沒”IP主題樂園的頻繁落地，都強調了“數字+文旅+IP”的重要性。
住房租賃方面，企業更多的是開發資產投入類的決策判斷系統、數字化公寓管理系統等，於企業端可以幫助其進行資產決策，例如旭輝瓴寓研發的系統，可通過實時監控市場供求，結合AI算法，實現精準定價，此外還可以利用管理系統實現對公寓設備的安全監控、廣告精準投放等；於用戶端，租客可通過線上平臺進行在線找房、繳費、設備報修等。
科技服務商賦能行業，方案適配性需進一步提高
目前房地產以及相關行業的數字化轉型，面臨着專業人才、數字化支出不足而導致技術落後的情況。科技服務商可以為企業的轉型提供新思路。
數據來源：企業調研、公開信息，觀點指數整理
從以上服務案例可以看出，企業與科技服務商合作多是藉助後者的IT基礎平臺對自己的產品進行迭代升級，如此可以免掉研發系統所需的資金、招聘研發人員的費用等成本。
但觀點指數通過與企業的調研也瞭解到，和不同的科技服務商合作可能存在着解決方案與企業不匹配、不適用即戰略預期與落地方案的不同步，合作前期還存在部門間的溝通困難、流程複雜、效果在短期內難以量化等問題。
觀點指數認為，部門間溝通的不同步或許可以通過數據共享的方式進行解決。而對於投資回報率不確定、流程複雜等情況，可讓合作方科學定義要解決的問題，提供清晰的操作全流程，每個流程得到一個假設反饋，進而在操作中驗證該反饋與結果，如果不匹配可以及時地調整。