以“打造中國一流的商業平臺”為願景，持續為資產方、經營者、消費者解決問題，提供多種服務，創造價值，是行業內領先的商業物業持有者與運營管理者。
世紀金源商管擁有自持項目“世紀金源購物中心”與輕資產項目“方圓薈”兩個運營品牌。目前自持商業面積382萬平方米，輕資產面積630萬平方米，總運營管理面積超1000萬平方米。
新媒體《觀點》將於2022年11月2日，以“迴歸、進化與創新”為主題，召開“2022觀點商業年會”。在商業年會召開前夕，觀點新媒體特別專訪世紀金源集團高級副總裁、世紀金源商管集團總裁李贇，一起探研疫情對商業地產的影響以及未來商業的挑戰與發展，認為疫情是一塊試金石，不僅給商業地產帶來挑戰，更是加速了商業變局，促使其不斷進化與創新。
1、環境重塑，商業重塑
觀點新媒體：對當前商業地產市場環境的看法？
李贇：這兩年由於疫情的影響以及國家對房地產市場的宏觀調控，地產行業面臨重大的調整，作為資產持有方的地產開發商普遍面臨一定的困境，其困境傳遞到商業地產是比較明顯的。
商業物業是有財務成本的，特別是在初期階段，其收入、現金流不一定能夠完全支撐和覆蓋前期的財務成本和折舊攤銷，所以部分商業資產面臨的壓力是比較大的。
貴陽世紀金源購物中心
另外，受疫情的影響，客流下降，銷售下降，部分商戶已經開始交不起租金，或者要求減免，或者退租，從全國總體來看，購物中心的空置率已經是挺高的了。
關鍵是購物中心只是載體，經營主體是商戶、品牌方。如果越來越多的品牌方失去了拓展意願，購物中心的招商就會面臨着無米之炊的局面，越來越困難。
對經營主體而言，面臨最大的挑戰是什麼？是消費者消費習慣與趨勢的變化。因為疫情的影響，線上社零消費總額一直在增長，去年已經佔整個社會消費品零售總額24.9%，這個趨勢沒有變過。
一旦這種消費習慣養成了以後，線下品牌到底怎麼做？這兩三年還可以把疫情作為運營不好的擋箭牌，但疫情慢慢褪去以後，我們的零售如果不調整方向，或者說沒有創新做法出來，可就不是水到渠成的“恢復”了。如果經營主體都普遍面臨困境，那作為經營載體該怎麼辦？“皮之不存，毛將焉附？”。
昆明世紀金源購物中心
再從消費者消費意願分析，家庭的真正大頭消費依然還是花費在房貸、教育、養老、醫療等方面，購物消費意願必然是有心而無力。
所以，作為商業從業人員，我們要客觀分析市場環境，既使疫情沒有了，市場環境也發生了深刻的變化，商業運營也必然要隨之重塑。
2、體驗業態是優勢，運營能力是核心
觀點新媒體：世紀金源商管有什麼應對策略？
李贇：世紀金源商管有一個很大的優勢是自持資產比較大，而且這些資產建設較早，財務成本與折舊攤銷等對項目運營的壓力相對不大，這是一個客觀情況。而且，大部分項目運營已進入穩定期，所以對我們來講，資產規模是大優勢。
世紀金源商管的抗壓能力較強，自疫情以來，對很多商戶我們一直都在進行租金減免、資金幫扶等紓困政策。
世紀金源商管旗下大部分項目都處在城市新區的核心位置，經過長年經營，與周邊社區的消費者建立起良好的關係，同時這些人羣的消費能力、消費意願相對還保持比較穩定的狀態。
北京世紀金源購物中心
而且，世紀金源商業體量都比較大，除了常規零售業態之外，休閒娛樂、餐飲、兒童和教育、體育、健康等體驗型業態佔比也較大。這部分體驗性比較強的，不管是在疫情階段還是後疫情年代，受衝擊和影響相對小一些。尤其是這些體驗業態，在這個階段，反而成為商業體的引流發動機與經營收入的壓艙石。
觀點新媒體：年輕人可能會對這種體驗業態更加重視，對世紀金源來說是一個很大的優勢。
李贇：是有優勢，但是也有挑戰，因為需要空間和內容共同的呈現，才能讓體驗性增強。
而所謂體驗，就有審美疲勞。一個新的場景到底能夠吸引消費者多長時間，這個是有周期的，常換才能常新，這對後續持續投入是有壓力的。
重慶方圓LIVE內景效果圖
同時，體驗這一塊比較難做的其實是內容，圈內很多都愛做體驗街區、情景式街區、特色街區，但是發現紅火了一段時間以後，近幾年很少有人做這個事了。因為除了剛才說的投入之外，還有一點就是在提供內容的服務商這方面，是比較缺失的。
如果要開業一個傳統購物中心，正常的零售板塊甚至奢侈品，可以通過招商或者合作來實現。而體驗型的新經濟，它的內容要有網紅氣質、新奇特，抓住年輕人視覺到感受上的需求，市場上能提供這種服務的供應商是較少的。
昆明世紀金源購物中心內景
在這個新興領域，應該說近似於萌芽發展階段，個人或者創業性品牌居多，正規性、持續性尚有不足，甚至很多商業模式還在驗證過程中。
所以經常會出現場景打造得很好，但是內容換湯不換藥。這個時候反差就比較大了，大家只是換了個衣服，但內容還是一樣，這就是為什麼很多年輕人不願意買賬，就是因為覺得這不是他想要的東西。
觀點新媒體：挑戰還是比較大的
李贇：都得摸索，既需要儘快有一批成形的產品出來，同時作為經營主體的購物中心也得轉換一下角色，單單做一個房東不一定能實現那些想法，不一定能滿足消費者的需求。
最近幾年都在談深度運營，但是誰把這事說明白了呢？到底多深？深到商品嗎？深到品牌方嗎？不一定吧。真正需要深度運營的新品牌又深不進去，甚至看的更多是租金，算的是成本和費用。
你願意投入嗎？關鍵這種投入真的一定能夠帶來現實的收益嗎？很多問題交錯在一起。這一切都需要商業運營者在知行合一中探索、破解。
觀點新媒體：世紀金源旗下元昆創投這個投資平臺，現在具體模式是怎麼樣的？
李贇：世紀金源集團以“平臺+投資”為戰略驅動，擁有地產開發、酒店文旅、商業運營、生活服務、大健康、智慧出行等支柱產業，並在兒童、教育、金融服務、AI科技等領域投資佈局，形成“大消費、大文旅、大健康、新科技”四大主航道業務，構建起幸福產業生態圈。
元昆創投，是世紀金源商管旗下一家致力於幫助消費品牌快速成長的服務機構，專注於大消費領域內餐飲、娛樂、零售、科技等與體驗型緊密相關的細分賽道上的優秀項目，通過賦能式投資、產業鏈深度支持，形成消費品牌生態矩陣，從而構建起更加強大的商業平臺運營能力。
目前，元昆創投投資的項目已陸續在世紀金源商管旗下項目進行落地孵化。
3、提升資管能力，深化區域佈局
觀點新媒體：未來整個行業輕資產化發展會呈現什麼樣的局面？
李贇：我覺得未來輕資產應該是逐步往頭部商業企業聚集。商業管理能力的建設需要一個很長的週期。成熟的商業地產運營商，擁有專業的團隊與運營能力，可以幫助存量資產發揮最大效率，實現保值增值。
中小型地方性開發商項目數量是有限的，想深耕，性價比並不一定高，而且孤立的商業項目也比較難以發展，除非有特別獨特的地理位置，或者特殊的一些條件。
上海楓涇方圓薈效果圖
另外，對於擁有少數項目的資產持有方，投入精力和資金去打造商管團隊和運營體系，這個效率是偏低的。而且錯過了時機以後，也比較難做到好的綜合效益。
還有一個被動的客觀原因，很多存量物業持有者的持盤能力下降，已經覆蓋不了自己持有這個物業的各項成本。所以，這些項目就算看起來是好的，是可以做的，但是因為資產原因也做不了，所以供給側和需求側都不是特別樂觀。
未來，中國經濟將轉入高質量發展階段，存量資產最終是要盤活的。所以，具有資源聚集能力與專業運營能力的頭部商管企業將發揮自身優勢，通過輕資產項目的輸出，讓資產持有方、運營方、消費者、社會實現多方共贏的狀態。
觀點新媒體：世紀金源商管接下來輕、重資產拓展方面有沒有什麼計劃？
李贇：第一，要把優質標杆項目的區域市場做得更深更透。以安徽為例，世紀金源商管在安徽合肥有自持兩家購物中心（合肥濱湖與合肥北城），商業運營面積均超過30萬平米，分別經營了十二年和八年，經營狀態良好，對品牌號召力各方面都比較強。
合肥方圓薈（濱湖店）
整個安徽除了三個重資產之外，還有將近20家左右的輕資產項目，有租賃的，也有委管的，地域遍及省會、地級市、經濟強縣市，佈局深入。
第二，優勢區域做完以後，接下來就是能力溢出。雖然有省界或者有城市的劃分，但其實臨近的省份或城市是可以顧及得到的。所以，我們會注意優勢資源的溢出效應，就是從革命根據地溢出，輻射到周邊省份或者城市。
第三，長三角、大灣區由於早年集團地產開發佈局較少，世紀金源商業在這兩個區域佈局也相對較晚，但目前我們已經開始陸續佈局。
成都方圓薈效果圖
還有成渝、武漢兩個城市羣也是商業重鎮，世紀金源的商業也已將觸角深入到其腹地。所以，除了我們的“革命根據地”以及優勢資源能夠溢出區域之外，還要主動出擊，尋求在這四大區域的突破。