觀點網訊：7月26日，標普將金地(集團)股份有限公司及其子公司輝煌商務有限公司的展望從“穩定”調整至“負面”，還確認了金地集團的長期發行人信用評級為“BB”，輝煌商務有限公司的長期發行人信用評級為“BB-”。
觀點新媒體瞭解到，負面展望反映了金地集團的合同銷售額和EBITDA將持續下降的風險，這可能導致其在未來12-18個月的槓桿率超過5.0倍。標普將展望從穩定下調至負面，因為其預計至2023年，金地集團的合同銷售額將在利潤率受到壓縮的情況下保持疲弱，導致EBITDA下降，槓桿率上升至5.0倍。、由於購房者信心較弱，該公司的合同銷售額將在2022年下降20%-25%，在2023年進一步下降3%-5%。這將導致2023-2024年期間收入每年下降7%-10%。2022年上半年，該公司實現合同銷售總額1006億元人民幣，同比下降38%。
此外，標普預計，在2023-2024年期間，金地集團的槓桿率將保持在4.7-5.2倍的水平。2021年，由於土地成本上升和刺激銷售措施，該公司的毛利率從2020年的33%大幅下降至21%。因此，該公司的槓桿率在此期間從3.3倍大幅升至5.3倍。標普預計，由於土地支出大幅減少，該公司的槓桿率將在2022年暫時改善至4.4-4.6倍。
值得注意的是，標普還表示，金地集團擁有豐富的土地儲備，能夠有效控制2022-2023年的債務增長。標普估計，2022年上半年，金地集團權益土地投資同比大幅下降70%-90%。該等審慎土地投資策略，得到了該公司充足的土地儲備的支持，這些土地儲備至少可以支撐未來四年的開發。標普認為開發商在補充土地儲備方面並無迫切需求。因此，標普預測，金地集團總土地溢價佔合同銷售總額的比例在2022-2023年將保持在25%-30%，而2021年為46%，然後在2024年反彈至38%-42%。
而鑑於金地集團側重於超一線城市，標普預計該公司的銷售業績將在2022年繼續超過行業平均水平。從總建築面積來看，該公司62%的土地儲備位於一二線城市，尤其是長三角地區。該公司2022年上半年合同銷售業績好於行業平均水平(同比下降約50%)。
另悉，在標普看來，金地集團穩固的銀行關係仍然保持完好。在中國開發商資本市場渠道受限的情況下，該公司在2022年上半年設法增加了銀行貸款。截至2021年底，其並表後債務總額的52.99%來自銀行，44.07%來自資本市場。金地集團的另類融資敞口很小，只有2.94%。在集中的現金管理政策和穩固的銀行關係的支持下，金地集團的流動性將保持充足。公司一直有效地採用集中現金管理策略，從其母公司層面的現金持有量可以看出，過去三年其現金持有量佔並表後現金總量的40%-45%。根據這一記錄，標普現在假設，在調整後的債務計算中，該公司有50%的現金是可獲得的，而前幾年為25%。
然而，金地集團在未並表的合資項目上的大量敞口降低了財務透明度，增加了經營風險。該公司一直廣泛參與合資項目，以分擔資金負擔和幫助進入新市場。這主要是由於開發商在一線城市的高風險敞口，這些城市的土地溢價更高，競爭也更激烈。標普認為，大量投資合資項目將增加執行風險，尤其是在行業低迷時期。該公司對陷入困境的合作伙伴需要進一步投資的項目的銷售敞口不到金地集團2021年權益合同銷售額的3%。
總體來看，展望負面反映了標普的觀點，即金地集團的合同銷售額在未來12-18個月將保持疲軟，利潤率將保持在壓縮水平。標普估計，未來12至18個月，該公司的並表槓桿率將保持在4.4倍至4.8倍。輝煌商務有限公司的負面展望反映了母公司的展望，以及標普認為輝煌商務在未來12-18個月內仍將是金地集團的高度戰略子公司。