觀點地產網 近年來，伴隨政策利好以及需求的逐步釋放，多主體紛紛湧入長租公寓市場，包括房企、金融機構、中介服務機構、經濟型連鎖酒店等陣營，都豎起了“長租”的旗幟，招兵買馬。

但目前，利潤、模式、運營等難點、痛點，逐漸成為了長租市場野蠻生長下的“煩惱”。風口之下，掌控發展方向、找到突破口變得尤為重要。

4月19日，在2018城市觀點論壇北京行中，樂乎城市青年社區聯合創始人、副總裁於洪胤接受了觀點地產新媒體的採訪，他介紹了長租公寓輕資產業務的運營經驗，強調了運營的諸多關鍵點。

“輕車簡行”

每個涉足長租公寓的企業，都要面臨輕資產、重資產的選擇題。“輕車簡行”可以減少資金週轉的壓力，而“負重前行”則能獲取更高的毛利率。孰優孰劣，企業唯有根據自身的情況去衡量與打磨。

對於樂乎來說，採用長租公寓的輕資產模式，與其“創業公司”的性質有關。

“做公寓都是幾百萬、上千萬元的投入，這對創業公司來說還是有挑戰的。”於洪胤如是表示。

提及回報率，於洪胤則說道：“輕資產的回報率問題，關鍵在於降低管理成本、提高運營能力，從而獲取更高的利潤。”在他看來，輕資產模式的收入來源主要是管理費，如果能降低成本、提高管理房源的能力，自然能體現優勢。

目前，樂乎的合作對象主要有四種，包括中小投資者，類似於酒店加盟商；資本驅動型的小基金；產業園區或政府的資管平臺；國企或政府的人才公寓等。

據於洪胤介紹，樂乎眼下規模最大的還是與中小投資者的合作，中小投資者將投資物業委託給樂乎經營，一般單體項目體量在300間左右。

但他同時也強調，後期各種類型的業務比例會發生變化，這源於單個項目體量的差異：“我們現在與一家做園區開發的機構合作，他們一個園區裏面就有2500套公寓，所以各業務類型的比例以後可能會發生變化。”

此外，人才公寓是剛需線，介於較高端的服務公寓、精品公寓與較低端的藍領公寓之間，樂乎選擇的是白領公寓。

“目前，樂乎最成熟的是白領公寓，未來在精品公寓上也將投入資源，現在已經有門店在籌備中，”於洪胤表示。

“我們可以慢慢來”

運營、管理已成為長租公寓輕資產的重中之重，但於洪胤坦言，很難讓顧客完全滿意。

“拿酒店來類比，一般顧客住酒店只停留一兩個晚上，交互較少。但長租公寓不同，顧客與管理方打交道的時間很長，期間出現的問題如果解決不了的話，抱怨肯定會很多。”

鑑於此，他也提到了建立運營體系的重要性：“企業如果純做運營，就需要去打造整個體系，包括從一線的管家到店長，再到整個後臺管理、質檢體系、運營督導體系等。”

“此外，還需要建立服務標準、服務內容、響應時效等，在解決客戶遇到的問題，創造客戶滿意度方面，積累一些經驗。”樂乎將通過IT系統去提取數據，做精細化的研究和管理，從而挖掘客戶價值，為客戶的增值服務提供對接平臺。

另一方面，輕資產運營對資金也是有需求的。即使企業本身沒有需求，也須給甲方匹配不同的資金，讓他們能拿到房子。樂乎目前對接更多的是買樓的基金、重資產持有的基金，除此之外，還有融資租賃、政策性債券、應收帳款貼現、保理等等。

據於洪胤介紹，截至目前，樂乎運營的長租公寓規模有2萬間，其中北京就佔了一半的數量，而上海、南京、蘇州、杭州、武漢等城市也有佈局。

“樂乎從2017年下半年開始佈局全國，目前已進入10個城市，我們覺得有30萬間的規模就挺好的了。”

在談到目標的同時，於洪胤言語中也流露出對“輕資產”的淡定：“不同於房企的激進，我們可以慢慢來，不急於去擴張規模，而且要考慮到盈利性的問題。”