三季度央行貨幣政策執行報告第一次使用“不能過度放水，妨礙市場的有效出清”的措辭，表明了貨幣政策的放鬆節奏將有所放緩。在資本外流，實體經濟下行，銀行壞賬率不斷抬升的宏觀環境中，央行又有意放緩貨幣政策節奏，這將使資金面難以提振，繼續打擊樓市的預期。推漲深圳樓市走高所需要的資金量的要求，已經比去年同期的條件大幅提高。而這種條件，是當前宏觀環境無法滿足的。
上週（11.02-11.08）有3個項目取得預售許可證，總批售住宅套數為2897套，無商業批售。本週批售住宅項目個數較上期多出一個，但兩個達到1000套以上的批售讓總批售套數較上期大增近1800套。批售商業套數則大幅度減少。需要注意的是，自從股災以來，商業市場的銷售就較為疲軟，但是在9月開發商卻批售了大量項目，或許造成了一定的銷售壓力。這也側面反映了樓市的整體氛圍較為清淡，自十月中下旬以來，開發商明顯加快了批售速度。隨着年末的到來，開發商勢加大批售力度後將帶來供應增長的壓力。四季度一手成交量回升的同時，價格方面可能會有一定的調整壓力。
成交量數據來看，國土委數據顯示上週（11.02-11.08）一手住宅成交1206套，成交面積僅為12萬平米。成交套數和麪積較上期有所下降，分別環比上週下降15%及10.8%。從11月前兩週的情況來看，周均成交套數目前維持在1300套附近，隨着推售數量的增加，我們預期在接下來的幾週裏一手成交數量將有所上升。但是隨着市場對於價格的預期普遍趨於理性，預計一手樓盤的價格不會出現意外的大幅上調情況。反而有可能在供應增多，新盤競爭激烈的情況下出現一定程度的下降。
上週（11.02-11.08）二手住宅共成交2245套，環比下跌0.1%，基本持平；成交面積為18.3萬平，環比上升3%。10月的周均成交套數為1683套，而9月的周均成交套數為2325套。11月至今全市二手成交又有所反彈至周均成交2246套左右的水平，這與九月的水平相差不遠。從長週期看來，目前二手市場的成交量仍然處於下跌趨勢中，此外二手房價漲幅也在6月觸及了歷史高點附近後開始下行。如果央行三季度報告所言的貨幣寬鬆政策的放緩逐漸被市場發覺並反映的話，或許對於地產市場將會出現更大的打擊。
【土地成交情況】
上週（11.02-11.08）無土地成交。
【一手供應分析】
上週（11.02-11.08）有3個項目取得預售許可證，總批售住宅套數為2897套，無商業批售。本週批售住宅項目個數較上期多出一個，但和平里中心和壹城中心均達到1000套以上的批售讓總批售套數較上期大增近1800套。批售商業套數則大幅度減少。需要注意的是，自從股災以來，商業市場的銷售就較為疲軟，但是在9月開發商卻批售了大量項目，或許造成了一定的銷售壓力。這也側面反映了樓市的整體氛圍較為清淡，自十月中下旬以來，開發商明顯加快了批售速度。隨着年末的到來，開發商勢加大批售力度後將帶來供應增長的壓力。四季度一手成交量回升的同時，價格方面可能會有一定的調整壓力。
【一手供應分析】
上週（11.02-11.08）有5個項目共計3134套房源入市。其中，推售項目數量較上期增加了1個，推售套數較上期大增了近2400套。隨着資本市場的復甦，深圳市場出現了一定程度的信心反彈，包括深圳中原的報價指數和經理指數都出現了一定程度的回溫。此外，隨着年末推盤高峯期來臨，金九銀十積壓的庫存或許會在年末疊加入市，造成銷售壓力上升。在推售增加和市場熱度有所轉淡的雙向負反饋下，價格也會出現一定的壓力，其中又以變相降價為最為可能採用的促銷手段。
我們此前已經指出，在實體經濟下行、銀行壞賬率奇高及資本外流嚴重的大環境下，近期市場的顯著表現是，受到市場重點關注的地區標誌性大盤的去化相對來說較好；而地理位置較不出眾，或者絕對價格較高的樓盤，相對來說其銷售情況會較淡。這一點對於本週的某大盤來講也較為適用，由於前期宣傳到位，再加上明星效應，在價格定位相對片區其他樓盤而言較為合理的情況下，實現了當日銷售約1700套的盛況，在下半年的市場來看是絕無僅有的。
不過，三季度央行貨幣政策執行報告第一次使用“不能過度放水，妨礙市場的有效出清”的措辭，表明了貨幣政策放鬆節奏將有所放緩。在資本外流，實體經濟下行，銀行壞賬率不斷抬升的宏觀環境中，央行有意放緩貨幣政策節奏，將使資金面難以提振，繼續打擊樓市的預期。推漲深圳樓市走高所需要的資金量的要求，已經比去年同期的條件大幅提高。而這種條件，是當前宏觀環境無法滿足的。
【一手成交分析】
根據深圳中原研究中心的監測，國土委數據顯示上週（11.02-11.08）一手住宅成交1206套，成交面積僅為12萬平米。成交套數和麪積較上期有所下降，分別環比上週下降15%及10.8%。股災之後，深圳地產市場的認籌及推售受到負面衝擊，9月份的周均成交套數為958套，較6月份下降46%。不過，10月份的成交情況有所恢復，周均成交套數為1400套，較9月大幅度回升46%，符合我們預期。從11月前兩週的情況來看，周均成交套數目前維持在1300套附近，隨着推售數量的增加，我們預期在接下來的幾週裏一手成交數量將有所上升。但是隨着市場對於價格的預期普遍趨於理性，預計一手成交的價格不會出現意外的大幅上調情況，反而有可能在供應增多，新盤競爭激烈的情況下出現一定程度的下降。
新房成交均價近3.95萬/㎡，較上週上升了15%。不過，需要考慮到當前成交較少，成交均價容易受到成交結構影響，新房價格的參考意義較為有限。
近10周深圳全市一手住宅周成交量價走勢
分區來看，龍崗、寶安和南山三區仍舊是新房成交的主力區域。龍崗本週成交套數552套，較上週下降8套，佔比46%，繼續佔據榜首位置。近期以來寶安和龍崗因為相對於關內而言新盤供應較多，交替佔據一手成交榜首的位置。寶安本週成交477套，全市佔比為40%，南山本期備案成交75套，較上期減少185套，佔比6%。本週成交前十榜單中，尚峯花園以備案成交77套排名第一。
上週各區一手住宅成交套數佔比
一手住宅成交前十排行榜
【二手成交分析】
上週（11.02-11.08）二手住宅共成交2245套，環比下跌0.1%，基本持平；成交面積為18.3萬平，環比上升3%。10月的周均成交套數為1683套，而9月的周均成交套數為2325套。11月至今全市二手成交又有所反彈至周均成交2246套左右的水平，這與九月的水平相差不遠。在宏觀面風險稍有緩和的情況下，一手市場增加供應帶來的成交反彈帶動了二手市場的有所回暖。從長週期看來，目前二手市場的成交量仍然處於下跌趨勢中，此外二手房價漲幅也在6月觸及了歷史高點附近後開始下行。如果央行三季度報告所言的貨幣寬鬆政策的放緩逐漸被市場發覺並反映的話，或許對於地產市場將會出現更大的打擊。
二手住宅成交均價為4.2萬元/㎡，環比上升14%。在此需注意成交價格受到了成交結構的影響，週數據的價格波動較大，參考價值有限。
近10周深圳二手住宅周成交量價走勢圖
從二手成交的分區情況來看，龍崗二手房成交依舊佔比最高，為25.8%。羅湖及寶安二手房成交量分別居區域排名第二、三位，佔比均為18%。南山二手房成交佔比為16.5%，福田佔比為17.5%。
上週各區二手住宅成交套數佔比
從實體經濟的層面看，中國經濟的局勢沒有明顯好轉。資本外流的壓力在美聯儲加息可能性上升的背景下，也會大概率的繼續維持下去。10月份的外匯儲備減少低於預期，在市場看來已經屬於正常現象，這主要是因為人民銀行為了干涉市場對人民幣貶值的預期，將干預外匯市場抬升人民幣匯率的外匯損失都放到了商行的資產負債表裏，以及使用了遠期合約等方式來干預市場。但是，商業銀行體系的外匯減少以及遠期合約干預的後果，最終還是會兌現到央行的外匯儲備裏。只要資本外流的腳步沒有停息，資產泡沫承受的壓力以及央行貨幣政策的失效會繼續存在。此外，從地產開發投資增速與房地產投資資金來源中的貸款增速持續回落的趨勢可以看出，目前全國實際投入到房地產開發中的貸款額度是長期下滑的。有趣的是，這與房地產開發貸款同比增速自2014年中以來的大幅抬升相互背離。這或許可以解釋為，大量的地產開發貸款其實是用作了其他途徑。一個非常可能的解釋就是，全國地產業已經陷入了借新償舊的惡性循環。
美聯儲的加息預期已經導致了新興市場的資本外流以及資產泡沫破裂的趨勢越演越烈，這在某種程度上與1997年美聯儲加息引爆了東南亞金融危機的情況有所相似。美聯儲的加息的第一個表現就是中美兩國之間的息差縮小，這就會導致國際套利資金的撤離。其次是，美國加息後，此前在美國本土借貸投資到其他國家的產業資本或者是風投資金都會有迴流國內的壓力。跨國公司也會因未來可能的匯兌損失，而加速兌換美元的進程。從1997年的東南亞金融危機的走勢來看，本幣貶值的國家同時也面臨着資本外逃導致的資產市場泡沫破裂，其中受損最嚴重的市場之一便是房地產市場。隨着內外宏觀形勢的發酵，香港樓市的價格已經開始向下調整。
短期來看，隨着深圳新房市場推盤的增加，一手成交反彈是大概率市場，但是新房入市的增多將明顯的帶來價格層面的競爭，近期入市的新盤價格相對於周邊樓盤來看定價較為合理便是該邏輯的體現。二手市場的走勢，則要更多的關注市場熱度的轉換，短期來看資本市場的反彈能為市場信心帶來一些支撐，但是市場供需雙方的信心仍然處於6月以來的下跌趨勢中。
