觀點地產網 在綠城的地產成長冊中，“大戶型”、“高總價”曾是其“壕”的一大資本。而當嘗過孫氏藥方帶來的甜頭，也貼上了中交新標籤後，這一資本顯然不再純粹。
“過去公司產品普遍存在單價高、總價高特點，導致產品去化速度非常慢，部分項目運作時間甚至可能達到10 年。”在綠城10月19日的內部工作會議上，綠城執行董事曹舟南一番發言似乎打破了過往宋氏豪宅的烏托邦印象。
現在，浮出水面的烏托邦裂口則出現在游離於公眾視線外的“三四線”，因為在綠城棋局中，有近35%-40%的項目位於上述範圍中，而這也是其一直想要“脫身”的沼澤。
巧合的是，就在曹舟南話音剛落不久，綠城在昆明第二個項目龍山玫瑰園便傳出暫時停工的消息，雖然只是一個代建項目，但時間上的偶合或恰也折射出綠城藏匿其中的三四線去化之痛。
三四線與昆明個案
綠城昆明項目曾在年中業績會上被曹舟南證實，“這應該只是公司代建的一個項目”。
而據觀點地產新媒體瞭解，今年8月30日，綠城昆明春江明月項目已開放營銷中心，但其二號作品——龍山玫瑰園，自營銷中心設立3個月後則仍未正式亮相。
該項目負責人對市場回應，目前綠城正全力準備春江明月項目（計劃11月開盤），龍山玫瑰園動工時間已推遲，現處於暫停狀態，預計年後才會開盤。
對此，觀點地產新媒體查閱相關資料後發現，昆明綠城·龍山玫瑰園為中天世紀出資出地，綠城代建的項目。按雙方約定，從開發到銷售，到建成後的運營管理均由綠城方面全權負責。
資料顯示，上述項目位於昆明龍泉路與北三環交匯處的長蟲山麓，與在建的央墅項目為鄰，總佔地面積約96畝（63915.7平方米），總建築面積98916平方米，其中地上建築面積64521平方米，地下建築34395平方米。
按照規劃，容積率低至1.01的龍山玫瑰園將打造為法式合院，洋房及別墅（分為聯排與合院）共計259套，洋房面積約100-200平方米，別墅面積在200-400平方米區間。
現在，雖然價格還沒確定，也無法獲知綠城該項目停工的具體原因，但就玫瑰園所處區位條件來看，對綠城來說這或許仍然不是一樁省心的生意。
“這兩年昆明的豪宅市場發展情況還不錯，但主要集中在滇池附近，長蟲山區塊不是傳統豪宅集聚區，且相關配套也不成熟。”易事達地產顧問（中國）副總經理陸韜對觀點地產新媒體如是指出。
因此，先天條件的不足或是龍山玫瑰園停下腳步的原因之一，而這背後給綠城帶來的則是去化重壓，“綠城接下該項目時肯定已經考量過多方因素，但要賣起來還是有壓力的”。
雖地處西南一隅，且偏離主流地產市場，但昆明仍是一個標準二線城市，可當把眼光擴展到綠城佈局的三四線時，其在昆明遇到的去化壓力或將放大N倍。
“綠城2015年三四線城市的去化貢獻率1/3左右，截至目前已完成85%以上”。在問及三四線今年貢獻任務時，曹舟南如是回覆觀點地產新媒體。
顯然，曹舟南給出的數字反映的是今年較為樂觀的情況，而當其對比的是綠城高達30-40%的三四線項目總量時，行業分析師們給出的評價則偏向嚴厲。
中投證券在其綠城調研紀要中指出，綠城產品定位一直為中高端，但目前三四線中高端產品去化壓力將非常大，因此其去化效果仍將是一個未知數。
或是考慮到三四線去化之痛帶來的去化壓力，綠城在前不久的內部會議上提出了一個“撤退計劃”，稱未來將把投資區域嚴格控制在14個一二線城市，力爭在2017年之前把三四線城市的庫存壓縮在25%以內，並擬在2020年前完全退出。
關於三四線城市的退出與成本管控，曹舟南坦承，“宏觀調控之前，我們的產品定位是錯了，戶型偏大、總價偏高，現在暴露出營銷和存量去化問題，正重新確立相關體系。”
在這種情況下，綠城將會以快速去化的策略儘早結束三四線項目，關停項目公司；並以當地的銷售額倒推需求，機會性補充土儲。
孫氏藥方與千億規模
曹舟南口中的新起點，是中交入主、宋衛平隱退後綠城邁出的第一步。在這次內部會上，綠城正式提出以營銷為龍頭的運營管理部和營銷管理部將整合。
整合透露的信息是，“產品為王”的綠城或將步入“營銷為先”的時代。曹舟南補充道，“明年這個時候，綠城一定會發生非常大的變化”。
問及戰略轉型緣由，曹舟南對觀點地產新媒體分析稱，主要為了適應未來房地產市場的變化和趨勢，“由於綠城的產品相對成本較高，所以我們進入的城市要有一定的價格和購買人羣的支持”。
雖有提及中交版綠城對運營及盈利新要求，曹舟南此次回應則完全避開了曾經的“好哥們”融創給綠城曾開出的“藥方”。但反觀綠城近期特別是在三四線城市項目上的去化動作，不難發現其中處處都帶有“孫宏斌藥方”的影子。
過往資料顯示，在去年上半年，綠城只完成全年目標的42.46%。但從7月份開始，孫宏斌正式入主後的綠城在下半年就賣出了485億元的銷售佳額，佔其全年總銷售的63.73%。
彼時，在當年8月的綠城業績會上，孫宏斌曾明確表示，此時的綠城將把去庫存作為策略重點，堅持品質不動搖，但價格一定要隨行就市，“該漲的漲，該降的降”。
不過，現在綠城方面告訴觀點地產新媒體，相對融創之前“粗暴”的處理方式，降價並不一定促進去庫存，因為會形成降價預期，而通過增加附加值的方式去化會更優。
對此，綠城方面稱，為加速去庫存擬將調整三四線項目價格，“主要通過增加產品附加值，使產品更加具有吸引力，而達到去庫存的效果”。
或許，對比二者的做法可以看出，雖然綠城還是維持“不降價”的高冷姿態，但其增加附加值的實質仍然是針對存量去化的應對之舉。
“為調整項目佈局，三四線城市的快速去化可能使公司盈利惡化，2015-2016 年整體經營情況可能會表現得較為弱勢。”中投證券在報告中指出其另一擔憂之處。
但綠城方面對此則表現得比較樂觀，“退出過程中，肯定會有一定的虧損面。”綠城管理層方面指出，公司在溫州2012年拿地，2013年銷售的項目也出現了大量虧損，但依舊挺過來了。
“因此，我們有能力應對這些虧損。雖然2016年可能仍將有業績壓力，但公司高管對2017 年走出業績泥潭有信心，預計2017 年合約銷售規模將突破1000億。”
現在，帶着綠城登上近800億規模巔峯的老孫最終還是鎩羽而去，而徹底分手後的綠城，在去化週期達26-35個月的庫存（持有期超一年）壓力下展開了一場內部“自新”。
因此，抱着千億規模雄心，在上面提及的收縮三四線、聚焦一二線外策略變化之外，綠城也在針對自身產品去作出改變，希望擺脫過往大戶型去化的煩惱。
據觀點地產新媒體瞭解，在今年5月11日舉行的媒體會上，綠城正式公佈了其小戶型別墅產品，其中，綠城桃李春風推出的83平戶型號稱是杭州史上最小別墅戶型。
綠城財務官馮徵曾向觀點地產新媒體指出，未來綠城的小戶型別墅產品會越來越多，比例肯定會上漲，但不會有一個固定數字，而是根據項目實際情況考慮。
同時，綠城未來另一持續關注焦點仍然是財務表現。有市場觀察人士就告訴觀點地產新媒體，現在綠城規模已近千億，但財務難題仍然是未來的攔路虎，一是其持有物業沉澱的大量資金，二則是其現在高成本的融資模式。
因此，對於持有的酒店、大型購物中心、商業街等項目，曹舟南向觀點地產新媒體給出的處方就是“加快變現，例如在持有的酒店收益率可覆蓋財務費用的情況下，可以組團上市”。但中投證券對此做法的評價則是“變現效果有待進一步觀察”。
而在融資方面上，中投證券則認為“中交”的標籤可降低綠城融資成本，“中交入駐有利於改善綠城信用水平，但經營弱化、轉型陣痛，綠城境內公司債信用狀況也需持續觀察”。