高志：各位早上好！觸媒大家知道，是兩種化學物質在一塊兒的時候，會有一個反應，這個時候加上一個催化劑，催化劑就叫觸媒。本來今天這個題目是聊聊文化，後來覺得題目太大，而且講起來時間太長，只有15分鐘就改了一個題目，叫城市觸媒，街區式購物中心的事件。
剛才陳總的報告是屬於政策性的，但是大家知道這兩年由於國家各方面政策的抑制，還有城市化本身不斷地完善，我們現在單做一個住宅這樣的東西越來越少，這樣的項目也越來越少了。從前年到去年開始，國內又興起一個新的房地產運動，就是所謂的商業地產。我上次說過，我說這回又快出事了。商業地產現在搞的太多太爛，大家把一件很好的事兒又給解讀的有問題。商業地產就是做商業的，所以很多地方出現了所謂商業地產的死盤，而且商業地產的死盤跟住宅不一樣，死的比住宅更徹底。所以大家紛紛來問我，在這方面有什麼好辦法。我今天給大家談一下對這個事情的認識。
為什麼這個題目叫城市觸媒，街區式購物中心的實踐。大家知道，一做購物中心大多數情況是這樣，這樣的購物中心非常多，我們底下兩個大盒子，上面蓋樓。底下是商業，上面是酒店公寓。下面是步行街，外面是大路。這樣的購物中心現在可以說我所接觸的，我所看到的大概占城市所謂商業建築或者都市綜合題，應該說可能在90%以上。而且有些做的非常成功的，比如像大連萬達，基本就是這個模式。但是大家知道，李嘉誠說過一句話，叫做房地產第一是地段，第二是地段，第三還是地段。我問我很多學生的時候，我說這話對不對？大家說對。我說大家下一句就不對了，這話是誰說的？李嘉誠說的。你是李嘉誠嗎？問題出在這兒。大連萬達這樣的大公司做商業地產，可是我們中國像大連萬達這樣的地產公司有幾個，極少數。所以大家一味模仿的時候，中國商業地產所謂的商業綜合體就要出問題。出什麼問題？這樣的建築對整個城市影響是巨大的，形象也很好，但是一做就死，問題出在哪裏？我們往下看。
這是我們現在正在做的一個項目，也是做兩個大盒子，然後上面做四個塔樓。做完了以後，簡單地叫大型商業+寫字樓+公寓。中間廣場普遍做的比較大，最寬的地方97米，中間74米，周邊形成一個廣場。我在很多地方說過，人的視覺距離能夠看清對方是男是女，最遠一個人的視力1.5的時候是25米，當兩個購物主要中心構成一個廣場，構成一個購物中心的時候，發現在74米的距離，對方店裏賣什麼你永遠都看不到，根本形成不了一個共同的商業氛圍。但是這樣的項目很多。還有做這種大盒子，下沉式廣場，本身的交通就出了大問題。第三個，他把主要的入口放在兩，這邊是一個所謂的科技廣場，如此空曠的距離，而這個城市人口只有不到60萬人，所以必然造成跟城市關係表面有了形象，但是土地價值沒有體現，表面上叫做綜合體，其實產業非常單一。這是我們目前做商業地產普遍存在的問題。
所以跟大家講，要做商業地產需要做四個事兒，剛才我聽陳總的講話，我突然想起來，我們應該根據剛才陳總的理解，應該加四個東西。第一個東西就是我們做商業綜合體的時候，要跟城市的本身發展水平相結合，所以這個時候要做設計，第一個需要做城市的產業設計。陳總認為大連應該是一個一線城市，這對我都是一個很大的震動。
第一個設計是產業設計。第二個設計叫人口結構設計，剛才陳總提到所謂買房子的投機問題，其實真正買房子絕大部分人很少用全款買，做商業地產業是一樣的。所謂房子貴不貴是怎麼來的？是他相信我經過三到五年的等待或者三到五年的培育，我這個房子漲價兩到三倍的時候沒錢也借錢買。如果現在有錢，但是這個房子未來兩到三年最多漲10%打死也不會買。所以我們做綜合體的時候，當你想把一個商業的綜合體做起來，跟房子沒有什麼關係，而是跟這個城市未來發展的能量有關係。所以第二個設計我們叫人口結構設計。政府其實不該管這個事兒，但是現在不管不行。第三個設計叫街區設計，這是我們做這個所謂的大型購物中心商業地產普遍碰到的問題。只做盒子，不做街區。所有的街區全不大盒子封上了。
現在提出一個新的觀點，街區式購物中心。我們不要說一做商業地產就得做大型的購物中心，其實商業地產最主要的應該是做街區。大家知道，我們寶佳當年做追國做第一個項目就是上海第一百貨公司，我們發現上海南京路上，放北京的西單商場和北京的百貨大樓有區別嗎？把商場放在哪兒，南京路上，是因為上海南京路太有文化了，太有吸引力了。所以我們做購物中心的時候千萬不要忘了不要想着做多大的盒子，而是應該設法把街區做起來。我們在中國忽略了一個問題，就是我們的街區設計。
一個上海的大寧廣場，一個是北京的新三里屯，這兩個項目值得大家學習借鑑。我這兒有一個案例，看一下上海的大寧廣場。大寧廣場用的StreetMall，是把室外街區和室內街區結合起來。他有主力店，同時也有所謂的品牌店，這種街區裏面各種各樣的體育活動、文藝活動、電影院等等，構成了人們可以體驗式的購物環境。因為現在店商對普遍的商業地產打擊太大，我覺得可能現在跟大連萬達也在逐漸轉型有關係，現在我們單位小姑娘買衣服都在網上買，到樓地購物中心試衣服，試合適了網上查。如果改成街區式購物中心情況就不一樣了。街區式購物中心休閒、旅遊式的這種環境是店商在網上沒有的。所以我們又把剛才的大盒子，把四棟建築改成三棟，把兩個大盒子改成了四個小盒子，再加上一片步行區。改成步行區以後，還有一個大家要注意的，大家不要以為購物中心沿着主要馬路，實際上購物中心在像大連、北京這樣一線城市，其實應該主要方向避開這條馬路，因為大量需要靠步行，構成一個主馬路的時候，停車、交通、公共交通、私人交通都解決不了，把主方向變成跟主馬路平行的，這個我是有案例說明這個問題的。大家注意北京長安街和上海外灘了嗎，我問大家一個問題，在北京長安街和上海外灘有沒有大型商業街？大型購物中心一個都沒有，曾經當然有過，為什麼沒有了？慢慢消失了。而北京的購物中心，上海的購物中心，東單、西單、王府井和北京長安街是什麼關係？垂直的關係，上海的外灘上沒有大型購物中心，大家上海主要購物區南京路、淮海路、西藏路和外灘是什麼關係？垂直的關係。所以把主要的街道方向，如果購物中心在大城市應該變成跟主路垂直的關係。
最後給大家看一下項目的效果圖。本來這裏想做一個詳細的分析，現在我們大量在做商業地產的時候千萬不要走誤區。
謝謝各位。