蘇寧環球近幾年順應房地產行業大繁榮之大勢，憑藉其在南京江北的超大而高毛利的天潤城和威尼斯水城兩項目取得了高速的成長，成為房地產行業快速擴張的典型之一。
報告關鍵要素
蘇寧環球近幾年順應房地產行業大繁榮之大勢，憑藉其在南京江北的超大而高毛利的天潤城和威尼斯水城兩項目取得了高速的成長，成為房地產行業快速擴張的典型之一。公司今年上半年取得了優異的銷售成績，未來兩年業績有望快速增長。我們維持公司“增持”投資評級。
事件
我們最近對蘇寧環球做了實地調研，就公司項目施工、銷售情況及公司發展的主要問題與公司高管進行了溝通交流，並實地參觀了公司在南京的天潤城和威尼斯水城項目，詳細考察了威尼斯水城的銷售狀況。
點評
1、上半年銷售成績優異。今年南京樓市成交非常活躍，3-8 月保持70-90 萬平米的月度成交水平，其中，7 月份南京市成交量達到90 萬平方米，創下2009 年後南京市單月成交新高。公司目前在售的主要資源是地處南京江北的超大盤項目天潤城和威尼斯水城，產品以滿足首次置業的剛需和改善性需求為主，銷售出現供不應求，銷售價格在最近兩三月出現較大幅度的上漲。宜興天氿御城項目和蕪湖城市之光項目也取得了較好的銷售業績。上半年公司實現簽約銷售面積49.46 萬平方米，比去年同期增長203.62%；簽約銷售額36.16 億元，比去年同期增長146.32%。根據公司前8 個月的銷售結果及對年內市場的判斷，公司今年有望實現85 億元的銷售目標。
2、公司今年主要在售項目及銷售狀況。根據實地調研得知，下半年公司主要推盤項目及銷售狀態如下：（1）蕪湖城市之光項目。該項目平均房價約5000 元/平左右，去化率約70%左右，開盤至今每月約1 億元左右銷售收入，但是由於該項目地價較高，目前處於微利狀態。（2）南京威尼斯水城。該項目今年9月份推出第三街區二期，貨值約為10 億元，該項目目前在售資源主要為沿江高層，均價約9000 元/平，由於該項目地價便宜，毛利超過60%，今年銷售狀態良好。（3）其他項目。公司目前在推或即將推出的項目還包括宜興天氿御城（約10 億貨值）、上海長風地塊項目及吉林天潤城項目少量尾盤。
3、公司土地儲備充足。公司目前可供開發銷售的權益土地儲備資源總計建築面約757 萬平方米，分佈在南京、宜興、蕪湖、無錫、上海、昆明和吉林等城市，其中，公司目前主要的大盤項目南京威尼斯水城和南京天潤城項目由於購地時間早，樓面價極低，以目前房價估計的毛利率有望超過60%。
4、南京天潤城和威尼斯水城項目。（1）南京天潤城。南京天潤城位於南京市浦口區，2014年將開通的南京地鐵3號線過江站點就在該項目附近。項目地塊為2003年7月獲取，總佔地286萬平方米，總規劃建面約360萬平方米。由於項目拿地時間早，地價低廉，總地價19億，平均樓面地價僅528元/平，按照目前7500-8000元均價，預計毛利率在60%左右。該項目總共分16個街區開發，1-14個街區已經基本開發銷售完畢，今年下半年推出的是15-16街區。（2）南京威尼斯水城。南京威尼斯水城位於南京市浦口區，與天潤城項目相鄰。項目地塊為2002年9月獲取，總佔地300萬平方米，總規劃建面約450萬平方米。由於項目拿地時間早，地價低廉，總地價6.3億，平均樓面地價僅140元/平，按照目前8000元均價，預計毛利率在60%左右。
5、公司上半年加強了開發銷售流程規範化以提高效率。今年上半年，公司在銷售規模快速增長的同時，以市場為導向，實行開發流程標準化，產品設計條線化，嚴控成本，戰略採購，加強質量管理，提升公司品牌，加強內控規範，提高公司規範化運作水，強化內部風險防範。另外，公司還完善了信息披露制度，拉近與投資者的距離。
6、盈利預測及估值。截止中期末，公司可供結算的可售未結資源為49億元，預計公司2012-2013年每股收益分別為0.52元（同比增幅33.91%）和0.62元（同比增幅21.03%），10月12日股價對應的市盈率分別為11.15倍和9.35倍，與行業估值相比較，公司估值基本合理，我們維持公司“增持”投資評級。
7、風險提示。1、由於近期房價反彈，調控政策有可能進一步收緊的政策風險；2、由於公司主要土地儲備資源集中在南京而隱含的地域經營風險。