城市運營是大家很關心的課題，房地產離不開城市，城市當然也離不開房地產，政府管城市，開發商做地產，企業目標是怎麼利潤最大化，同時規避風險。
以下是8月17日下午“2011博鰲房地產論壇主題論壇：模式的革命之城市運營”現場實錄。
對話主持：
世聯地產首席技術官黎振偉先生
對話嘉賓：
呼和浩特市人大常委會副主任、工商聯主席李嶽清先生
長沙先導投資控股有限公司總裁鄒林先生
奧宸地產董事長特別助理姜海先生
方興地產(中國)有限公司總裁助理、長沙公司執行總經理張志超先生
廣州新城市投資控股集團有限公司董事長曹志偉先生
三盛地產集團總經理程璇女士
卓達集團總裁助理陳松先生
三遠集團(福建)有限公司常務副總裁陳章勃先生
北京三磊建築設計有限公司副總建築師範黎先生
加拿大笛東聯合規劃設計有限公司中國區總裁袁松亭先生
廣州華譽景觀工程設計有限公司董事總經理張明燕女士
黎振偉：歡迎各位參加我們的論壇，我先把表拿着，我們儘量不要超時，我的表現在是5：30分，我們有11人，給40分鐘。我們只能每個人講3分鐘，一過時我就提示。我們的題目是城市運營。城市運營是一個大家很關心的課題，房地產離不開城市，城市當然也離不開方面，政府管城市，開發商做地產，政府責任怎麼把資源更好利用，企業目標是怎麼利潤最大化，同時規避風險。問題是現在政府在考慮城市如何發展，土地如何賣，價怎麼開，我們開發商在思考這個地能不能買，蓋什麼房，蓋了給誰住，我作為顧問公司，我們經常為兩邊做工作，我們既為政府做土地的整合工作，怎麼去賣。我們也為開發商做拿地研究，出什麼價買。我們這個角色會出問題，很多好的項目沒法找到開發商，很多開發商沒法找到項目，因為政府有些規劃不合理，價格太高，成本太高，政府也說找不到好的開發商，因為他不能做大型建築、不能做商業。這樣矛盾就出來了。我們論壇關鍵是如何運行城市運營，如何找到一個科學模式，讓我們政府的拿地出來有人買，開發商有錢能夠買到地。我給的題目是城市運營從認識到實踐，我用了2分鐘，首先第一位嘉賓是呼和浩特人大常委會副主任李嶽清先生，呼和浩特現在發展的很快，從您角度怎麼看這個城市運營？從政府到開發商，談談您的認識。
李嶽清：現在運營城市全國已經提了很多年，現在還在提。現在這個經濟形勢下，我們不運營城市，我們還能做什麼？你可以講很多，我們有新興產業7、8個，但是實際上我個人認為今後一段時間或者在走過來十幾年時間裏，中國經濟從宏觀經濟角度最大的推力是中國大規模的城市化，在這個背景下各地政府都在利用城市化過程中來運營城市。大家關注一位學者，中國宏觀經濟王建祕書長，他的觀點很對，他講一定意義上中國工業化已經超前，城市化適度滯後，要想解決中國經濟所有問題恐怕還有一個在一定科學合理前提下適度加快中國城市化進程。只有加快城市化進程，很多問題都可以解決。在這個過程中有幾個大問題需要解決，第一個問題就是說我們對於城市化的理論，對房地產的理論我覺得認識還是不夠的。去年博鰲論壇之後，我跟陳詩濤祕書長講了幾件事，今天我就有一個感受，就是一定要一個聲音，這個聲音不見得是論壇的聲音，讓我們各級官員包括老百姓一定要認識到全世界大多數國家現代化過程是什麼樣？比如房價，大家感覺這個房價高了低了，是不是隻和我們計劃經濟年代比，和我們過去搞福利房時代比，或者搞商品房初期比，一定要有這方面的聲音。現在什麼聲音多了？黨政領導聲音多，新聞媒體的角度所謂反映基層老百姓聲音多，這個社會一定要有各方面聲音。另外在城市化過程中，包括論壇過程中，不應該是一個標準，恐怕是多個標準，包括決策，包括媒體，包括企業界，不能用一個標準，一種思維來看待我們在城市建設特別是房地產領域出現這麼複雜的問題。由於時間關係我就不多講，我就說這個標準應該是多樣的。
黎振偉：我們要加強理論研究，要多一點市場的聲音，還需要多一點人來一起判斷，而不是光一個領導來判斷。第二位嘉賓是來自長沙的鄒總，我們聽聽鄒總作為一個政府大型地塊城市運營商是怎麼想的？
鄒林：謝謝主持人，很有幸能夠一起來探討城市運營的發展。剛剛這個問題是一個蠻好的問題，我以前在香港工作，不到政府去，不太知道政府怎麼想。但是今天我自己操盤100億，代表長沙市政府開發大河區先導區，為了要建設一個新長沙，裏面商機非常多。之所以為什麼要我們這樣一個相對專業的團隊過來，就是政府可能在過去規劃中發現有一些要提升的地方，為什麼有些聲音說房價很高，是因為政府。我去到長沙後，我對任志強先生今天上午觀點就有了不同看法。其實地價很大部分並不是因為政府推上去，是因為我們城市新城建設中要付出巨大的拆遷成本、基礎設施建設成本、水電氣、學校醫院等等，這些公共建設投入非常大。我們目前長沙也就是5%左右的利潤。如果一個城市運營沒有一定利潤會面臨什麼狀況？因為每個政府的錢都是來自於，一部分是財政，很大部分是靠融資，如果有巨大的開發還款需求，所以他必須找到一個平衡。這樣他才能保證，我們現在在說推出政府融資平臺以及國家的城市風險，目前這個主題一直在有討論，其實很重要一點就是城市是必須能夠健康運營，不能破產，所以必須制定一個最低的地價，但是誰把它做上去呢？我也做過開發商，我知道是因為我們太想要這塊地，於是互相競價，於是拿股民的錢，來拿這個地王。地王不是政府造就的，是開發商造成的。如果每個開發商都能保持一份理性，根據科學規劃和未來市場的需求，我的價格水平在哪裏，我的市場定位在哪裏，我能出什麼樣的一個成本去拿這塊地，加上建設運營，將來我能賣到什麼價錢，對未來有一個科學預期，就可能說令這個城市健康發展。這是第一點。
第二點，其實因為剛剛我們人大的領導有說過因為城市進程非常快，不排除有個別地方政府因為要完成指標，這是城市資源的競爭。如果長沙不發展，可能就是武漢發展，如果武漢不積極發展，可能就是呼和浩特跑在前面，大家都想自己的城市城市化進程要快，當然就會出現資源的競爭。某些城市看到前期的時候有一些低水平發展，重複建設，所以說規劃是很重要的，一定要引入好的策劃，不僅是樓板，包括城市，只有策劃好城市，才能運營好城市。謝謝！
黎振偉：謝謝鄒總，這是我聽到最專業的運作這麼大一個區的一個政府的職業經理人，很專業。說真的城市運營是一個很複雜的工程，鄒總的觀點我很認同。他們稍後有一個土地推介會，我看看是不是像他所說的這麼專業。第三位嘉賓來自奧宸，這個公司總部在深圳，他們公司在旅遊地產方面做得很出色，覺得旅遊地產也是城市運營一部分，姜海先生，很多人認為旅遊地產不好做，你們公司怎麼看待這個問題？
姜海：首先有一個觀點，中國城市化到了哪一個階段，在一二線城市可以說到了後城市化階段，等於第二個階段，這個階段做綜合開發，物業經營。但是廣大三四線是，包括交通配套不發達的區域還是在做城市化普及階段，其中很重要一塊就是做資源開發。奧宸為什麼會選擇旅遊地產？奧宸以前也是做純住宅的，在這兩年有一個轉型，一方面往旅遊地產。另一方面往三線城市綜合體。選擇旅遊地產，一個是因為整個大眾消費。旅遊產業上升到國家戰略高度。旅遊已經成為中產階級以及中產階級以上核心消費之一。從市場實際需求特殊基礎上，然後根據目前旅遊現狀，包括資源開發現狀，我們大量旅遊資源都是在配套和交通不發達的三四線區域，我們就需要幫助這些區域挖掘資源，實現它的城市化功能，進一步挖掘旅遊資源、旅遊城市戰略打造。在這個基礎上還想說一點，旅遊地產並不是說完全在偏遠地區或者純風景地區，比如深圳、上海，包括北京，其實同樣有區域性旅遊地產。比如說深圳的觀瀾湖，這個片區是以高爾夫為特色的旅遊地產最典型的一個項目的試驗區，比如上海的東灘，有大量小規模旅遊地產、旅遊地產代表性項目。最後一個，講到城市化，現在有一個困局。地方政府過多依賴土地財政，過去十年我們大量蓋住宅，開始一些商業嘗試，但是其實並沒有完全讓地方政府擺脫困局，未來對於地方這種產業的挖掘，文化挖掘和資源更進一步挖掘，我相信通過房地產，通過地產反過來促進當地經濟發展和產業提升，以此幫助政府土地財政困局，未來開發商能夠探索出這個模式，能夠幫助地方政府擺脫土地財政困境模式，我相信這種模式在中國會非常成功。謝謝！
黎振偉：謝謝，姜先生，您的企業真的不容易，要幫政府解決財政，這是一個世界難題。下一位嘉賓跟我們剛才的鄒總的項目有點關係，他是來自方興地產中國有限公司總裁助理張志超先生，方興地產是央企，是500強，他們很多五星級酒店，從運營角度，政府是很希望的。另外他們在長沙那個項目本身就是先導區的，有幾千畝。你們作為這麼有實力央企業，你們怎麼看投資運營，你們實踐投資運營呢？
張志超：很榮幸參加這次研討，我是來自企業，今天討論這個話題，關於城市運營，可能有點勉為其難。因為傳統意義上講，大家認為可能城市運營是政府的事情，今天既然是這樣一個命題，那我就談一下關於城市運營的一個粗淺的認識。城市在發展過程當中經歷了幾個階段，第一個是城市形成階段，也就是城市建設期，第二個就是城市管理期。第三個階段應該是城市運營期，所謂城市運營應該是城市發展一個最高階段，也是一個最高形式。第二個對於城市運營的認識，就是城市運營的主體是誰，我的理解是這樣的，過去我們城市管理應該說是單一由政府主導這樣一個管理模式，進入到城市運營應該是由全體整個社會參與，由政府主導的這樣一種管理方式。當然這種全民參與，可能企業，尤其是參與城市建設的這些企業要有足夠的話語權。第三個關於這個的認識，就是如何使我們的城市運營更富有效率。我的理解應該是這樣的，所謂城市運營就是應該要把經營的理念至始至終貫穿到整個城市發展過程中。也就是說城市規劃過程中就要考慮運營的理念，城市建設過程當中也應當要考慮城市運營的理念，包括後期的城市管理。以上是我對於城市運營的一個粗淺的理解。
第二個話題，剛才主持人要求在座每一位嘉賓談關於企業如何在城市運營當中參與或者是叫做實踐。我想方興地產跟我們兄弟的地產公司發展經歷都是差不多的，都是從住宅、寫字樓、商場、酒店、城市綜合體、旅遊地產、片區開發、城鎮開發這樣一路走來。今天我作為企業談一談我們在城市運營當中的實踐。關於我們綠色低碳，我們在這個裏面做了一些區域式，包括一些地緣熱泵、光伏這些低碳考慮，為未來城市高效運營奠定了基礎。我們在整個規劃過程中把智能化放進去了，因為城市運營是一個龐大的系統，在路網建設中我們把智能化基礎設施都已經做到了整個片區裏面，這樣為未來我們把這個片區交給政府，而政府做城市運營打下了良好的基礎。
黎振偉：張總他們是主題清晰，運營有效，他的社區開發是產業跟地產結合，系統運作。下一位嘉賓來自廣州，我的老鄉，曹志偉先生，廣州市政協委員，也是廣州新城市投資控股集團有限公司董事長。
曹志偉：城市運營這個話題我幾乎很少接觸。原來最早從事城市建設，在政府部門。從這個角度看，另外從企業去看政府做城市運營角度談點自己的想法。我覺得政府在經營城市的時候，如果有一點運營的角度去看的話，就不會太短視。其實在內地我們投資考察項目的時候，有些地方連污水處理廠在什麼地方，這些他們都沒有考慮。從政府投入到土地上或者地底下投入多少，可以預見這個城市未來能運營到什麼程度。如果政府運營一個城市，首先應該做一點調查，它的城市定位，以後未來發展區間，支持城市持續發展動力在什麼地方。圍繞這個定位再做規劃，這個規劃在整個過程中無論經濟起伏都應該堅持。而不止是趨於某一種政績要求下就把土地給賣了。因為你引入一些對城市有持續發展支持作用的企業，靠長期稅收帶動經濟的發展，創造一些就業，我認為這才是可持續的，我們經營商業地產來講，做一個商業地產和做街鋪不一樣，街鋪賣了就可以了，而做商業地產指望着經營幾十年。我就談點體會。謝謝！
黎振偉：曹總觀點就是科學定位、有序發展，不要老變，土地價值變來變去，搞得大家很難做了。廣州現在舊城改造也挺頭疼，這個課題有空再請曹總交流。下一位是來自三盛地產集團總經理程璇小姐。您是來自福建的企業，你們企業在土地儲備方面還是蠻大的。你的實踐怎麼樣呢？給大家講點你們的經驗。
程璇：我是來自福建的企業，福建三盛，我們目前在全國各地都有開發，在福建、成都、青島、武漢，接下去包括江蘇、揚州都會有開發。我們做的項目很多，有城鎮的項目，有縣裏頭的項目，有三線城市木，也有二線、一線城市項目。我在這裏談目前城市運營三個誤區，第一，政府的誤區。現在很多政府誤區集中在拔高市區容積率這塊。現有我們在做的好幾個城市，這個城市它的容量，可能只能容到2.0、3.0容積率，結果為了土地利用最大化，把容積率拔到5.0甚至6.0，這個造成什麼樣重大的影響呢？就是今天早上幾個專家都講過，地下管網、很多配置，包括學校、醫療，很多配置沒有辦法做到。這個誤區就造成了整個城市人口氾濫成災，而且很多城市為了土地最大化，把市中心原有能夠擠出來的，甚至2、3畝的土地都拿去掛牌開發。讓市中心根本沒有辦法呼吸，我覺得第一個是政府的誤區。第二個誤區就是我們開發商的誤區，開發商一直把很多城市運營，跟着政府走，被政府牽着鼻子走，我們上面的的經驗就是當我們拿到大的地塊，我們主動跟政府要政策，像我們在福州市中心做的1300畝國際公園的項目，那裏面原有很多道路、很多建設的投資應該是政府來投資的，包括周邊的一些學校，包括我們自己裏面配置的一些像國際交流中心、一些城市的公園，我們都主動跟政府提出來由我們來投資建設，這樣子的話，讓整個城市化進程能夠加快一些，我覺得開發商要做的就是承上啓下，我們怎麼把這兩個很好結合起來。很多東西如果指望政府，政府是沒有時間的。他可以三年交付給你，也可以五年交付給你，也可以十年之後交付給你。我們要做的就是提前加大投入，把政府做的事我們也接過去可以把它做起來。第三個誤區就是老百姓、消費者誤區，很多消費者總是感覺到一線城市、二線城市、省會城市才是進城，不是這樣的。農村人口在村裏進到鎮裏頭，這就是進城了。鎮裏頭進到縣裏就是進城了。原來我們城鎮開發項目也非常成功，比如福建一個很小城鎮，光橋的地方，4、5年前開發的項目，到現在還在不斷加大開發，那裏老百姓，周邊所有村鎮裏頭老百姓只要有買房，一定到我們溫泉新都城來，大家定改變這個觀念，三方都改變這個觀念，才能達到共贏。
黎振偉：謝謝程總，說到三個誤區。第7位嘉賓是來自卓達集團總裁助理陳松先生，你們主席說最南到三亞，最北到東北，你們最早參與城市運營。跟我們分享一下你們的經驗。
陳松：今年是博鰲的十年，也是關注下一個十年，所以談一些帶有規劃性或者長期性的問題。因為房地產每年都調控，尤其是近十年來，大家很多都特別關注調控當前的問題。我們這個企業在十年前就決定了要跳出傳統的房地產，當時提出一個叫跳出房地產做房地產，不再做單一的住宅地產。因為住宅地產是受調控最早。十年前我們就進入了海南三亞、呼倫貝爾，在囫圇倍兒做一個邊貿城，在北京做一個大學城，類似這樣和其他產業融合的開發模式。經過十年摸索，目前在港口，我們現在在山東的文登，剛才譚市長也介紹了，我們建設了一個30萬噸的國際大港，大概十年左右時間建成，這是全國唯一一個擁有建設權、經營權和所有權，我們現在的港口基本上都是國有的，民營的很少，而且這麼大的只有我們一家。還有一個做了一個臨港產業園區，40平方公里，來進行產業整合，因為有了港口後，就可以迎接這些大的產業來落戶，實際上是帶政府做招商整合。再一個，我們有一個20平方公里居住度假板塊，所以在城市運營方面有了這樣一點點探索。我看了這裏面有三個問題，叫做中國城市運營的現狀。中國城市化現在是50%，為什麼我們要做這個，很多人很懷疑在那樣一個地方進行這樣大規模的開發會不會失敗，風險在哪裏。我們當初是在2008年金融危機最嚴重的時候拿到這個項目，它的主要依據就是因為中國城市化進程這是一個不可避免的。30年時間到了50%，中國城市數也增加了，655個。這麼多城市在30年間成長起來，拿我們威海來看，20年前大概就5萬人，10多平方公里，現在15萬人，140平方公里。產業設計，你必須要能夠結合當地特點進行產業設計、整合。第二，是不是國家大的重要發展區域。否則的話，你借不上這個大的政策優勢，很難能夠有大發展，譬如說在珠三角，咱們說的東莞原來是一個鎮，後來成為了一個將近1000萬人口大城市，還是因為佔據了國家優勢。我們選擇在2011年1月4日國家戰略，第一個海洋新區，這也給我們決策投資提供了依託。還有城市運營商，顧名思義要站在城市高度提供相應服務，而不再是一個簡單房地產開發了。
黎振偉：您的觀點其實很清晰，地產發展多元性，參與城市運營的先知先行者。下一位嘉賓來自三遠集團（福建）有限公司常務副總裁陳章勃先生，也是福建的開發商，你們談談企業如何參與城市開發？
陳章勃：大家好！我來自福建的房地產開發商，我們集團從99年就開始涉足房地產，從普通住宅現在一直向高端住宅、旅遊地產去發展。對今天話題，城市運營，其實城市運營這個話題對我們房地產企業尤其是我們這種民營企業來講，這個話題可能比較大。作為我們房地產，我個人這樣認為，我們開發的項目在整個城市運營中不能單單僅限於這個項目在滿足城市規劃建設，還有客戶需求的前提下，我們能結合城市的規劃，成為他有機的組成部分，把這個城市建設的更好。這是我們接下去一個觀念。我們起的作用，銜接政府和市場的橋樑讓所開發的樓盤成為城市組成部分。
黎振偉：開發商做好城市運營的橋樑。最後剩下10分鐘，留給我們三位設計公司。城市運營，政府是決策者，開發商是操作者，當然還要一個很好的藝術者，我們怎麼構建它的設計。我們經常看到中國城市發展越來越快，但是上午嘉賓說到了留給社會很多的垃圾，我們規劃不合理，我看到很多這樣的規劃。下面請北京三磊建築設計有限公司副總建築師範黎小姐，您談談如何做一個好的規劃。
範黎：對來講，城市經營，如果光說這個題目，那肯定就是城市的定位，然後它的發展策略，然後它的規劃，一直到他的推廣。我認為最重要的是一個城市必須有它的特徵，是可持續發展的。我們公司三磊設計也是把這個作為重點之一來做。我們曾經做過一個研究，把成都、重慶、杭州、北京、天津、瀋陽30年以前的照片和現在照片對比，現在照片就太相象了，每個城市都有CBD，然後千層一面，這是應該避免的問題。我在法國做了20多年設計，經常訪問這些城市。比如巴塞羅那，你看城市發展，可以通過閱讀建築看到城市歷史。他有城市老城區，從老城區到大城區，當時中產階級起來後建成的一個城區，到現在還不斷有新建築，很多挪威大師在那兒不停留下新作品，這些新作品就成為城市的興奮點，並且歐洲整個城市規劃有很多城市的透氣孔，經常有城市小綠地，這些都是咱們做城市規劃應該吸取的。在北京城裏面走的時候，你沒有辦法停下來，他不是一個給行人的城市。而歐洲尺度特別宜人，你就可以在街上走，進行一些交流。我們現在做新的城市規劃的時候，我們三磊公司希望通過城市規劃，通過建築設計來達到這種更人文化的、更宜人的空間效果。比如說我們正在做的劉文采新公館建築，類似小城鎮建築，我們希望通過規劃，能夠達到小城鎮空間，那個城鎮空間市民可以停下來進行交流，並且再通過建築本身、綠色建築手法來達到這些目的。
黎振偉：謝謝范小姐，城市規劃不是隻有大廣場，還有很多小空間，一些綠地。上個禮拜到貴州一個小的鎮，都要做一個30寬的大寬敞，我覺得這種規劃太浪費。下一位來自笛東聯合中國區總裁袁松亭先生。您怎麼看城市運營呢？
袁松亭：作為設計師來說，對於城市運營這個詞，對於我來說應該最早在90年代的時候接受到這個詞。當時我記得在中國城市規劃界對整個城市運營提出很多大膽的想法，我覺得可以用三句話來概括，就是用經營的思想來規劃城市，用經營的手段來建設城市，用經營的方式來管理城市，這是在90年代形成對城市運營比較基本的一個概念。就我自己理解而言，我覺得城市運營在一個實體上應該包括軟的實體和硬的實體。軟的包括景觀特色這些，硬的就包括剛才很多嘉賓談到的如何城市的房屋建設、基礎設施、環境整治這方面。我一直覺得從90年代開始一直到現在，我們實際上對這個概念有一個比較片面的認識，也就是說把所有城市運營的目光關注到了這個硬件這塊，我一直在想這個對於城市運營的這種片面的理解，是不是導致了中國經濟被房地產所綁架的一個起因。我覺得有這種可能性。在今天這個地方來做，我真的搞不清城市運營是我們未來發展方向還是說成是運營是值得我們反思的一個東西。但是至少我們來看這個東西肯定有正反兩方面觀點。中國目前土地財政與城市運營肯定有着直接的關係。針對這樣一個情況，我是建議在今後城市運營當中我們應該避免兩個誤區，一個誤區就是城市運營不是僅僅城市土地運營，也包含對城市文化特色方面運營。
黎振偉：最後一位來自廣州的，他是做環境的。廣州這次亞運會給人最大的感受不是樓多了，而是環境好了，這是城市很大一筆，張總來自廣州華譽景觀工程公司。
張明燕：我認為黎總是最好的主持之一，每次都充分調動大家的靈感。首先我認為城市運營對城市的作用是非常不同的。比如對於初級城市運營，首先有一個定位的問題。早年王志剛先生寫了一本書叫做《找魂》，政府找他做城市運營第一步就是找方向的問題。但是到了一線城市，像這次廣州亞運會，我的體會也非常深，這次亞運到底要做到什麼樣的程度，這是政府非常需要去定位的，而且定位的也非常成功。通過這次亞運會，大大提升了廣州的環境，而且被福布斯評為中國大陸最具商業魅力的城市，這是一個非常好的榮譽，這也是通過城市運營所帶來的碩果。在亞運會設計過程中，我們也參加了一些設計，其中包括增城龍舟賽區的設計，增城它的定位又差不多是三四級城了，所以他充分利用這次機會給他自己做一個定位。當時以廣州的後花園，特色的景色以及這種綠道，成為都市人休閒的一個地方。所以當地農民也富起來了，達到了一個非常多贏的效果。所以城市運營實際上是政府、企業、市民、專業機構各司其職，最後能達到一個多贏的效果。謝謝！
黎振偉：謝謝！我們張總的總結不做。我最後說一句話，以負責任的態度、科學的方法、產業的目標、市場的意識來經營城市，我想肯定會做得好。謝謝各位嘉賓！
主持人：謝謝各位嘉賓的精彩對話。請臺上的嘉賓留步，工作人員邀請臺下的嘉賓上臺，我們一起合影留念，謝謝！