管理規模擴大與盈利結構逐步優化後，我們再謀求上市等資本市場的規劃。
觀點地產網 陳業 調控背景下，大型開發商盈利趨向平穩，中小開發商則另闢蹊徑，深圳沿海集團旗下沿海綠色創投有限公司或許正是這一類型。
沿海創投總裁夏向龍對觀點地產新媒體介紹，沿創就是沿海集團的投融平臺，負責找地、找資金，其中沿海基金將以內股、參股或控股的形式來做一些對外業務，沿海現在至少60%以上的項目是與政府、基金機構、開發商等合作的輕資產項目。
夏向龍稱，沿海創投也會去做一二級開發，或者提供地產投資的全過程服務，“比如有一個項目，開發商沒有資金，我們會投入一部分資金，再幫他做一級開發，從而拿到地塊；如果政府有一個建設項目的壓力比較大，可以交給沿創，我們負責把還建房做出來，之後政府再給我們一塊地。與基金相比，沿海創投就是土地、資金、開發的結合體。”
夏向龍認為，未來中型發展商的發展必然是一個聯合的過程，是一個合作壯大的過程，這需要一個好的商業模式，能將行業內各種資源有效地組合在一起，共贏發展。
跟其他開發商合作，如果是沿海自己的項目，會將境內、外的基金引過來。例如：本來是百分之百的股權，引入基金後，基金有可能成為大股東，沿海創投成為中小股東，只做運營管理、項目管理，收取一些項目管理費，同時提供國內的銀行融資服務。
夏向龍表示，如果是別人的項目，就看規模大小。如果是小項目，沿海可以作為小股東，用自身品牌運作，收取項目管理和品牌費，並提供金融服務；如果是大項目，沿海會幫助引入基金，形成基金、原開發商、沿海三個股東的形式完成開發。
據瞭解，沿海創投這兩年已經做成和正在做的項目規模大概有1000萬平方米，投資區域集中在一二線城市、珠三角、長三角、京津環渤海等。
在沿海創投的基金規模方面，夏向龍透露，就已談完的兩個項目來說，創投基金規模在150億左右。在項目的選擇上，需符合基金投資委員會的投資標準，另外原則上要符合沿海自身發展的產品線，並由沿海做項目管理。對於未來沿海創投的發展目標，夏向龍表示，一是希望通過各種合作模式的實踐，繼續完善擴大輕資產模式，形成沿海創投獨特的競爭優勢，使沿海創投成為金融地產行業的領先品牌。
二是希望在努力實現投資者預期投資回報的前提下，通過各類合作不斷擴大沿海系的代運營管理規模，實現未來幾年可供銷售的供貨量達到200億元至300億元。
“管理規模擴大與盈利結構逐步優化後，我們再謀求上市等規劃。”夏向龍透露稱。
沿海集團於1990年開始進入房地產，1997年在香港上市，項目主要集中在長三角、珠三角等區域。隨着房地產調控的不斷深入，沿海集團開始謀求轉型，沿海家園戰略管理部總經理陳昕此前曾向觀點地產新媒體表示，沿海家園的轉型簡單來說是商業模式轉型，即從房地產開發商向房地產運營服務商轉型。
在陳昕看來，開發商和服務商的最大差別在於，傳統意義上的開發商在價值鏈上的活動基本是封閉的，而服務商的嘗試是把價值鏈開放化。
陳昕介紹，沿海家園旗下共有四大板塊業務為開放房地產價值鏈“效力”，分別為：沿海創投、沿海基金、沿海地產和沿海綠科。
四板塊業務的利潤來源結構是分段的，例如投資這一塊，當拿完地以後，可以把一部分股權轉讓給別的投資者，很快能夠把投資回收；基金這一塊，融資以後可以做基金管理，可以收基金的服務費；在地產開發運營服務方面，可以收取運營服務費；在工程管理服務階段，可以通過施工組織獲取承包的管理費用。
在上述四大板塊中，沿海創投能為整個鏈條提供項目來源，所以處在集團的重要戰略位置。
資料顯示，沿海創投由沿海家園發起，於2011年4月1日在深圳成立，成立的初衷，是希望能尋找到一個商業模式。
以下為觀點地產新媒體對沿海創投有限公司（以下簡稱“沿創”）總裁夏向龍的採訪實錄：
觀點地產新媒體：沿海集團成立沿海創投的初衷是什麼？
夏向龍：大型房地產企業的規模日趨龐大，行業集中度在提高，中等企業想往上超越的難度很大。未來中型發展商的發展必然是一個聯合的過程，是一個合作壯大的過程，這需要一個好的商業模式，能將行業內各種資源有效地組合在一起，共贏發展。
沿創的商業模式就是通過投行的方式整合資源來迅速擴大規模，通過資金槓桿，併發揮沿海在設計、開發等方面的優勢，來帶動整個沿海集團的發展。
觀點地產新媒體：沿海創投主要的作用都體現在哪些方面？
夏向龍：沿創就是沿海集團的投融平臺，負責找地、找資金，其中沿海基金將以內股、參股或控股的形式來做一些對外的業務。
沿海現在的項目基本上都是跟別人合作的，至少60%以上的項目均是與政府、基金機構、開發商等合作的輕資產項目。
觀點地產新媒體：基金跟創投最大的區別在哪裏？兩者隸屬關係是怎樣的？
夏向龍：基金是以資金為主，而沿創一方面有資金，同時也會去做一二級開發，或者提供地產投資的全過程服務。比如有一個項目，開發商沒有資金，我們會投入一部分資金，再幫他做一級開發，從而拿到地塊；如果政府有一個建設項目的壓力比較大，可以交給沿創，我們負責把還建房做出來，之後政府再給我們一塊地。與基金相比，沿海創投就是土地、資金、開發的結合體。
觀點地產新媒體：在具體項目上面，沿海創投與沿海基金是怎樣有機運轉的？
夏向龍：沿海創投一方面與一些有資金的對象合作，或者與一些有品牌的開發商合作，通過自有資金、品牌及開發管理能力，去對接另一部分土地和資金，以具體項目為基點，設計獨特的、匹配性的交易架構。
觀點地產新媒體：沿海創投不管是在拿地還是在開發中，投資者可以以多重身份參與？
夏向龍：對，例如針對一些小的開發商，沿海創投作為小股東通過銀行授信為它進行融資。這個模式是非常開放的，我們希望通過這個開放、靈活的模式吸引更多的投資者參與，共享收益與發展。
觀點地產新媒體：沿海創投目前的規模情況怎麼樣？
夏向龍：這兩年已經做成和正在做的項目規模大概有1000萬平米，沿創將根據公司的土地儲備戰略、每年的推盤量、銷售量、供貨量要求來確定投哪些項目。
觀點地產新媒體：在投資項目的區域、大小方面有沒有什麼要求？
夏向龍：目前的區域還是集中在珠三角、長三角、京津、環渤海的一二線城市，其餘就是在沿海集團已進入的城市，這樣管理效率也會大大提高。
觀點地產新媒體：請問沿海創投具體的運作方式是怎樣的？
夏向龍：如果是沿海自己的項目，會將境內、外的基金引過來。例如：本來是百分之百的股權，引入基金後，基金有可能成為大股東，我們成為中小股東，只做運營管理、項目管理，收取一些項目管理費，同時提供國內的銀行融資服務。
如果是別人的項目，就看規模大小。如果是小項目，沿海可以作為小股東，用自身品牌運作，收取項目管理和品牌費，並提供金融服務；如果是大項目，沿海會幫助引入基金，形成基金、原地產開發商，沿海三個股東的形式完成開發。
觀點地產新媒體：在收益回報率方面，相比傳統開發模式，沿海創投有哪些優勢？
夏向龍：相比而言，由於同股同權，從單個項目來看區別不大。採用沿創模式開發的優勢在於投資資金證券化後可以大大縮短項目的投資週期，加快資金週轉。另外，分散股權意味着等量的投資資金可以獲得數倍的投資規模。相對而言，我們的風險會分散，規模做大了，負債率也降下來了。
觀點地產新媒體：如果別人想要加入沿海創投，沿海在今後有沒有吸引投資者的優勢？
夏向龍：作為投行，想要在這個行業做大做強，對投資者的回報是非常關注的。我們過往與基金合作的項目業績比較好，較好的兌現了投資者的承諾，這也為沿海贏得了不少長期的戰略合作伙伴。
在房地產價值鏈上方面，沿海的功能非常完善，能適應各種不同類型的合作項目的需要。另外，我們經過多年的探索，合作模式都已經固化了。比如說董事會管理哪幾項東西，開發團隊管理哪些事項，大家都非常清楚，有效地降低交易成本。
觀點地產新媒體：沿海創投獲取項目的方式是怎麼樣的？
夏向龍：這是雙向的，有我們拓展的項目，也有由金融機構推薦給我們的項目。
沿創分為兩類業務，其一是尋找乾淨的地塊，區域鎖定在一二線城市，面積大概二三十萬平米左右，開發週期在兩期以內，項目週轉比較快；其二是有一些發展需要的、策略性的項目，我們用自己的資金去投，待項目成熟後，再拿出來合作開發。
觀點地產新媒體：沿海地產板塊跟創投是什麼樣的關係？
夏向龍：沿海是創投、基金、地產、建築這四個部分並行發展的，地產板塊是沿創重要的策略合作伙伴，負責完成沿創項目的開發管理。沿創與其他合作者一樣，作為項目股東實施投資管理職能。
觀點地產新媒體：沿創的基金現在發展得怎麼樣？投資對象的選擇上是怎麼考慮的？
夏向龍：目前基金規模大概有150億左右。在項目的選擇上，需符合基金投資委員會的投資標準，另外原則上要符合沿海自身發展的產品線，並由沿海做項目管理。
觀點地產新媒體：為什麼必須要做管理？拿基金去投，讓別人做管理不行嗎？
夏向龍：沿創還是服務於沿海集團的整體戰略，因為很多項目融資、銀行授信等資源都來自集團的。沿海做項目管理能有效地促進沿海地產管理規模的擴大，通過金融和項目管理服務，實現品牌輸出。
沿海創投發展到一定的階段以後，也會考慮做一些純粹的投資，但目前這個比例會非常小。
觀點地產新媒體：沿海創投對於未來的發展規模有沒有一個規劃？
夏向龍：一是我們希望通過各種合作模式的實踐，繼續完善擴大輕資產模式，形成沿海創投獨特的競爭優勢，使沿海創投成為金融地產行業的領先品牌。
二是我們希望在努力實現投資者預期投資回報的前提下，通過各類合作不斷擴大沿海系的代運營管理規模，實現未來幾年可供銷售的供貨量達到200億元至300億元，促進項目管理服務費的盈利比重在整體盈利中的比例逐步提高。管理規模擴大與盈利結構逐步優化後，我們再謀求上市等資本市場的規劃。