很多機構的資金，全部是面對前100名、前50名的房地產企業。
觀點地產網 見習編輯 趙思茵 作為安泰盤實股權投資管理公司總裁，2011年之前的蓬鋼是美林全球資本地產投資部董事總經理及大中國區總裁。
在中國房地產和國際資本市場對接的過程中，蓬鋼曾經是明星式的人物，最為著名的便是他主導的恒大對賭案例。在短短四年時間內，恒大規模膨脹了30倍，美林則獲利三倍以上。
2011年初，蓬鋼離開已被黑石收購的美林房地產投資部門，組建了一隻自己的人民幣私募股權基金——安泰盤實。
經過三年的運作，安泰盤實穩中有進，可以說，蓬鋼也見證了中國房地產私募基金的一路發展。
然而，面對現今複雜的形勢，在金融界摸爬滾打多年的蓬鋼表示，整個宏觀政策都不太明朗：“到底是深度調整？還是繼續粉飾太平？還沒有看到要進行深度調整的決心。”
蓬鋼認為，中國經濟還有很大一部分靠投資來拉動，但投資又產生了很多浪費。比如說，地方政府建設的很多項目，都是政績需要。雖然GDP在增長，但其實很多GDP是沒用的，對以後的經濟和民生不能產生影響。
此外，政策的不明朗，連房企未來的發展佈局都會受到很大影響。蓬鋼認為，房企也沒有什麼太多的辦法，沒有什麼明確的方向。“現在基本上還是按部就班，原來怎麼做，現在就怎麼做。”
蓬鋼說：“企業發展這麼多年，一年前買的地，該蓋還是得蓋；兩年前買的還沒蓋完，還是要接着蓋，這樣才能不影響日常經營。但是你要問他們該怎麼做？明年做什麼？後年做什麼？可能他們也不清楚。”
在這樣政策不明朗的情況下，房企往往抱團發展更為安全。然而，蓬鋼卻認為，房企此種發展方式不靠譜。他說：“對開發商來講，做一個項目就像畫一幅畫一樣，會帶有開發商的明顯痕跡。就像一幅畫兩個畫家來畫一樣，如果兩家房企一起開發項目是不可能長久的。”
他還補充解釋稱，一個廚師炒一盤菜，他可以和一個服務員合作，廚師炒菜，服務員招呼客人，炒菜就是廚師說了算，服務客人就是服務員說了算。他也可以和賣菜的合作，賣菜的提供菜，廚師來炒，但不能和另外一個廚師來合作，這個是不行的，必須得明確分工，兩個開發商一起做就沒有明確分工了。
對於熱議的房企再融資開啓問題，蓬鋼認為，再融資會開啓。因為新一屆政府現在不是要打壓、調控房地產，而是要促使它穩健的發展。
但是蓬鋼認為，重啓再融資並不會帶來房地產新一輪發展的“黃金時期”，這方面原因有三：“首先，重啓是針對現在資金有過於緊縮的情況，稍微放鬆一點，恢復到正常而已。但是重啓之後，政府也不願意看到開發商很容易獲取發展資金，然後又去製造地王；其次，現在市場的反應會比以前更理智，即使重啓了，大家也不一定都把錢投到房地產；再者，現在房地產企業不缺錢。也就是說，雖然銀行不給房企提供開發貸款，但房企還是可以通過信託、影子銀行等手段取得大量的資金。”
最後，關於房地產的金融創新問題。蓬鋼認為，現在房企的金融創新方向是REITs，“現在中國還沒有REITs和按揭的證券化。但是，我認為按揭證券化比較難，而REITs就那麼大一塊，別的也沒什麼創新的”。
以下為安泰盤實股權投資管理有限公司總裁蓬鋼在2013博鰲房地產論壇現場接受觀地產媒體專訪實錄：
觀點地產新媒體：“政策不明朗”是從哪幾方面看出來的？
蓬鋼：現在整個宏觀的政策都不太明朗。到底是深度調整？還是繼續粉飾太平？目前還沒有看到要深度調整的決心。雖然政府一直強調要調整政策，要進行結構轉型，要把錢引到實業上去，要促進消費等，但是這些能不能做到還不確定。
目前中國的經濟還有很大一部分靠投資來拉動，但投資又產生了很多浪費。比如說，地方政府建設的很多項目都是政績需要，雖然GDP都在增長，但其實很多GDP是沒用的，對以後的經濟和民生不能產生影響。
觀點地產新媒體：也就是說這其中也存在一些泡沫？
蓬鋼：當然，但是泡沫破不破是另外一回事。
而且，也不能純粹理解為泡沫，其實就是低效率和一些無用功。通常計算GDP的時候，產生出來多少東西就計算多少，但是卻不看產生出來的東西是不是有用。
觀點地產新媒體：作為投資基金方面的人士，不可避免地要判斷房價的走勢，在您看來，現在有什麼新的判斷標準嗎？
蓬鋼：這個事情說不清楚。房價與宏觀政策的制定息息相關，如果政策是要深度調整，就會緊縮流動性，不讓地方政府賣地，進而把資金轉移到實體經濟，投到生產企業、高科技企業、服務業等方面，讓這些企業能夠多得一份資源，這樣，所有資產方面的行業的價格都會有所下降。因為錢少了，水漲船高，水落船降，所以資產價格自然而然的會下降。
觀點地產新媒體：房價會不會也隨着下降？
蓬鋼：會。房價為什麼漲得這麼兇？實際根源就是幾年前印多了鈔票，多印的鈔票像水一樣，往房地產行業灌水了。畢竟，房子是有限的資源，很不容易再生的，錢卻可以隨便印。
如果現在宏觀政策要收緊，降低一點GDP，調整經濟結構，使經濟結構更健康，這樣資產價格肯定會下降。短期內會是很痛苦，會有很多人失業，有很多企業倒閉。
觀點地產新媒體：是不是像美國的次貸危機一樣？
蓬鋼：次貸危機是美國經濟結構不平衡後市場的自然調節，為什麼美國現在的經濟恢復得比較健康呢？就是因為有了一個痛苦的階段。
中國那時候沒有痛苦，就相當於給病人打了“嗎啡”一樣，本來是病了，不去治病，疼了打一劑“嗎啡”，讓他先不感覺到疼，但是這個病沒治好，而且越來越嚴重。
觀點地產新媒體：下半年的房價會是什麼走勢？
蓬鋼：實際上房價還是在上漲。現在的政策信號不明確，好像是說要調整、要治病，但同時“嗎啡”也沒斷，只有政府給了明確信號，大家才知道怎麼辦。
觀點地產新媒體：中國經濟現在好像是從一個比較快的上升期到了一個比較緩慢的整合期。在這樣的情況下，房企是不是要進行整合？
蓬鋼：現在房企不好做計劃，是要進行大規模擴張？還是要收斂一點？是做高端的精品住宅？還是做普通的住宅？抑或是做商業起來繼續做住宅？我認為這些事情要等政策明確了，才能花大力氣去做計劃。
觀點地產新媒體：可是要等政策明確的話，可能還要很長一段時間。
蓬鋼：我認為房企也沒有什麼太多的辦法，也沒有什麼明確的方向，所以現在房企幾乎還是按部就班，原來怎麼做，現在就怎麼做。
房企發展這麼多年了，一年前買的地，該蓋還是得蓋；兩年前買的還沒蓋完，還是要接着蓋，這樣才能不影響日常經營，但是要問他們該怎麼做？明年做什麼？後年做什麼？可能他們也不清楚。
觀點地產新媒體：現在很多房企抱團取暖，聯合開發是不是整合的一個方面？
蓬鋼：除非金融機構和房地產商合作，否則兩個房企聯合開發在房地產行業裏是行不通的。對開發商來講，做一個項目就像畫一幅畫，會帶有開發商自己的明顯痕跡，就像一幅畫兩個畫家來畫一樣，兩家房企一起開發項目是不可能長久的。
而且，我覺得這種合作是很危險的，見過很多合作的這種企業，最後都以失敗而告終。
觀點地產新媒體：為什麼合作失敗呢？
蓬鋼：一個要這樣做，一個要那樣做，兩個廚師能炒一盤菜嗎？
一個廚師炒一盤菜，他可以和一個服務員合作，廚師炒菜，服務員招呼客人，炒菜是廚師說了算，服務客人就是服務員說了算；他也可以和賣菜的合作，賣菜的提供菜，廚師來炒，但不能和另外一個廚師來合作，這個是不行的，必須得明確分工，兩個開發商一起做就沒有明確分工了。
觀點地產新媒體：房企再融資的窗口可能要重啓，您認為有可能嗎？
蓬鋼：可能要重啓，新一屆政府不是要打壓、調控房地產，而是要促使它穩健發展。
就像之前預料的，經濟要持續發展，就得靠房地產。目前來講，一方面，房地產行業對經濟發展起到很大的帶動作用；另一方面，其他行業也不是非常景氣。比如說，出口加工業就非常困難。
觀點地產新媒體：您剛才說可能要重啓，是不是房地產新的一個黃金時代到來的信號？
蓬鋼：不會。首先，重啓是針對現在資金有一點過於緊縮的情況，稍微放鬆一點，恢復到正常而已。但是重啓之後，政府也不願意看到開發商很容易獲取發展資金，然後又去製造地王。
其次，現在市場的反應會比以前更理智，即使重啓了，也不一定都把錢投到房地產。
再者，房地產企業不缺錢，也就是說，雖然銀行不給房企們提供開發貸款，但房企還是可以通過信託、影子銀行等手段取得大量的資金。
政府允許房地產在A股上市、允許已經上市的公司再融資，是不是就能夠大量降低房企的融資成本？這也要看市場反應。如果市場沒那麼好，股市對於上市的房地產企業反應也不會太熱烈。
觀點地產新媒體：類似6月底的錢荒還會不會出現？
蓬鋼：短期內不會出現，金融機構和房企都比6月以前要小心謹慎。如果再來一次錢荒，他們就有準備了，不會像6月底那樣措手不及。
觀點地產新媒體：現在政府也比較傾向於管控影子銀行，中小房企要怎麼獲取資金？
蓬鋼：中小房企非常難，很多機構的資金，全部是面對前100名、前50名的房地產企業，100以外的或者小企業都不會考慮，即使項目再好，機構都不考慮。所以，中小房企的局面非常困難。
不過，它們還可以從民間融資，但是成本比較高。
觀點地產新媒體：房地產金融創新提了很長時間，創新的關鍵點在哪裏？
蓬鋼：現在看來是REITs這一塊，中國還沒有REITs和按揭的證券化。按揭證券化比較難，而REITs就那麼大一塊，別的也沒什麼創新的。
如果REITs出臺了，整個商業地產會有很大的改變，商業地產的租金不會那麼低，會更講究經營，會有更多交易，促進商業發展。畢竟，把商業地產組織好了，就會創造就業，也能夠帶動各個城市的健康發展。
如果REITs搞起來的話，能讓老百姓以很少的錢參與到商業物業領域。現在通貨膨脹這麼嚴重，REITs就相當於一堆資產，百姓可以花一萬塊錢、兩萬塊錢，擁有幾十萬分之一，甚至幾百萬分之一，由專業的人來幫忙管理，獲得固定的收益。
其實REITs也是非常好的調控辦法，何必大家都買好幾套房子？直接把錢用來買REITs，如果整體價值提升了，還可以獲益。