【摘要】在不同的城市，房價有的在升，有的在降。過去房價漲得快的城市，現在有可能會跌下來，還有的則像中西部地區出現量價齊升。
近日，中國房地產業協會副會長兼祕書長朱中一接受了觀點地產新媒體的專訪。在表達對當下房地產市場的一些看法時，朱中一保持了一貫的謹慎態度。
對於限購、限價等調控措施，朱中一認為，國家應該要把短期的調控措施和中長期的制度結合起來，像這種限購、限價性的措施，通過差別化的信貸稅收政策，也同樣能夠達到這個目的。
朱中一建議，在抑制老百姓直接投資購房的同時，要考慮創新房地產的金融產品。國家能不能開設一些有關公共租賃房的基金，引導老百姓投資到基金裏去，通過固定的回報解決了公租房的資金不足，又拓寬了老百姓的投資渠道。
而對於上半年部分房企降價銷售的舉動，朱中一表示，這是企業順應市場的手段。“企業要思考銷售價格和銷售面積的平衡，怎麼樣有利於資金回籠，資金回籠後才會繼續發展。不管是什麼樣的企業，總歸是生存第一，發展第二。”
對於何時會出現房價拐點，朱中一認為，這應該按城市、按地段、按項目來講，應該讓企業自己來決策。我國的房地產市場發展很不平衡，目前的房價從某種意義上來說，還是與區位密切相關的。在不同的城市，房價有的在升，有的在降。所以，籠統的講什麼時候到拐點是不合適的。
朱中一還指出，房地產行業的下一個十年，是機遇和挑戰同時存在的十年。城鎮化的快速發展帶來了機遇，同時，行業和企業面臨轉型發展的挑戰。作為國家來說，則面臨抓緊把短期調控和中長期制度結合起來，使之與未來發展相適應的挑戰。
以下為觀點地產新媒體對朱中一的採訪實錄：
觀點地產新媒體：現在越來越多的房企開始進入到商業地產、旅遊地產、養老地產等領域，您怎麼看待這種現象？
朱中一：首先，對於商業地產、旅遊地產、養老地產，國家在政策上都是支持的，大家關注也是正常的。
其次，不管是商業地產、旅遊地產，還是養老地產，都有其特殊的地方，與住宅地產的模式不一樣。比如說，他們不像住宅一樣是完全銷售的，有的可能租賃結合，有的是自己持有，商業地產就很典型。旅遊地產包括酒店等項目，也屬於持有物業。養老地產除租、售外，也有采取有限產權以及產權式酒店管理方式的。
第三，商業地產、旅遊地產、養老地產對資金的要求比較高，還有一些管理運營方面的情況需要注意。不同的地產，需求不完全一樣，管理的人才也會多一點，所以房地產企業在進入一個新的地產業態的時候要做好相應的人才、資金等問題的準備，不要盲目進入。
觀點地產新媒體：也就是說還是有一些風險，要謹慎一點。
朱中一：那是肯定的，任何一個事情都是這樣的，機遇和風險都是對等的。
還有一個問題，每一個業態都有總量基本平衡、結構基本合理的問題。因此，在進入新業態時，要做好市場的分析，這一點特別重要。要做好業態分析，需要結合不同層次的消費羣體，考慮開發建設不同的產品。
如現在大家比較關注的城市綜合體，但是建多了，老百姓可能沒有那麼多的消費能力。相反，接近老百姓的一些社區商業網點，老百姓是需要的，但一些房企可能關注不夠。
在養老地產方面，我們國家85%左右的老人靠居家養老和社區服務來提供的。在機構養老或者異地養老的人大概就是15%左右。
觀點地產新媒體：您之前說過住宅依然是房地產開發的主要業態。
朱中一：這個是毫無疑問的，也是一定要跟大家說清楚的問題。
在整個房地產市場裏面，住宅還是最大的業態，佔整個房地產投資的70%左右，所以不能因為現在的調控，就認為住宅市場就沒有發展空間了，因為我們國家的城市化還在推進，自住性、改善性等住宅的需求量還是比較大的。還有“十二五”期間，舊城改造、城中村改造、城鄉結合部改造的量也比較大。
像廣州、深圳、北京、上海，這些城市有兩個特點，一個是因為城鎮化率比其他地方高，另一個是房地產市場的發展時間比其他地方長。所以，一線城市房地產市場繼續發展的餘地就小一些，並不是說一線城市住宅就是不發展了。
觀點地產新媒體：那有什麼發展餘地呢？
朱中一：這裏有兩個問題。一是地方政府要做住房普查，不管是一線城市，還是二線、三線城市，每個城市都要做住房普查。二是在住房普查的基礎上提出住房的建設規劃，像國家的五年規劃一樣，我認為住房也應該搞五年規劃或年度計劃。根據住房普查的情況，就能知道缺多少房，應該蓋多少房。
觀點地產新媒體：就是說應該進行住房普查，掌握需求的總情況？
朱中一：對，要了解總的需求是多少。這個總的需求包括了保障性住房的需求、市場的需求，在這個基礎上制定的住房建設規劃，包括保障性住房規劃，才是比較有說服力的規劃。這樣房地產開發商開發項目時心裏也有底了，市場也健康有序了。這些基礎性的工作是必須要做的，但現在這兩方面工作比較滯後。
觀點地產新媒體：現在很多一線城市都已採取限購、限價等調控措施，對此您怎麼看？
朱中一：限購、限價等，在國家的相關文件裏，是在一定時期內採取的措施，這個“一定時期”是多長，國家應該考慮，各個地方也應該考慮。但是，我想國家應該要把短期的調控措施和中長期的制度結合起來，像這種限購、限價性的措施，通過差別化的信貸稅收政策，也同樣能夠達到這個目的。
對於作為自住性、改善性的住宅，政府應在政策上支持；對投機、投資購房在政策上應該遏制。
觀點地產新媒體：國家對投資方面的調控力度應該會越來越大吧？
朱中一：房地產本身具有消費屬性和投資屬性，而第一位的屬性是用來居住的，在我國人均土地資源稀缺和當前通膨預期及房價仍在高位的情況下，抑制投機投資性購房是必要的。
在抑制老百姓直接投資購房的同時，要考慮創新房地產的金融產品。國家能不能開設一些有關公共租賃房的基金，引導老百姓投資到基金裏去，通過固定的回報解決了公租房的資金不足，又拓寬了老百姓的投資渠道。所以對房地產投資不宜簡單地採取堵的辦法，既堵又疏。另外，如果有的居民、機構投資的住房是用於出租的，而不是炒作的，是否應該鼓勵，這也要研究，因為我國的租賃市場還是要發展的。這些都是中長期制度需要研究的問題。
觀點地產新媒體：您之前也說過，政府對房地產市場調控的態度是比較堅決，您覺得對於房企來說，如何適應這種調控環境？
朱中一：我覺得房地產企業首先要理解中央為什麼要出臺調控政策，理解了之後就自然而然的適應了。站得高，才能看得遠一點。國家的調控政策在方向上是對的，這是一個很重要的前提。當然，有些措施還要繼續完善，行政性的措施逐步改為差別化的信貸、稅收政策。
其次，客觀地說，當前採取的調控措施是與目前的房價已經比較高，與社會穩定這些因素聯繫在一塊了。國家的改革發展需要一個穩定的環境，在“十二五”規劃裏面，包括這次建黨90週年，都講得很清楚了，發展是硬道理，但是穩定是硬任務，我們應該從這方面去理解。
我國的房地產行業經歷了十幾年的快速發展，在取得相當成績的同時，也確實積累了不少問題，已經到了需要大家理性地總結經驗教訓的時候，大家需要冷靜一段時間，要總結一下經驗，看看今後怎麼更加理性健康的發展。
作為企業，能夠理解政府為什麼這樣做，也就能夠判斷政府下一步會怎麼做。一些企業，包括萬科、恒大的今年上半年的業績與去年同期相比都有較大的增長。這些企業一個最大特點就是能較好的把握市場走勢，比較早的在全國合理佈局，這樣他們就贏得了主動權。
企業不要老是埋怨政府，同樣的宏觀政策調控政策下面，為什麼有的企業銷售面積同比增長那麼大呢？這是因為他們早就有這種思想準備了，而且通過年度計劃來實施。有長遠考慮的企業就必須要有這樣一種本事，如果沒有這種決策能力，可能就很難取得好的發展。
此外，企業要考慮怎麼轉型發展的問題，要做好市場定位、產品定位，做好自己的項目，考慮好下一步如何做。
觀點地產新媒體：上半年中海、綠地等比較大型的企業，都採取了降價促銷的手段，您怎麼看？
朱中一：這是企業順應市場的手段。企業要思考銷售價格和銷售面積的平衡，怎麼樣有利於資金回籠，資金回籠後才會繼續發展。不管是什麼樣的企業，總歸是生存第一，發展第二。所以，任何企業首先要解決生存問題，然後才考慮發展問題。
觀點地產新媒體：您覺得房價拐點在年內會有機會出現嗎？
朱中一：這個應該按城市、按地段、按項目來講，應該讓企業自己來決策。我們國家的房地產市場發展很不平衡，不說全國，甚至一個地區內的發展也是不平衡的。目前的房價從某種意義上來說，還是與區位密切相關的。在不同的城市，房價有的在升，有的在降。過去房價漲得快的城市，現在有可能會跌下來，還有的則像中西部地區出現量價齊升。所以，籠統的講什麼時候到拐點是不合適的。對中西部的城市，我們也要防止房價上漲蔓延的問題。
觀點地產新媒體：“十二五”規劃明確未來五年要建3600萬套的保障房，對於市場歸市場，保障歸保障的住房雙軌制新格局，您是怎麼看的？
朱中一：住房雙軌制滿足了不同人羣的需求。像住房保障方面，很多國家都是這樣的，政府有義務解決最困難人的住房問題，這是作為政府的責任。對市場這一塊，政府也要履行經濟調節、市場監管的職責；不能將雙軌制完全割離開來。
觀點地產新媒體：目前城鎮化進入了一個快速發展的時期，您覺得中國現在這種城鎮化會給房地產行業帶來一些什麼變化或者機遇嗎？
朱中一：城鎮化給房地產帶來了機遇，這是毫無疑問的。現在大量的人員要進城，就要租房、買房，這對於房地產行業來說肯定是一個機遇。像日本1955-1972年時期，韓國在1980年-1990年期間，城鎮化發展較快，住房建設的年均增速也較快。這就是規律。
不過，在我國除了研究城鎮化之外，我們還要研究人口結構的變化，這個是很重要的。因為我國已經實行了30年的計劃生育政策，現在又遇到了快速的老齡化。所以，一定要關注老齡化的步伐和城鎮化兩者間的關係，這是中國特色的一個體現。
我們在2025年左右，或者某一個時間點上，城鎮化可能還會繼續推進，但是老齡化可能會推進得更快。那時，獨生子女的兩邊老人可能都不在了，住房可能過剩了。這樣，新建住房需求可能就不一定再增加了。
所以，我們為什麼說現在要做好應對老齡化的準備，這就是包括了住房供應結構、市場結構，以及人口結構的統籌考慮。將來進行住房普查的時候，這類問題都應該作為普查的內容，不光要普查住房本身，還要和人口結構對應起來。
觀點地產新媒體：您覺得城鎮化會加速中西部房地產行業的發展嗎？
朱中一：這是肯定的。目前一些中西部地方城鎮化水平比較低，相對發展的餘地也就比較大。不過，有兩個問題值得注意。
第一，城鎮化本身是一個經濟規律，是由於工業化的發展，勞動力的需求，自然而然地農村人口就轉移出去了。城鎮化不是一個政治主張，一定不能盲目的搞城鎮化。
第二，房地產的發展一定要和相關的產業發展相結合。城鎮化一定要有產業支撐。否則，進城的農民也沒有就業崗位。
觀點地產新媒體：過去十年，中國的房地產經過了一個突飛猛進的發展時期，您怎麼看過去十年房地產行業的發展？
朱中一：過去這十幾年，房地產行業處於快速發展階段。首先，房地產的發展改善了老百姓的居住條件，對當地經濟的拉動，對城鎮面貌的改善，都起了一個重大作用，這是一定要肯定的。
同時，房地產業在快速發展中也出現了不少問題，如房價過高、住房的供應結構不太合理、保障性制度還相對滯後、房地產開發建設模式還比較粗放、資源能源浪費等問題，這些問題還是應該要解決的。
觀點地產新媒體：對於房地產行業下一個十年的發展前景，您怎麼看？
朱中一：房地產下一個十年應該是這樣，總的來說就是機遇和挑戰會同時存在。
機遇指的是城鎮化的快速發展時期，這是一個巨大的機遇。由於城鎮化的快速發展，還有老百姓收入水平的逐步提高，自住性、改善性需求都存在，這是一個巨大需求。還有像舊城改造、城中村改造，有些地方量還是不少，這也是一個機遇。
面臨的一個挑戰是行業和企業轉型發展。目前我們的開發建設模式還比較粗放，企業的管理也比較粗放，應該要開發一些省地節能環保的項目，推進住宅的產業化。還要推進品牌化的經營、精細化的管理。
另一個挑戰是，作為國家來說，要抓緊把短期調控和中長期制度結合起來，使之與未來發展相適應。無論是住房的建設規劃也好，制度安排也好，都要使開發企業有一個穩定的預期。政策穩定了，預期穩定了，市場才能穩定。我們同樣要站在一個很高的高度來認識，否則未來房地產的發展會搖搖擺擺。所以，這也是一個很大的挑戰。
來源：觀點地產網