“這一屆論壇和往屆不一樣。”參加2008博鰲房地產論壇的著名經濟學家、北京師範大學金融研究中心主任鍾偉，今天(15日)在接受海南日記者獨家採訪時說，以往開發商的自信和大膽言論，在今年已變為平淡和更多的沉默。這背後折射出多數參會開發商意識到了市場調整，並開始面向自身，開始反思，並考慮如何應對。
市場自發調整是必然
“從2008年初開始，以深圳房價下跌為代表的市場調整是市場自發的調整，不但出乎許多開發商的預料，甚至出乎一些政府部門的預料。”鍾偉說，全國幾乎所有主要房地產市場都不可避免地進行主動的調整。
鍾偉說，除了個別地區，多數地區開發商都沒有經歷過一輪完整的地產週期，他們一直認為房地產市場只漲不跌，能夠不斷維持豐厚的利潤水平。這輪市場調整使他們開始反思。
“過去賺了許多不該賺的錢，現在就會賠許多不該賠的錢。”鍾偉個人認為，在過去的2006年和2007年，房地產行業的平均利潤超過30%，上市地產公司年報中的利潤增長超過100%，但是與此同時，房地產產品的品質沒有明顯的提高。開發商急功近利的市場行為損害了消費者，損害了市場，也損害了自身，市場必然自發地進行調整。
“即使沒有二套房貸等調控政策的出臺，市場也會自發調整。”鍾偉認為，國家調控政策的出臺，只是加快了市場調整的步伐。
將來買房“買品牌”
鍾偉說，調整的結果是行業新一輪洗牌，提高集中度，而消費者將會享受到產品品質的提升，買房將從“買面積”到“買品牌”。
鍾偉說，調整結果對於房地產企業來說，首先是項目利潤率會急劇下降。他認為過去8年間房地產企業自有資金的複合回報率至少在20%-30%之間，房地產項目開發一直維持着相當高的利潤水平，這從房地產商個人資產的快速增值就可以看出來；其次，中小房地產企業由於項目利潤率急降和資金缺口出現，將會普遍出現生存困難。生存下去成為中小企業今後一段時間的主要任務；最後，行業集中度提高，企業數量減少，資源向少數理性、現金流好、實力雄厚的大企業集中，並形成品牌。對於部分企業而言，市場調整不但不是危機，更是企業發展的良機。
對於消費者，市場調整會帶來消費產品的明顯變化。一方面，房地產產品會呈現差異化。目前房地產開發大部分的收益還是來自土地增值，產品的深度開發只貢獻效益的20%左右，而今後主要收益要依靠產品本身；另一方面，房地產消費會出現品牌化。“目前買房子就像買電視，屏幕面積的大小決定價格。”鍾偉說：“今後消費者會更加註重產品的品質，買房子也要認品牌。”
消費存在真實需求
鍾偉說，目前房地產的消費主要還是真實居住需求而非投機需求，真實需求在調整中延後了，但仍然有剛性支持。
鍾偉說，房地產的真實需求來自兩方面。一個是中國的城市化進程，如果以目前每年0.5%的城市化率計算，中國還要經過多年時間才能達到一個理論上較為理想的城市化水平，從農村進入城市的眾多人口帶來大量的住宅需求；另一個是居住改善的需求一直存在，現有產品品質不高導致不斷的拆舊建新，改善居住的需求一直存在。
“真實需求可以通過很多跡象觀察到。”鍾偉說，一是購房和租房情況的對比，目前東南沿海地區在房價和交易量下跌的同時，租房價格卻在快速上升；二是戶型有逐漸偏小的趨勢，北京等城市主力戶型已經低於90平方米；三是今年1-4月商品房空置率在當前銷售不暢的狀況下出現了下降。“這都表明居住需求仍然真實存在，目前中國房地產消費的主力仍然是消費者而不是投機者。”
鍾偉預測，深圳、廣州房價調整幅度約在30%左右，而北京只有廣深的一半，房價重新上漲有可能出現在2009年下半年，但是，房價重新上漲的內涵將和過去有所不同，高端和低端產品之間將會拉開相當大的距離，這是過去非理性的房價上漲過程中所沒有的。
海南未來有想像空間
“海南的房地產市場很特殊。”鍾偉說，推動海南房價上漲的因素是存在的，但決定海南的房價上漲幅度最重要的因素是海南的生活品質。
鍾偉說，海南在中國具有唯一性，而近年來海南政府大量投資基礎設施建設的舉措也會抵消一定的房價下跌空間。此外，雖然很多島外購房者的居住帶有季節性，但也屬於自住型需求，海南房地產的自住需求比例還是佔多數。
“但是，海南的房價決定性因素還是海南的生活品質，包括提供的資訊水平和創業機會，孩子的教育水準和老人養老、醫療等的水平。”鍾偉說，如果這些配套跟上了，海南的未來會有許多想像的空間。