由觀點地產機構、第一財經日報、全國工商聯房地產商會、搜狐網、焦點房地產網聯合主辦的2008年博鰲房地產論壇於6月13日-16日在海南博鰲召開，本屆年會的主題為“改革三十年 大變局下中國房地產新契機”。觀點地產網作為博鰲房地產論壇官方網站，對會議進行獨家全程網絡直播。以下為6月15日上午第一太平戴維斯房地產評估北京有限公司副總經理胡峯的演講實錄。
主持人(宋娜)：我們請出第一太平戴維斯房地產評估董事總經理陳超國先生演講，但由於陳先生昨天的航班取消未能趕到會場，所以改為第一太平戴維斯房地產評估北京有限公司副總經理胡峯演講。
胡峯：我想從幾個方面談一下，第一個方面是境外資本市場概述；第二方面是物業評估，包括房地產資產如何增值的介紹。
第一太平戴維斯房地產評估北京有限公司副總經理胡峯
從國內公司的融資渠道分了一下，第一是直接融資，這是自有資金方面；第二是銀行貸款；第三是合作開發；第四是居民住房按揭，這關係到預售；第五是項目公司收購；第六是國內上市。剛剛鑫苑的張總介紹了藍山基金為他們上市做出的貢獻。
融資渠道優勢的對比，由於受到國內宏觀調控政策的影響，上市公司融到資金之後不能直接參與拍賣土地，在土地的限制上條件多一點，市場化會很高。在臺灣市場私募受國家宏觀調控的影響比較顯著，融資對企業知名度的提升是非常快的，最重要的是後期的融資渠道比較廣泛。
海外上市有利的方面：創造公司的市場價值、加強公司的聲譽和財務信譽、增加公眾對公司及產品的關注、股票期權計劃、再融資能力強、利用公司的股票進行收購活動、增加股票流動性、吸引高素質人才、外商投資公司的稅收優惠。不利的方面：對公眾股東的負責度更高、需要保持股息和利潤的增長勢頭，需要嚴格遵守監管機構管理條例、提升業績標準而造成成本升高等等。
選擇合適的上市平臺，我把各個交易所上市的財務要求做一下羅列，在香港上市最重要是盈利測試，過去最少是5000萬港元，最近的盈利是2000萬港元，這個大家都能達到的；在美國上市，這塊希望大家關注一下，美國次貸與中國房地產企業的關聯；韓國上市，這個現在還沒有成功的企業。
究竟到哪一個境外地方上市比較好呢？除了財務要求或上市所需要的費用外，大家可以關注以下幾個方面：成功上市的案例：擬上市公司的股票是否為該地點的投資者所歡迎；該上市地點能否提供便捷的再融資渠道；擬上市公司在哪個地點上市能爭取到較高的發行價格；上市後每年所需要的費用，如在美國上市、除審計外還需要每年內部審計。這裏提到一點是上市後的維護，可能大家不太關心，我們覺得這一塊是很重要的，除了一般各個地方上市的要求外，還要解釋集團主要策略及業務目標，包括公司信息發放遵從上市公司守則，信息定期的溝通，特別是對高層、管理員的培訓。
為什麼要進行評估？一是法律法規的要求，在香港要求上市的話必須做物業評估。二是受到會計準則的要求，在美國和香港以及國際的會計準則需要對固定資產作公允值的評估。三是企業、投資者的融資需要，資產買賣協議、內部參考、合作、併購收購、私募，對物業盡職調查、企業融資及物業項目對價要求，需要獨立的第三方評估機構。
評估的話我們希望請一個比較有公信力、沒有問題的企業，這樣他做出來的東西更受大家的認可。在香港的物業評估有明確的要求：在香港聯合交易所的上市規則中，對評估的要求體現在其總則中的第五章，其中清楚地列名了對所有新上市公司擁有租賃或租賃的房地產都必須評估的要求和細則。主要對象是充足上市範圍內資產中所有物業資產評估、包括房屋建築物、土地使用權、構築物、在建工程。
香港特別行政區的評估機構(測計師行)的工作範圍主要注重房屋和土地，同時也可承擔機械設備和商業(無形資產)評估在上市過程中如有特殊行業和因上市過程中的特殊用途所需，香港策計行可對機械設備、庫存資產、商標和特定收費權或其他無形資產的權益進行評估。
下面簡單介紹一下幾個評估的方法，最常用的是市場比較，這裏跟大家做一個說明，用這幾種方法評估一塊地或一個樓盤的時候，在完全透明的情況下這幾種方法基本是相同的。
首先是比較法，是考慮到近期的市場價，做適當的調整反應價格，我們主要考慮當地市場交易的活躍，另一方面考慮案例的收集、標準調整以及係數的確定上、案例價格的抽取上是非常重要的；三是看當地市場價格變動的情況。
二是用收益法，用的比較多的是五星級酒店。
三是用成本法，用在幼兒園或學校。
在物業評估如何體現公司的價值，通過宏觀經濟和政策的分析，分析房地產市場發展走勢；二是我們會收集一些案例是對自己工業價值的體現。在物業公司價值中以評估值減去項目未付費用和應繳各項稅費、貸款加上附加值。
房地產公司上市的物業評估意見及建議：
1、確定納入上市物業資產。集團公司確定上市物業範圍，特別對上市方案中涉及的對外投資應加以重視，如果是合併報表即為上市評估範圍。
2、完善物業產權。
3、評估基準日的定理與調整。
4、我們會跟公司進行配合，把我們的物業進行分類，後面會借鑑分類的方法。這裏面提到兩個問題，第一個問題是拍賣拍的是大片土地，可能是剛剛合作的合同，這可能不完善，這裏面必須附一個意見，能證明這塊地是我們自己的就可以了，在報表裏會這樣描述，如果不完善的話沒有商業價值，在附件裏會加上去，投資者會很看重你們的市場價值。二是性質的問題，有可能是政策的原因，包括土地的性質上不規範，我們會做判斷，首先判斷在規範內是否可以轉化，轉化的成本有多少？在完善的情況下做一個測算。這是大家很關心的問題。後面是建業的案例，我們把它的分類分為七大類，第一類是持作自用的物業權益，這是自己辦公樓的培訓；第二類是作為銷售的物業權益；第三類是作為投資性的物業；第四類是在建的物業權益；第五類是持作未來發展的物業權益；第六類是訂約收購的物業權益；第七類是租賃，這也是需要進行披露的。後面的時間關係就不講了，希望我的發言能給大家有一些借鑑，謝謝。