“溯源古瀋水，論道新瀋陽”。2008城市·觀點論壇開幕大戲_“城市·觀點論壇瀋陽行”今日在瀋陽舉行。中國住宅研究協會常務副會長張元端，SOHO中國董事局主席潘石屹及著名經濟學家、北師大金融研究中心主任鍾偉等赴沈城論道。觀點地產網從下午1：30起對論壇進行進行現場直播。以下為論壇現場精彩實錄。
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主持人：春日的笑臉已經溫暖了我們大家非常熟悉的這塊土地——瀋陽，七千年曆史孕育了古都的傳說，在這塊“一朝發祥地，兩代帝王都”的土地上；在這塊“東方魯爾”的新中國重工業之都的土地上，在這塊即將迎接奧林匹克運動會分會場的土地上，同時也是在這塊擁有着七百二十萬熱情人民的土地上，我們驕傲着，並且自豪着。同時也迎來了來自全國各地我們所有親愛的朋友們能夠雲集在這裏。首先歡迎大家的到來！
曾幾何時，瀋陽這座城市經歷了榮耀和悲傷，曾幾何時，它也曾經痛苦和無奈過，但展眼望去，我們看到的是這座城市百折不撓的奮鬥精神和無私的奉獻精神！翻開新中國的歷史，沒有一個城市比得上瀋陽在為新中國經濟建設中做出如此之多的奉獻！
80年代，我們看到了沿海城市發生翻天覆地的變化；
90年代，我們看到了特區、內地中心城市的蓬勃發展；
二十一世紀，我們自強的崛起，在祖國的東北，上演了現代社會城市大變革的新篇章。
在這裏，請允許我代表熱情豪邁的瀋陽精神，向來自全國各地的朋友們說一聲，歡迎您來到瀋陽！
2008年3月28日，“城市·觀點論壇瀋陽行、2008中國房地產走勢瀋陽發展論壇暨瀋陽市房地產開發協會年會”即將在這裏盛大揭幕。
首先請允許我介紹今天的到場領導和嘉賓，首先是此次盛會主辦單位的領導：
遼寧日報傳媒集團副社長、遼瀋晚報社社長徐少達先生；
遼瀋晚報社副社長劉冰先生；
遼瀋晚報社常務副總編輯徐曉民先生。
觀點地產機構、博鰲房地產論壇、城市·觀點論壇祕書長陳詩濤女士。
瀋陽市房地產開發協會會長、中房集團遼寧置業有限公司董事長趙昱先生。
我們還榮幸的邀請到了：
中國房地產住宅研究會常務副會長張元端先生；
著名經濟學家、北京師範大學金融研究中心主任鍾偉教授；
SOHO中國有限公司董事會主席潘石屹先生；
加拿大寶佳國際建築師有限公司北京代表處首席代表高志先生；
五合國際建築設計集團總顧問劉力先生。
同時瀋陽市規劃和國土資源局、市建委、市房產局、瀋陽市房地產研究所，鐵西新區、於洪新城、長白新城、渾南新城、瀋北新區的領導也參加了此次會議。
歡迎你們的到來。
在此我特別要感謝今天到場的幾百家瀋陽房地產開發企業的朋友們，你們好！
下面我宣佈，由遼瀋晚報社、觀點地產機構、瀋陽市房地產開發協會共同主辦的“城市·觀點論壇瀋陽行、2008中國房地產走勢瀋陽發展論壇暨瀋陽市房地產開發協會年會”現在開始！
應該說我們剛剛步入了2008年，2008年對我們來說意味着什麼呢？2008年，我覺得是思變之年，2008是創新之年，那麼對於城市而言，我們無不期待她越來越好，能夠越來越美。對於房地產行業而言我們更期望它能夠蒸蒸日上。
談到變革與創新，我們不能不提到在中國北方，載譽“東北第一都市報”榮耀的《遼瀋晚報》，它以“責任媒體，服務民生”的宗旨，並且榮獲“2007年度中國十大創新報業”，而作為今日盛會的主辦單位，遼瀋晚報再一次走到了時代的前沿，下面就讓我們用熱烈的掌聲請出遼寧日報傳媒集團副社長，遼瀋晚報社社長徐少達先生，為此次盛會致詞。
徐少達：尊敬的各位領導、各位來賓，大家下午好！
首先，請允許我代表遼寧日報傳媒集團和遼瀋晚報，對專程前來出席本次論壇的國內專家學者、全國各地的房地產界的朋友們，表示熱烈的歡迎，並致以誠摯的謝意！
2008年註定是一個不平凡的一年，兩會已經勝利閉幕，北京奧運即將召開，預示着我們的國家已經走上了高速前行的光輝之路，預示着我們的民族踏上了偉大的復興之路。同時，2008註定是面臨挑戰的一年，大到國際形勢、國家經濟建設，小到每座城市、每位公民，都在這急流奔騰的年代裏，我們在同呼吸、共命運。
我們今天發起的這個2008中國房地產走勢瀋陽發展論壇無疑是眼下的熱點話題。近年來，老工業基地瀋陽的城市建設取得了令人矚目的成就，房地產業更是以奔騰之勢不斷發展，我們欣喜的看到，這個城市在實現質的飛躍，建築在變得更加多元，人們的家園在變得更加美好，作為城市建設的中堅力量，房地產行業功不可沒，今天我們有幸在此相遇，邀請了響譽全國的協會領導、建築專家和房地產開發企業的領軍人物，就是要高瞻遠矚、開闊思路，從房地產這一關係國計民生的行業入手，全面深入的探討和分析目前形勢，遼瀋晚報希望通過對全國市場的分析，為瀋陽乃至東北區域經濟、城市進程，以及房地產行業的良性發展提供一種理性與多元的思索，通過對中國城市發展進程共同尋找城市與地產的動力與發展的創新思路，希望今天現場的嘉賓在此次高峯對話中能夠暢所欲言，真正的實現觀點碰撞、引領地產方向，思維交鋒、指點樓市江山，共同探討2008房地產走勢以及瀋陽地產發展戰略，提煉、發展、倡導先進的地產文化，引領地產的發展潮流。
這次峯會，我們廣發英雄帖，力邀業內著名的專家，邀請了瀋陽樓市最具活力的200家地產企業，攜手全國30多家主流媒體，希望與在座各位共同引發一場2008年地產行業最強勁的話語風。
利用這個機會我介紹一下遼瀋晚報。它是遼寧日報傳媒集團於1993年在瀋陽創辦的一份晚報都市類報紙，經過15年的發展，遼瀋晚報在遼寧日報集團黨委的領導下，從小到大、從弱到強，目前已經成為我們東北地區發行量最大、廣告收入最高、社會影響力非常強的城市主流媒體。目前遼瀋晚報已經成為一個跨地區、多媒體、全天后的一個都市傳媒集羣。目前遼瀋晚報除了它的主報也就是它的通用版以外，還刊發了遼瀋晚報鞍山版，從5月1日還要開闢我們遼瀋晚報鞍山版，同時擁有遼瀋北國報、遼寧手機報、遼寧晚報多媒體報、網上報紙，應該說目前在我們東北地區已經是一個非常有實力、影響力的這樣一個傳媒機構。
作為遼瀋晚報，我們始終在把握主旋律，和諧促發展，2008瀋陽房地產走勢發展論壇今日會盟，作為遼瀋晚報我們更要秉承責任媒體、服務民生的辦報責任，向市場傳遞最前沿的地產聲音，在此我預祝2008中國房地產走勢瀋陽房地產論壇舉辦成功。
再次感謝大家的光臨。謝謝各位！
主持人：謝謝社長精彩的發言！
從他的致詞當中我們不難聽出一位資深媒體人對瀋陽這塊土地的熱愛。
接下來我們同樣有請下一位致詞嘉賓，她是我們中國房地產論壇的一位領軍人物，而且從她今天衣服的顏色上我們也能夠得出這樣一個結論，也是一朵房地產界的奇葩，在她的帶領下高舉傳播中國經濟房地產思想，打造中國房地產平臺交流地產機構，為我們帶來了更多的精彩，下面有請觀點地產機構、博鰲房地產論壇、城市觀點論壇祕書長陳詩濤女士。
陳詩濤：剛才我們徐社長已經介紹得很好了。
我這裏簡單的說三分鐘。
尊敬的各位領導、各位來賓，下午好！
城市·觀點論壇一直以關注城市發展為論壇基本點，歷經了中國的珠三角、長三角、大西南、環渤海地區及今天我們所到的東北經濟圈，本次瀋陽行是我們全中國第14站，更是城市·觀點論壇2008城市中國行的第一站，對於2008奧運之年，我相信這是一個全新的起步，所以我代表觀點地產機構及我們所有的協作相關機構共同來對我們的來賓表示我們的感謝和歡迎！
瀋陽應該說是見證了新中國工業化進程的一個城市，也是中國城市轉型的一個標本，傳統的重工業城向金融業、服務業、物流運輸也為一體的區域中心城市轉型。而城市的更新與房地產業更是分不開。近幾年瀋陽的發展是很快，今天我們的老司長張會長用兩個小時對瀋陽再觀察一下，覺得現在的瀋陽非常的漂亮。而我們旁邊也看到了另外我們的中海地產走進瀋陽，其實瀋陽基本上是全中國的知名的開發商、港澳臺和境外的企業都已經進入或者正在進入的一個區域，比如萬科、中海、碧桂園。所以說，瀋陽我相信在接下來的中國房地產行業中的發展是非常重要的。昨天從南方來，北方的天氣比較冷，前天在深圳的時候深圳的房地產商告訴我現在的房地產氣侯不太好，其實京廣深現在的情況無論是拐點還是房價的回準現在不太好，就像潘總前幾天說過房地產將要面對大的變局。
從信貸上已經嚴重影響了開發商的資金鍊條，同時也制約了需求，作為資金密集型產業，房地產產業在嚴峻的金融形勢面前可能會越來越感覺到困難，作為一個服務於房地產行業的綜合媒體平臺，觀點地產機構這八年以來一直在關注我們本身的業態，我們的生存和我們的發展。譬如我們主辦八年的博鰲房產論壇，每年有六七百位國內外的開發機構聚會到一起，我們旗下的觀點地產雜誌和觀點地產網目前是長期成為了全中國和境外行業的一個聚合資訊與思想的平臺。面對當前的房地產形勢，我們自己也覺得很緊迫，責任也很重大，因為我們相信無論現在宏觀的格局怎麼調，我們房地產行業的政策怎麼改變，我們都需要一個思想，也需要交流，也就是今天我們所有開發企業和媒體朋友到這裏來的一個目的。
所以接下來的時間還是交給我們的演講嘉賓和對話嘉賓，我相信大家在一起暢所欲言共同為當前房地產的困局及東北和瀋陽的房地產市場把把脈。謝謝大家！
主持人：接下來我們有請下一位致詞嘉賓，有請瀋陽市建委副局級巡視員，李國華先生上臺。有請！
李國華：尊敬的張元端先生、潘石屹先生，尊敬的各位學者、專家和新聞媒體的朋友們、各位企業家，大家下午好！
作為瀋陽市房地產開發協會的主管單位，首先我代表瀋陽市城鄉建設委員會和瀋陽市房地產開發管理辦公室，向我們這次大會表示祝賀，祝這次大會圓滿成功！
今年是改革開放30年，房地產全面走向市場化10週年，也是我們國家實施東北振興戰略5週年，30年來，改革開放使我們國家走上了經濟高速發展的軌道，我們的國際地位不斷提高，國力日益增強，老百姓安居樂業，中華民族的偉大復興指日可待。
10年的房地產市場改革徹底打破了僵化的住房分配製度，老百姓的居住水平得到了迅速的提高，房地產業更是成為支撐國民經濟發展的重要支柱產業。5年的東北振興使作為東北老工業基地中心城市的瀋陽發生了翻天覆地的變化，我們在東北振興、瀋陽先行的感召下團結一心、埋頭苦幹，如今我們的城市更加漂亮了、我們的環境更好美了，社會更加和諧了，我想在座的各位我們身在其中也一定深有感觸，今天來隨着改革的不斷深入，百姓生活水平的不斷提高，房地產行業行業進入了快速發展期，特別是瀋陽連續幾年經濟保持高速發展，隨着一宮兩陵申遺成功，城市地鐵的開工建設、奧運分賽場的落地瀋陽，瀋陽的城市地位在不斷的提升。投資窪地的效應得到了迅速的顯現。眾多全國知名的房地產開發企業陸續的進入瀋陽。瀋陽的房地產市場迎來了黃金髮展期。市政府和省政府的領導今天就親自赴新馬泰去招商引資，我想隨着我們上上下下的共同努力，我們瀋陽市的房地產會越來越好，越來的企業必然會帶來很多新的理念、新的思維和新的方法，我希望我們本地企業和我們外地企業要增加交流，互相取長補短、互相發展進步，在這方面行業協會、媒體和各機構要多發揮作用，為企業間的交流搭建平臺。
瀋陽房地產市場的健康發展離不開政府、企業、媒體的共同努力，我希望政府部門要進一步的提高服務意識和服務水平，為企業創造良好的發展環境。企業要不斷提高管理水平，誠信意識和社會責任感，生產出更多符合百姓要求的產品。我們的媒體要通過客觀真實的報道創造良好的輿論氛圍，引導百姓理性消費。在此，我也希望參加這次會議的嘉賓，多為我們瀋陽的發展做出出謀劃策，也多為我們瀋陽市的城市建設多出主意，我們也歡迎外地的客商能夠到瀋陽來投資建設。
最後，我預祝這次大會能夠獲得圓滿成功。謝謝大家！
主持人：謝謝幾位嘉賓精彩致詞！
接下來要請上來一位我們瀋陽房地產界大家都非常熟悉的一位老朋友，他經常給我們帶來新的聲音和動態。在2008年兩會過後，在經歷了數年的上漲週期過後，我們將會面臨着一場怎樣的調整？瀋陽又將面臨怎樣的機遇與挑戰？而在過去的歲月裏面，瀋陽的房地產發展又有哪些經驗值得我們總結和借鑑呢？有請出瀋陽市房地產開發協會會長、中房集團置業有限公司董事長趙昱先生。他的論證主題是全國宏觀經濟形勢和房地產發展態勢分析。
有請！
趙昱：先借這個機會向到會的各位領導、各位來賓、企業家、經濟家，以及我們在座的同仁和新聞媒體、各位朋友們表示熱烈的歡迎！
這次中房協主辦的報告會，與會的專家和領導共有8位發言，這裏面有我們住房和城鄉建設部的副部長齊繼副部長，中國產業協會會長，還有國務院發展研究中心宏觀經濟部部長於斌，建設部政策研究主任，中國證監會發行監管處處長，建設部住宅產業部中心等等。
他們的發言應該說總體上判斷了我國08年經濟發展的態勢和08年地產市場的走勢，對我們地產界未來的發展提供了依據和保障。藉此機會，我簡要的給大家作以介紹。
第一部分：我國宏觀經濟形勢。一個從不確定因素談，一個是從有利因素談起。
先談不確定因素。08年不確定因素大致有五個方面：
第一、美國次貸向縱深發展，對全球和我國經濟產生了影響。首先是美國房地產價格迅速下降，美國現在的房價比商品經濟三十年代美國大蕭條時期，應該說這次是最大的降幅，而且這種降幅還在進一步加劇，這種影響已經從房地產領域、金融領域向其他領域擴大，有可能導致美國經濟的深度衰退。那麼美國次貸對美國經濟的影響已經開始波及到我們國家，今年一月份我們對美的出口是增長1.5%，二月份是0.4%，這導致我國二月份外貿出口增長率僅為6.5%，而去年同期是30%。外貿出口如果像今年一二月份出現大幅度滑坡的話，必然對我國08年經濟增長產生影響。美國政府雖然否認次貸導致美國經濟的深度衰退，但已經承認次貸導致美國經濟增長的速度在下滑。雖然美國也採取了一系列的措施，一些扶持政策，包括減稅等等，但是現在看，還很難下結論。美國經濟對我國經濟增長的影響究竟有多大，我們還將拭目以待。這是第一個影響因素。
第二、國際市場價格波動對我國物價產生的影響，以及帶來經濟增長的影響。
大家都知道，一是以石油為主的能源價格大幅攀升。03年的時候每桶石油是23美元，現在已經突破了100美元。二是以鐵礦石為礦產資源價格的大幅上升。比如說鐵礦石已經上漲接近70%，甚至超過70%。鐵礦石價格的上漲也必然導致相關產業成本的提升，像我們的房地產業就是如此。三是以糧食為主的農副產品價格上升。這些價格波動的大小也將對我國的經濟產生影響。
第三、南方冰雪災害的損失對我國國民經濟增長帶來一定影響，據測算這次災害直接經濟損失對我國經濟增長應該說有0.9個的影響。但是，同時也拉動經濟增長0.3個百分點，相抵消大概有0.6個百分點左右的影響。
大家也都知道這次冰雪災害，南方，特別是主要一些省份是我國目前主要農副產品的生產基地，這次災害也必然加重農副產品的供應緊張。
第四、股市和樓市價格的波動對我國經濟的影響。股票到六千點已經開始大幅振盪，帶來了負的財富效應，進而影響我們老百姓的消費。房價價格如果上升轉為下降對經濟也必然產生影響。房地產市場對整個國民經濟來講是一個關聯度極高的行業，如果房價下降，老百姓開始觀望，對中國經濟的影響將會帶來很大的影響。
第五、農業市場穩定問題。
08年農業生產穩定因素應該說有很多不確定，如果糧食生產和農副產品的供給生產問題帶來很多諸多不確定因素的話，也必將對我國國民經濟的運行帶來影響。
這是不確定的大致五個因素。
第二、談一下有利的因素。
溫總理在這次兩會報告中明確提出了我國進今年的GDP增長目標是8%。那麼市行、亞行還有很多國際機構也預測增長的幅度是10%。那麼國務院政策研究中心也明確提出了也應該達到將近10%左右。那麼在這種情況下，剛才說了還有這麼多不確定因素的前提下是否會產生對我們10%國民經濟增長的不利影響。但是這裏跟大家說一下，應該說上述這些不確定因素，沒有商機及動搖中國經濟增長的基本面。
比如說從經濟結構的調整方面來談，它是推動過程經濟增長最基本的動力，這裏面從三個方面來體現：
一、城市化加速推進。這是推動我國經濟增長最基本的力量。
大家都知道，從80年代初期到90年代中期，中國用了15年的時間城市人口增長率是10%，平均每年在0.6—0.7個百分點，從95—02年人口又增長了10%，這個階段年平均是1.3個百分點，城市化進程在加速。那麼為什麼房地產的投資需求這麼高？大家不難看出與城市化的進程是直接關聯的。
二、是收入水平的提高帶來了消費機構升級，以及產業結構升級的推動。
80年代大家都知道買個手錶、自行車就不錯了，90年代買個彩電冰箱洗衣機也不錯了，現在已經開始買汽車和。買汽車和住房直接涉及到我們的水泥和鋼材。
三、地區結構變化。過去中國經濟依賴於長三角、珠三角，如果這個地區出現問題將直接影響我們國家的經濟增長。現在不同了，西北的大開發、振興老工業基地，還有中部的崛起，可以說目前中國經濟是東西南北全面在提速。這樣我們不難看出，儘管面臨國內外一系列不確定因素，但是08年我國經濟高速發展的態勢不會改變。
這是第一部分。
第二、08年金融貨幣的走向。
一、房地產投資與經濟發展的關係。
在宏觀經濟裏面，房地產的投資應該是佔有主導地位。去年我們大概接近30%，再加上基礎設施的投資兩項加一起接近60%。中國經濟雖然發展比較快，但是相對來說還是平穩的。這樣大家也就看出來了，連續七個季度增長的速度穩定在25—26%，扣除投資品價格上漲的因素，穩定在21%左右。
再看美國，美國為什麼面臨着經濟衰退？就是因為美國地產泡沫的破裂。次貸是房地產泡沫破裂的表現形式。通過次貸、通過金融系統的放大，導致金融系統的混亂。房地產也是金融，在美國這樣的金融社會表現得更加充分，美國地產價格下降15%的話會帶來建築業下跌30%。遠遠還不止這些，大家現在看到的仍然在下滑。現在大家看到的是次貸，那麼下一步看到的有可能是正常按揭。
據專家分析，08年對美國經濟最主要的影響因素是消費的迅速下降，另外美國整個金融系統出現的問題，銀行信貸的萎縮，曾經上個世紀剛才說了三十年代美國大蕭條時期已經渡過難關的第五大美國銀行叫倍爾斯通倒閉，180元的股票現在賣到兩美元。現在房價下跌、次貸危機、金融混亂、消費下降、信貸萎縮、企業倒閉、破產、經濟衰退。
二、08年金融貨幣政策的方向。
我們國家目前仍然繼續實施穩健的財政政策和從緊的貨幣政策。
其目的是保證經濟穩定增長，特別是包括房地產投資在內的投資的穩定增長，儘可能的避免出現經濟的大起大落，避免過快增長、避免出現泡沫。
前兩年國家採取了一些宏觀調控政策，在經濟有過熱出現的初期，或經濟還不太熱的時候就進行適時調控，通過反週期政策來燙平波動，所以目前來看，我國經濟的泡沫並不大，不至於出現大的波動，正是這種調控使我國經濟的風險降低，不至於出現美國的局面。
三、貨幣政策調整及其影響。
大家都知道，07年我們國家採取瞭如下措施：一個是10次提高存款準備金率，5次提高利率，央行發行大量票據回籠貨幣，外匯匯率上調6%左右，第四季度實行了貸款窗口指導。
我們現在所面臨的形勢是從06年開始的緊縮政策正在起作用，但是這是一個長期積累的過程。現在包括某些地區房地產市場的波動，包括外貿出口的下架，產業部門的投資開始下降等等，這些變化很重要的因素之一就是貨幣政策積累效應所發揮的。這些積累效應08年應該說不會再出新的政策，而且現在來看已經差不多了。
第三部分、全國房地產市場的發展態勢。這部分主要是中房協首次向外部公佈的數據。
第一、07年中國房地產市場的運行情況。
07年全國以住宅為主的房地產市場發展態勢大致有三個特點：
一、是在國家經濟建設快速發展和住房需求強力推動下，房地產市場繼續保持了較快的發展勢頭，市場供需總體兩旺。全國去年完成了房地產開發投資同比增長30.2%，土地購置面積同比增長11%，商品住宅銷售面積同比增長24.7%，銷售額同比增長46.5%。
二、住房保障制度建設取得突破性進展，經濟適用房和普通住房的建設在加大力度。住房結構供應有所改善。
三、二三季度房價上漲過快。四季度後，部分城市房價有所下降。全國商品房屋交易量和房價環比漲幅有所回落，市場出現觀望和調整。
07年地產市場中需要關注的有四個問題：
一、商品房價格和土地價格上漲過快。1—4月，70個大中城市銷售價格同比漲幅在5—6%之間徘徊。進入5月份漲幅升到6%，6月份突破7%，8月份上漲8.2%，10月份上漲10.5%，11、12兩個月連續上漲15%。07年11月份地價上漲也過快，全國土地價格平均上漲12.8%，同期房屋銷售價格上漲7%，地價漲幅比房價的漲幅幾乎接近一倍。
二、房地產開發投資增速加快，但商品住房市場有效供應不足。
在人民幣升值、流動性過剩、房地產預期市場看好的情況下，房地產投資過熱的勢頭在05、06年已經得到了初步的遏制。但是，隨後又有一次反彈。07年，商品住宅投資大幅增長，並沒有緩解市場供應不足的矛盾。局統計數據顯示，需求類指標增幅依然明顯高於供應類指標的增幅。據40個重點城市07年數據全年統計，商品住宅批准的預售面積同比增長10.9%，同期商品住宅登記銷售面積增長24.43%，相差近14個百分點。
三、中等及中等偏低收入家庭問題突顯。
07年8月份國務院頒佈24號文件，低收入家庭住房問題已經有了問題，那麼對中等及中等偏低收入家庭住房問題已經突顯出來了。目前這部分家庭商品房支付能力不足，二手房選擇的能力也有限，政府還缺少有效的政策支持，尤其是在房價偏高、漲幅較快的大中城市這種情況矛盾十分突出，應該引起政府和市場的高度重視。
四、四季度市場明顯出現了調整和觀望。
07年四季度全國70個大中城市房屋銷售價格連續三個月的下降，部分過去房價上漲較快的一線城市房價開始出現回落。從新建商品住宅交易量來看，全國商品住宅銷售面積12月份比11月份環比下降7.6個百分點，其中現房環比下降10.6個百分點，期房環比下降3.7個百分點，部分地區出現了有價無市，土地留拍的情況，出現了觀望氣氛濃厚的現象。
第二、08年房地產市場的預測。
一、從宏觀政策來看。08年國家為防止經濟增長由偏快轉為過熱，將會繼續加強和改善宏觀調控，繼續實施穩健的財政政策和從緊的貨幣政策，這些政策有利於防止房地產泡沫的形成和積累，房地產運行將更加平穩。
二、四大需求。一個是城市化進程的需求，二是經濟增長帶來的改善需求，三是房屋拆遷舊城改善帶來的剛性需求，四是投資過剩、物價上漲、通脹壓力帶來的需求。
最後，美國次貸應該引起關注。
總之，通過上述情況，大家可以判斷出來，儘管面臨一系列不確定因素，但08年我國經濟高速發展的態勢不會改變。為了避免經濟波動，國家仍然要採取穩健的財政政策和從緊的貨幣政策。對房地產來講，供需旺盛，但供應偏緊的局面仍將維持。各項調控政策仍將繼續發揮作用，市場將逐漸迴歸理性，行業整體向好的趨勢不會改變。
以上就是我對08年宏觀經濟形勢和地產形勢發展報告的總結。
主持人：謝謝趙會長！
因為我們嘉賓的內容都非常的豐富，我就儘量壓縮我說話的時間。
接下來請上的是中國房地產住宅協會常務副會長張元端先生。他為大家帶來論證的主題是2008房地產政策解讀及前景分析：保障性住房供應對商品住宅價格的影響。
張元端：各位嘉賓、各位同行，非常高興到瀋陽來參加這個論壇。
藉此機會我也向瀋陽的各位同行問好！
第一、保障性住房將成為2008年住宅供應的亮點。
大家知道，2007年8月7日，國務院頒發了關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見。它的核心內容就是再一次明確了城市廉租住房制度是解決低收入家庭住房困難的首要途徑。另外國發200724號文件把保障性住房提到了前所未有的高度，具有十分重大的意義。我覺得這個文件使我們的住房制度改革，或者說我們解決住房問題的思路，從重市場輕保障向市場、保障並重的迴歸，是從重買房輕租賃向買租並舉的迴歸。這是我們住房歷史上的新的里程碑。
我國從住房改革已經走過了29個年頭，其中98年是一個里程碑，就是取消了分房。那麼去年這個文件又是一個新的里程碑，就是把保障性住房提到了前所未有的高度。保障房它的意義在於，解決人車混流，做到各行其道。
我們過去由於住房保障制度不完善，原來是屬於社會保障方面的問題也要由市場來解決，這就好比是我們城市交通，本來應該是人走人行道、車走車行道，現在人和車都擠到一條道上，都通過市場來解決，必然造成交通混亂。一方面中低收入者承受不了高收入者才能承受的高房價，另一方面人車混流形成造成了房價上漲。通過住房制度改革，特別是這幾年來連續對房地產進行調控，它調控的目的是我們在住房供應制度上面要以市場為導向，使住房供應結構與住房消費結構相對應。我們市場上生產的商品房7、80%是高檔房，所以這是嚴重的不對應。因此，目前結構性的供大於求主要是高端住宅，和結構性的供小於求主要是低端住宅。這兩個現象同時存在。我們通過進一步的深化房改，將來我們的住房分配製度要建立三個兩條腿走路的機制。
第一、市場性分配和社會保障性分配兩條腿走路。
第二、買房租房兩條腿走路。
第三、新房市場舊房市場兩條腿走路。
而其中完善中低收入家庭住房的保障又是重中之重。目前前面各城市都貴不了今年住房計劃、住房保障和住房供應結構調整。
大部分城市保障住房面積在新建住房面積都佔10%，其中武漢、昆明比重比較大，北京計劃新建保障住房也佔住房面積的40%以上。因此，保障性住房已經成為2008年住宅供應的一個亮點。
下面分析一下保障性住房對房價的影響。房地產調控包括兩大任務一個是通過供需調解以穩定房價。主要是調整供應結構增加保障住房和普通住宅的供應量。從需求方面主要是三句話，重點滿足當地居民的自住需求，抑制投機和投資性購房需求，嚴格控制拆遷等被動型購房需求。通過三個方面來控制好需求。
第二大任務就是完善住房保障體系，加快解決中低收入家庭的住房問題。所謂住房保障主要是經濟適用房制度、廉租住房制度和住房公積金這三個部分構成的。
最近一些城市出現的限價房也有希望加入到保障的行業，當然現在還在試點還在試驗。
剛才介紹了我們去年的房地產業發展形勢，開發量增長還是非常快的，房地產開發投資比上年增長了30.2%，其中住宅開發投資18000多億，比上年增長23.1%。在商品住宅中90平方米以下住房佔商品房投資16.6%。去年還是剛剛落實90、70指標，因此90平方米只佔了16.6%。經濟適用房佔了13.3%，但是增長比例比較大，同比增長19.7%。過去長期以來有些同志擔心說經濟適用房會衝擊我們商品房，但實際它只佔了13.3%這樣一個很小的比例。
2007年商品住宅銷售面積6億9103萬平方米，同比增長24.7%，其中現房佔不到1/3，同比增長5%，期房佔2/3還多，同比增長36%，還是期房賣得多。再看價格，根據國家發改委公佈2007年12月全國70個大中城市新建商品住房價格同比上漲11.4%，漲幅比11月份降低了0.6個百分點，環比上漲0.3%，漲幅比11月降低了0.7個百分點。
大家看，我有意識的把降低兩個字用綠顏色標出來上漲用紅色。二手房同比上漲11.4%，漲幅比11月高2.1個百分點，環比是持平。到了一月份，新建住房銷售價格同比上漲12.2%，漲幅比去年12月份又高出0.8個百分點，環比上漲0.3%，漲幅與上個月持平，其中90平方米及以下的新建住房環比上漲了0.2%，二手房同比上漲11.9%，漲幅比上個月高0.5個百分點，環比上漲0.1%，漲幅比上個月高0.1個百分點，那麼一月份還是紅顏色多。到了二月份綠顏色多了，新建住房同比上漲11.8%，漲幅比一月份低0.4個百分點，環比上漲0.2%，漲幅比一月份低0.1個百分點，90平方米及其以下的新建住房和上個月持平，經濟適用房同比上漲4.8%，二手住房銷售價格同比上漲11.5%，漲幅比11月份低0.4恩個百分點。
當前一部分城市的房地產市場發生了波動，包括成交量減少和房價下調這兩個方面。全國70個大中城市中，有14個城市，房價的環比下降。其中有熱點的一線城市房價環比下降，而一些樓盤打折促銷對價格做出調整。波動在一年的房地產走勢也不一樣。另外還有個中期波動，也就是我們所謂的週期性波動。根據我對週期性波動學習研究的結果，我們中國房地產市場週期性波動大概是5年一次，上一個週期的波動高峯是98年，那麼經過5年到2003年，那麼再經過5年2008年，那麼今年差不多應該是房地產週期波動的一個分界點。當然這個波動主要是衡量指標，是商品房銷售額。
那麼為什麼二月份我們房地產市場發生一些波動？原因有幾個方面：
第一、從商品房供求關係來考察。調控政策使高檔房投資投機性出現了抑制，出現了結構性的供大於求，不少城市高檔房需求量下降。而保障性住房陸續的上市使普通住宅商品需求開始分流，但由於這一類住房上市量還不大，不是房價波動的主要原因。
第二、從貨幣供求關係來考察。
經濟及金融環境發生變化，比如實行從緊的貨幣政策，控制貨幣供應量和信貸過快增長。另外，股市、人民幣升值走勢不明朗，因此額投資型的買家也開始關注房地產市場的風險。
第三、從購買力層面考察。
本地購買力是房價相對穩定的因素，本地購買力決定了本地中長期樓市的走向，而游資炒作是房價不穩定因素，炒作刺激了房價的上漲，影響了房期的短期走向。當炒作達到一定程度，本地購買力被擠出市場，樓市就會發生波動。比如深圳就是這樣，原來游資炒作把深圳的房價抬得很高，市場一片興旺，現在它發生波動了，因為游資走了。這個解釋一下，所謂過渡投機和本地需求不足的問題，這個問題要引起我們注意。所謂過渡投機和本地需求不足，它的市場表現是價格和空置房同時上升，價格也在漲、空置房也在漲，另外二手房交易超常的增長活躍，一手房交易萎縮，這是過渡投機和本地需求不足的表現。一些城市房價幾年大幅度增長，自住需求者支付能力不足，另外投資者也感到升值無望，因此就退出市場，這樣不同程度的出現了過渡投機和本地需求不足的現象。過渡投機和本地需求不足的後果首先是二手房價格下跌，這樣就使新房價格也遭殃，導致新房價格下跌。那麼本地購買力被擠出市場，樓市就會發生波動，因此保護本地需求抑制游資和炒作是市場調控的主要的和經常的任務。
第四、從政策層面來考察。
政策對房價調控一個是直接調控，這個方式比較容易操作，見效也比較快，比如對保障性住房、經濟適用房、廉租房等等。第二個是間接調控，要多方面的政策協調，比較難操作，而且有滯後效應，那麼它多用於市場型房價的調整。
自從去年11月份以來，這幾年來的調控效果逐步的顯現。商品房供應結構開始發生變化。另外，隨着住房保障制度的建立，中低收入者需求開始分流，投資和投機性需求得到了抑制，一些城市房價上漲幅度開始下降。所以現在叫下降還是叫上漲幅度減緩，這個詞還要推敲。
第五、從市場預期層面考察。
當前大家觀望情緒嚴重，所以有時影響了成交量。
這是從宏觀調控的效果來看。也有的市場分析人士認為，按照往年市場行情來看，二月份市場一般都比較低迷，因此我們今年房地產市場怎麼樣，要密切關注未來幾個月的發展態勢。
保障性住房對房價的影響：
第一、使房價總體水平拉低了。實際上沒有什麼太意義。
第二、對普通商品房而言，由於低收入羣體的分流，價格會受到影響。但是影響程度有多大，仍要看供應中上收入、中中收入的普通商品住宅。
第三、對周邊項目的價格會產生一些影響，特別是對地段相近，比如說郊區房價比較低的一些房子，會產生一些抑制作用。
第四、對高檔住宅價格而言，影響應該不是很大。因為沒有分流這方面的需求。但是也要充分重視高檔房供求關係的變化。
第五、短時期內不會對二手房市場造成影響，其影響可能會在四、五年以後顯露。
剛才講了我們房地產形勢。今年仍然是供小於求這樣的態勢。一個是總需求的總體增長，這個因素很多了，就不說了，一個是供求有限，不可能放量供應。第三、在總體上供小於求的態勢下，要防止結構性供大於求的現象。比如高檔房可能是供大於求。第四、密切關注宏觀經濟大背景，關注不同時期經濟增政策的變化對樓市的影響。通貨膨脹的壓力會粗實更嚴厲的貨幣政策出臺，資金密集型的房地產行業將首當其衝成為調控重點。
謝謝大家！
主持人：謝謝張會長的解讀！
接下來有請著名經濟學家北京師範大學金融研究中心主任鍾偉教授，他的論證主題是2008年新金融形勢解剖，當前的房地產信貸形式。
有請！
鍾偉：我演講的題目是金融經濟調控趨勢及瀋陽區域市場的分析。
第一、我想介紹一下外部經濟形勢的不確定。
這個很簡單：
一、目前國際金融動盪，不是一個次貸的問題，不要簡單的認為目前整個國際經濟形勢僅僅是由於次貸引起的，不是的。目前國際經濟的最大的問題是自1929—1933年以來，全球最大的資產泡沫的破滅，這包括樓市和股市，因此次貸問題只是這一輪泡沫跑滅過程中一個泡沫而已。這樣大量的資金從資本市場流出，使石油、有色金屬、糧食等大中產品價格迅猛上升，這是到目前為止的一些特點。
這一輪的次貸危機也沒有見底，從次安危機到現在，我們對損失進行估計，直接損失不會少於1萬億美元，目前暴露出來的次安危機全部壞賬損失應該在1670億美元。可以預期，08、09兩年全球的金融局勢將持續動盪不安，全球的股價仍將繼續下行，底部在哪裏只有市場知道。
二、目前全球經濟有三個特點：一個是經濟增長足球明顯放緩，預期今年美國經濟增長的速度大約只有在1.5%左右，歐洲經濟增長不會超過2%，日本經濟增長速度能否超過2%還要看日元的匯率是不是持續大幅度的升值，如果日元匯率持續08年以來的態勢那麼日本經濟也會受到拖累，所以歐美日在08年的經濟增長都會小於2%。二是主要國際迴避利率都會比較低，例如日元目前基本利率央行是1.5%。21世紀初期也就是01、02年網絡股破滅的時候美聯儲調價了聯邦基金利率到1%，並且在這個水平維持了36個月，因此我們可以預期由於次安危機的安全比納斯達克泡沫和網絡股泡沫嚴重得多，所以這次一定會調到1%，甚至低於1%的水平，並且在這個低水平上至少維持三年。除此之外，歐元的強勢是沒有任何理由的，因為現在歐洲外貿逆差嚴重，勞動力成本高，通貨膨脹迅速抬頭，所以目前歐元的強勢僅僅意味着歐洲和美國在爭奪這一輪國際經濟體系誰是最主要國際貨幣的致高權。第三個特點是全球通貨膨脹都在抬頭，不僅僅是中國的通貨膨脹很嚴重。日本、歐洲和美國目前的CPI通貨膨脹水平都是過去10年的新高，一些新興的國家和發展中大國，包括巴西、印度以及俄羅斯，通貨膨脹情況比中國更為嚴重。總體上來講，是我個人傾向於認為，這一輪全球股市的調整週期可能會長達8—10年，房地產的調整週期可能至少4年，因此最樂觀估計美國房地產應該在2009年年底之後才有可能出現某種復甦的勢頭，對此我們不應該樂觀，也就是說目前我們面臨的外部經濟形勢是自二戰以來、是自資本主義國家出現大的衰退以來的，可能是歷史上第二次最嚴重的衰退。
我們再看一下美國樓市的調整。
美國樓市的調整週期通常是很長的。在80年代、90年代的時候，美國樓市的調整有兩次調整，調整的時間分別是5年和3年半。累計聯邦基金降息力度有一次降了6個多基點及有一次降了8個多基點。所以目前美國樓市說要見底的可能性是非常小的。
就整個歐洲經濟和美國經濟來講，在這些國家民族主義的情緒保護主義的情緒在抬頭，所以08年中國可能遭受一大堆來自於國際社會的職責，這種職責可能覆蓋整個社會經濟和政治領域的各個方面，所以我們最好少講中國能夠在全球經濟簫條的情況下能夠獨善其身。
第二、內部經濟形勢也是高度不確定的。
08年中國經濟雖然總體偏向樂觀，但是絕沒有非常樂觀的理由。因為08年是考驗政府智慧的最集中的一年。第一、08年全年經濟增長的速度極有可能低於10%，通貨膨脹實際的水平CPI可能高於6%。那麼4.8%的通貨膨脹在今年全年達到的可能性幾乎接近於零，是不可能的。為什麼這麼講呢？
第一、食品價格將持續上漲。我們回顧07年是連續4年的糧食豐收，也是歷史上第二個單產突破5億噸的一年。但儘管如此，糧價仍然居高不下，這是由於農產品價格跟97年相比幾乎沒有上漲，也是由於中國人口每10—12年幾乎增長10%，也是由於農產品除了食用之外被賦予了更多工業用途。所以加上國際糧價再過去12個月至少翻了一番。所以糧食價格在今後三年之內將在現有基礎之上至少漲100—200%。
第二、由於這一輪通貨膨脹是以食品價格上漲為主的，而衣食住行中低收入者對這方面的開銷最大，所以中低收入階層對於貨幣性工資的要求會同步大幅度增長。經過一年左右，也就是經過06年底到07年全國一年左右的傳導，08年民工中低收入階層要求漲工資的呼聲和壓力會非常大，企業的用工成本將由於通貨膨脹和勞動法的實施有顯著增長，這將會帶來成本推進型通貨膨脹。
第三、輸入型通貨膨脹的壓力也客觀存在。這種通貨膨脹的壓力錶現在煤炭、原油、電力，以及幾乎所有的市政公共服務。比如說供水、供電、供氣、公共交通全部存在漲價的壓力。對於原油、煤炭、電力以及市政公共服務，不是價格是否要調整的問題，而是中央政府有多大的財政能力去補貼受損的大型國有企業，去補貼中低收入家庭的問題，如果財力不能支撐，價格調整措施就必須出臺。所以，從這個角度來說，中國面臨着非常嚴峻的通貨膨脹的壓力，以及經濟增長速度明顯放緩的壓力。
第二個問題就是國內資產價格的調整是極其劇烈的。
以資本市場而言，滬深股市這是我在兩個月前所做的東西，後面瀋陽市場是我新添的。在年初的時候我認為今年股市可能會看低三千五到三千八，現在個人認為兩千八不是底。幾乎在07年所有上市的大型企業或者大藍籌都有可能迅猛的跌破發行價，只有在這些大藍籌的價格基本出現穩定之後，資本市場才能夠穩定。只有在周邊股市出現穩定之後，A股市場才有可能穩定。而周邊根本沒有的跡象根本沒有。
樓市的拐點，我們是不是用拐點我們還另當別論，但08年交易量的萎縮是十分明顯的。考慮到房地產行業是一個帶動能力極強的行業，在07年的時候土地出讓進高達將近9千億，整個不動產銷售額大概是2.7萬億，如果今年土地出讓的收益以及房地產銷售金額比07年下降40—50%，那麼投資或者是國內需求就出現了至少一萬億的缺口，這對經濟增長的負面影響是非常大的，或者說由於房地產的不景氣可以和今年由於外貿的不景氣對中國負面的影響基本上處於統一數量級。
第三、目前中國熱錢內流洶湧非常激烈。
2007年的2600億美元外貿順差對外貿規模的佔比達到13%，而正常年份貿易順差通常只有貿易總量的8%，因此2600億美元中，至少1000億是虛增，而利用外資恰好相反，在2007年前年利用外資8000多億美元的數據下，我們估計實際內流大約1600億，加上其他渠道，2007年全年熱錢內流在2000億美元左右。熱錢的內流給中國金融體系帶來了非常大的困擾。
第四、全年外貿形勢幾乎可以用慘不忍睹來形容。
由於美國經濟迅猛放緩，國際經濟陷入一個緩慢增長或者是陷入一個滯脹的邊緣，那麼今年中國一片大好的形勢是幾乎不存在的，外貿順差不可能達到07年的水平，即便達到了07年的2600億外貿順差的水平，其中的水分也是非常大的，也就是說外貿順差當中包含了大量的熱錢內流。
第五、資本市場的發展面臨調整後的轉機，地步形態有所顯現，此次調整速度和幅度為滬深股市創立以來的最快速度。
第六、不要對QD類的產品抱有任何信心，一塊錢買的現在已經變成六毛五了，如果繼續持有它會變成四五毛，因為國際資本市場的股災是5、60年來罕見的。
接下來調控這塊，由於時間有限，就不向大家多介紹。總之，對於房地產企業，要求今年年內能夠有一個信貸的明顯的放鬆，是不可能的。要求對於消費者的按揭對策有一個放鬆是不可能的。房地產企業將在今年出現一個大的變化，這些變化我把它歸納為分化。
第一個分化就是房地產企業從08年開始進入真正的洗牌的一年，一定會有大型開發商在今年倒下去，如果不倒下去就不叫調整不叫分化。我們也可以私下討論這個被倒下去的開發商的名單。
第二、地價價格和土地出讓收益肯定下降。地價肯定跌，但房價會陷入調整。所以這一輪真正是土地的危機。
第三、區域市場的分化會加劇。珠三角調整是不可避免的，長三角是否調整看區域特性。我省的環渤海，太原、烏魯木齊、西寧仍然是不錯的。
第四、這種分化體現在不同物業類型的分化。寫字樓、商鋪可能價格仍然平穩而且價格可能上升，而住宅有一些新房和二手房的價格可能會陷入調整，二手房價格肯定跌，租金價格有可能上升。
第五、在住宅當中，城市核心區住宅仍然保持着非常穩定的價格的走勢，遠郊區縣的住宅，尤其是價位地理位置和兩縣房經濟適用房處於同一個市場細分的這些商品房都有可能陷入非常困難的境地。
第六、06年底、07年初新進進入房地產行業的開發商全體將全軍覆沒，一個不勝。
那麼關於瀋陽市場的情況我也向大家彙報一下。
我對瀋陽市場不看好。有一些基本的理由：
第一、瀋陽市市區面積過於龐大，3500平方公里。和武漢一樣，都是非常大規模的城市，市區人口過於稀少。北京、上海、廣州都是每平方公里過萬人的城市，而瀋陽每平方公里只有兩三千人，太少，人口密度決定了人地矛盾，瀋陽的人地矛盾不突出，這就決定了房地產行業要出現高價樓盤的可能性非常小。
第二、06、07兩年，瀋陽土地的購置面積急劇放量，放量的面積過於龐大，並且銷售面積在建面積、竣工面積都太大。這樣就使得在瀋陽的局部市場整體的供求是平衡的，還略略有一些供大於求。
第三、瀋陽房地產需求是非常本地化的，跟大連市場是不一樣的。本地化的需求就意味着投資客很少，而自用的非常多。瀋陽這個市，人均收入僅僅1萬4千塊人民幣，是全國收入略高一點點的副省級城市，所以從房價來講瀋陽排副省級城市當中倒第三或第四，瀋陽的收入同樣是副省級城市當中是倒數的。瀋陽市的商品房銷售均價極其平穩，這對於瀋陽地方的居民、企業來講是一個福音，因為它享受到了相對價格合理的商品房。有一些地區局部的，比如渾河、瀋河等等這些地區，這小部分區域的房價能夠穩定在五千以上，但是瀋陽有一個特殊的過渡地帶就是近郊，近郊的房價是極便宜的，這就導致了在城市核心區五六千塊錢的房，在離城市核心區很臨近的地方三四千塊錢的房都有，所以城市核心的房價是沒有能力帶動整個瀋陽房地產區域房價上升的。
從總體上來講，我們認為瀋陽這個市場市區建成面積太大，過去一級二級市場膨脹太大，人均收入較為有限，這些都決定了瀋陽市場是一個消費者的天堂，是一個房地產開發企業練習管理能力、提高成本控制能力的天堂，也是一個在今後相當長的時間之內房價平穩增長開發商進入瀋陽之後面臨較小鳳仙和市場泡沫的一個市場。
謝謝大家！
主持人：接下來請潘總上來闡述他的觀點。
潘石屹：謝謝大家！
整個的形勢都特別的不明朗，我們也都是在黑暗中探索，下一步到底要發展到什麼地方去，我也不知道，可是鄧小平說過一句話叫摸着石頭過河，所以我們先摸一摸美國。因為如果是在5年前10年前的話，我們過我們自己的日子，根本不用關心美國的事情，可是發展到今天，到了2008年美國的事情就是中國的事情，中國的事情就是美國的事情，最困難的是美國人不知道中國人的問題怎麼解決，美國的困難和危機輸入到中國之後，中國人也不知道怎麼解決，所以這可能是最困難的問題。
最近，開的會比較多，各種研討會，最大的就是美國次貸危機了，國內外機構都有他們的觀點，我說句實話，聽的比較糊塗，可是我天天看道瓊斯指數的變化，然後香港，尤其我們股票價格的變化，我們在不斷關注、不斷的看，我想起在這一次大的危機中，各個人物的表態是很不一樣的，作為政府的表態，無論是小布什還是鮑爾森，都是有信心的，要對美國的經濟有信心，美國的市場機制是最具有市場抗風險能力的，可是所有商界的人都是非常理性的，非常客觀的，尤其是中國人、亞洲人，罵得最多的是索羅斯，就是說我們現在面臨的金融危機是1929年以來最大的一次金融危機，這話我第一次聽的時候不是通過東北聽到的，是通過索羅斯聽到的，所有的商界都是非常的悲觀。
這樣一個不好的經濟形勢對中國到底有什麼影響？我最近一段時間開的會比較多，我就想他們這些經濟學家、研究機構，有一個極其龐大和複雜的模型，就是美國的經濟如果變化對中國經濟的影響。CICC研究部有一個模型算出來，美國的GDP降低1%，中國的GDP也降低1%，這是其中的一個結論；第二個結論就是在經濟危機的時候，最關鍵的是失業問題，1929年碰到最大的問題，我們看到的各種畫面、照片都是失業的慘象，溫總理是把今年中國的經濟增長速度調整到8%，可是大部分的研究機構認為是9—9.5%之間，如果是從去年的11.4%降到9%，他們算了一下中國的失業人口會增加220萬失業人口，所以這可能是整個美國的經濟。這些數據是能夠說明一方面的問題，最關鍵的就是人們關心美國的經濟，這次危機見底沒有見底，有各種各樣的數據。可是我想從另外一個角度來說的話，就是經濟危機的發生，實際上是對我們的一次考驗，就是我們的心理夠不夠成熟，我們的品德能不能駕馭目前的經濟規模。我不是從經濟數據上看，就是從美國的現狀上看，我覺得遠遠沒有。我想起來在前些年，東南亞發生了金融危機，東南亞發生經濟危機以後，有一個畫面一直讓我非常難忘，就是韓國發生了非常大的金融危機，其實還有一個星期韓國這個國家就破產了，就在這個時候我們看到的畫面是韓國的老百姓上了街把自己的項鍊從脖子上解下來把自己的首飾解下來要共同渡過這個難關，渡過這次金融危機，當然過了十年之後我們讀格雷斯潘的杜撰都知道韓國的人都是非常緊張的，他們都在採取一些措施。讓我們再看看今天的美國，發生了次貸危機，整個按揭貸款是6%，數額不大，但是我沒有看到所有的人認為我們是一個整體，我們要團結起來渡過這個危機，我們看到美國是出現了幾個網站，這個網站上說我教你幾個辦法怎麼樣騙銀行的貸款，在6%不到的時候我再教你點辦法可能變成20%，當這樣一個品質的時候，那麼這種次貸危機我覺得遠遠還沒有見底。我們看看有一個本拉登的開着飛機把兩棟樓炸了，結果他們用最先進的武器飛機找本拉登到現在還沒找到，結果沒找到本拉登就去打薩達姆，把本拉登的氣都放到薩達姆身上，找了一個理由說是有大規模殺傷性武器，打完以後發現沒有，死了多少人，我想這件事情不成立應該有一個基本的道歉，但是沒有道歉，而且給薩達姆判罪，用根繩子把人頭和身體分開，多殘忍啊。
談到國內的經濟形勢的話，如果是去年11月份開的中央的經濟會議，說是要實施從緊的貨幣政策，我覺得是一個很抽象的，就是什麼是從緊的，從緊到什麼時候，可是當溫總理答記者問的時候我看了，要實施從緊的貨幣政策，第二天就把銀行的儲備基金提高了0.5%，所以我覺得在今天國內實施從緊貨幣政策已經非常的具體非常的現實了。當然，國內的經濟形勢大家關注的都比較多了，我也談不出來任何新的東西。
我談一談房地產的形勢。
房地產形勢首先從這個行業的特點來看，它跟資金的依賴性是非常密切的。沒有一個行業有跟房地產這樣大的密切，無論是上市也好、基金也好，還是銀行的按揭貸款也好，它都是緊緊的連在一起的。可是我們看到，美國的次貸危機，中國的從緊的貨幣政策，還有第三個因素是07年在中國發生了一次特別瘋狂的事情，開發商莫名其妙的去搶地，從南京市開始到杭州市結束有十個月，土地的樓面價比周圍的房價都要貴，就這樣大規模的圈地，十個月的時間。這第三個因素應該在08年報道出來，所以我覺得房地產形勢不容樂觀。我在上個星期在網上答一個記者問的時候，我說可能是在100天之內，中國的房地產企業是會發生鉅變的，結果就把這個演繹成了百日鉅變。今天張會長跟我說，說你這個預言如果是有一兩家倒閉的話你這個預言就成立了。我說不止一兩家，剛才鍾偉也問我這個問題，我們倆探討了一下，我們對了一個名單，這個名單有兩個沒對上，有一家是財務報表太複雜，另外一家主要是以做經濟適用房為主的，除了這兩家我跟鍾偉沒對得上以外，剩下我們的名單差不了多少。
我想最後談的是我們碰到這樣的情況，從宏觀上來說，我們的應對措施在哪，如果說股票市場出現這樣的問題，我想政府要出臺政策的話應該是降低印花稅，如果降低印花稅的話，鍾偉2008這個理想就實現不了了。作為房地產我也在想在目前通脹壓力非常大的情況下，實施從緊的貨幣政策怎麼樣才能讓房地產渡過這個難關，我認為應該是放鬆銀行的按揭貸款。現在銀行按揭貸款不光是第二套房子緊張，第一套房子從去年的11月份開始情況都比較緊張。這是從政府來說應該做的事情。從我們開發商來說的話，我覺得就是還是要非常理性的。然後如果是規模非常大的話，適當的縮小規模，因為很可能是一次冬天，這個冬天很可能是一個很漫長的冬天，有可能是一個氣溫特別嚴寒的冬天，冬天的時候作為動物就有兩個選擇，一個選擇就是飛得快，像大雁一樣飛到南方去，另一種飛不快的像青蛙蛇挖個洞鑽下去冬眠，如果我們身上沒有厚厚的毛、皮下沒有厚厚脂肪的話可能只有這樣兩個選擇。所以希望我們房地產行業能夠順利的渡過這個冬天。
謝謝冬天！
主持人：今天我想大家手裏大部分都有這樣一張會議的日程。到目前為止我們已經進行完了第一部分，也就是宏觀經濟專題的部分。接下來會有20分鐘左右的時間是就區域地產專題來進行專題的演講。再接下來還有一部分是請我們的嘉賓潘石屹、鍾偉、趙昱來就2008地產挑戰與機遇進行一個開放式的對話，同時也邀請在座的朋友積極來參與。第四部分是房地產行業協會報告部分。
下面進行第二個部分也就是區域地產專題。這個專題的主題是瀋陽建築規劃分析當代住宅產品的實用性和未來的趨勢。首先有請本環節首位演講嘉賓來自加拿大報價建築公司高志先生為瀋陽城市的慢生活為我們做主題陳述。有請！
高志：不管冬天多麼寒冷，剛才潘總說有兩個辦法，一個是大雁南飛，一個是上天一個是入地。記得費翔有一首歌——冬天裏的一把火，所以我想能不能大勢我們管不了，因為我們也不是搞金融的，就想給瀋陽出點招想點辦法。
剛才鍾教授提到一個概念我很贊成。我覺得瀋陽這個城市應該說是在中國的省會城市裏副省級的省會城市裏，應該說它的房地產泡沫比較少的一個城市，房價也是相對比較穩定，叫穩中有升。可不可以這麼理解？是不是瀋陽現在已經很符合我們中央提的那個叫讓房地產市場穩步健康的發展。是不是瀋陽已經到了這個份上了，房價的漲幅不大，還有升。在這個時候我就想起來，我們究竟瀋陽的文化，我們的建築文化應該是一種什麼文化？我們在瀋陽做了一些項目，我想用實際的案例來跟大家溝通一下。
我們現在碰到一個問題，所謂城市特別火，這個城市房地產特別火，那出現了一個什麼問題呢？大家看，為什麼我辛辛苦苦做了十分鐘的晚餐，你十分鐘就吃完了，世界上有太多的太太曾經這樣抱怨她們的老公。也就是現在的城市用了一個人們生活用的更多的詞就是不經歷風雨怎麼見彩虹，人生沒有隨隨便便的成功。但是房地產隨着城市化的進程，整個的城市現在節奏是越來越快，那麼城市節奏越來越快帶來的人是什麼呢？清華大學、北大我都在那兼課，每年這兩個學校都會有那麼幾位英年早逝的青年學者，包括浙大，這個城市節奏越來越快，人們從過去計劃經濟到一種開放經濟的時候，人們就拼命的在追求一種過去夢中的一種理想。那我們的城市節奏現在越來越快，我們的題目是瀋陽人需要一個什麼樣的生活。我倒是覺得我們應該在世界上現在有一個著名的運動叫城市慢生活。這個慢生活是要尋找舊的生活方式，以緩解快節奏給人們帶來心靈的焦灼、心靈的疲憊、職業的枯竭、以及健康的每況愈下。那麼人們對慢生活空間的逐漸的擴大，慢生活空間就應運而生了。我們看廣州、上海、深圳，每次到那些城市的時候感覺都是刺耳的鳴笛還有刺鼻的油煙，人們在城市裏生活得並不舒服，像瀋陽這樣一個重工業城市，隨着它的發展，剛才鍾教授提到，它的每平方公里大概有兩三千人，和大的城市像上海、北京比，差了大約2—3倍，甚至更多，我是同意這個觀點的，但是瀋陽和這些城市有非常大的區別，瀋陽的第三產業很弱，所以它大部分都是以製造業為主的城市，所以它雖然人口密度沒有那麼大，但是它相應企業的數量並不少，所以在瀋陽實際上也存在着一個，就是如何給我們瀋陽人民提供一種更好的居住環境的問題。那麼慢城市運動說什麼呢？說你要把生活節奏放慢，你不要拼命的猛跑。這件事情在意大利有一個小城叫布拉，當時它是搞了一個世界性的博覽會，這個時候，像它的麥當勞、肯德基、可口可樂這些大公司就已經過去了，這個小城馬上它原有的這些食品、這些餐廳、原有的可以閒情逸致的設施就被擠垮，所以它當地的人就聯合起來反對可口可樂、麥當勞，就說我們不要快餐，我們不要那麼多汽車，我們要的是一個舒適的生活。那麼這個時候，它當地就產生了一種叫慢生活運動，那麼這種慢生活運動，它說慢節奏並不是簡單的以效益換取舒適，而是它能夠創造價值。過去我們說叫欲速則不達，人失去了真正生活的形態以後，反過來你的效率未必高。以布拉為例，它每天把它的時鐘撥慢半個小時，過去若干年之後它的失業率降到了意大利的失業率的一半，而它的旅遊業提高達到了每年15%這樣的增長率。那說這個跟我們有什麼關係呢？我們在瀋陽做了一個項目，我不是給這個項目做廣告，所以這個項目名字我不說了，它的名字在瀋陽的沈北這個地方，當時做這個項目我們就在想，瀋陽既然是一個城市，發展比較平穩的城市，房價不會大起大落的城市，那麼我們要把這個項目做好，你一定要給瀋陽人一個說法，給它什麼說法呢？在城市比較稍微離城有一段距離的時候，大家都覺得郊區的房價就應該便宜，土地就應該便宜，可瀋陽這個城市非常特殊，它其實不是這樣，是因為瀋陽這種老的工業基地，它的城市來講相應基礎設施不是很完善，所以它真正要一種比較慢節奏的比較舒適的生活，其實恰恰應該是離城有一段距離的地方，而不是一個簡單的所謂的降低房價，而是真正給人一種生活。那麼這個時候我們就提出了一個建設慢生活社區。
這個慢生活社區意味着什麼？市中心這種繁忙、這種嘈雜、這種壓力感，我們要通過它的輝山、棋盤山這種很好的風景區這種感覺，而且它離城市只有12公里，這樣來放鬆、舒緩，能夠讓他得到安寧。所以我們就提出了慢生活、快工作這樣一個節奏。慢生活有它具體的內涵，比如說慢生活的具體空間，酒吧、書齋、咖啡屋，慢生活天堂高爾夫球場、太極拳廣場、山頂漫步道，就把這樣一個看起來比較受到了風化岩石影響的這樣一個看起來是一個不毛之地，變成了一個慢生活運動的天堂，也就是給我們這樣一個工業城市注入了一種新的活力。這裏包括我們在山上給它做的瀑布，包括我們在蒲河岸邊架的這種橋，以及給它做的城市慢生活的步道、太極廣場等等。我們也是想通過這個事情說明一個問題，也就是突破重圍，在目前房地產形勢不是像過去那麼迅猛發展的時候，怎麼樣真正的建立一個能夠長期發展的這樣一個體系。那麼在瀋陽，我們想應該去做一種嘗試。剛才鍾偉說了是一個練兵的好地方，我覺得也是一個學習和實踐的好地方。所以我們提出了，給瀋陽創造一種快節奏工作，慢節奏生活，能夠讓瀋陽能夠成為真正的振興東北的橋頭堡。
謝謝各位！
主持人：接下來有請來自五合國際的劉力先生為我們做主題陳述。
有請！
劉力：大家下午好！
今天結合瀋陽的房地產形勢簡單闡述一下產品方面的考慮。因為五合國際是做地產住宅類產品設計。
2008年整個房地產行業會經歷一次非常巨大的洗牌，剛才幾位老總都已經講到了，這種洗牌最後的結果不僅是開發行業會有少數的具有資本型優勢或者資源型優勢能夠留下來，而且它一直波及到下游所有地產行業。大家現在已經看到在深圳、北京所謂二手房中介受到的影響。最後只有具有核心技術的、具有一定的品牌優勢的才能夠留得下來。
在瀋陽我們是這麼看的，在瀋陽市也做了幾個項目，覺得現在瀋陽新區建設左一個右一個，沒有哪個建設具有規模。比如最早的渾南新區，整個土地投放量非常的分散，這是從大的形勢決定了在瀋陽做開發商非常難做，哪個地區的項目也不好賣，哪個項目都很難跟別人拉開差距，所以每個項目的優勢都是非常的不足的，導致整個瀋陽市所有的樓盤高度同質化。做銷售的大家都知道，非常累，怎麼告訴消費者說我這個樓盤跟別人就是不一樣的。
今天在這給大家出出主意，同質化的樓盤我們至少有三方面的事是可以做的：第一件事叫高整合。我們可以從建築的規劃、戶型、立面、結合的裝修、結合的景觀統一到一起來考慮。我們在國內有做了這種大盤的嘗試。像京進新城凱越大酒店，去年九月份開業了，是在北京和天津中間非常一個巨大的樓盤。裏面不但包括最出名的酒店，還包括日本式的湯泉。
短期之內這種所謂的建築形象的創新可能集中在景觀，比如說像新河灣，也可以集中在立面上，短期內大家的戶型和技術含量都是差不多的。
這是我們在國內高層公寓裏面做的最奢華的一個樓，兩個雙塔，在珠江新城的最後一塊地上，一側是珠江，另一側是珠江公園。建築是方形的，但是兩個陽臺每層選住五度，最後旋轉出這樣的立面。
這是廣州十幾年的爛尾樓叫寶華大廈，現在上面利用的手法都是非常老舊的七八十年代的手法，我們的設計也做了兩個手法，全部是平整的、直角的，非常靜止微觀的外立面，下面是個商場的入口，也像一個手機的滑蓋一個，最後一個方面是從工業的，比如汽車設計模仿生的設計，沒有立面，只有平面，完全是在三維裏面設計。這個設計衍生到極致就是我們三亞做的酒店，裏面的功能怎麼解決都可以，關鍵在於外部的形象已經進入到我們所謂的後工業時代或者叫前數碼時代。
第二個建議就是高精度。在國家實行90、70政策之後，戶型設計已經可以不必做了，我們自己內部統計過，小戶型90平米以下的也就20幾種，你到樓市上搜羅蒐羅樓書哪種好賣就按他的做就好了。我們現在的做法就是一個戶型基本做完了，不是簡單畫施工圖畫出來再去做室內的裝修，我們是先做室內設計再去畫施工圖，為什麼呢？我們傳統的設計方法是建築師為主，建築師更像工程師，首先考慮的是軸線，上下牆體對齊，而不是一個使用者，那麼室內設計師是離使用者更近。所以我們現在的做法是從室內的角度把它先完善，至少從平面上可以優化，再進行施工設計。舉個例子，我們以前的住宅是不做玄關的，現在我們至少要做四平米的玄關，門一開裏面是個感應的燈這個燈就開了，那麼進門你要換鞋，換完了之後鞋留在下面，邁一步上去是裏面，就把髒區和乾淨區分開，還有現在別人進門來查水電錶都在廚房裏藏在什麼櫃子後面，他們能不能把所有都集中在入門的玄關裏。
最後一個建議就是高科技。
這是我們做的南京風尚這個樓盤，可以看到不但是高科技而且是高精度，只有6萬平米的一個小樓盤，但是創下了中國幾個第一，是中國第一個別墅類產品裏面採用高科技的，它現在賣的別墅部分是中國第一個微能耗住宅。它恆溫恆濕，我們是中國第一個把廚師系統做進去了，所以它是高舒適度，沒有空調、沒有暖氣。另外是低能耗，這個能耗的降低不是像我們現在行多樓盤上面，那天我數了一下中國所謂的節能住宅、健康住宅、環保住宅，但是沒有幾個具有真正的指標。能耗到底是多少瓦這個沒有辦法回答，瀋陽能耗和北京能耗一樣都在40瓦，只有風尚能夠做到是10瓦以內的。售樓的時候有兩個指標，一個是舒適度的指標，一個是能耗的指標，大家可以看一下這個樓盤所有的立磚所有的面磚沒有一塊是板磚，一律是整磚。做到這樣的住宅成本到底能提高多少呢？500—800塊錢，不包括國家現在提供的各種補貼。如果我們在北京做這樣一個樓盤補貼大概能夠申請到200塊錢左右，500—800塊錢全部國產化技術，全部使用國內的成套技術。
從以上這三個方面來看，瀋陽雖然樓盤競爭很厲害，同質化問題很嚴重，但是未來的產品升級的空間貨幣非常巨大的。
謝謝各位！
主持人：接下來的環節是我們的第三個環節是自由探討的環節，也是大家非常關注的一個環節。