“溯源古瀋水，論道新瀋陽”。2008城市·觀點論壇開幕大戲“城市·觀點論壇瀋陽行”今日在瀋陽隆重舉行。SOHO中國董事局主席潘石屹及著名經濟學家、北師大金融研究中心主任鍾偉等赴沈城論道。以下為論壇現場對話環節的精彩實錄。
“06年底、07年初新進入房地產行業的開發商將全軍覆沒，一個不剩。”
進入相關專題：城市·觀點論壇瀋陽行
進入相關文章：城市·觀點論壇瀋陽行實錄
主持人：接下來的環節是我們的第三個環節是自由探討的環節，也是大家非常關注的一個環節。
我相信今天到場所有的朋友跟我們都有一樣的感覺，就是剛才聽完了鍾偉先生的演講之後，我們會覺得氣氛很沉重、心情很壓抑、股票亟待出手。然後潘總講完之後我們覺得冬天來了，也意味着春天也就近了。
那麼接下來我們把這樣一個氣氛繼續推向一個更熱烈的高潮。接下來有請我們的對話環節的幾位嘉賓來給我們進行一場開放式的探討，同時在這我給大家介紹一下，除了我們待會兒要請上來的嘉賓之外，在我們現場請幾位觀察員和我們共同來就我們嘉賓的這些觀點來提提我們自己的意見，同時也希望在場所有業內的朋友們也能夠提出自己的問題，如果說您對我們這些嘉賓的觀點同意或者是反對，都可以舉手示意我們。
接下來有請鍾偉教授、潘石屹先生、趙昱會長、遠洋地產瀋陽公司總經理董清波先生。有請！
首先，我把這個問題拋給我們的潘總，前一段時間中國的房地產市場兩個理論，一個是您剛才說了，一不小心被曲解成的百日鉅變論，另外還有王石先生提出的拐點論，到底是不是在拐點上，您是怎麼看的？
潘石屹：是不是在拐點上，我覺得都說了好長時間了，好像是在去年12月份的時候，王石說了應該說是一系列的話，一開始作為我的話有點不太能夠理解，就是他為什麼要說這樣一些話，第一句話他就說三四年別購買房子了。我說我們開發商真能等起三四年時間？所以我不理解。第二，他就說四十歲之後再買房子，四十歲之前別買房子先租房子，然後他就說這個房子出現拐點。大概是這一系列的話吧。
其實，我最後能夠慢慢理解，他可能是跟他對形勢的判斷有關係，也跟萬科自身的資金狀況有很大的關係，所以我覺得他們因為作為一個全世界第一大房地產公司，按照銷售套數來說的話遠遠是第一大房地產公司，所以他們就做出了這樣一個判斷吧。
而我的觀點，在去年12月份的時候跟王總在中央電視臺上做了一次節目，叫新聞調查，另外在上海有一個節目。其實我們說的非常的清楚了。這次當我們面對一個新的經濟環境，尤其倍爾等這個事情發生了，這個事情離我們房地產開發商還比較遠一點，尤其對我觸動大的是房地產行業需要資金，我想資金來源主要有三個渠道，一個是到資本市場去融資，第二個是銀行給房地產開發商貸款，第三個是銷售收入。其實在過去幾年在資本市場是一個比較大的量，所以08年準備在香港上市的房地產公司有接近40家，募集資金總額是200億，但是過完年以後，無論是國際資本的認購倍數，還是散戶的認購倍數都非常的低，所以他們都推遲了。這個事件我不想不光是對房地產一個公司的事情，它最起碼影響到這40家公司，而且它標誌着整個資金會非常的緊張。有人問我，說你現在說的話跟去年12月份的話不一樣，我說我也是根據新變化的金融環境、市場環境修正我的看法。其實我們每一個人都不是萬能的，尤其是在我們馬上要碰到困難的時候，更應該是開誠佈公的去交流，到那時候任何的掩飾、不想把矛盾暴露出來，我覺得這都不是解決困難的辦法。我們開發商如果碰到困難，我們應該說出來，我們應該呼籲，所以希望能夠給我們營造一個比較寬鬆的金融環境，不要捂着蓋着，不要半夜自己睡不着覺，其實我們是一個整體，我們應該是共同的、很理性的去渡過這些難關。而且我想，我們大老遠的都能過來了，我想我們每一個人的談話交流，對錯是第二位的，我們一定要說我們自己心裏的話、說真話。
主持人：明白。
那剛才我們鍾教授一直在講，說資金大的背景還是這樣，央行現在還是這樣。那我們說中小企業怎麼辦？大企業您現在手裏拿着150個億，我們都知道，可能對於您來說是機遇與挑戰並存。但是中小企業怎麼辦呢？在這樣一個資金壓力下。
潘石屹：因為我們也是把所有中國在國內A股和在香港上市房地產公司的財務報表都做了一番研究，唯一中小企業的沒有，因為中小型企業的財務報表是不公開的，當我說出我的觀點的話南京的開發商和媒體都反對我的觀點，說我們大企業的資金狀況不好，我們中小型企業的資金狀況非常好，我們經過二十多年風險都能過去，也許是這樣，但是有一個財務指標是最重要的，就是經濟好的時候評價我們的指標NRV、淨資產還有土地儲備的面積，當我們碰到低潮的時候衡量我們的指標就是你有多少負債，一般公司速動比率1—2比較合理，如果是低於1的話都應該是一個警戒線。
主持人：剛才聽的時候我發現鍾老師一直在皺着眉頭聽。您對於潘總這塊，如果說針對瀋陽這一塊，有什麼跟我們瀋陽房地產開發商來分享的話。
鍾偉：我沒有這個能力對瀋陽本地開發商進行指導，因為我不是做房地產行業的。
主持人：那換一個問題好了，就是說我們瀋陽的房地產您覺得2008年做一個前瞻性的預期，作為一位經濟學家的話，您怎麼看？
鍾偉：瀋陽房地產企業是開發商規避風險，就是在市場有困難的時候規避風險、提高企業管理能力並且獲得一個比較平穩的可以作為項目儲備的這樣一個備選城市，作為我個人來講，我可能更傾向選一些支付能力比較強的中部城市，比如說太原、石家莊、蘭州、西寧、烏魯木齊，對瀋陽這個城市來講我覺得這個地方既沒有泡沫，也沒有什麼房價爆漲的機會，如果你要做一個，就是對於開發商來講，你要做風險規避你就把它作為項目儲備的地方，作為瀋陽本地投資者來講，如果說你希望做一個重長期的財務規劃，那麼一年之內你也許可以考慮買現在最熱的一些地方，比如瀋河、和平、渾南這些地方的商品房，如果你作為5年或者更長期的財務安排，我覺得像蒲河、高校新城那一塊是不錯的中長期的選擇。
主持人：您其實剛才說了一句話，大家一片譁然，觀點很明確，您說您不看好瀋陽。
鍾偉：因為瀋陽不存在房價暴漲的機會。是一個練兵的好地方，又沒有風險。其他的地方有一些風險，局勢不明朗。瀋陽局勢很明朗。
主持人：在座的都同意嗎？我們的觀察員同意嗎？我們的觀察員請發表一下自己的觀點。
觀察員：剛才聽了鍾教授的講話，我確實對於房地產有這麼悲觀的認識確實準備不足。當然，現在就瀋陽就我們企業和周邊形勢看，今年一月份和二月份確實成交量確實有所下降，但是今年我想不同意鍾老師的看法就是不同意瀋陽的看法，我有這麼一個觀點，就是房地產開發商最希望的一個環境就是他平穩持續發展的環境，而不是大起大落的環境，那些有爆漲的機會的話，它一定會有理性迴歸的時間。所以作為我來講，我們房地產企業希望一個平穩的、持續的、健康發展的一個環境。
主持人：就是說從這個意義上來說，瀋陽應該是一個很好的地方，而不是說不被看好的地方是嗎？
觀察員：瀋陽是一個比較有潛力的地方這是有多方面的。因為我也是到瀋陽六七年了，瀋陽之所以房價沒有很高的漲起來，除了鍾老師說的幾個環節以外，其中有與瀋陽市市政府運作年年都開發年年都有熱點形不成熱點都有關係，所以我對瀋陽市城市向上的環境我作為房地產商還是看好的。
鍾偉：我從沒對房地產市場悲觀，對目前市場的悲觀因為大藍籌沒有調整到位，所以在未來就是四月底之前我對市場是悲觀的，但是四月底之後對資本市場是不是悲觀當另當別論。第三點對於房地產市場在12個月之內，就是今年年底之前我是相對悲觀的，但是如果放到比較長的時間比如說五年左右對中國房地產怎麼看，可能我比在座99%的人的樂觀估計要更樂觀，因為我們知道通過這一輪通貨膨脹之後，能夠抵禦這一輪通貨膨脹最可能的就是房地產。
趙昱：剛才鍾教授對我們瀋陽市場的看法，其實他是站在他的角度來看。反過來看，我覺得他對我們瀋陽市場競爭激烈還不夠刺激感到悲觀，除此之外沒有什麼可悲觀的。
剛才安總已經說了，幾乎代表我們全市開發商的心聲。大家也都看到了，市場還是比較平穩的，只不過是沒有按照鍾教授的目標，就是短期內有沒有房價的大起或者期望值更高一些，這個方面來看他可能是悲觀的，這麼看我也贊成，但是反過來看，我覺得鍾教授的評判還是站在經濟學的角度來看待這個問題，來看這個市場，所以我覺得他談得很客觀，就是談出了我們瀋陽市目前的現狀，什麼現狀？是好的現狀，並不是差的現狀。
主持人：我記得瀋陽一些很核心的區域未來還是很看好，剛才是有這樣的一些判斷，那麼我們的董清波總經理，我們的遠洋地產在瀋陽拿了很大一塊地，那麼您是不是覺得自己很有眼光，有點沾沾自喜的感覺呢？
董清波：我們拿這塊地從現在看確實前景不錯，但是我們並不是說盲目樂觀。剛才我們幾位房地產業的專家和經濟學家對於房地產產品怎麼能夠最有市場方面都有過闡述，實際上我們這塊地現在應該說保險。因為它具備兩個特點：
第一、它佔了城市的便利。和平區和瀋河區各種配套，因為開車到市中心只有幾分鐘，所以所有的便利它佔了。
第二、它順應了人們對生活更高的要求。因為以往我們做產品首先是適用，然後才是舒適。現在人們要求高了，要親近自然，所以出現了新城市主義的理念和綠色房地產的概念。所以我們在渾河邊上，高爾夫球場，這麼大的運河，所以我們具備親近自然的條件。
所以它兩個方面都兼有，所以使這個地段的保險程度就提高了。
主持人：剛才我們也說了，剛才鍾教授在提出來說想問一下潘總您的股票的情況現在是怎麼樣了。我們現在這邊有一個問題，說房股互動現在是一個非常普遍的現象，大家也非常關注，我們想關注一下您現在準不準備回到A股的陣營當中去？
潘石屹：其實我們特別想回到A股，可是政府不批，如果政府批的話我們就回來。這個問題我覺得中國人特別能夠理解，就是要政府批了我才能回來。因為前兩天我看美國報上說，因為潘石屹因為不看好中國A股市場所以他不回來，因為這個是由於美國人對我們不是太瞭解，所以他就得出這樣的結論。
主持人：我們都知道碧桂園現在上市以後，現在有很多房地產企業都排隊爭着上市。作為房地產開發商來說，牽動大家神經的一個是土地一個是資金，現在土地也是緊縮銀根了，如果上市的話一方面我們是土地儲備，另一方面是土地儲備的成本還有土地儲備的數量，這兩方面您都不佔優勢。但是我們都知道您的優勢是上市前基礎投資做得非常好。所以在這樣一個大的背景下能不能跟大家分享一下，您是怎麼說服這些基礎投資者的呢？
潘石屹：其實評價一個公司的話，我想所有的公司應該是一樣的，是把它的盈利能力放在第一位。有的會偏離，例如像網絡泡沫的時候，所有的IT行業，因為他們沒有盈利，所以評價要拿出別的各種各樣的指標去評價。評價我們房地產公司，我想最基本的指標是你的盈利能力，就是你的賺錢能力是第一位的。因為賺的錢比較少，所以要拿別的指標拿土地儲備、淨資產值這樣一些指標去評價，其實這些指標可以輔助性的來說明我們的盈利能力，盈利能力還是一個最綜合性的指標。因為中國大部分上市公司在前些年都是把土地儲備量作為第一位的，其實我覺得裏面有兩點不科學，第一點就是國家三令五申的下發文件，就是你土地儲備超過兩年閒置的土地政府要無償收回，當然這個政策出了很久了，說句實話沒有嚴格的執行，可是哪一天政府要嚴格執行的話，有的房地產公司儲備了18年、20年的土地儲備，超過2年就冒着很大的風險。
第二點，我覺得只有我們做房地產的人才會特別明確的體會到，同樣的土地面積一平方米和一平方米是不一樣的，大城市的跟中型城市不一樣，中型城市跟小城市不一樣，在一個城市裏面城市中心地段和偏遠地段是不一樣的，所以多少土地儲備不能說明是有效的土地儲備還是你身上多餘的脂肪需要減肥。所以我覺得一個健康的企業應該是把它資金的資源、人力的資源，所有公司的創造力都能夠調動起來，都能夠為社會創造價值，為企業盈利去服務。這樣的企業我覺得才是一個健康的企業。
因為今年年初一月份國務院第一次以國務院的名義再一次重申兩年不開發的土地要收回。
主持人：就是說成也土地，敗也可以是土地。是這樣理解嗎。謝謝！
我想更多的時間還是留給我們現場的朋友。我們現場有什麼問題要和我們分享嗎？
我們在現場就我們瀋陽的問題來談一談。我們宏觀的剛才已經說了很多了，那就我們瀋陽來說一說。剛才說百日鉅變也好，說重新洗牌也好。你們兩位黑名單不知道在我們瀋陽有沒有，即使是上了黑名單的也是受到關注的，也是具有一定實力的，沒有上的也一定很高興，因為沒有上去。
那麼瀋陽的很多房地產開發商，您覺得這樣一個又是機遇又是挑戰的背景下，有沒有什麼可以來跟我們分享的？首先請潘總來跟大家分享。
潘石屹：最近幾年來瀋陽比較少，我記得大學剛畢業參加工作一年之內來了四五次瀋陽，那是八三、八四年的時候，來了好多次瀋陽，大概工作了一年時間我就到南方的城市去，對我最大的體會就是瀋陽整個基礎特別好，就是無論它城市基礎設施、人的素質也好、受過訓練的產業工人等等，這些東西我覺得都是作為重型工業基地非常大的優勢，說句實話，當我到南方城市去看，無論是東莞也好，現在崛起的東莞、義烏這些城市，從城市基礎設施到人的能力來說，要和瀋陽這樣的城市比起來的話差的太多了。因為瀋陽是經過了大的工業化的訓練，可是從我下海到現在來看的話，東北現在反而落後了，而崛起來的城市是東莞這樣的城市，確實我剛到這些城市的話話都聽不懂，也不知道他們說的什麼東西，都發展起來了，現在東莞GDP是在全中國城市裏面排列排第六位，像溫州這樣的城市、無錫這樣的城市，無錫這樣的城市都排到中國GDP前十位了，我就在想到底是什麼原因呢？就是體制的問題，就是計劃體制把瀋陽給害了。因為沒有體制，所以把人創造財富的力量沒有釋放出來。
到了08年的時候這種體制我想會慢慢轉變過來。我可能跟我們鍾教授的觀點有點不太一樣，實際上在城區裏大概只有五六百萬人口，可是瀋陽的五六百萬人口，它的能量、它的素質實際上是潛能，遠遠的沒有被調動起來，包括購買房產的能力沒有被調動起來。如果有好的機制、好的領導，我想如果這種能量能夠調動起來的話，從人口上比較，瀋陽就是香港，而香港的經濟對周圍的影響和它們經濟體的大小實際上是非常強的。如果我們做一個假設，什麼時候把瀋陽的潛能全都能夠釋放出來，讓瀋陽能夠必得上香港的話是有可能的。所以我覺得實際上我對瀋陽的發展未來和空間還是看好的。
主持人：謝謝！
其實剛才鍾教授在說這件事情的時候我就覺得瀋陽是七百萬人口，但是現在政府實行了一系列措施，比如說在建地鐵，比如說沈撫同城，而且瀋陽在東三省來說還是有相當大的輻射能力的。所以我覺得像剛才潘總說的，這個人口應該首先不成問題。因為現在好多人是外地人到瀋陽來買房子。那鍾教授您同意嗎？就是我們瀋陽還是挺有購買力的。
鍾偉：首先我不是瀋陽的敵人。因為我對瀋陽市場只是說它非常平穩，沒有泡沫，消費者很開心，開發商在這可以提高管理能力、風險比較小。
但是，瀋陽未來的發展還是取決於一系列的宏觀。
第一點就是李克強同志五點一線的戰略能不能實施。從大宏觀角度來講五點一線決定了瀋陽未來的地位，如果五點一線、沿海開放能做起來，那麼瀋陽超越大連是必然的。如果做不起來，那麼瀋陽就不能發揮五點一線軸心的帶動作用，這是必然的。所以克強同志如果能在瀋陽多待一段時間，那是好的。
第二就是瀋陽的第三產業，尤其是金融行業能不能得到一個長足的發展，鐵西也罷，其他的老工業企業也罷，瀋陽絕不缺乏強大的產業基礎，並且在未來的相當長的時間之內，瀋陽目前的像瀋陽機牀、金盃以及在瀋陽鐵西那些大企業，都是未來極有希望的企業，但是在這些未來極有希望的、產業基礎非常紮實的情況之下，我是特別希望瀋陽人能務虛一點，務實已經務了五六十年了，務虛的意思除了做第一產業製造業以外，應該給予給包括銀行業、投資行業以足夠的關注，這是特別重要的。如果你離開了強有力的多渠道的融資平臺，那麼瀋陽市委市政府，包括瀋陽的企業家，要能夠迅速做大做強就缺乏一個輸血機制，就是血液不夠，按照現有的自我積累走的太慢。
第三點，就目前來講，瀋陽整個城市的市政建設，瀋陽整個城區的規劃，還缺乏一個能夠把它整合起來的，還缺乏一個在國家這個層面能夠得到高度關注能夠持續有資金投入的亮點，如果沒有這樣亮點的話那麼起來難度也大，如果有這樣的亮點可能瀋陽市委市政府還不行，可能還需要高一級的政府去努力。
第四點，我希望在瀋陽已有的城市人口當中，踏實、勤奮、精益求精的產業工人的精神是必要的。同時，更多的具有冒險工人，具有企業家氣質，能夠很大氣的去冒險、去創業。那麼這五六百萬人哪怕只有1%的人能夠從產業工人當中，從優秀技術工人當中脫離出來成為瀋陽企業家羣體，那才是瀋陽最寶貴的財富。
所以說到底，瀋陽從我的角度過於實在了，因為過於實在因此有可能錯失掉最寶貴的機遇從眼前溜走。
主持人：就是說不要太實在了。既要等、要靠，還要要。而且自己還要自力更生、艱苦奮鬥。
我們說了這麼多之後，我想問一下，兩位既然都是從外地來的，都沒有在瀋陽等待過，那問問，瀋陽有沒有什麼樓盤項目給兩位留下了深刻印象呢？
鍾偉：就我個人，如果我有錢的話我會在瀋陽蒲河新城買房子。緩坡地、有山有水、背靠棋盤山，太舒服了，但是那塊地現在地塊沒有被大家重視起來，但是現在來講它不是熱點地區。
主持人：潘總呢？
潘石屹：我上一次來的時候是跟着易小迪，然後陽光100新項目開盤，我到現在為止不知道這個項目在哪個區，就是不知道在瀋陽地圖上哪個位置。我下了車之後他用車把我接過去，然後見領導，然後說一些話，就上飛機走了，所以我如果真能叫上名字的是陽光100，可是這個項目好不好你們自己去判斷，跟我沒關係。
主持人：我覺得有點缺乏實踐精神了，但也確實你每天走那麼多地方，老看也看不過來。
那麼趙會長是很瞭解瀋陽的情況的，進行這樣一個開放的平臺，我們房地產開發的朋友，業內的朋友今天都專注來聽了，我們今天就多說一點，好嗎？
趙昱：瀋陽東西南北都有亮點。因為是自己的家鄉，實事求是，確實都有它的長處。
主持人：我打斷一下。我們剛才據理力爭說我們瀋陽特別的好，那麼像剛才潘總又說我們有問題的話要提出來，那麼我們有沒有什麼問題要提的？
趙昱：問題也有，剛才鍾教授也提到了，自打06年開始，外地，特別是比較有規模的開發商陸陸續續到我們瀋陽購地，大概出手都在一千畝以上，而且買地幾乎都是買的高價地，這方面從資本運作、從企業發展戰略、項目儲備，都有它各自深層的含義在裏面。這裏面就帶來一個什麼問題，就是從08年到09年可能這些項目都要上市，特別是對高檔盤、高價位的市場的衝擊。
在頭三個月，我們瀋陽比較走俏的樓盤目前還是在五千以下，一百平米非常走俏。那麼現在目前遇到這種情況，剛才鍾教授也提到了，甚至有的地面是現在樓面的價格，那麼肯定會帶來對這部分高價房的衝擊。那麼這種情況怎麼辦？那麼也請我們企業家來給我們把把脈，指點指點。
第二個問題，兩位也提到了，我們瀋陽目前房地產市場，中小型企業佔到了80%。我們目前瀋陽市地產市場大概做項目的或者是成立的公司將近1000家，在我們瀋陽註冊的有700家，在我們省裏註冊在瀋陽有項目的大概有將近300家，這兩個數字加起來1000家，其中80%是中小企業，那麼面臨這個問題我們怎麼辦？也請教兩位。
鍾偉：這個是屬於私人領域的話題。我們做研究的通常都不敢回答。
我首先絕對不會像有的老總那樣說兩年不買房三年不買房，我不敢這麼說，我也不會向企業說我指點一下潘總你如何做好房地產企業。我連豬都沒殺過，我怎麼教他殺豬，這不是開玩笑嘛。
學者們已經做好了研究，我們有可能會發現某些上市公司的財務危機，至於哪個樓盤該不該買，在公眾場合講這些話，我覺得學者都是過於虛幻的估計了自己的能力。
潘石屹：其實房地產企業現在可能都會碰到一些問題，作為我的話確實是在中，我也是兩眼一摸黑，也不知道明天會發生什麼樣的事情，我想重要的是我們大家都要調整好我們的心態，把我們的耳朵能夠打開、眼睛能夠打開，能夠聽別人的忠告。
前一段出來個事情就是倍爾斯登，這個最高的價格一股是180塊錢美金，一直跌到了上個星期五是三十塊錢美金，就隔了一個星期六、星期天，跌到了兩塊錢美金。把小布什和鮑爾森忙了個底朝天，忙了一個週末，這樣大的事情對全球經濟都造成影響了，而且小布什出來應該是想怎麼樣負責，花了兩三分鐘時間感謝鮑爾森，說我們的財政司長忙了一個星期天都沒睡覺，可是我們的鮑爾森司長還一直在打橋牌，所以我覺得這樣的一種懲罰是應該的。我們碰到任何困難都不怕，最關鍵的是我們能夠去聽別人說什麼，我們能夠看到我們眼前發生了什麼樣的事情，尤其是這些大環境。原來我們就把自己家的一畝三分地種好就行了，美國的事情跟我們八竿子打不着，可是到了現在我們大家都是緊緊的連在一起。
我覺得心態特別重要，如果有這樣的心態，鍾教授說了一句話可能06年進入房地產的公司可能一家都不剩全要倒，因為06年材料價格漲得特別快，別說是價格高，就是成交慢他都受不了。所以一定要有預見性我原來可能是一千畝地，我現在做不了了，能不能留下二百畝地，把八百畝地給別人去開發，他是有解決辦法的，最容易出問題的是，馬上看車都要開走了，還說開着走吧，前面可能是大道。
珍珠港，就是美國兵吊兒郎當的，最後日本飛機都飛過來了，他們一看這飛機過來是幹什麼的，都嚇呆了，走吧。
所以任何一個公司都應該未雨綢繆，這樣的話對於任何大的困難都是可以克服的。
主持人：在座有2006年進入房地產領域的朋友嗎？
我們會長說了至少能有一半。那你們還能坐得住嗎？我們鍾教授在這，不想問點什麼嗎？很危險了。
觀察員：我們房地產公司是06年8月份成立的，註冊900萬，當時就有200萬，但我們到今天為止做得不錯，兩個樓盤6萬5千米，我們沒有錢，但是我們發動了所有人，所有買房的人，我把利讓給他，到這月為止我這個月銷售了54套，我賣的便宜，最開始我賣兩千二賣50套，我解決土地出讓，然後賣兩千九，我現在四證已經拿全了，是大家幫我交的，我現在已經漲到三千三百塊，最好的是政府，剛開始兩千二的時候他們不買，不買我兩千九，還有一部分人不買，不買現在三千三。我800套房子我讓出去200套，我600套我就賺。足夠了。
主持人：我們已經提出問題了，來請兩位把把脈。
潘石屹：我先說一下。其實這是一個辦法，就是我們一部分房地產企業就是靠降價銷售，其實典型的代表就是萬科，他全國都降價了，儘管惹了一些麻煩，因為原來買的貴的客戶讓他索賠。這是一個路子，就是在困難的時候我們克服困難的其中一個路子。
現在的困難是有的企業有一大堆地想降價銷售房子，房子的銷售預售證還沒拿到，這是最困難的，如果這樣的話，我們這位朋友出的主意就不好使了。
鍾偉：在商戰當中，比如說牛跟牛蟒，牛蟒是很堅韌的能夠活下來，因為它非常靈活、能夠審時度勢，那麼這恰恰是中小開發商的優勢。剛才那位同志也講了，他走在一個法律法規和情理常情交錯的地方，走了一條不錯的路。
主持人：剛才鍾教授也說了，是我們沙場練兵的好地方。
潘石屹：我對瀋陽的體會好像不是這樣。我覺得瀋陽這個城市是一個政府力量特別強大的城市，就是管得特別的嚴。你要看它的政府管理強度大不大，你就它的廣告多不多，瀋陽的廣告政府讓你掛就掛，不讓你掛就讓你取下來了，而且他讓你掛什麼廣告就掛什麼廣告。
而實際上瀋陽需要的是培養商人的力量、培養市場的力量。這樣起來以後，整個經濟才會有活力，如果管得太死的話，當然要依法去管了，如果沒有法律的話就沒有邊界了，可是有些政府不該管的事情應該讓給商人，其實商人會為這個城市為這個社會做得更好的。
主持人：這就好像讓我想起了，同樣是一個家裏的孩子性格也不一樣，特別老實的孩子應該鼓勵他出去闖一闖。我們瀋陽人就應該多一點冒險的精神。如果說本身這個孩子膽子特別大的話，如果他真的闖禍的話你再收拾他也不晚。
又一位朋友。
觀察員：我是凱成地產姓陸。
潘總，包括鍾教授，經常在網上看你的博客。剛才你對瀋陽的體會和感悟，我覺得是對的，就是我們開發商各有各自的體會，我們真正感受到的市場實際上是一種強勢之下甚至是過度干預，而不是一種很寬鬆的市場層面的市場。
遼寧有一個最大的特點，這個破車什麼都淅瀝嘩啦就是閘好，走不一定能走下去，但是停肯定能停下去。要是規範的話，你越規範，你這個感受可能越沉。
觀察員：我表達一下心情。聽了一下午我覺得我有兩條收穫。一條就是聽了鍾教授的發言我增加了房地產企業的危機感。另外一條是，我經常看潘總的博客，潘總說在困難的時候不要憋着要講出來，我對這句話非常非常認同，潘總、王石和任總是咱們地產界的，就像是帶頭人一樣，我們也希望通過你們的呼籲能夠把應該解決的問題別藏着，潘總，您說的話我非常理解，就是我們也應該共同的來呼籲目前的現狀。
我們現在面臨這種大的形勢，比如說貸款、稅收等等方面，房地產業面臨這樣大的形勢，主要有哪些桎梏，我想聽一聽您的高見到
潘石屹：最主要的還是要把銀行按揭貸款放鬆。這不是說從我們房地產行業非常狹隘的去考慮，其實從整個經濟去考慮，如果是這個行業要萎縮了的話，面臨的第一個問題就是就業的問題，因為房地產企業和它帶動的企業實際上是一個勞動力非常密集型的，可能房地產開發公司聘請的人員並不多，可是它帶動的物業管理，它帶動的建築這個行業都是非常大的行業，而且物業管理、建築行業解決的就業問題是社會生活中最低收入人的問題，你想在建築行業裏的民工，是解決農民家庭收入的問題，所以如果這個行業一旦卡死了，其實對整個的經濟，尤其對就業是非常不利的。在我們目前的話，可能通貨膨脹壓力特別大。經濟指標上，我認為中國失業率比通貨膨脹對我們這些困難家庭的影響會更大。如果是通貨膨脹可能買不起貴的東西買個便宜的，買不了多的買個少的，如果困難的家庭，只有一個人在工作，如果這個人失業了的話就沒有收入了。所以我覺得不光是從這個行業來看，從整個經濟來看的話，這個行業不能夠一下就卡死。
現在房地產行業需要大量的資金，三個管道都卡得死死的。所以我希望大家能夠一起把真實的情況反映給我們的決策者。
觀察員：我是大連地產雜誌的記者。
在這裏有一個問題想問潘總和我們鍾教授，就是說您拋出的一個房市的百日鉅變適合中國所有的城市嗎？適合大連嗎？還有一個問題就是我所關注的，也是大連老百姓都特別想知道的，就是拐點能不能在大連出現？
潘石屹：其實每一個城市的情況都特別不一樣。所以這樣一概而論說大連能不能拐點，就是同樣在大連這樣一個城市裏面，城市不同區域的市場也會特別不一樣。我在北京就有這樣的體會，像三環的市場去遠郊縣的市場是不一樣的。總體情況我想說的，就是特別需要資金的行業現在資金特別緊張，這可能是碰到的最大的問題。
觀察員：我是從上海過來的房地產企業。我們也是過來瀋陽看一下，第一次來，包括我們這個公司也是第一次到瀋陽來看一下。
我有三個問題，第一個問題想問一下潘總，潘總在中國很多城市都有地產項目，在東北或者在瀋陽做地產項目，從技術層面來講，我不知道有沒有技術層面的東西給我們透露一下？
第二個問題想問一下鍾老師，就是在目前這種經濟的形勢下，就是瀋陽這種地方地產項目好做風險小，還是在有可能爆發性增長的區域好做。在中國版圖上面哪些地方風險比較小，或是避風港？
第三個問題共同問兩位，就是現在萬科在上海搞住宅產業化這種試點，能不能談談看法？
潘石屹：剛才你問的東北如何在技術上解決。應該是他們幾位，設計師是最有發言權的，緯度、氣侯寒冷程度應該怎麼樣解決日照的問題、環保的問題。
我想說的是房地產公司太注重營銷了，其實最根本的是產品。營銷是很短暫的，很快就過去了，只有能讓客戶喜歡的能夠長期喜歡的還是產品。所以從規劃、設計到建設來說的話都是特別重要。我覺得過度的營銷實際上是很容易造成虛假的成分，例如像當時的珠江三角洲，在90年代的時候，他們的營銷費用和廣告費用都達到銷售額的5%，而在北京差不多都是1%，這樣的話把大量的精力與其放在營銷上面，還不如就是如果要是在軟勢力上有競爭的話，還不如多給規劃師、多給設計師付一些錢，多給他們留上一些時間能夠設計出來一個好的作品，可能是最重要的。所以營銷的就不好往下談了。
鍾偉：除了瀋陽這個城市之外，我看好中西部地區，收入比較高，城市建成區比較小，人口比較密集的城市，這些城市房價價格上升的基礎比較穩定，供求也比較突出。
第二個我比較看好的是長三角、珠三角、縣級市這樣的區域市場容量不錯，而且風險比較小。我覺得是不錯的。所以這是對區域市場的看法。
另外您說的萬科推行的布品標準化，如果房地產行業當中萬科不去做這樣的事情，其他企業也不會去做了，所以我覺得這是萬科帶有的使命感，也許是王石帶有的某種想法去做這種嘗試，這種嘗試在較短時間就是五年之內是不會有大的影響，但是五年以後大家可能會經常提到王石以及他做布品標準化。
如果萬科的布品標準並不是行業共同認可的，並不是建材供應商廣泛認可的，那麼建材供應商沒有必要為這麼小的一點點定單去改變自己的生產流程。所以萬科作為一個企業，作為企業鏈條上的一環沒有能力把整個鏈條帶起來。
第二個是布品標準化要布品標準化的一個水準，就是布品標準化能夠達到70—80%的時候，那麼住宅成本控制能力就比較強。萬科現在大概有30—40%，那麼這樣情況下，對於提升整個住宅整體品質不會太明顯，但是造價不會太低。
第三個問題，就是萬科提出的我們怎麼才能給消費者交付一套真正意義上的五十年的或七十年的整體質保的商品房。這是開發商不願意講的。比如說管線、塑鋼窗壽命也就是十來年，上下水管道可能壽命更短，這樣對消費者來講提供的商品我覺得是存在非常大的隱患，從可用可維護的角度來講有問題。我不知道劉力博士或者其他的建築設計室能為消費者提供更好的產品。
最後一個問題是工廠化生產或者布品標準化它不一定能夠適應中國的市場化。因為不同的區域你都靠同一個組合來做，不顧城市消費氛圍的差異、客戶人羣細分的差異和建築本身所承載的歷史文化來做這個住宅，要做出有品位的樓盤是不可能的。所以布品標準化生產也可能是未來提高成本控制的一個非常重要的環節，但是現在來看它還處於一個實驗階段。
潘石屹：王石提出來大家三四年之內不能購買房子，我就特別不理解。因為無論作為房地產開發商也好，還是處在中國這種經濟高速發展過程中的一個人也好，他為什麼會說出這樣的觀點呢？因為王總我還是比較理解的，我就跟一個房地產開發商的朋友說，我說我真不能理解，他到底要幹什麼，說這句話背後的原因是什麼，他跟我說了一個未經證實的消息，就是王石在搞一個祕密的計劃，就是這個部件標準化，等到三四年就事實了，一旦實施所有開發商的質量根本不行，他的東西都是從流水線下來的，所以這是他說三四年之後購買房子的一個依據了。
但是我想這也不對，因為這個實驗不光是王總一個人，其實在中國有好多人在實驗，例如張建就是遠大中央空調在做整體浴室，我也去參觀了一下，在中國目前情況下，大家把自己關到一個塑料殼子了，這種方法大家很難接受。
我也到國外的工地上去看，像德國的工地有的時候是標準化，所以他們的一些開發商要過來跟我們互訪的時候，把他們的開發商帶到我們的工地上去把他們嚇一跳，說我們的工地上作業面上人怎麼是密密麻麻的，說只有我們工作面上人的1/20，我想這可能跟中國的勞動力成本有關係，因為中國的勞動力成本相對來說還是比較便宜的，西方的價格是非常貴的。
最後實際上真正質量好的是像手工作坊一樣現澆出來的東西是最好的，就是把這個粱、柱子拉出來焊接一下不一定是最好的，都不如我們人工的用水泥澆灌的這個好。
觀察員：我向鍾教授提個問題，剛才聽了您的報告，我認為您的報告很精彩。今天我不想就房地產的問題提，我覺得房地產這個東西是國民經濟的一部分，是受整個國民經濟宏觀走勢的影響。剛才您講到了美國次貸危機，我覺得美國次貸危機，實際對美國的經濟沒有什麼實質性的損害，美國利用它在全世界的地位，它把它這種危機全都轉讓出去了。比如現在，咱們的人民幣，我個人認為人民幣貨幣很怪，兌美元持續升值，實際在國內一直是貶值的。這次全國兩會期間，不少人一致呼籲，比如咱們國家現在有個什麼問題呢，企業的退休人員的工資非常低，政府公務員和事業單位退休人員的工資可能比企業高出來一倍還多，在兩會上已經呼籲了多年了，可能最近開始國家就要解決這個問題，因為瀋陽市就提出來要連續三年提高企業退休人員的工資，可能有的城市還提出來幾年以後翻番。
我想問一個什麼問題呢，我覺得包括美國次貸危機，就是人民幣兌美元不斷的升值，實際說明什麼呢？人民幣兌美元不斷升值，說明我們國家現在的財富在不斷的自動的縮水。這是一個。另外，國內，包括新勞動法的實施，包括各個方面，民工工資的增加，都造成了最近幾年國民收入從絕對值上，比如原來每月能拿一千，現在可能能拿到兩千三千，從絕對值上能增加，我想這個因素可能對將來咱們國家各個領域都要有影響。其中可能也要影響到房地產領域。這個請鍾教授給預測一下，最近三年咱們國家國民收入的絕對值，您認為能增加百分之多少？
鍾偉：這個問題比較困難回答。
今年的經濟增長大概略低一點，09年會比今年略低一點，10年會比09年略低一點，是一個逐步向下的過程。
他們經過增長的巔峯就是07年，07年已經過去了。大概是這樣一個情況。
第二、居民收入增長最快的一個週期。改革開放85、89年人民收入增長比較快，第二是03—07年收入增長比較快。然後城鄉居民的名義收入還會有，但是由於通貨膨脹，實際收入增長會放慢。
第三、中低收入階層在今後三年他們的生活會明顯發生困難。因為從97年那幾年由於國有企業轉型，那幾年為什麼沒有造成很大的困難呢？是由於那個時候物價還比較低，大家能吃飽飯，但是這幾年貧富收入問題是中國一個大的問題。
從改革開放到現在，中國的貧富收入問題沒有任何的緩解，每況愈下。
所以這三大問題看起來都要在今後很長時間內考驗政府體制本身。
第四個問題就是剛剛開完兩會做了領導人的變更，但這些領導人的變更是非常不充分的，不充分就在於相當多的領導人的年齡已經明顯偏大，所以他們不可能屆滿一切。所以這屆班子屆終更換的話，可能也會對經濟增長帶來影響。
所以這四個問題我覺得都對今後政府管理、對於社會的安定帶來很大的決定性。包括人民幣問題也同樣是，人民幣問題也更嚴重。
潘石屹：這位朋友說的這個是現在北京城裏面流行大家看的兩本書，一本書是《貨幣戰爭》，基本上跟您的觀點是一樣的，一本是日本泡沫失去十年這本書。日本製造完之後就通過我們輸出了，我們這兩本書都看了，我們現在面臨的問題可能還不是這樣的問題，我們可能還要有一個更開放的心態，我們要很理性的分析這次世界金融危機，畢竟這個時代已經發生了特別大的變化。
主持人：一會兒潘總還有一個媒體見面會，我們自由探討到這裏就告一段落了。
郭正學：請潘總慢走，再佔用兩分鐘時間。因為今天的活動後面還有兩個內容，之所以大家今天能來參加這次活動，是因為潘總今天來。我想說兩件事，一個是我們這次活動準備了晚宴，希望大家儘可能留下來，因為今天這個會時間這麼短，說了這麼多內容，我覺得大家需要有這麼一個消化的階段，所以請大家儘可能的留下來。
第二、今天這個會除了論壇部分，還有我們協會年會的部分。年會的部分，一會兒由於時間關係我會做一個簡短的工作報告。可能有我們開發企業的朋友說我不是協會會員就不聽了，我想這可能是大家對協會本身的工作有一個誤差，因為協會本身就是我們行業的一個圈子。所以我在做這個報告的同時，可能是像政府每年做工作報告一樣要講一些東西，同時我想對於那些還不是我們協會會員的企業相當於做一個宣講，所以請大家在潘總離開以後不要追隨潘總一塊離開這個會場。
另外我想因為這次論壇層次比較高，大家可能已經接受了很多很高的東西，但是我想最終還是要回到現實，因為畢竟我們搞開發還是在瀋陽搞開發。所以一會兒我們瀋陽房地產研究所的齊教授還要做一個很系統的關於瀋陽房地產走勢的一個報告。我想特別是在目前這個階段來講，如果要現實一點，我建議大家能留下來把齊教授的報告也聽完。主持人講了，咱們潘總本來定的五點還有活動，現在五點都已經過了，我建議咱們大家鼓掌感謝潘總、鍾教授，以及各位專家的精彩發言！也希望各位專家有機會還能夠再到瀋陽來，瀋陽永遠歡迎你們！