本次房貸政策調整真正打痛的是誰呢？是投機者，投資者，還是真正購房自住的老百姓？
沉重的房貸
在3月20日召開的2005中國金融形勢預測、分析與展望專家年會上，央行副行長吳曉靈直言不諱地指出，央行本次房貸政策，是想在需求方做一定的調整，但不是打擊窮人，而恰恰是保護窮人，“我們希望促成‘廣廈千萬間’，解決大多數人的購房問題”。
但是，吳曉靈這番保護窮人的言詞，似乎並未得到“窮人”的認同。近日來，一些人在媒體上撰文對吳曉靈的說法，進行了狠狠地批駁，甚至可以說是圍攻，其理由主要集中在：投資者投機者並不懼房貸新政，房貸新政難遏高房價，房貸新政損害的其實是真正想購房自住的老百姓。
那麼，本次房貸政策調整真正打痛的又是誰呢？是投機者或者是投資者？還是那些真正想購房自住的老百姓？其實，對於這個問題，我們經過量化的分析，是不難得出結論的。
本次房貸政策對投資者影響如何？
對於房地產市場的投資者來說，他們所追求的，應當是長期的投資回報。因此，應該可以通過基本的經濟層面理論，來說明本次房貸政策對投資者影響如何的。
對房地產經濟大致有所瞭解的人都會知道，從基本面的長期投資回報角度來考慮，對於貸款投資購房者，房貸利率的提升意味着其現時房地產投資價值的縮水，其縮水的程度，是可以通過收益還原法的公式計算出來的。
收益還原法的公式是：P＝a/r×[1-1/(1+r)n]
這裏P是指投資對象(住房)現時的投資價值。a為投資對象(住房)的年投資回報即年收益。r為房地產綜合還原利率；對於貸款購房者來說，其房地產綜合還原利率，最少得大於房貸利率；而一旦考慮到住房出租的空置率、折舊、維修、保險等因素，一般來說，其綜合還原利率至少應該比一年期銀行存款利率高5個百分點。n是指可收益年限，這裏指建築物可使用年期，住宅用地最高使用年限為70年，房地產開發年限從動工到可以入住一般至少得2年，因此，這裏最多可取值68年。
現在，各大主要銀行的基本準則大致都是對不同客戶區別對待：對申請第一套住房貸款者執行下限利率，申請第二套以上住房貸款者執行基準利率。對於投資購房者來說，尤其是對於那些投資購房的富人來說，毫無疑問，以5年期以上個人住房貸款為例，其房貸利率，將由過去房貸的優惠利率5.31%上升到現在貸款的基準利率6.12%。
我們運用收益還原法的公式P＝a/r×[1-1/(1+r)n]，經簡單運算，就不難知道，當房地產綜合還原利率直接取值房貸利率，房貸的優惠利率r由5.31%的r1上升到現在貸款的基準利率6.12%的r2時，住房現時投資價值P將由P1縮水到P2，此時P2／P1＝87.84%。而當房地產綜合還原利率比房貸利率取值多5個百分點時，P2／P1＝92.76%。
(在這裏，需要說明一點的是，我們假設住房的年投資回報即年收益a在房貸政策調整前後，沒有什麼變化；在這裏，我們之所以可以作出如此假設，主要是基於房貸政策的調整，相對於房貸政策對現時房地產投資價值的縮水程度來說，對租賃市場的影響並不是非常直接和非常強烈的，因此，忽略不計應該問題不大。而對於不同的投資者來說，為何房地產綜合還原利率r經常會取值不同，這個問題由於涉及到較深的專業知識，在此，我們不作進一步的展開。)
由上，我們可以清楚地看到，本次房貸政策中，有關房貸利率的調整對房地產投資者影響是何等的巨大。
本次房貸政策對投機者影響如何？
對於房地產市場的投機者來說，他們所追求的，主要是通過炒作，促動房價飆升，在快速的買進賣出之間，賺取住房買賣之間的差價。
應當說，在房地產市場處於蒸蒸日上的牛市的狀況下，利率高一點還是低一點，對於他們來說，的確是無所謂的。因為，只要房價的漲幅超過利率的漲幅，那麼，利率的提升，對於他們來說，影響並不是很大，要說影響，也無非是使得他們少賺一點而已。
但是，我們應當知道，對於投機者，也就是說，對於房地產市場的這些炒作者來說，他們能否炒作得起，他們能否炒作成功的最大前提，是取決於他們能否成功地調集起資金，取決於他們調集資金的能量。否則，其他一切技巧都是枉然。
而不可否認的一個事實是，現在，許多投機者，許多炒家，其實都是利用銀行資金在進行炒作，有關這方面的事例，媒體已有很多披露，在此，我們不再贅述。
此次央行房貸新政中，對房地產價格上漲過快城市或地區，實施房貸首付款比例的提升，可以說切中了要害，這是緊緊掐住了炒房者的脖子。為何這麼說呢？
為分析的簡便、直觀起見，在這裏，我們假設購房者當中，只有這些炒房者，而沒有自住購房者和投資購房者，經過這一假設，我們就可以很容易、很直觀地知道——
當炒房者要炒作一個區域或一個城市的樓盤時，當房貸款最低首付款比例由過去的20%提高到現行的30%時，炒房者所調集的自有資金成本，整整上升了50%；而當房貸款最低首付款比例由過去的20%提高到現行的40%時，炒房者所調集的自有資金成本，整整上升了100%；……
由上，我們已經可以清楚地看出，本次央行房貸政策中，有關房貸首付款比例的提升對投機炒作者，影響是何等的巨大。
本次房貸政策對購房自住者影響如何？
對於房地產市場的購房自住者來說，他們所購買的，應當是住房的使用價值。因此，對於直正購房自住者來說，他們在購置住房時的付出，其實質是一種消費支出。因此，我們應該從消費支出這一角度，來分析本次房貸政策對購房自住者影響到底如何。
對於消費支出，有一個常識，那就是必須考慮其消費結構的合理性。一般地說，理財專家總會提醒購房者，月供最好不超過月收入的三分之一，最多不超過月收入的一半為宜。要不然，很可能會發生家庭的財務危機。
而銀監會《商業銀行房地產貸款風險管理指引》中也明確指出：商業銀行應着重考核借款人還款能力。應將借款人住房貸款的月房產支出與收入比控制在50%以下(含50%)，月所有債務支出與收入比控制在55%以下(含55%)。
以15年期貸款50萬元為例，採用等額本金還款方法，貸款利率變化前貸款利率為5.31%，每月還款額為4035元；利率調整後，如果貸款利率定為5.51%，每月還款額將提高到4088元——月增加利息負擔53元；如果銀行利率為6.12%，則每月需還款4252元——月增加利息負擔217元。
大家知道，對於真正的購房自住者來說，尤其是那些“窮人”購房者來說，一般是不會購買二套自房的。而現在各大銀行基本上都已經規定，購買第一套住房，按5.51%執行，對於購買高檔住房、第二套房、別墅，才按照6.12%執行。
對於真正的購房自住者來說，以15年期貸款50萬元為例，採用等額本金還款方法，貸款利率應該是由5.31%調整到5.51%，每月還款額由4035元調整到4088元，其月增加的利息負擔應該是53元。而按照“月房產支出與收入比控制在50%以下”的規定，其月收入應該至少在8070元以上。
因此，對於真正的購房自住者來說，以15年期貸款50萬元，採用等額本金還款方法為例，央行此次房貸政策調整，造成其負擔的增加，佔其收入比例至多為53／8070＝0.6568%。
應當說，對於真正的購房自住者來說，負擔的確是加重了，但是，平心而論，負擔加重的幅度並不是很大。而且應當知道，負擔雖然是加重了，但這個房貸利率依然是優惠的，並非是市場利率。
本次房貸政策調整真正打痛了誰？
央行有關負責人就調整個人住房信貸政策及超額準備金利率答記者問時，回答——
由於商業銀行自營性個人住房信貸是居民以房屋為抵押的貸款，對商業銀行而言是優良資產，考慮到市場競爭因素，多數銀行會執行下限利率，預計實際上調幅度在0.07–0.32個百分點之間，因而對新購房居民的影響十分有限”。
央行副行長吳曉靈在3月20日召開的2005中國金融形勢預測、分析與展望專家年會上，指出——
央行調整房貸政策是想在需求方做一定的調整，主要對象不是買房的普通老百姓，主要目標是抑制過度的投機性購房，央行的政策不是打擊窮人，而恰恰是保護窮人，“我們希望促成‘廣廈千萬間’，解決大多數人的購房問題。”
分析至此，我們已經可以清楚地知道，央行領導人所說的這些，絕非虛言！
分析至此，我們也可以清楚地知道——
為什麼在這藉口窮人身份“聲討央行新政”的大合唱中，多的是一些開發商的身影，多的是一些先前堅稱房地產不存在泡沫論者的身影。央行此次次房貸政策調整真正又是打痛了誰？！