主持人：中國地產風尚盛典激情而且榮耀的時刻已經告一段落，接下來，我們進入更加精彩的內容。
改革與轉型大勢所趨，既穩增長又調結構的背景下，避免經濟大起大落“上限、下限”之間，持續調控多年的房地產行業，會是中國經濟重新起飛的引擎嗎？
接下來進入我們的博鰲之夜，本屆博鰲房地產論壇第二場，也是最精彩的一場“地產精英，博鰲論劍”。
本次精英對話的主題是：改革時代的地產新力量之二：上限與下限，新時期的房地產行業。
讓我們有請今晚的對話主持嘉賓：著名經濟學家、國務院發展研究中心金融所副所長巴曙松先生。
接下來有請參與對話的嘉賓上臺就坐，他們是：中國房地產行業協會副會長朱中一先生；著名經濟學家、中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮先生；著名財經專家、財政部財政科學研究所所長賈康先生；華遠地產股份有限公司董事長任志強先生；首創集團董事長、首創置業董事長劉曉光先生；金地（集團）股份有限公司董事長凌克先生；路勁地產集團董事局主席單偉豹先生；安泰盤實股份投資有限公司總裁蓬鋼先生。
接下來把時間交給巴曙松先生。
巴曙松：謝謝主持人。我們臺上有8位嘉賓，我們每個人有七八分鐘的發言時間，所以我想還是按照原來的套路，先提一個統一的問題，各位專家從各自的角度來看。我們討論今天會議的主題，說地產的新力量，在今年乃至以後，房地產行業的新力量新在哪裏，是什麼樣的新力量，每個人三分鐘，我們談一輪之後，再看看大家對哪個感興趣，再進行第二輪的互動討論。先請朱會長。
朱中一：新力量這個題目，坦率來說我沒有考慮得太多。我感覺新力量有幾個方面的問題，一個是房地產的業態，過去主要是以住宅為主的，今後當然住宅還是咱們房地產的一個最大的蛋糕，其它的包括商業地產、旅遊地產、產業園區地產，包括老年住區，它也是新的一個成分，這是第一。第二，隨着咱們企業的市場競爭越來越激烈，它會優勝劣汰，在這個過程中會出現新的力量。
賈康：曙松說的新力量的解讀，我覺得是不是可以說到這麼幾層，有新字的概念。第一個就是我個人特別看重的在十八大之後的決策層面強調的新型城鎮化，新型城鎮化在展開的過程中必然要求和之相匹配的房地產業的發展，還有和它相關的其它產業互動的發展，它一定要有這方面適應新的這樣的特點。我們的新型城鎮化說到核心叫做以市民化為核心，使我們的社會成員能夠共享改革開放成果的新型城鎮化，特別是順應着進城的越來越多的社會成員，他們能夠市民化的過程，顯然需要我們房地產業創新。第二個新，我個人感覺到應該是和我們十八大之後，大家都在高度關注，而且努力貢獻我們自己的一些建設性意見，按照慣例要在三中全會上形成的指導全局，通盤配套改革的指導文件所必然加以規劃的新一輪配套改革，形成緊密的關聯。我們的城鎮化和房地產業的發展，要在全面配套改革的指導文件公諸於世之後得到實質性的推進。這種全面改革的實質性推進，關係到不光是我們房地產業，而且是整個中國國家的前途、民族的命運和現代化、中國夢的成敗，我們作為業界的人士，我感覺在這方面要高度的關注改革的思路和進展。當然，回過頭來結合到我們自己做的事情上，要意識到這個改革會給我們提供更多的機遇，當然也會帶來和機遇並存的挑戰。最後一點就要說到我們業界自己要更新換代，要提升我們的水準，這樣的一個必須要創新、出新的大的潮流，是在大家共同的努力和不可避免的競爭中間，要體現我們每一個企業的獨特價值和我們每一位從業者自己的人生價值，我們應該把每一份努力都匯入到這樣一個產業和社會的發展中間，這是我的一個解讀。
巴曙松：接下來就是博鰲論壇歷屆最受關節的房地產專家陳淮老師，而且前面在兩個人講的時候，他有了充足的時間來做思考，我們接下來聽他說。
陳淮：這個新力量的問題，其實可以分兩部分，一個是願意和不願意，它必然存在和發生作用的動力，一個是有或然性，也許發生，也許不發生，發生了將對房地產有巨大促進作用。
它這個必然性體現在以下幾個方面，第一，我們改善性需求已經進入一個羣體性的高潮期了，如果說以前大家買房子主要是第一次置業，今後買房子，改善性需求、舒適性需求，有房子的人，通過買新房子而改善自己的居住條件，將來在市場中是一個強大動力，這已經顯而易見。第二，房地產的企業和此前的3年、5年、10年相比大大成熟。在過去一段時間，不管國幾條的調控和市場的變化，房地產企業壓在自己身上風險的或然性已經大大釋放，可以這樣說，2013年我們做的所謂博鰲房地產論壇，各位開發商的心態比2009年國家大力支持房地產業穩增長那個時代還要放鬆，我不知道我們在座開發商是否同意。至少我觀察到，今天我們在這兒開會的任志強先生和他的很多哥們企業還在關心着今天怎麼到北京去拍一塊地，晚上他還有心情到外頭吃大排擋，喝點酒，說明我們的企業大大成熟了。我們整個產業、企業組合，抗風險能力大大增強了。第三，如同賈所長所說，我們的市民化、農民工進程已經提上日程，不管你願不願意，它必將推動我們房地產有更大的需求產生。最後一個必然產生，今年以來，納斯達克、道瓊斯、標準普爾已經近30次創歷史新高，而我們的A股市場還停留在2000點左右，比2009年世界金融危機還悲慘的這樣一個位置上，世界經濟微觀基礎的復甦，也會給中國經濟帶來正面的、好的推動作用。這是必然要發生的。
有些將會成為新動力，但是會不會發生，我們還不知道，比如說朱會長和賈所長都講到十八屆三中全會的改革問題，大家都寄予厚望。坦率說，我迄今沒看到在三中全會對我們房地產發展至關重要的改革，比如土地制度的改革、金融體系的改革、中央政府和地方政府之間稅負關係的改革等這些改革上明顯的動機和願望。如果這個改革真的推進，我們不需要今天晚上這些人坐在臺上講2013後半年和今後一段時間，我們房地產將獲得巨大的推動力。但如果不發生，也可能我們這個高潮還要推後若干年，因為房地產業最重要的兩個要素：土地和資金，最重要的掣肘：中央和地方財稅關係。如果這些改革沒有實質性進展的話，我們的新動力恐怕還要在跌跌撞撞、摩摩擦擦中前進。
巴曙松：任總，上限下限時期，這個新動力來自於哪裏？
任志強：新動力就在上限、下限，如果已經到了上限，你就壓着它，房地產別弄得那麼快，如果是已經到了下限，就得提一提，還得它撐着。幾十年以前，中國主要解決的是吃和穿的問題，房子不重要，因為那時候房子靠福利分配，單位要不分，你忍着，40歲沒分房子，你也得忍着，你對單位也不敢有意見，因為你換一個單位，你還得重新熬工齡，所以你就得跟着混。到吃和穿的問題基本解決了之後，人們開始想到了住房，這衣食住行，行排在後頭，就是我們住房解決得差不多了，小汽車才進家裏。所以到後幾年我們才發現，住房的位置越來越重，這是動力，然後汽車的位置越來越重，這也是動力，就是衣食住行，然後逐步提高。陳淮剛才講到，過去是先解決住的問題，現在要改善了，住得差的要改好點了，這就是動力。如果老百姓、消費者沒有動力了，開發商有什麼動力？做了房子也沒人買了。
第二個動力，大家有消費動力就往上走，要沒消費動力就往下走，就到下限了。開發商最早在城市裏是把舊的城市適度的進行改造，所以我們相當一部分是舊城改造的任務，城市太破了。你現在看看還有那麼多破城市嗎？沒有，所以現在做的是棚戶區改造，因為有些棚戶區不是城市範圍之內的，是城市外圍的工礦區這些要改造。在城市改造的過程中，首先發生的是把舊房子拆了蓋新房子。
第二個階段是沿着城市周邊再擴大，現在一個新的情況，就是政府要通過開發商來重新配置公共資源。在我們的政府工作報告裏和在李克強的說法裏頭，有一個叫做公共資源均等化。但是這個公共資源均等化靠誰做呢？不是靠政府，換句話說，政府也沒本事做。今天我們上午的時候，三亞市市長跟我們說，這個地方不屬於三亞市的核心區，也不屬於城區，甚至不屬於郊區，屬於農村。我們現在在這個農村所在地，為什麼能蓋了這麼好的酒店？是因為開發商把這個公共資源進行了重新的均等化的配置。你們可以問問這個酒店是政府讓他把喜來登擱在這兒的嗎？不是，和政府沒關係，是開發商的意思，是開發商覺得這個地方應該擱個酒店，那個地方應該配個小學，那個地方應該配個醫院。所以在城市發展的過程中，特別是原有的公共資源在城中心集中，你進行改造的時候不需要進行大量的資源配置，學校還是原來的學校，教育還是原來的教育，醫院還是原來的醫院。但是我們現在看到城市在擴大向郊區進展的過程中不是這樣的。如果我們配一個學校，按照系統交給了教育局，教育局就按照他所在單位去配一箇中學，或者配一個新的中學。但是開發商去了以後是選這個城市中最好的小學的公共資源轉移到這個新區中，還用的是原來學校的名字。這就是開發商在城市建設的過程中，或城鎮化的過程中利用開發商的智慧，再重新組織社會的公共資源配套，這不是政府幹的。政府幹的是什麼？你缺教育，我給你配個教育，但是這個教育好不好，是不是最優秀的教育，這不是我的事，我給你配了教育資源就行。但是開發商會把一個當地最好的學校挪過來，也就是說，過去在城裏的人要擠這個優秀的教育資源很困難，但是現在通過開發商的建設，把這個最優秀的教育資源延伸到郊區或城市外圍。
我們的社會從來都罵開發商黑心，他們並不知道配置新的教育資源的功能，或配置新的公共資源的功能，幾乎是依賴於開發商完成的。我們看看城市所有的景點、教育、酒店，哪個酒店是政府投的？沒有。所以必須要看到，在新一輪的發展過程中，是因為社會居民、消費者有了巨大的需求，導致開發商利用這些需求去滿足消費者的需求，因此他不得不配置消費者需要的資源。過去中國有幾個奧特萊斯？沒有，是開發商用他的力量，把它引進中國，安排在城市的郊區，或者說城市外圍擴大的範圍內。這種資源的配置是另外一種城市新建過程中公共資源合理配置的自覺而合理產生的，不是自覺抑制。市場中如果完全靠政府左右的話，通常是幹不出好事的，比如說我們2009年的十大產業政策，你現在說說哪個產業還有好果子吃嗎？鋼鐵沒了，船舶沒了，新能源沒了，凡是政府花錢補貼的基本上都是乾的壞事，把我們納稅人的錢都浪費了。沒被政府鼓勵的，或者說一定要用優惠政策支持的都是好樣的，比如說我們房地產。你看看我們過去的生產規模，調控這麼幾年，如果從2003年算，我們大概6億左右的竣工量，調了十年，我們現在12億的竣工量，翻了一倍。打壓了10年的結果就是翻倍的往上走。我們媒體有一個言論叫，過去十年是黃金的十年，未來十年是白銀的十年，胡扯八道，怎麼可能白銀比黃金還貴呢？我們現在1生產面積不是比原來的生產面積大了嗎？我們現在生產的價格不是比原來貴了嗎？我們現在生產的總量不是比原來多了嗎？我們原來6個億左右，5個億左右，4萬億左右的銷售額，今年弄不好可能七八萬億了，這是不是提高了？既然在猛的往上漲，都提高了那麼多，你怎麼能說現在是白銀，過去是黃金呢？你們這些媒體不是胡扯八道嗎？開發商只是在政府打壓的過程中變得越來越堅強，越是環境壞，這個企業發展得就越好，這個行業發展就越好，因為靠行業自身的能力，是市場競爭的結果。政府支持光伏產業，還要政府出面跟歐洲談判，最後份額還減少了。政府支持乾的事一般都幹不好。
房地產業在2003年的時候，你們看看萬科多少營業額？今年他前7個月就能幹到900億，過去一年都幹不了這麼多。
巴博士提出的問題都是按照會議組織者提前寫好的照唸的，你也要動動腦筋。未來我們的行業會越來越強大。
巴曙松：既然任總強調主持人的權威，我剛才從任總講的話裏聽出了幾個判斷：第一，過度盡責的開發商形象和不盡責的政府形象。第二，胡說的媒體形象。所以我也想作為主持人，請政府的城鄉建設研究專家陳淮所長，你站在政府的角度回應一下任總，為什麼地產商那麼盡心盡責，而政府不盡責。
陳淮：我聽明白了，胡說的媒體很多，但肯定都不是今天來的，今天來的都是非常正義和正派的，這是第一層意思。第二層意思，政府永遠是個低效率資源配置者，這是不論從經濟學理論還是實踐都證明了的，也許巴博士經濟學可以推翻，但是據我所學過的東西都證明了的，當然不能說政府是不必要和不好的。
任志強：這個說法都是我從巴博士寫的書上學來的。
陳淮：不得已而為之，我們不得不推選一些人站出來，他們叫公務員，我們靠上稅養活他們，讓他們來打理公共事務，這是不得已而為之。只有在不得已的情況下，我們才把公共事務託付給政府。如果我們把過去10年的時間，土地、資金和所有的自然資源交給政府的話，它絕不可能蓋出我們今天這麼多、這麼好的房子來。我想這沒有多少爭議，不信咱們可以試一試。今後也是一樣，我們過去10年的房地產最大的弊端之一就是十年調控的政策，不管它叫什麼名字，所有的這些調控政策都是在不斷地強化政府的權力，不管是9070還是什麼，70%的土地用於三種房型，加徵5.5%營業稅，以及蓋保障房，以及20%個人所得稅、限購，所有的政策都是在強化政府的權力。政府的權力像退燒藥一樣，吃了可以當時見點效，治病了沒有呢？什麼病都沒治。所以我們的確現在需要大聲疾呼，希望我們在座這麼多不是任總所說的那種胡扯的媒體替我們傳達一句話，中國需要的不是調控，是改革。
任志強：我也再補充一句，你們可以查查巴博士前兩年發的微博，其中他推薦一本書，叫《自由選擇》，這書裏就很清楚地說到了，當政府控制價格或以價格目標為調控目標的時候都是錯的。而我們的政府恰恰是拼命地在這幾年把房價這個價格作為重要的調控目標。而價格在作為調控目標的時候，一定會導致不合理的分配。因為價格是財務分配的一個條件，“不合理的機制”，這也是這本書上說的。“不合理的信息”，因為價格是反映市場供求關係的最重要的一個信息指標，而政府這幾項錯誤都犯了，你們看看巴博士為什麼要推薦這本書，你們就可以知道，這本書上就是說政府犯了這麼多的錯誤。
巴曙松：在我們臺上朱會長在政府工作的時間最長，難道我們房地產發展那麼繁榮，我們政府就沒做一點好事嗎？
朱中一：我回答這個問題比較為難，調控是需要反思，過去的調控需要評估，但是話說回來，市場經濟它本身有失靈的時候，可能調控是伴隨着市場經濟一起前行的。比如說2010年到2011年的調控，將近有9個月的時間，房價還是控制住了。當然調控是不是要以房價為目標，我過去給上面寫的東西也不少的，但是上面也有紀律，給上面的東西不一定給下面傳達的。調控老是以房價為目標，我自己也覺得是欠妥的，因為你要穩定房價，它首先是總量基本平衡，結構基本合理，價格才能穩定。
巴曙松：我看你一直在繞彎子，我還是請陳老師談談，政府做了哪些好事？
陳淮：做了很多好事，首先在我們資源不夠配置的時候。比如說我們有8個人，但是預備的飯只夠5個人吃，我們就要先決定哪5個人先吃，政府讓住房困難的人先吃，像巴博士這種又有錢又有勢的人後吃，這樣的事情就屬於公共利益，政府在努力維護。當然在推進節能省地，以及維護國民經濟穩定運行和努力探索有中國特色的住房保障體系上都做出了巨大的努力，比如保障房。但是，但是這個詞很重要，巴博士，以後你們領導找你談話，前20分鐘你不用太在意，說到但是的時候，你要把耳朵豎起來。但是一個醫生開了一個藥，起了一定的效果，是不是他就是好大夫？即便政府做了一些事情起到了好效果，他是不是就是做了好事情？我們連續10年調控，這是第一條缺陷。第二條缺陷是高成本、低效率。比如9070政策，已經獲批的沒有開工的，全部重新做規劃，這個成本誰負擔？這個效率損失轉嫁在誰頭上？最終都落在買房人身上。一個醫生開的藥吃了以後有效果，但是我們回頭來看，本來可以有讓病人痛苦小得多的醫療方案，效果好得多的醫療方案，我們能說這個大夫是個傳世良醫嗎？
巴曙松：本來讓你講政府做的好事，結果你都說成它不好，我們還是回到主線。
任志強：政府幹的都是好事，政府好心沒產生好效果，這就是陳淮主任的意思，很好心地做了很多好事，但是可能產生的效果不好。政府天生就是該幹好事，不幹好事憑什麼我們納稅給你，但是它一旦有點錯誤了，大家就應該有權利對他提出批評，因為是我納稅了。既然是這樣的話，我們不要討論他幹了是好事還是壞事，而是看最後的結果，四萬億的時候大家都說是好事，今天人民日報怎麼說那是錯的呢？當時怎麼說四萬億多好多好呢？所以不能就事論事去說，我們得看未來發展的趨勢，政府可能很好很好，但難免他有時候會幹點不太好的事。
巴曙松：回到我們的主線，接下來我們房地產的新力量、新趨勢新在哪兒，劉總來談談。
劉曉光：下一步進入所謂的房地產深度的變革期，肯定在下一步有新力量、新動力。我覺得新力量或者新動力，城鎮化肯定是一個新力量、新動力。第二個，企業的轉型、模式的轉變，產生出更好的產業價值結合的產品，肯定它也是一種新力量。第三個，習近平講的中國夢，他講的是民族復興，實際上中國夢很核心的是房子問題、車的問題。下一步隨着中國夢的具體化，對房地產來講肯定是一個巨大的推動。還有一個，議價肯定還是要上漲，而且通貨膨脹在未來的5年中肯定是一個上升的趨勢，關鍵人民幣對自己的貶值，那是推動房地產的一個重大的力量。在2005年以後，不買房的人就傻一點，他存了8000塊錢，變成了8500，買了房的這些人基本上都變成3萬多了，所以這也是一個動力，也是一個重要的因素。還有一個，下一步我們可能要進入到消費升級的階段，消費升級中可能房的指數和比重是最大的，在這個過程中它也是一個重要的因素，還有就是看我們下一步改革和開放的能力，如果說我們的改革力度加大，我們的開放力加大，可能造成兩個市場問題，可能造成中國的地產商面臨着更加激烈競爭的問題，這樣可能對房地產來講都是一個新動力、新因素。
巴曙松：謝謝劉總，越往後回答這個問題也好回答，也不好回答，好回答是有更多的時間思考，不好回答是前面的專家說了一些理由。下面有請單總。
單偉豹：我覺得沒有什麼新動力，我是2007年開始參加博鰲房地產論壇的，幾乎就是一年好一年壞，上一屆政府幾乎每一年都折騰，然後一到冬天來了，人家問，單總，怎麼辦？我說練內功，隔了兩年又練內功，我們企業練了這麼多年內功，它已經非常完善了，再有什麼新力量已經不太可能了，現在的房地產業是很成熟的。我到美國考察了很長時間，對比國內和香港的房地產市場，現在中國的房地產產業出產的產品，它的效率、設計都不比外國差，所以你說我們產業內部還有什麼新的動力，我看不出來。如果有新動力的話，一定是政府那邊的。調結構、促改革，把不合理、不合法的行政干擾儘快去掉，尊重市場、尊重法律，相信我們這個產業有自己的能力，我相信這才是真正的房地產的新動力，其它我看不出有什麼新動力。
巴曙松：謝謝單總，接下來有請凌總。
凌克：行業的集中度一定會進一步提高，這些企業今後會分化，現在這些大的企業集團實力越來越強，今後形成數十個全國性的集團，數十個區域性的集團，我們小的公司生存的能力就會更弱。
巴曙松：金地不小。
凌克：金地也不算大，這是一種變化。另外的一種變化就是，原來都是一個單一的住宅公司，今後會形成綜合性的房地產公司，所以這些公司可能又做住宅，也做辦公樓，也做商業。在其中的某一些人還會開始提供各種各樣的服務，有的人就開始可以提供金融的服務，有的地產商可能和網絡、物流結合起來，提供零售的服務。還有一種變化，今後我們中國的城市會分化。我們說現在的城市化，過去十年的城市化主要是一線城市的城市化，最近我們開始提出了新的城鎮化，我想隨着這種產業的轉移，我們中部的城市集聚能力會進一步提高。但是這些城市到底有多強的競爭力，也不好說，在最後我們有競爭力的城市是新型工業、新型科技的這種城市才有競爭力。是那些生產更高檔的服裝、更多的生物工程的產品，生產更多的、更高端的消費品的這些城市，可能才會有競爭力。到那個時候，到10年之後，我們現在看到的一批我們覺得還挺有競爭力的城市，到那個時候可能也會沒落。還有一些變化，可能就會是很大的變化，我們不知道它會不會發生，首先第一個就是土地的制度，土地的制度的變化是房地產業，也是中國最根本的變化，我們現在一個農民有一畝地，政府把這畝地給他收了，賠了他20萬塊錢，然後我們這一畝地用700萬塊錢的價格把它賣掉，然後我們還要農民自己再填上原來的存款20萬加一起，去付他把這個宅基地收掉之後他買的那套商品房的首付。如果土地制度發生了變化，這些都會發生很大的變化。另外就是房產稅，徵收多高的稅率，這個對中國人今後影響也是非常的大。還有一個就是遺產稅，我相信中國遲早會徵遺產稅的，當中國開始徵遺產稅的時候，會有那麼多人買那麼多房子嗎？我相信他不會買那麼多房子，所以我總的感覺，未來的10年是一個非常多變的十年，我相信會有非常多的變化。
巴曙松：謝謝凌總。凌總剛才講的城市未來會分化，地產商也會分化，我想凌總肯定有些思考。我能不能冒昧地再問你一句，你如果在這個分化的格局下，未來十年你比較看好哪三個城市？你比較欣賞哪三個公司？
凌克：我非常看好北京、上海、深圳，當然有一點，北京的PM2.5要再降一點。我覺得非常好的公司在中國就非常多，萬科就是非常好的公司，效率非常的高，恆隆地產也是非常好的公司，當然也包括金地公司。
巴曙松：謝謝凌總的判斷。第一輪的總結由蓬鋼來談談，你認為新的力量、新的趨勢往哪個方向走？
蓬鋼：可能這也是今天會議組織者出的題目，我聽了這個題目，我一直沒想明白，為什麼還需要新動力？我今天聽了一天，我得到的信息是，地產商也不缺錢，也不擔心銷售，已經發展得很壯大，就是缺土地，只要有更多的土地，我們可以蓋更多的房子，而且可以賣得更多，創造的銷售額也更多，政府一直在壓着這個行業，一直不希望房價過高，所以在控制這個行業的發展，為什麼還需要新動力呢？現在不需要新動力，只要有市場在，這麼多的從業人員，總會想出各種辦法來找到這種新動力。
巴曙松：那我就換一個方式問，我看到溫州已經取消了限購，你認為還會有其它的城市取消這樣的政策嗎？
蓬鋼：我剛才想說的第二點就是，其實政府的調控並不完全是壞事，我都可以理解，作為房地產從業人員，對於這些政府調控的情緒反感。今天樊綱博士說的我也挺同意，其實調控在某種意義上就是縮短了週期，它把市場破滅時候的損失減少，也把市場火熱的時候的上漲程度給控制在一定的範圍內。從這點上來講，它也是積極的。你剛才問政府做了什麼好事，我覺得它的方式和最終達到的效果有的時候不是很理想，有時候方式甚至是有點可笑，但是實際上回過頭來看一看，如果沒有調控的話，可能會產生更多的浪費和更慘痛的結果。這些在完全是市場經濟的經濟體裏面，這也是出現過的。目前中國的政治經濟體制的現狀就是這樣，所以在某種程度上，這也並不完全是壞事。
巴曙松：時間過得很快，只剩下10分鐘了，每個人只有一分鐘的時間，我想臺上的嘉賓，可能都是以不同的方式參與了一個關於房地產下一步的調控長效機制相關的建議、討論。這麼重要的一個產業，我們希望它發展得更平穩、更好一些，除了批評之外，如果讓在座的各位去提建議、操刀說我接下來我來管這個房地產市場，一個建設性的建議，或者說我們假設，今天我們每個人提一個建議，彙總一下，交一個報告，說下一步房地產調控長效機制怎麼建，從蓬總開始，如果請你提建議，提什麼建議？怎麼做，你覺得對這個市場發展，對微觀和宏觀都是有利的？
蓬鋼：從金融這個角度，我覺得應該大力推行房地產信託基金。
巴曙松：理由？
蓬鋼：因為目前房地產市場太多的偏重於住宅。在商業地產發展上我們的發展程度遠遠落後於這些比較成熟的市場，在住宅市場上我們的發展是水平很高了，和其它西方的這些比較成熟的市場相比。但是在商業物業和商業地產市場上，我們現在差得很多，很大的程度上就在於我們沒有一個很好的支持商業地產發展和管理的金融產品和金融平臺，這個房地產信託基金是一個突破口。
巴曙松：發展房地產信託基金，支持多元化的業態。凌總的建議？
凌克：我建議市場的歸市場，保障的歸保障，少用一點行政的方法，多用一點經濟的方法，政府不要一味地那麼自信，好像自己能夠去調節經濟。
巴曙松：說了十年，我們接着說下去。單總？
單偉豹：如果能做的話，應該馬上取消限價、限購，提高容積率，這是能馬上做到的。
巴曙松：會不會馬上就漲起來呢？
單偉豹：增加了容積率，單元土地成本就會降低。你要把價格降下來，還是要把供應量提上去，現在的土地供應是不夠的，傳統的容積率是不適合的。
巴曙松：劉總，既有政府經驗，又有房地產經驗。
劉曉光：我的建議是，應該市場化的就市場化，保障的保障起來。
巴曙松：哪些該市場化的沒有市場化呢？
劉曉光：市場化的還是按照收入來區分。但是我想有一個問題，現在可能影響價格比較大的主要是三塊，一塊是土地，一塊是稅費，一塊是資金成本。這三個改革涉及到對於房地產的土地、稅費和金融的改革，我想在未來的幾年中應該是有一些新的進展。
巴曙松：任總？
任志強：朱鎔基是把我們這個房地產真正市場化的人，因為原來的福利分配變成非福利分配了。但是為什麼從1998年到2003年之前，我們每年的房價漲得並不高？每年平均漲3.5%，但收入增長百分之九點幾，2003年宏觀調控之前，全國房價收入比只有1：3.84，非常低。市場化的時候是開發商面臨最公平的競爭的時候，也是最困難的時候；非市場化的時候，才讓這個房價一直往上漲，最典型的就是那時候別墅是幾乎賣不出去，不準蓋別墅後就越來越貴了，所以這十年裏房地產市場價格步步攀升，你們都發大財了。真正市場化的競爭是在價格上要拼比，而不是說你想賣多少錢就賣多少錢的問題，那是因為政府在調控的過程中導致供求關係惡化，或者是產品不對路，該供應土地的地方不供地，不該供地的地方供了大片的土地。
市場化是對企業要求最高，也是對政府要求最高的時候，而非市場化的時候，企業往往會從非市場化的過程中獲利更多。所以真正的市場化一定會讓我們的房地產市場更加金融合理的一種狀態，而不是天天在屁股上擱一塊鋼板，防止別人今天踢了你，明天還要踢你。我們的媒體就是負責天天踢你屁股的人，當社會監督更多的時候，這個市場化才能達到一個真正合理的目的。
巴曙松：陳所長，一直是給政府出主意的。
陳淮：這個你可別冤枉我，領導的主意不是歸我們出的，中南海有很多傳世名醫，給領導看病一定是最高明的大夫，但是你知道每天中南海的大夫都做什麼嗎？他們每天回答領導的批示，在肚臍眼貼黃瓜片能不能減肥？領導說，我從互聯網信息摘要上看到肚臍眼貼黃瓜片能減肥。這個專家就得花至少兩週時間寫一篇報告，論證黃瓜片的基本成分是什麼，減肥的基本原理是什麼，然後還得說明黃瓜片不減肥，貼西葫蘆片也不減肥。所以中南海的專家每天在回答領導關於這樣的問題，所以巴博士說我們給領導出主意，我們每天都在回答互聯網信息摘要的批示，貼黃瓜片是否減肥，我們有沒有可能一招斃敵於天下，畢其功於一役、笑傲江湖的辦法。我想領導自然很高明，智商非我輩能比。巴博士給我們很多冤枉，我們恐怕擔當不起這樣高明的意見，我們每天研究的都是貼黃瓜片減肥不減肥的小兒科。
巴曙松：你後來出的主意是給領導貼什麼減肥？
陳淮：我們當然不能說，領導，你不要再提這種小兒科的幼稚問題，我們得很科學地回答，黃瓜片的主要成分是什麼，和減肥無關，然後還得充分地論證減肥的基本原理是什麼，最後還得引申出貼西葫蘆片、貼木薯片它也不減肥，這才叫一個完整的報告。這個報告至少專家學習寫兩週到一個月，你說一年到頭專家都在研究什麼？所以別以為專家都研究的是導彈上天，航天飛機上天這麼複雜的問題，專家研究的比我們媒體研究的差得多了。關於巴博士提的問題，自然他心裏很清楚，他每天其實也在給領導寫黃瓜片貼肚臍眼是否減肥的報告，領導的智商若此，沒有一個人的智商能夠脫離開他所處的歷史時代的侷限性，能脫離開他的知識結構的侷限性和他個人成長經歷的侷限性這三大侷限性，沒有人是神，從來不存在戰無不勝的思想，從來就沒有過高瞻遠矚、總攬全局的神。
巴曙松：你還沒提建議，如果你是領導，你提什麼建議？
陳淮：我提的建議就是，大家都要耐心，買不上房的年輕人，每天網上貼帖子的，別以為把開發商逮起來斃了你就買得起房了，你更買不起房了。第二，開發商要耐心，我們的領導要實現你所希望的那個理想化的市場經濟改革，他們也需要在中央黨校還要學若干次。我們的領導也要耐心，別以為一咬牙、一跺腳，本屆政府如何如何，就一定能夠把中國一個嚴重發展不平衡的大國問題畢其功於一役，都在短期內解決好。我們的媒體也要耐心，說你專家為什麼沒出一個十全十美的政策讓我們調控一招見效。我想種種主客觀原因，這也是頒佈到的事，所以總而言之，我們都得耐心。
巴曙松：賈所長接着講講，如果我們現在給長效機制提一條建議，你會提什麼？
賈康：我們這麼多年研究的都是提建議，如果說把它概括成一句話，我們想表述的就是：在全面改革中間讓市場充分起作用的前提下，更合理的構建房地產業雙軌統籌的制度和機制。所謂雙軌統籌是現在看得比較清楚的，房地產在大家最關心的住有所居方面，你既要有市場軌的產權房，又要有非市場軌上的保障房，政府作為提供管理職能的主體，它要發揮作用的話，合理的作用就是在合理的動態優化的規劃之下，使我們保障軌上解決住有所居的有效供給能夠基本提供到位。這個有效供給基本提供到位的情況下，商品軌、市場軌上的房價高一點、低一點絕對不像這些年我們看的核心指標，它也沒有這麼大的殺傷力，我們現在就要追求這樣的境界逐漸到位。如果那個時候低端的都住有所居，不鬧事、不造反，咱們在商品市場上就是一方面消費者，主要是中產階級以上的消費者，從容地行使自己的消費者主權，去挑選房子，競爭中出手去買房子，開發商分析市場，根據市場需求，在政策條件下，運用自己生產經營方面的相對優勢去提供有效供給，他們這叫生產人主權。在這個方面是大家遵照規則，在市場方面最可能優化配置資源的環境之下去解決資源配置的問題，低端不鬧事，中端有一定的引導，高端市場充分統籌，這是我們的建議。
巴曙松：上帝的歸上帝，凱撒的歸凱撒。
賈康：有這樣一句話，保障房的事情總理管，商品房的事情總經理管，但現實中似乎打了亂賬，有一定的意識，並不意味着他的政策和調控就真正按照這種理性形成了全面的設計和配套。
巴曙松：朱會長，假設今天你是受領導委託，來組織業界專家對房地產市場聽各方面的建議，現在聽了一圈了，一個小時了，如果讓您來做總結，讓您回去給總理彙報，您準備彙報哪三點？
朱中一：大家講的我就不彙報了，我想彙報一件事情，不管是改革還是完善制度，最基礎的工作就是要完善家底，我們在每一次建議裏始終是建議中央政府不管怎麼樣，要下大力氣，要認認真真地搞住房普查，因為我們1986年到現在沒有搞過住房普查，現在儘管在搞聯網，聯網也是以後新建的商品房才能聯網，其它的要聯網很困難，你家底不清，你制定規劃有時候很難有把握，你制定政策有時候很難均衡，所以我覺得萬事要從基礎做起，基礎是什麼？摸清家底。
巴曙松：好，摸清家底，這是你自己的建議。
朱中一：如果要講其它的建議，我覺得還是通過改革和完善制度來推進行業的進步和發展。
巴曙松：謝謝。時間已經過了5分鐘了，我們今天的論壇到此結束，謝謝各位專家的參與，謝謝各位聽眾的參與。
主持人：中國地產風尚盛典激情而且榮耀的時刻已經告一段落，接下來，我們進入更加精彩的內容。
改革與轉型大勢所趨，既穩增長又調結構的背景下，避免經濟大起大落“上限、下限”之間，持續調控多年的房地產行業，會是中國經濟重新起飛的引擎嗎？
接下來進入我們的博鰲之夜，本屆博鰲房地產論壇第二場，也是最精彩的一場“地產精英，博鰲論劍”。
本次精英對話的主題是：改革時代的地產新力量之二：上限與下限，新時期的房地產行業。
讓我們有請今晚的對話主持嘉賓：著名經濟學家、國務院發展研究中心金融所副所長巴曙松先生。
接下來有請參與對話的嘉賓上臺就坐，他們是：中國房地產行業協會副會長朱中一先生；著名經濟學家、中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮先生；著名財經專家、財政部財政科學研究所所長賈康先生；華遠地產股份有限公司董事長任志強先生；首創集團董事長、首創置業董事長劉曉光先生；金地（集團）股份有限公司董事長凌克先生；路勁地產集團董事局主席單偉豹先生；安泰盤實股份投資有限公司總裁蓬鋼先生。
接下來把時間交給巴曙松先生。
巴曙松：謝謝主持人。我們臺上有8位嘉賓，我們每個人有七八分鐘的發言時間，所以我想還是按照原來的套路，先提一個統一的問題，各位專家從各自的角度來看。我們討論今天會議的主題，說地產的新力量，在今年乃至以後，房地產行業的新力量新在哪裏，是什麼樣的新力量，每個人三分鐘，我們談一輪之後，再看看大家對哪個感興趣，再進行第二輪的互動討論。先請朱會長。
朱中一：新力量這個題目，坦率來說我沒有考慮得太多。我感覺新力量有幾個方面的問題，一個是房地產的業態，過去主要是以住宅為主的，今後當然住宅還是咱們房地產的一個最大的蛋糕，其它的包括商業地產、旅遊地產、產業園區地產，包括老年住區，它也是新的一個成分，這是第一。第二，隨着咱們企業的市場競爭越來越激烈，它會優勝劣汰，在這個過程中會出現新的力量。
賈康：曙松說的新力量的解讀，我覺得是不是可以說到這麼幾層，有新字的概念。第一個就是我個人特別看重的在十八大之後的決策層面強調的新型城鎮化，新型城鎮化在展開的過程中必然要求和之相匹配的房地產業的發展，還有和它相關的其它產業互動的發展，它一定要有這方面適應新的這樣的特點。我們的新型城鎮化說到核心叫做以市民化為核心，使我們的社會成員能夠共享改革開放成果的新型城鎮化，特別是順應着進城的越來越多的社會成員，他們能夠市民化的過程，顯然需要我們房地產業創新。第二個新，我個人感覺到應該是和我們十八大之後，大家都在高度關注，而且努力貢獻我們自己的一些建設性意見，按照慣例要在三中全會上形成的指導全局，通盤配套改革的指導文件所必然加以規劃的新一輪配套改革，形成緊密的關聯。我們的城鎮化和房地產業的發展，要在全面配套改革的指導文件公諸於世之後得到實質性的推進。這種全面改革的實質性推進，關係到不光是我們房地產業，而且是整個中國國家的前途、民族的命運和現代化、中國夢的成敗，我們作為業界的人士，我感覺在這方面要高度的關注改革的思路和進展。當然，回過頭來結合到我們自己做的事情上，要意識到這個改革會給我們提供更多的機遇，當然也會帶來和機遇並存的挑戰。最後一點就要說到我們業界自己要更新換代，要提升我們的水準，這樣的一個必須要創新、出新的大的潮流，是在大家共同的努力和不可避免的競爭中間，要體現我們每一個企業的獨特價值和我們每一位從業者自己的人生價值，我們應該把每一份努力都匯入到這樣一個產業和社會的發展中間，這是我的一個解讀。
巴曙松：接下來就是博鰲論壇歷屆最受關節的房地產專家陳淮老師，而且前面在兩個人講的時候，他有了充足的時間來做思考，我們接下來聽他說。
陳淮：這個新力量的問題，其實可以分兩部分，一個是願意和不願意，它必然存在和發生作用的動力，一個是有或然性，也許發生，也許不發生，發生了將對房地產有巨大促進作用。
它這個必然性體現在以下幾個方面，第一，我們改善性需求已經進入一個羣體性的高潮期了，如果說以前大家買房子主要是第一次置業，今後買房子，改善性需求、舒適性需求，有房子的人，通過買新房子而改善自己的居住條件，將來在市場中是一個強大動力，這已經顯而易見。第二，房地產的企業和此前的3年、5年、10年相比大大成熟。在過去一段時間，不管國幾條的調控和市場的變化，房地產企業壓在自己身上風險的或然性已經大大釋放，可以這樣說，2013年我們做的所謂博鰲房地產論壇，各位開發商的心態比2009年國家大力支持房地產業穩增長那個時代還要放鬆，我不知道我們在座開發商是否同意。至少我觀察到，今天我們在這兒開會的任志強先生和他的很多哥們企業還在關心着今天怎麼到北京去拍一塊地，晚上他還有心情到外頭吃大排擋，喝點酒，說明我們的企業大大成熟了。我們整個產業、企業組合，抗風險能力大大增強了。第三，如同賈所長所說，我們的市民化、農民工進程已經提上日程，不管你願不願意，它必將推動我們房地產有更大的需求產生。最後一個必然產生，今年以來，納斯達克、道瓊斯、標準普爾已經近30次創歷史新高，而我們的A股市場還停留在2000點左右，比2009年世界金融危機還悲慘的這樣一個位置上，世界經濟微觀基礎的復甦，也會給中國經濟帶來正面的、好的推動作用。這是必然要發生的。
有些將會成為新動力，但是會不會發生，我們還不知道，比如說朱會長和賈所長都講到十八屆三中全會的改革問題，大家都寄予厚望。坦率說，我迄今沒看到在三中全會對我們房地產發展至關重要的改革，比如土地制度的改革、金融體系的改革、中央政府和地方政府之間稅負關係的改革等這些改革上明顯的動機和願望。如果這個改革真的推進，我們不需要今天晚上這些人坐在臺上講2013後半年和今後一段時間，我們房地產將獲得巨大的推動力。但如果不發生，也可能我們這個高潮還要推後若干年，因為房地產業最重要的兩個要素：土地和資金，最重要的掣肘：中央和地方財稅關係。如果這些改革沒有實質性進展的話，我們的新動力恐怕還要在跌跌撞撞、摩摩擦擦中前進。
巴曙松：任總，上限下限時期，這個新動力來自於哪裏？
任志強：新動力就在上限、下限，如果已經到了上限，你就壓着它，房地產別弄得那麼快，如果是已經到了下限，就得提一提，還得它撐着。幾十年以前，中國主要解決的是吃和穿的問題，房子不重要，因為那時候房子靠福利分配，單位要不分，你忍着，40歲沒分房子，你也得忍着，你對單位也不敢有意見，因為你換一個單位，你還得重新熬工齡，所以你就得跟着混。到吃和穿的問題基本解決了之後，人們開始想到了住房，這衣食住行，行排在後頭，就是我們住房解決得差不多了，小汽車才進家裏。所以到後幾年我們才發現，住房的位置越來越重，這是動力，然後汽車的位置越來越重，這也是動力，就是衣食住行，然後逐步提高。陳淮剛才講到，過去是先解決住的問題，現在要改善了，住得差的要改好點了，這就是動力。如果老百姓、消費者沒有動力了，開發商有什麼動力？做了房子也沒人買了。
第二個動力，大家有消費動力就往上走，要沒消費動力就往下走，就到下限了。開發商最早在城市裏是把舊的城市適度的進行改造，所以我們相當一部分是舊城改造的任務，城市太破了。你現在看看還有那麼多破城市嗎？沒有，所以現在做的是棚戶區改造，因為有些棚戶區不是城市範圍之內的，是城市外圍的工礦區這些要改造。在城市改造的過程中，首先發生的是把舊房子拆了蓋新房子。
第二個階段是沿着城市周邊再擴大，現在一個新的情況，就是政府要通過開發商來重新配置公共資源。在我們的政府工作報告裏和在李克強的說法裏頭，有一個叫做公共資源均等化。但是這個公共資源均等化靠誰做呢？不是靠政府，換句話說，政府也沒本事做。今天我們上午的時候，三亞市市長跟我們說，這個地方不屬於三亞市的核心區，也不屬於城區，甚至不屬於郊區，屬於農村。我們現在在這個農村所在地，為什麼能蓋了這麼好的酒店？是因為開發商把這個公共資源進行了重新的均等化的配置。你們可以問問這個酒店是政府讓他把喜來登擱在這兒的嗎？不是，和政府沒關係，是開發商的意思，是開發商覺得這個地方應該擱個酒店，那個地方應該配個小學，那個地方應該配個醫院。所以在城市發展的過程中，特別是原有的公共資源在城中心集中，你進行改造的時候不需要進行大量的資源配置，學校還是原來的學校，教育還是原來的教育，醫院還是原來的醫院。但是我們現在看到城市在擴大向郊區進展的過程中不是這樣的。如果我們配一個學校，按照系統交給了教育局，教育局就按照他所在單位去配一箇中學，或者配一個新的中學。但是開發商去了以後是選這個城市中最好的小學的公共資源轉移到這個新區中，還用的是原來學校的名字。這就是開發商在城市建設的過程中，或城鎮化的過程中利用開發商的智慧，再重新組織社會的公共資源配套，這不是政府幹的。政府幹的是什麼？你缺教育，我給你配個教育，但是這個教育好不好，是不是最優秀的教育，這不是我的事，我給你配了教育資源就行。但是開發商會把一個當地最好的學校挪過來，也就是說，過去在城裏的人要擠這個優秀的教育資源很困難，但是現在通過開發商的建設，把這個最優秀的教育資源延伸到郊區或城市外圍。
我們的社會從來都罵開發商黑心，他們並不知道配置新的教育資源的功能，或配置新的公共資源的功能，幾乎是依賴於開發商完成的。我們看看城市所有的景點、教育、酒店，哪個酒店是政府投的？沒有。所以必須要看到，在新一輪的發展過程中，是因為社會居民、消費者有了巨大的需求，導致開發商利用這些需求去滿足消費者的需求，因此他不得不配置消費者需要的資源。過去中國有幾個奧特萊斯？沒有，是開發商用他的力量，把它引進中國，安排在城市的郊區，或者說城市外圍擴大的範圍內。這種資源的配置是另外一種城市新建過程中公共資源合理配置的自覺而合理產生的，不是自覺抑制。市場中如果完全靠政府左右的話，通常是幹不出好事的，比如說我們2009年的十大產業政策，你現在說說哪個產業還有好果子吃嗎？鋼鐵沒了，船舶沒了，新能源沒了，凡是政府花錢補貼的基本上都是乾的壞事，把我們納稅人的錢都浪費了。沒被政府鼓勵的，或者說一定要用優惠政策支持的都是好樣的，比如說我們房地產。你看看我們過去的生產規模，調控這麼幾年，如果從2003年算，我們大概6億左右的竣工量，調了十年，我們現在12億的竣工量，翻了一倍。打壓了10年的結果就是翻倍的往上走。我們媒體有一個言論叫，過去十年是黃金的十年，未來十年是白銀的十年，胡扯八道，怎麼可能白銀比黃金還貴呢？我們現在1生產面積不是比原來的生產面積大了嗎？我們現在生產的價格不是比原來貴了嗎？我們現在生產的總量不是比原來多了嗎？我們原來6個億左右，5個億左右，4萬億左右的銷售額，今年弄不好可能七八萬億了，這是不是提高了？既然在猛的往上漲，都提高了那麼多，你怎麼能說現在是白銀，過去是黃金呢？你們這些媒體不是胡扯八道嗎？開發商只是在政府打壓的過程中變得越來越堅強，越是環境壞，這個企業發展得就越好，這個行業發展就越好，因為靠行業自身的能力，是市場競爭的結果。政府支持光伏產業，還要政府出面跟歐洲談判，最後份額還減少了。政府支持乾的事一般都幹不好。
房地產業在2003年的時候，你們看看萬科多少營業額？今年他前7個月就能幹到900億，過去一年都幹不了這麼多。
巴博士提出的問題都是按照會議組織者提前寫好的照唸的，你也要動動腦筋。未來我們的行業會越來越強大。
巴曙松：既然任總強調主持人的權威，我剛才從任總講的話裏聽出了幾個判斷：第一，過度盡責的開發商形象和不盡責的政府形象。第二，胡說的媒體形象。所以我也想作為主持人，請政府的城鄉建設研究專家陳淮所長，你站在政府的角度回應一下任總，為什麼地產商那麼盡心盡責，而政府不盡責。
陳淮：我聽明白了，胡說的媒體很多，但肯定都不是今天來的，今天來的都是非常正義和正派的，這是第一層意思。第二層意思，政府永遠是個低效率資源配置者，這是不論從經濟學理論還是實踐都證明了的，也許巴博士經濟學可以推翻，但是據我所學過的東西都證明了的，當然不能說政府是不必要和不好的。
任志強：這個說法都是我從巴博士寫的書上學來的。
陳淮：不得已而為之，我們不得不推選一些人站出來，他們叫公務員，我們靠上稅養活他們，讓他們來打理公共事務，這是不得已而為之。只有在不得已的情況下，我們才把公共事務託付給政府。如果我們把過去10年的時間，土地、資金和所有的自然資源交給政府的話，它絕不可能蓋出我們今天這麼多、這麼好的房子來。我想這沒有多少爭議，不信咱們可以試一試。今後也是一樣，我們過去10年的房地產最大的弊端之一就是十年調控的政策，不管它叫什麼名字，所有的這些調控政策都是在不斷地強化政府的權力，不管是9070還是什麼，70%的土地用於三種房型，加徵5.5%營業稅，以及蓋保障房，以及20%個人所得稅、限購，所有的政策都是在強化政府的權力。政府的權力像退燒藥一樣，吃了可以當時見點效，治病了沒有呢？什麼病都沒治。所以我們的確現在需要大聲疾呼，希望我們在座這麼多不是任總所說的那種胡扯的媒體替我們傳達一句話，中國需要的不是調控，是改革。
任志強：我也再補充一句，你們可以查查巴博士前兩年發的微博，其中他推薦一本書，叫《自由選擇》，這書裏就很清楚地說到了，當政府控制價格或以價格目標為調控目標的時候都是錯的。而我們的政府恰恰是拼命地在這幾年把房價這個價格作為重要的調控目標。而價格在作為調控目標的時候，一定會導致不合理的分配。因為價格是財務分配的一個條件，“不合理的機制”，這也是這本書上說的。“不合理的信息”，因為價格是反映市場供求關係的最重要的一個信息指標，而政府這幾項錯誤都犯了，你們看看巴博士為什麼要推薦這本書，你們就可以知道，這本書上就是說政府犯了這麼多的錯誤。
巴曙松：在我們臺上朱會長在政府工作的時間最長，難道我們房地產發展那麼繁榮，我們政府就沒做一點好事嗎？
朱中一：我回答這個問題比較為難，調控是需要反思，過去的調控需要評估，但是話說回來，市場經濟它本身有失靈的時候，可能調控是伴隨着市場經濟一起前行的。比如說2010年到2011年的調控，將近有9個月的時間，房價還是控制住了。當然調控是不是要以房價為目標，我過去給上面寫的東西也不少的，但是上面也有紀律，給上面的東西不一定給下面傳達的。調控老是以房價為目標，我自己也覺得是欠妥的，因為你要穩定房價，它首先是總量基本平衡，結構基本合理，價格才能穩定。
巴曙松：我看你一直在繞彎子，我還是請陳老師談談，政府做了哪些好事？
陳淮：做了很多好事，首先在我們資源不夠配置的時候。比如說我們有8個人，但是預備的飯只夠5個人吃，我們就要先決定哪5個人先吃，政府讓住房困難的人先吃，像巴博士這種又有錢又有勢的人後吃，這樣的事情就屬於公共利益，政府在努力維護。當然在推進節能省地，以及維護國民經濟穩定運行和努力探索有中國特色的住房保障體系上都做出了巨大的努力，比如保障房。但是，但是這個詞很重要，巴博士，以後你們領導找你談話，前20分鐘你不用太在意，說到但是的時候，你要把耳朵豎起來。但是一個醫生開了一個藥，起了一定的效果，是不是他就是好大夫？即便政府做了一些事情起到了好效果，他是不是就是做了好事情？我們連續10年調控，這是第一條缺陷。第二條缺陷是高成本、低效率。比如9070政策，已經獲批的沒有開工的，全部重新做規劃，這個成本誰負擔？這個效率損失轉嫁在誰頭上？最終都落在買房人身上。一個醫生開的藥吃了以後有效果，但是我們回頭來看，本來可以有讓病人痛苦小得多的醫療方案，效果好得多的醫療方案，我們能說這個大夫是個傳世良醫嗎？
巴曙松：本來讓你講政府做的好事，結果你都說成它不好，我們還是回到主線。
任志強：政府幹的都是好事，政府好心沒產生好效果，這就是陳淮主任的意思，很好心地做了很多好事，但是可能產生的效果不好。政府天生就是該幹好事，不幹好事憑什麼我們納稅給你，但是它一旦有點錯誤了，大家就應該有權利對他提出批評，因為是我納稅了。既然是這樣的話，我們不要討論他幹了是好事還是壞事，而是看最後的結果，四萬億的時候大家都說是好事，今天人民日報怎麼說那是錯的呢？當時怎麼說四萬億多好多好呢？所以不能就事論事去說，我們得看未來發展的趨勢，政府可能很好很好，但難免他有時候會幹點不太好的事。
巴曙松：回到我們的主線，接下來我們房地產的新力量、新趨勢新在哪兒，劉總來談談。
劉曉光：下一步進入所謂的房地產深度的變革期，肯定在下一步有新力量、新動力。我覺得新力量或者新動力，城鎮化肯定是一個新力量、新動力。第二個，企業的轉型、模式的轉變，產生出更好的產業價值結合的產品，肯定它也是一種新力量。第三個，習近平講的中國夢，他講的是民族復興，實際上中國夢很核心的是房子問題、車的問題。下一步隨着中國夢的具體化，對房地產來講肯定是一個巨大的推動。還有一個，議價肯定還是要上漲，而且通貨膨脹在未來的5年中肯定是一個上升的趨勢，關鍵人民幣對自己的貶值，那是推動房地產的一個重大的力量。在2005年以後，不買房的人就傻一點，他存了8000塊錢，變成了8500，買了房的這些人基本上都變成3萬多了，所以這也是一個動力，也是一個重要的因素。還有一個，下一步我們可能要進入到消費升級的階段，消費升級中可能房的指數和比重是最大的，在這個過程中它也是一個重要的因素，還有就是看我們下一步改革和開放的能力，如果說我們的改革力度加大，我們的開放力加大，可能造成兩個市場問題，可能造成中國的地產商面臨着更加激烈競爭的問題，這樣可能對房地產來講都是一個新動力、新因素。
巴曙松：謝謝劉總，越往後回答這個問題也好回答，也不好回答，好回答是有更多的時間思考，不好回答是前面的專家說了一些理由。下面有請單總。
單偉豹：我覺得沒有什麼新動力，我是2007年開始參加博鰲房地產論壇的，幾乎就是一年好一年壞，上一屆政府幾乎每一年都折騰，然後一到冬天來了，人家問，單總，怎麼辦？我說練內功，隔了兩年又練內功，我們企業練了這麼多年內功，它已經非常完善了，再有什麼新力量已經不太可能了，現在的房地產業是很成熟的。我到美國考察了很長時間，對比國內和香港的房地產市場，現在中國的房地產產業出產的產品，它的效率、設計都不比外國差，所以你說我們產業內部還有什麼新的動力，我看不出來。如果有新動力的話，一定是政府那邊的。調結構、促改革，把不合理、不合法的行政干擾儘快去掉，尊重市場、尊重法律，相信我們這個產業有自己的能力，我相信這才是真正的房地產的新動力，其它我看不出有什麼新動力。
巴曙松：謝謝單總，接下來有請凌總。
凌克：行業的集中度一定會進一步提高，這些企業今後會分化，現在這些大的企業集團實力越來越強，今後形成數十個全國性的集團，數十個區域性的集團，我們小的公司生存的能力就會更弱。
巴曙松：金地不小。
凌克：金地也不算大，這是一種變化。另外的一種變化就是，原來都是一個單一的住宅公司，今後會形成綜合性的房地產公司，所以這些公司可能又做住宅，也做辦公樓，也做商業。在其中的某一些人還會開始提供各種各樣的服務，有的人就開始可以提供金融的服務，有的地產商可能和網絡、物流結合起來，提供零售的服務。還有一種變化，今後我們中國的城市會分化。我們說現在的城市化，過去十年的城市化主要是一線城市的城市化，最近我們開始提出了新的城鎮化，我想隨着這種產業的轉移，我們中部的城市集聚能力會進一步提高。但是這些城市到底有多強的競爭力，也不好說，在最後我們有競爭力的城市是新型工業、新型科技的這種城市才有競爭力。是那些生產更高檔的服裝、更多的生物工程的產品，生產更多的、更高端的消費品的這些城市，可能才會有競爭力。到那個時候，到10年之後，我們現在看到的一批我們覺得還挺有競爭力的城市，到那個時候可能也會沒落。還有一些變化，可能就會是很大的變化，我們不知道它會不會發生，首先第一個就是土地的制度，土地的制度的變化是房地產業，也是中國最根本的變化，我們現在一個農民有一畝地，政府把這畝地給他收了，賠了他20萬塊錢，然後我們這一畝地用700萬塊錢的價格把它賣掉，然後我們還要農民自己再填上原來的存款20萬加一起，去付他把這個宅基地收掉之後他買的那套商品房的首付。如果土地制度發生了變化，這些都會發生很大的變化。另外就是房產稅，徵收多高的稅率，這個對中國人今後影響也是非常的大。還有一個就是遺產稅，我相信中國遲早會徵遺產稅的，當中國開始徵遺產稅的時候，會有那麼多人買那麼多房子嗎？我相信他不會買那麼多房子，所以我總的感覺，未來的10年是一個非常多變的十年，我相信會有非常多的變化。
巴曙松：謝謝凌總。凌總剛才講的城市未來會分化，地產商也會分化，我想凌總肯定有些思考。我能不能冒昧地再問你一句，你如果在這個分化的格局下，未來十年你比較看好哪三個城市？你比較欣賞哪三個公司？
凌克：我非常看好北京、上海、深圳，當然有一點，北京的PM2.5要再降一點。我覺得非常好的公司在中國就非常多，萬科就是非常好的公司，效率非常的高，恆隆地產也是非常好的公司，當然也包括金地公司。
巴曙松：謝謝凌總的判斷。第一輪的總結由蓬鋼來談談，你認為新的力量、新的趨勢往哪個方向走？
蓬鋼：可能這也是今天會議組織者出的題目，我聽了這個題目，我一直沒想明白，為什麼還需要新動力？我今天聽了一天，我得到的信息是，地產商也不缺錢，也不擔心銷售，已經發展得很壯大，就是缺土地，只要有更多的土地，我們可以蓋更多的房子，而且可以賣得更多，創造的銷售額也更多，政府一直在壓着這個行業，一直不希望房價過高，所以在控制這個行業的發展，為什麼還需要新動力呢？現在不需要新動力，只要有市場在，這麼多的從業人員，總會想出各種辦法來找到這種新動力。
巴曙松：那我就換一個方式問，我看到溫州已經取消了限購，你認為還會有其它的城市取消這樣的政策嗎？
蓬鋼：我剛才想說的第二點就是，其實政府的調控並不完全是壞事，我都可以理解，作為房地產從業人員，對於這些政府調控的情緒反感。今天樊綱博士說的我也挺同意，其實調控在某種意義上就是縮短了週期，它把市場破滅時候的損失減少，也把市場火熱的時候的上漲程度給控制在一定的範圍內。從這點上來講，它也是積極的。你剛才問政府做了什麼好事，我覺得它的方式和最終達到的效果有的時候不是很理想，有時候方式甚至是有點可笑，但是實際上回過頭來看一看，如果沒有調控的話，可能會產生更多的浪費和更慘痛的結果。這些在完全是市場經濟的經濟體裏面，這也是出現過的。目前中國的政治經濟體制的現狀就是這樣，所以在某種程度上，這也並不完全是壞事。
巴曙松：時間過得很快，只剩下10分鐘了，每個人只有一分鐘的時間，我想臺上的嘉賓，可能都是以不同的方式參與了一個關於房地產下一步的調控長效機制相關的建議、討論。這麼重要的一個產業，我們希望它發展得更平穩、更好一些，除了批評之外，如果讓在座的各位去提建議、操刀說我接下來我來管這個房地產市場，一個建設性的建議，或者說我們假設，今天我們每個人提一個建議，彙總一下，交一個報告，說下一步房地產調控長效機制怎麼建，從蓬總開始，如果請你提建議，提什麼建議？怎麼做，你覺得對這個市場發展，對微觀和宏觀都是有利的？
蓬鋼：從金融這個角度，我覺得應該大力推行房地產信託基金。
巴曙松：理由？
蓬鋼：因為目前房地產市場太多的偏重於住宅。在商業地產發展上我們的發展程度遠遠落後於這些比較成熟的市場，在住宅市場上我們的發展是水平很高了，和其它西方的這些比較成熟的市場相比。但是在商業物業和商業地產市場上，我們現在差得很多，很大的程度上就在於我們沒有一個很好的支持商業地產發展和管理的金融產品和金融平臺，這個房地產信託基金是一個突破口。
巴曙松：發展房地產信託基金，支持多元化的業態。凌總的建議？
凌克：我建議市場的歸市場，保障的歸保障，少用一點行政的方法，多用一點經濟的方法，政府不要一味地那麼自信，好像自己能夠去調節經濟。
巴曙松：說了十年，我們接着說下去。單總？
單偉豹：如果能做的話，應該馬上取消限價、限購，提高容積率，這是能馬上做到的。
巴曙松：會不會馬上就漲起來呢？
單偉豹：增加了容積率，單元土地成本就會降低。你要把價格降下來，還是要把供應量提上去，現在的土地供應是不夠的，傳統的容積率是不適合的。
巴曙松：劉總，既有政府經驗，又有房地產經驗。
劉曉光：我的建議是，應該市場化的就市場化，保障的保障起來。
巴曙松：哪些該市場化的沒有市場化呢？
劉曉光：市場化的還是按照收入來區分。但是我想有一個問題，現在可能影響價格比較大的主要是三塊，一塊是土地，一塊是稅費，一塊是資金成本。這三個改革涉及到對於房地產的土地、稅費和金融的改革，我想在未來的幾年中應該是有一些新的進展。
巴曙松：任總？
任志強：朱鎔基是把我們這個房地產真正市場化的人，因為原來的福利分配變成非福利分配了。但是為什麼從1998年到2003年之前，我們每年的房價漲得並不高？每年平均漲3.5%，但收入增長百分之九點幾，2003年宏觀調控之前，全國房價收入比只有1：3.84，非常低。市場化的時候是開發商面臨最公平的競爭的時候，也是最困難的時候；非市場化的時候，才讓這個房價一直往上漲，最典型的就是那時候別墅是幾乎賣不出去，不準蓋別墅後就越來越貴了，所以這十年裏房地產市場價格步步攀升，你們都發大財了。真正市場化的競爭是在價格上要拼比，而不是說你想賣多少錢就賣多少錢的問題，那是因為政府在調控的過程中導致供求關係惡化，或者是產品不對路，該供應土地的地方不供地，不該供地的地方供了大片的土地。
市場化是對企業要求最高，也是對政府要求最高的時候，而非市場化的時候，企業往往會從非市場化的過程中獲利更多。所以真正的市場化一定會讓我們的房地產市場更加金融合理的一種狀態，而不是天天在屁股上擱一塊鋼板，防止別人今天踢了你，明天還要踢你。我們的媒體就是負責天天踢你屁股的人，當社會監督更多的時候，這個市場化才能達到一個真正合理的目的。
巴曙松：陳所長，一直是給政府出主意的。
陳淮：這個你可別冤枉我，領導的主意不是歸我們出的，中南海有很多傳世名醫，給領導看病一定是最高明的大夫，但是你知道每天中南海的大夫都做什麼嗎？他們每天回答領導的批示，在肚臍眼貼黃瓜片能不能減肥？領導說，我從互聯網信息摘要上看到肚臍眼貼黃瓜片能減肥。這個專家就得花至少兩週時間寫一篇報告，論證黃瓜片的基本成分是什麼，減肥的基本原理是什麼，然後還得說明黃瓜片不減肥，貼西葫蘆片也不減肥。所以中南海的專家每天在回答領導關於這樣的問題，所以巴博士說我們給領導出主意，我們每天都在回答互聯網信息摘要的批示，貼黃瓜片是否減肥，我們有沒有可能一招斃敵於天下，畢其功於一役、笑傲江湖的辦法。我想領導自然很高明，智商非我輩能比。巴博士給我們很多冤枉，我們恐怕擔當不起這樣高明的意見，我們每天研究的都是貼黃瓜片減肥不減肥的小兒科。
巴曙松：你後來出的主意是給領導貼什麼減肥？
陳淮：我們當然不能說，領導，你不要再提這種小兒科的幼稚問題，我們得很科學地回答，黃瓜片的主要成分是什麼，和減肥無關，然後還得充分地論證減肥的基本原理是什麼，最後還得引申出貼西葫蘆片、貼木薯片它也不減肥，這才叫一個完整的報告。這個報告至少專家學習寫兩週到一個月，你說一年到頭專家都在研究什麼？所以別以為專家都研究的是導彈上天，航天飛機上天這麼複雜的問題，專家研究的比我們媒體研究的差得多了。關於巴博士提的問題，自然他心裏很清楚，他每天其實也在給領導寫黃瓜片貼肚臍眼是否減肥的報告，領導的智商若此，沒有一個人的智商能夠脫離開他所處的歷史時代的侷限性，能脫離開他的知識結構的侷限性和他個人成長經歷的侷限性這三大侷限性，沒有人是神，從來不存在戰無不勝的思想，從來就沒有過高瞻遠矚、總攬全局的神。
巴曙松：你還沒提建議，如果你是領導，你提什麼建議？
陳淮：我提的建議就是，大家都要耐心，買不上房的年輕人，每天網上貼帖子的，別以為把開發商逮起來斃了你就買得起房了，你更買不起房了。第二，開發商要耐心，我們的領導要實現你所希望的那個理想化的市場經濟改革，他們也需要在中央黨校還要學若干次。我們的領導也要耐心，別以為一咬牙、一跺腳，本屆政府如何如何，就一定能夠把中國一個嚴重發展不平衡的大國問題畢其功於一役，都在短期內解決好。我們的媒體也要耐心，說你專家為什麼沒出一個十全十美的政策讓我們調控一招見效。我想種種主客觀原因，這也是頒佈到的事，所以總而言之，我們都得耐心。
巴曙松：賈所長接着講講，如果我們現在給長效機制提一條建議，你會提什麼？
賈康：我們這麼多年研究的都是提建議，如果說把它概括成一句話，我們想表述的就是：在全面改革中間讓市場充分起作用的前提下，更合理的構建房地產業雙軌統籌的制度和機制。所謂雙軌統籌是現在看得比較清楚的，房地產在大家最關心的住有所居方面，你既要有市場軌的產權房，又要有非市場軌上的保障房，政府作為提供管理職能的主體，它要發揮作用的話，合理的作用就是在合理的動態優化的規劃之下，使我們保障軌上解決住有所居的有效供給能夠基本提供到位。這個有效供給基本提供到位的情況下，商品軌、市場軌上的房價高一點、低一點絕對不像這些年我們看的核心指標，它也沒有這麼大的殺傷力，我們現在就要追求這樣的境界逐漸到位。如果那個時候低端的都住有所居，不鬧事、不造反，咱們在商品市場上就是一方面消費者，主要是中產階級以上的消費者，從容地行使自己的消費者主權，去挑選房子，競爭中出手去買房子，開發商分析市場，根據市場需求，在政策條件下，運用自己生產經營方面的相對優勢去提供有效供給，他們這叫生產人主權。在這個方面是大家遵照規則，在市場方面最可能優化配置資源的環境之下去解決資源配置的問題，低端不鬧事，中端有一定的引導，高端市場充分統籌，這是我們的建議。
巴曙松：上帝的歸上帝，凱撒的歸凱撒。
賈康：有這樣一句話，保障房的事情總理管，商品房的事情總經理管，但現實中似乎打了亂賬，有一定的意識，並不意味着他的政策和調控就真正按照這種理性形成了全面的設計和配套。
巴曙松：朱會長，假設今天你是受領導委託，來組織業界專家對房地產市場聽各方面的建議，現在聽了一圈了，一個小時了，如果讓您來做總結，讓您回去給總理彙報，您準備彙報哪三點？
朱中一：大家講的我就不彙報了，我想彙報一件事情，不管是改革還是完善制度，最基礎的工作就是要完善家底，我們在每一次建議裏始終是建議中央政府不管怎麼樣，要下大力氣，要認認真真地搞住房普查，因為我們1986年到現在沒有搞過住房普查，現在儘管在搞聯網，聯網也是以後新建的商品房才能聯網，其它的要聯網很困難，你家底不清，你制定規劃有時候很難有把握，你制定政策有時候很難均衡，所以我覺得萬事要從基礎做起，基礎是什麼？摸清家底。
巴曙松：好，摸清家底，這是你自己的建議。
朱中一：如果要講其它的建議，我覺得還是通過改革和完善制度來推進行業的進步和發展。
巴曙松：謝謝。時間已經過了5分鐘了，我們今天的論壇到此結束，謝謝各位專家的參與，謝謝各位聽眾的參與。主持人：中國地產風尚盛典激情而且榮耀的時刻已經告一段落，接下來，我們進入更加精彩的內容。
改革與轉型大勢所趨，既穩增長又調結構的背景下，避免經濟大起大落“上限、下限”之間，持續調控多年的房地產行業，會是中國經濟重新起飛的引擎嗎？
接下來進入我們的博鰲之夜，本屆博鰲房地產論壇第二場，也是最精彩的一場“地產精英，博鰲論劍”。
本次精英對話的主題是：改革時代的地產新力量之二：上限與下限，新時期的房地產行業。
讓我們有請今晚的對話主持嘉賓：著名經濟學家、國務院發展研究中心金融所副所長巴曙松先生。
接下來有請參與對話的嘉賓上臺就坐，他們是：中國房地產行業協會副會長朱中一先生；著名經濟學家、中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮先生；著名財經專家、財政部財政科學研究所所長賈康先生；華遠地產股份有限公司董事長任志強先生；首創集團董事長、首創置業董事長劉曉光先生；金地（集團）股份有限公司董事長凌克先生；路勁地產集團董事局主席單偉豹先生；安泰盤實股份投資有限公司總裁蓬鋼先生。
接下來把時間交給巴曙松先生。
巴曙松：謝謝主持人。我們臺上有8位嘉賓，我們每個人有七八分鐘的發言時間，所以我想還是按照原來的套路，先提一個統一的問題，各位專家從各自的角度來看。我們討論今天會議的主題，說地產的新力量，在今年乃至以後，房地產行業的新力量新在哪裏，是什麼樣的新力量，每個人三分鐘，我們談一輪之後，再看看大家對哪個感興趣，再進行第二輪的互動討論。先請朱會長。
朱中一：新力量這個題目，坦率來說我沒有考慮得太多。我感覺新力量有幾個方面的問題，一個是房地產的業態，過去主要是以住宅為主的，今後當然住宅還是咱們房地產的一個最大的蛋糕，其它的包括商業地產、旅遊地產、產業園區地產，包括老年住區，它也是新的一個成分，這是第一。第二，隨着咱們企業的市場競爭越來越激烈，它會優勝劣汰，在這個過程中會出現新的力量。
賈康：曙松說的新力量的解讀，我覺得是不是可以說到這麼幾層，有新字的概念。第一個就是我個人特別看重的在十八大之後的決策層面強調的新型城鎮化，新型城鎮化在展開的過程中必然要求和之相匹配的房地產業的發展，還有和它相關的其它產業互動的發展，它一定要有這方面適應新的這樣的特點。我們的新型城鎮化說到核心叫做以市民化為核心，使我們的社會成員能夠共享改革開放成果的新型城鎮化，特別是順應着進城的越來越多的社會成員，他們能夠市民化的過程，顯然需要我們房地產業創新。第二個新，我個人感覺到應該是和我們十八大之後，大家都在高度關注，而且努力貢獻我們自己的一些建設性意見，按照慣例要在三中全會上形成的指導全局，通盤配套改革的指導文件所必然加以規劃的新一輪配套改革，形成緊密的關聯。我們的城鎮化和房地產業的發展，要在全面配套改革的指導文件公諸於世之後得到實質性的推進。這種全面改革的實質性推進，關係到不光是我們房地產業，而且是整個中國國家的前途、民族的命運和現代化、中國夢的成敗，我們作為業界的人士，我感覺在這方面要高度的關注改革的思路和進展。當然，回過頭來結合到我們自己做的事情上，要意識到這個改革會給我們提供更多的機遇，當然也會帶來和機遇並存的挑戰。最後一點就要說到我們業界自己要更新換代，要提升我們的水準，這樣的一個必須要創新、出新的大的潮流，是在大家共同的努力和不可避免的競爭中間，要體現我們每一個企業的獨特價值和我們每一位從業者自己的人生價值，我們應該把每一份努力都匯入到這樣一個產業和社會的發展中間，這是我的一個解讀。
巴曙松：接下來就是博鰲論壇歷屆最受關節的房地產專家陳淮老師，而且前面在兩個人講的時候，他有了充足的時間來做思考，我們接下來聽他說。
陳淮：這個新力量的問題，其實可以分兩部分，一個是願意和不願意，它必然存在和發生作用的動力，一個是有或然性，也許發生，也許不發生，發生了將對房地產有巨大促進作用。
它這個必然性體現在以下幾個方面，第一，我們改善性需求已經進入一個羣體性的高潮期了，如果說以前大家買房子主要是第一次置業，今後買房子，改善性需求、舒適性需求，有房子的人，通過買新房子而改善自己的居住條件，將來在市場中是一個強大動力，這已經顯而易見。第二，房地產的企業和此前的3年、5年、10年相比大大成熟。在過去一段時間，不管國幾條的調控和市場的變化，房地產企業壓在自己身上風險的或然性已經大大釋放，可以這樣說，2013年我們做的所謂博鰲房地產論壇，各位開發商的心態比2009年國家大力支持房地產業穩增長那個時代還要放鬆，我不知道我們在座開發商是否同意。至少我觀察到，今天我們在這兒開會的任志強先生和他的很多哥們企業還在關心着今天怎麼到北京去拍一塊地，晚上他還有心情到外頭吃大排擋，喝點酒，說明我們的企業大大成熟了。我們整個產業、企業組合，抗風險能力大大增強了。第三，如同賈所長所說，我們的市民化、農民工進程已經提上日程，不管你願不願意，它必將推動我們房地產有更大的需求產生。最後一個必然產生，今年以來，納斯達克、道瓊斯、標準普爾已經近30次創歷史新高，而我們的A股市場還停留在2000點左右，比2009年世界金融危機還悲慘的這樣一個位置上，世界經濟微觀基礎的復甦，也會給中國經濟帶來正面的、好的推動作用。這是必然要發生的。
有些將會成為新動力，但是會不會發生，我們還不知道，比如說朱會長和賈所長都講到十八屆三中全會的改革問題，大家都寄予厚望。坦率說，我迄今沒看到在三中全會對我們房地產發展至關重要的改革，比如土地制度的改革、金融體系的改革、中央政府和地方政府之間稅負關係的改革等這些改革上明顯的動機和願望。如果這個改革真的推進，我們不需要今天晚上這些人坐在臺上講2013後半年和今後一段時間，我們房地產將獲得巨大的推動力。但如果不發生，也可能我們這個高潮還要推後若干年，因為房地產業最重要的兩個要素：土地和資金，最重要的掣肘：中央和地方財稅關係。如果這些改革沒有實質性進展的話，我們的新動力恐怕還要在跌跌撞撞、摩摩擦擦中前進。
巴曙松：任總，上限下限時期，這個新動力來自於哪裏？
任志強：新動力就在上限、下限，如果已經到了上限，你就壓着它，房地產別弄得那麼快，如果是已經到了下限，就得提一提，還得它撐着。幾十年以前，中國主要解決的是吃和穿的問題，房子不重要，因為那時候房子靠福利分配，單位要不分，你忍着，40歲沒分房子，你也得忍着，你對單位也不敢有意見，因為你換一個單位，你還得重新熬工齡，所以你就得跟着混。到吃和穿的問題基本解決了之後，人們開始想到了住房，這衣食住行，行排在後頭，就是我們住房解決得差不多了，小汽車才進家裏。所以到後幾年我們才發現，住房的位置越來越重，這是動力，然後汽車的位置越來越重，這也是動力，就是衣食住行，然後逐步提高。陳淮剛才講到，過去是先解決住的問題，現在要改善了，住得差的要改好點了，這就是動力。如果老百姓、消費者沒有動力了，開發商有什麼動力？做了房子也沒人買了。
第二個動力，大家有消費動力就往上走，要沒消費動力就往下走，就到下限了。開發商最早在城市裏是把舊的城市適度的進行改造，所以我們相當一部分是舊城改造的任務，城市太破了。你現在看看還有那麼多破城市嗎？沒有，所以現在做的是棚戶區改造，因為有些棚戶區不是城市範圍之內的，是城市外圍的工礦區這些要改造。在城市改造的過程中，首先發生的是把舊房子拆了蓋新房子。
第二個階段是沿着城市周邊再擴大，現在一個新的情況，就是政府要通過開發商來重新配置公共資源。在我們的政府工作報告裏和在李克強的說法裏頭，有一個叫做公共資源均等化。但是這個公共資源均等化靠誰做呢？不是靠政府，換句話說，政府也沒本事做。今天我們上午的時候，三亞市市長跟我們說，這個地方不屬於三亞市的核心區，也不屬於城區，甚至不屬於郊區，屬於農村。我們現在在這個農村所在地，為什麼能蓋了這麼好的酒店？是因為開發商把這個公共資源進行了重新的均等化的配置。你們可以問問這個酒店是政府讓他把喜來登擱在這兒的嗎？不是，和政府沒關係，是開發商的意思，是開發商覺得這個地方應該擱個酒店，那個地方應該配個小學，那個地方應該配個醫院。所以在城市發展的過程中，特別是原有的公共資源在城中心集中，你進行改造的時候不需要進行大量的資源配置，學校還是原來的學校，教育還是原來的教育，醫院還是原來的醫院。但是我們現在看到城市在擴大向郊區進展的過程中不是這樣的。如果我們配一個學校，按照系統交給了教育局，教育局就按照他所在單位去配一箇中學，或者配一個新的中學。但是開發商去了以後是選這個城市中最好的小學的公共資源轉移到這個新區中，還用的是原來學校的名字。這就是開發商在城市建設的過程中，或城鎮化的過程中利用開發商的智慧，再重新組織社會的公共資源配套，這不是政府幹的。政府幹的是什麼？你缺教育，我給你配個教育，但是這個教育好不好，是不是最優秀的教育，這不是我的事，我給你配了教育資源就行。但是開發商會把一個當地最好的學校挪過來，也就是說，過去在城裏的人要擠這個優秀的教育資源很困難，但是現在通過開發商的建設，把這個最優秀的教育資源延伸到郊區或城市外圍。
我們的社會從來都罵開發商黑心，他們並不知道配置新的教育資源的功能，或配置新的公共資源的功能，幾乎是依賴於開發商完成的。我們看看城市所有的景點、教育、酒店，哪個酒店是政府投的？沒有。所以必須要看到，在新一輪的發展過程中，是因為社會居民、消費者有了巨大的需求，導致開發商利用這些需求去滿足消費者的需求，因此他不得不配置消費者需要的資源。過去中國有幾個奧特萊斯？沒有，是開發商用他的力量，把它引進中國，安排在城市的郊區，或者說城市外圍擴大的範圍內。這種資源的配置是另外一種城市新建過程中公共資源合理配置的自覺而合理產生的，不是自覺抑制。市場中如果完全靠政府左右的話，通常是幹不出好事的，比如說我們2009年的十大產業政策，你現在說說哪個產業還有好果子吃嗎？鋼鐵沒了，船舶沒了，新能源沒了，凡是政府花錢補貼的基本上都是乾的壞事，把我們納稅人的錢都浪費了。沒被政府鼓勵的，或者說一定要用優惠政策支持的都是好樣的，比如說我們房地產。你看看我們過去的生產規模，調控這麼幾年，如果從2003年算，我們大概6億左右的竣工量，調了十年，我們現在12億的竣工量，翻了一倍。打壓了10年的結果就是翻倍的往上走。我們媒體有一個言論叫，過去十年是黃金的十年，未來十年是白銀的十年，胡扯八道，怎麼可能白銀比黃金還貴呢？我們現在1生產面積不是比原來的生產面積大了嗎？我們現在生產的價格不是比原來貴了嗎？我們現在生產的總量不是比原來多了嗎？我們原來6個億左右，5個億左右，4萬億左右的銷售額，今年弄不好可能七八萬億了，這是不是提高了？既然在猛的往上漲，都提高了那麼多，你怎麼能說現在是白銀，過去是黃金呢？你們這些媒體不是胡扯八道嗎？開發商只是在政府打壓的過程中變得越來越堅強，越是環境壞，這個企業發展得就越好，這個行業發展就越好，因為靠行業自身的能力，是市場競爭的結果。政府支持光伏產業，還要政府出面跟歐洲談判，最後份額還減少了。政府支持乾的事一般都幹不好。
房地產業在2003年的時候，你們看看萬科多少營業額？今年他前7個月就能幹到900億，過去一年都幹不了這麼多。
巴博士提出的問題都是按照會議組織者提前寫好的照唸的，你也要動動腦筋。未來我們的行業會越來越強大。
巴曙松：既然任總強調主持人的權威，我剛才從任總講的話裏聽出了幾個判斷：第一，過度盡責的開發商形象和不盡責的政府形象。第二，胡說的媒體形象。所以我也想作為主持人，請政府的城鄉建設研究專家陳淮所長，你站在政府的角度回應一下任總，為什麼地產商那麼盡心盡責，而政府不盡責。
陳淮：我聽明白了，胡說的媒體很多，但肯定都不是今天來的，今天來的都是非常正義和正派的，這是第一層意思。第二層意思，政府永遠是個低效率資源配置者，這是不論從經濟學理論還是實踐都證明了的，也許巴博士經濟學可以推翻，但是據我所學過的東西都證明了的，當然不能說政府是不必要和不好的。
任志強：這個說法都是我從巴博士寫的書上學來的。
陳淮：不得已而為之，我們不得不推選一些人站出來，他們叫公務員，我們靠上稅養活他們，讓他們來打理公共事務，這是不得已而為之。只有在不得已的情況下，我們才把公共事務託付給政府。如果我們把過去10年的時間，土地、資金和所有的自然資源交給政府的話，它絕不可能蓋出我們今天這麼多、這麼好的房子來。我想這沒有多少爭議，不信咱們可以試一試。今後也是一樣，我們過去10年的房地產最大的弊端之一就是十年調控的政策，不管它叫什麼名字，所有的這些調控政策都是在不斷地強化政府的權力，不管是9070還是什麼，70%的土地用於三種房型，加徵5.5%營業稅，以及蓋保障房，以及20%個人所得稅、限購，所有的政策都是在強化政府的權力。政府的權力像退燒藥一樣，吃了可以當時見點效，治病了沒有呢？什麼病都沒治。所以我們的確現在需要大聲疾呼，希望我們在座這麼多不是任總所說的那種胡扯的媒體替我們傳達一句話，中國需要的不是調控，是改革。
任志強：我也再補充一句，你們可以查查巴博士前兩年發的微博，其中他推薦一本書，叫《自由選擇》，這書裏就很清楚地說到了，當政府控制價格或以價格目標為調控目標的時候都是錯的。而我們的政府恰恰是拼命地在這幾年把房價這個價格作為重要的調控目標。而價格在作為調控目標的時候，一定會導致不合理的分配。因為價格是財務分配的一個條件，“不合理的機制”，這也是這本書上說的。“不合理的信息”，因為價格是反映市場供求關係的最重要的一個信息指標，而政府這幾項錯誤都犯了，你們看看巴博士為什麼要推薦這本書，你們就可以知道，這本書上就是說政府犯了這麼多的錯誤。
巴曙松：在我們臺上朱會長在政府工作的時間最長，難道我們房地產發展那麼繁榮，我們政府就沒做一點好事嗎？
朱中一：我回答這個問題比較為難，調控是需要反思，過去的調控需要評估，但是話說回來，市場經濟它本身有失靈的時候，可能調控是伴隨着市場經濟一起前行的。比如說2010年到2011年的調控，將近有9個月的時間，房價還是控制住了。當然調控是不是要以房價為目標，我過去給上面寫的東西也不少的，但是上面也有紀律，給上面的東西不一定給下面傳達的。調控老是以房價為目標，我自己也覺得是欠妥的，因為你要穩定房價，它首先是總量基本平衡，結構基本合理，價格才能穩定。
巴曙松：我看你一直在繞彎子，我還是請陳老師談談，政府做了哪些好事？
陳淮：做了很多好事，首先在我們資源不夠配置的時候。比如說我們有8個人，但是預備的飯只夠5個人吃，我們就要先決定哪5個人先吃，政府讓住房困難的人先吃，像巴博士這種又有錢又有勢的人後吃，這樣的事情就屬於公共利益，政府在努力維護。當然在推進節能省地，以及維護國民經濟穩定運行和努力探索有中國特色的住房保障體系上都做出了巨大的努力，比如保障房。但是，但是這個詞很重要，巴博士，以後你們領導找你談話，前20分鐘你不用太在意，說到但是的時候，你要把耳朵豎起來。但是一個醫生開了一個藥，起了一定的效果，是不是他就是好大夫？即便政府做了一些事情起到了好效果，他是不是就是做了好事情？我們連續10年調控，這是第一條缺陷。第二條缺陷是高成本、低效率。比如9070政策，已經獲批的沒有開工的，全部重新做規劃，這個成本誰負擔？這個效率損失轉嫁在誰頭上？最終都落在買房人身上。一個醫生開的藥吃了以後有效果，但是我們回頭來看，本來可以有讓病人痛苦小得多的醫療方案，效果好得多的醫療方案，我們能說這個大夫是個傳世良醫嗎？
巴曙松：本來讓你講政府做的好事，結果你都說成它不好，我們還是回到主線。
任志強：政府幹的都是好事，政府好心沒產生好效果，這就是陳淮主任的意思，很好心地做了很多好事，但是可能產生的效果不好。政府天生就是該幹好事，不幹好事憑什麼我們納稅給你，但是它一旦有點錯誤了，大家就應該有權利對他提出批評，因為是我納稅了。既然是這樣的話，我們不要討論他幹了是好事還是壞事，而是看最後的結果，四萬億的時候大家都說是好事，今天人民日報怎麼說那是錯的呢？當時怎麼說四萬億多好多好呢？所以不能就事論事去說，我們得看未來發展的趨勢，政府可能很好很好，但難免他有時候會幹點不太好的事。
巴曙松：回到我們的主線，接下來我們房地產的新力量、新趨勢新在哪兒，劉總來談談。
劉曉光：下一步進入所謂的房地產深度的變革期，肯定在下一步有新力量、新動力。我覺得新力量或者新動力，城鎮化肯定是一個新力量、新動力。第二個，企業的轉型、模式的轉變，產生出更好的產業價值結合的產品，肯定它也是一種新力量。第三個，習近平講的中國夢，他講的是民族復興，實際上中國夢很核心的是房子問題、車的問題。下一步隨着中國夢的具體化，對房地產來講肯定是一個巨大的推動。還有一個，議價肯定還是要上漲，而且通貨膨脹在未來的5年中肯定是一個上升的趨勢，關鍵人民幣對自己的貶值，那是推動房地產的一個重大的力量。在2005年以後，不買房的人就傻一點，他存了8000塊錢，變成了8500，買了房的這些人基本上都變成3萬多了，所以這也是一個動力，也是一個重要的因素。還有一個，下一步我們可能要進入到消費升級的階段，消費升級中可能房的指數和比重是最大的，在這個過程中它也是一個重要的因素，還有就是看我們下一步改革和開放的能力，如果說我們的改革力度加大，我們的開放力加大，可能造成兩個市場問題，可能造成中國的地產商面臨着更加激烈競爭的問題，這樣可能對房地產來講都是一個新動力、新因素。
巴曙松：謝謝劉總，越往後回答這個問題也好回答，也不好回答，好回答是有更多的時間思考，不好回答是前面的專家說了一些理由。下面有請單總。
單偉豹：我覺得沒有什麼新動力，我是2007年開始參加博鰲房地產論壇的，幾乎就是一年好一年壞，上一屆政府幾乎每一年都折騰，然後一到冬天來了，人家問，單總，怎麼辦？我說練內功，隔了兩年又練內功，我們企業練了這麼多年內功，它已經非常完善了，再有什麼新力量已經不太可能了，現在的房地產業是很成熟的。我到美國考察了很長時間，對比國內和香港的房地產市場，現在中國的房地產產業出產的產品，它的效率、設計都不比外國差，所以你說我們產業內部還有什麼新的動力，我看不出來。如果有新動力的話，一定是政府那邊的。調結構、促改革，把不合理、不合法的行政干擾儘快去掉，尊重市場、尊重法律，相信我們這個產業有自己的能力，我相信這才是真正的房地產的新動力，其它我看不出有什麼新動力。
巴曙松：謝謝單總，接下來有請凌總。
凌克：行業的集中度一定會進一步提高，這些企業今後會分化，現在這些大的企業集團實力越來越強，今後形成數十個全國性的集團，數十個區域性的集團，我們小的公司生存的能力就會更弱。
巴曙松：金地不小。
凌克：金地也不算大，這是一種變化。另外的一種變化就是，原來都是一個單一的住宅公司，今後會形成綜合性的房地產公司，所以這些公司可能又做住宅，也做辦公樓，也做商業。在其中的某一些人還會開始提供各種各樣的服務，有的人就開始可以提供金融的服務，有的地產商可能和網絡、物流結合起來，提供零售的服務。還有一種變化，今後我們中國的城市會分化。我們說現在的城市化，過去十年的城市化主要是一線城市的城市化，最近我們開始提出了新的城鎮化，我想隨着這種產業的轉移，我們中部的城市集聚能力會進一步提高。但是這些城市到底有多強的競爭力，也不好說，在最後我們有競爭力的城市是新型工業、新型科技的這種城市才有競爭力。是那些生產更高檔的服裝、更多的生物工程的產品，生產更多的、更高端的消費品的這些城市，可能才會有競爭力。到那個時候，到10年之後，我們現在看到的一批我們覺得還挺有競爭力的城市，到那個時候可能也會沒落。還有一些變化，可能就會是很大的變化，我們不知道它會不會發生，首先第一個就是土地的制度，土地的制度的變化是房地產業，也是中國最根本的變化，我們現在一個農民有一畝地，政府把這畝地給他收了，賠了他20萬塊錢，然後我們這一畝地用700萬塊錢的價格把它賣掉，然後我們還要農民自己再填上原來的存款20萬加一起，去付他把這個宅基地收掉之後他買的那套商品房的首付。如果土地制度發生了變化，這些都會發生很大的變化。另外就是房產稅，徵收多高的稅率，這個對中國人今後影響也是非常的大。還有一個就是遺產稅，我相信中國遲早會徵遺產稅的，當中國開始徵遺產稅的時候，會有那麼多人買那麼多房子嗎？我相信他不會買那麼多房子，所以我總的感覺，未來的10年是一個非常多變的十年，我相信會有非常多的變化。
巴曙松：謝謝凌總。凌總剛才講的城市未來會分化，地產商也會分化，我想凌總肯定有些思考。我能不能冒昧地再問你一句，你如果在這個分化的格局下，未來十年你比較看好哪三個城市？你比較欣賞哪三個公司？
凌克：我非常看好北京、上海、深圳，當然有一點，北京的PM2.5要再降一點。我覺得非常好的公司在中國就非常多，萬科就是非常好的公司，效率非常的高，恆隆地產也是非常好的公司，當然也包括金地公司。
巴曙松：謝謝凌總的判斷。第一輪的總結由蓬鋼來談談，你認為新的力量、新的趨勢往哪個方向走？
蓬鋼：可能這也是今天會議組織者出的題目，我聽了這個題目，我一直沒想明白，為什麼還需要新動力？我今天聽了一天，我得到的信息是，地產商也不缺錢，也不擔心銷售，已經發展得很壯大，就是缺土地，只要有更多的土地，我們可以蓋更多的房子，而且可以賣得更多，創造的銷售額也更多，政府一直在壓着這個行業，一直不希望房價過高，所以在控制這個行業的發展，為什麼還需要新動力呢？現在不需要新動力，只要有市場在，這麼多的從業人員，總會想出各種辦法來找到這種新動力。
巴曙松：那我就換一個方式問，我看到溫州已經取消了限購，你認為還會有其它的城市取消這樣的政策嗎？
蓬鋼：我剛才想說的第二點就是，其實政府的調控並不完全是壞事，我都可以理解，作為房地產從業人員，對於這些政府調控的情緒反感。今天樊綱博士說的我也挺同意，其實調控在某種意義上就是縮短了週期，它把市場破滅時候的損失減少，也把市場火熱的時候的上漲程度給控制在一定的範圍內。從這點上來講，它也是積極的。你剛才問政府做了什麼好事，我覺得它的方式和最終達到的效果有的時候不是很理想，有時候方式甚至是有點可笑，但是實際上回過頭來看一看，如果沒有調控的話，可能會產生更多的浪費和更慘痛的結果。這些在完全是市場經濟的經濟體裏面，這也是出現過的。目前中國的政治經濟體制的現狀就是這樣，所以在某種程度上，這也並不完全是壞事。
巴曙松：時間過得很快，只剩下10分鐘了，每個人只有一分鐘的時間，我想臺上的嘉賓，可能都是以不同的方式參與了一個關於房地產下一步的調控長效機制相關的建議、討論。這麼重要的一個產業，我們希望它發展得更平穩、更好一些，除了批評之外，如果讓在座的各位去提建議、操刀說我接下來我來管這個房地產市場，一個建設性的建議，或者說我們假設，今天我們每個人提一個建議，彙總一下，交一個報告，說下一步房地產調控長效機制怎麼建，從蓬總開始，如果請你提建議，提什麼建議？怎麼做，你覺得對這個市場發展，對微觀和宏觀都是有利的？
蓬鋼：從金融這個角度，我覺得應該大力推行房地產信託基金。
巴曙松：理由？
蓬鋼：因為目前房地產市場太多的偏重於住宅。在商業地產發展上我們的發展程度遠遠落後於這些比較成熟的市場，在住宅市場上我們的發展是水平很高了，和其它西方的這些比較成熟的市場相比。但是在商業物業和商業地產市場上，我們現在差得很多，很大的程度上就在於我們沒有一個很好的支持商業地產發展和管理的金融產品和金融平臺，這個房地產信託基金是一個突破口。
巴曙松：發展房地產信託基金，支持多元化的業態。凌總的建議？
凌克：我建議市場的歸市場，保障的歸保障，少用一點行政的方法，多用一點經濟的方法，政府不要一味地那麼自信，好像自己能夠去調節經濟。
巴曙松：說了十年，我們接着說下去。單總？
單偉豹：如果能做的話，應該馬上取消限價、限購，提高容積率，這是能馬上做到的。
巴曙松：會不會馬上就漲起來呢？
單偉豹：增加了容積率，單元土地成本就會降低。你要把價格降下來，還是要把供應量提上去，現在的土地供應是不夠的，傳統的容積率是不適合的。
巴曙松：劉總，既有政府經驗，又有房地產經驗。
劉曉光：我的建議是，應該市場化的就市場化，保障的保障起來。
巴曙松：哪些該市場化的沒有市場化呢？
劉曉光：市場化的還是按照收入來區分。但是我想有一個問題，現在可能影響價格比較大的主要是三塊，一塊是土地，一塊是稅費，一塊是資金成本。這三個改革涉及到對於房地產的土地、稅費和金融的改革，我想在未來的幾年中應該是有一些新的進展。
巴曙松：任總？
任志強：朱鎔基是把我們這個房地產真正市場化的人，因為原來的福利分配變成非福利分配了。但是為什麼從1998年到2003年之前，我們每年的房價漲得並不高？每年平均漲3.5%，但收入增長百分之九點幾，2003年宏觀調控之前，全國房價收入比只有1：3.84，非常低。市場化的時候是開發商面臨最公平的競爭的時候，也是最困難的時候；非市場化的時候，才讓這個房價一直往上漲，最典型的就是那時候別墅是幾乎賣不出去，不準蓋別墅後就越來越貴了，所以這十年裏房地產市場價格步步攀升，你們都發大財了。真正市場化的競爭是在價格上要拼比，而不是說你想賣多少錢就賣多少錢的問題，那是因為政府在調控的過程中導致供求關係惡化，或者是產品不對路，該供應土地的地方不供地，不該供地的地方供了大片的土地。
市場化是對企業要求最高，也是對政府要求最高的時候，而非市場化的時候，企業往往會從非市場化的過程中獲利更多。所以真正的市場化一定會讓我們的房地產市場更加金融合理的一種狀態，而不是天天在屁股上擱一塊鋼板，防止別人今天踢了你，明天還要踢你。我們的媒體就是負責天天踢你屁股的人，當社會監督更多的時候，這個市場化才能達到一個真正合理的目的。
巴曙松：陳所長，一直是給政府出主意的。
陳淮：這個你可別冤枉我，領導的主意不是歸我們出的，中南海有很多傳世名醫，給領導看病一定是最高明的大夫，但是你知道每天中南海的大夫都做什麼嗎？他們每天回答領導的批示，在肚臍眼貼黃瓜片能不能減肥？領導說，我從互聯網信息摘要上看到肚臍眼貼黃瓜片能減肥。這個專家就得花至少兩週時間寫一篇報告，論證黃瓜片的基本成分是什麼，減肥的基本原理是什麼，然後還得說明黃瓜片不減肥，貼西葫蘆片也不減肥。所以中南海的專家每天在回答領導關於這樣的問題，所以巴博士說我們給領導出主意，我們每天都在回答互聯網信息摘要的批示，貼黃瓜片是否減肥，我們有沒有可能一招斃敵於天下，畢其功於一役、笑傲江湖的辦法。我想領導自然很高明，智商非我輩能比。巴博士給我們很多冤枉，我們恐怕擔當不起這樣高明的意見，我們每天研究的都是貼黃瓜片減肥不減肥的小兒科。
巴曙松：你後來出的主意是給領導貼什麼減肥？
陳淮：我們當然不能說，領導，你不要再提這種小兒科的幼稚問題，我們得很科學地回答，黃瓜片的主要成分是什麼，和減肥無關，然後還得充分地論證減肥的基本原理是什麼，最後還得引申出貼西葫蘆片、貼木薯片它也不減肥，這才叫一個完整的報告。這個報告至少專家學習寫兩週到一個月，你說一年到頭專家都在研究什麼？所以別以為專家都研究的是導彈上天，航天飛機上天這麼複雜的問題，專家研究的比我們媒體研究的差得多了。關於巴博士提的問題，自然他心裏很清楚，他每天其實也在給領導寫黃瓜片貼肚臍眼是否減肥的報告，領導的智商若此，沒有一個人的智商能夠脫離開他所處的歷史時代的侷限性，能脫離開他的知識結構的侷限性和他個人成長經歷的侷限性這三大侷限性，沒有人是神，從來不存在戰無不勝的思想，從來就沒有過高瞻遠矚、總攬全局的神。
巴曙松：你還沒提建議，如果你是領導，你提什麼建議？
陳淮：我提的建議就是，大家都要耐心，買不上房的年輕人，每天網上貼帖子的，別以為把開發商逮起來斃了你就買得起房了，你更買不起房了。第二，開發商要耐心，我們的領導要實現你所希望的那個理想化的市場經濟改革，他們也需要在中央黨校還要學若干次。我們的領導也要耐心，別以為一咬牙、一跺腳，本屆政府如何如何，就一定能夠把中國一個嚴重發展不平衡的大國問題畢其功於一役，都在短期內解決好。我們的媒體也要耐心，說你專家為什麼沒出一個十全十美的政策讓我們調控一招見效。我想種種主客觀原因，這也是頒佈到的事，所以總而言之，我們都得耐心。
巴曙松：賈所長接着講講，如果我們現在給長效機制提一條建議，你會提什麼？
賈康：我們這麼多年研究的都是提建議，如果說把它概括成一句話，我們想表述的就是：在全面改革中間讓市場充分起作用的前提下，更合理的構建房地產業雙軌統籌的制度和機制。所謂雙軌統籌是現在看得比較清楚的，房地產在大家最關心的住有所居方面，你既要有市場軌的產權房，又要有非市場軌上的保障房，政府作為提供管理職能的主體，它要發揮作用的話，合理的作用就是在合理的動態優化的規劃之下，使我們保障軌上解決住有所居的有效供給能夠基本提供到位。這個有效供給基本提供到位的情況下，商品軌、市場軌上的房價高一點、低一點絕對不像這些年我們看的核心指標，它也沒有這麼大的殺傷力，我們現在就要追求這樣的境界逐漸到位。如果那個時候低端的都住有所居，不鬧事、不造反，咱們在商品市場上就是一方面消費者，主要是中產階級以上的消費者，從容地行使自己的消費者主權，去挑選房子，競爭中出手去買房子，開發商分析市場，根據市場需求，在政策條件下，運用自己生產經營方面的相對優勢去提供有效供給，他們這叫生產人主權。在這個方面是大家遵照規則，在市場方面最可能優化配置資源的環境之下去解決資源配置的問題，低端不鬧事，中端有一定的引導，高端市場充分統籌，這是我們的建議。
巴曙松：上帝的歸上帝，凱撒的歸凱撒。
賈康：有這樣一句話，保障房的事情總理管，商品房的事情總經理管，但現實中似乎打了亂賬，有一定的意識，並不意味着他的政策和調控就真正按照這種理性形成了全面的設計和配套。
巴曙松：朱會長，假設今天你是受領導委託，來組織業界專家對房地產市場聽各方面的建議，現在聽了一圈了，一個小時了，如果讓您來做總結，讓您回去給總理彙報，您準備彙報哪三點？
朱中一：大家講的我就不彙報了，我想彙報一件事情，不管是改革還是完善制度，最基礎的工作就是要完善家底，我們在每一次建議裏始終是建議中央政府不管怎麼樣，要下大力氣，要認認真真地搞住房普查，因為我們1986年到現在沒有搞過住房普查，現在儘管在搞聯網，聯網也是以後新建的商品房才能聯網，其它的要聯網很困難，你家底不清，你制定規劃有時候很難有把握，你制定政策有時候很難均衡，所以我覺得萬事要從基礎做起，基礎是什麼？摸清家底。
巴曙松：好，摸清家底，這是你自己的建議。
朱中一：如果要講其它的建議，我覺得還是通過改革和完善制度來推進行業的進步和發展。
巴曙松：謝謝。時間已經過了5分鐘了，我們今天的論壇到此結束，謝謝各位專家的參與，謝謝各位聽眾的參與。
主持人：中國地產風尚盛典激情而且榮耀的時刻已經告一段落，接下來，我們進入更加精彩的內容。
改革與轉型大勢所趨，既穩增長又調結構的背景下，避免經濟大起大落“上限、下限”之間，持續調控多年的房地產行業，會是中國經濟重新起飛的引擎嗎？
接下來進入我們的博鰲之夜，本屆博鰲房地產論壇第二場，也是最精彩的一場“地產精英，博鰲論劍”。
本次精英對話的主題是：改革時代的地產新力量之二：上限與下限，新時期的房地產行業。
讓我們有請今晚的對話主持嘉賓：著名經濟學家、國務院發展研究中心金融所副所長巴曙松先生。
接下來有請參與對話的嘉賓上臺就坐，他們是：中國房地產行業協會副會長朱中一先生；著名經濟學家、中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮先生；著名財經專家、財政部財政科學研究所所長賈康先生；華遠地產股份有限公司董事長任志強先生；首創集團董事長、首創置業董事長劉曉光先生；金地（集團）股份有限公司董事長凌克先生；路勁地產集團董事局主席單偉豹先生；安泰盤實股份投資有限公司總裁蓬鋼先生。
接下來把時間交給巴曙松先生。
巴曙松：謝謝主持人。我們臺上有8位嘉賓，我們每個人有七八分鐘的發言時間，所以我想還是按照原來的套路，先提一個統一的問題，各位專家從各自的角度來看。我們討論今天會議的主題，說地產的新力量，在今年乃至以後，房地產行業的新力量新在哪裏，是什麼樣的新力量，每個人三分鐘，我們談一輪之後，再看看大家對哪個感興趣，再進行第二輪的互動討論。先請朱會長。
朱中一：新力量這個題目，坦率來說我沒有考慮得太多。我感覺新力量有幾個方面的問題，一個是房地產的業態，過去主要是以住宅為主的，今後當然住宅還是咱們房地產的一個最大的蛋糕，其它的包括商業地產、旅遊地產、產業園區地產，包括老年住區，它也是新的一個成分，這是第一。第二，隨着咱們企業的市場競爭越來越激烈，它會優勝劣汰，在這個過程中會出現新的力量。
賈康：曙松說的新力量的解讀，我覺得是不是可以說到這麼幾層，有新字的概念。第一個就是我個人特別看重的在十八大之後的決策層面強調的新型城鎮化，新型城鎮化在展開的過程中必然要求和之相匹配的房地產業的發展，還有和它相關的其它產業互動的發展，它一定要有這方面適應新的這樣的特點。我們的新型城鎮化說到核心叫做以市民化為核心，使我們的社會成員能夠共享改革開放成果的新型城鎮化，特別是順應着進城的越來越多的社會成員，他們能夠市民化的過程，顯然需要我們房地產業創新。第二個新，我個人感覺到應該是和我們十八大之後，大家都在高度關注，而且努力貢獻我們自己的一些建設性意見，按照慣例要在三中全會上形成的指導全局，通盤配套改革的指導文件所必然加以規劃的新一輪配套改革，形成緊密的關聯。我們的城鎮化和房地產業的發展，要在全面配套改革的指導文件公諸於世之後得到實質性的推進。這種全面改革的實質性推進，關係到不光是我們房地產業，而且是整個中國國家的前途、民族的命運和現代化、中國夢的成敗，我們作為業界的人士，我感覺在這方面要高度的關注改革的思路和進展。當然，回過頭來結合到我們自己做的事情上，要意識到這個改革會給我們提供更多的機遇，當然也會帶來和機遇並存的挑戰。最後一點就要說到我們業界自己要更新換代，要提升我們的水準，這樣的一個必須要創新、出新的大的潮流，是在大家共同的努力和不可避免的競爭中間，要體現我們每一個企業的獨特價值和我們每一位從業者自己的人生價值，我們應該把每一份努力都匯入到這樣一個產業和社會的發展中間，這是我的一個解讀。
巴曙松：接下來就是博鰲論壇歷屆最受關節的房地產專家陳淮老師，而且前面在兩個人講的時候，他有了充足的時間來做思考，我們接下來聽他說。
陳淮：這個新力量的問題，其實可以分兩部分，一個是願意和不願意，它必然存在和發生作用的動力，一個是有或然性，也許發生，也許不發生，發生了將對房地產有巨大促進作用。
它這個必然性體現在以下幾個方面，第一，我們改善性需求已經進入一個羣體性的高潮期了，如果說以前大家買房子主要是第一次置業，今後買房子，改善性需求、舒適性需求，有房子的人，通過買新房子而改善自己的居住條件，將來在市場中是一個強大動力，這已經顯而易見。第二，房地產的企業和此前的3年、5年、10年相比大大成熟。在過去一段時間，不管國幾條的調控和市場的變化，房地產企業壓在自己身上風險的或然性已經大大釋放，可以這樣說，2013年我們做的所謂博鰲房地產論壇，各位開發商的心態比2009年國家大力支持房地產業穩增長那個時代還要放鬆，我不知道我們在座開發商是否同意。至少我觀察到，今天我們在這兒開會的任志強先生和他的很多哥們企業還在關心着今天怎麼到北京去拍一塊地，晚上他還有心情到外頭吃大排擋，喝點酒，說明我們的企業大大成熟了。我們整個產業、企業組合，抗風險能力大大增強了。第三，如同賈所長所說，我們的市民化、農民工進程已經提上日程，不管你願不願意，它必將推動我們房地產有更大的需求產生。最後一個必然產生，今年以來，納斯達克、道瓊斯、標準普爾已經近30次創歷史新高，而我們的A股市場還停留在2000點左右，比2009年世界金融危機還悲慘的這樣一個位置上，世界經濟微觀基礎的復甦，也會給中國經濟帶來正面的、好的推動作用。這是必然要發生的。
有些將會成為新動力，但是會不會發生，我們還不知道，比如說朱會長和賈所長都講到十八屆三中全會的改革問題，大家都寄予厚望。坦率說，我迄今沒看到在三中全會對我們房地產發展至關重要的改革，比如土地制度的改革、金融體系的改革、中央政府和地方政府之間稅負關係的改革等這些改革上明顯的動機和願望。如果這個改革真的推進，我們不需要今天晚上這些人坐在臺上講2013後半年和今後一段時間，我們房地產將獲得巨大的推動力。但如果不發生，也可能我們這個高潮還要推後若干年，因為房地產業最重要的兩個要素：土地和資金，最重要的掣肘：中央和地方財稅關係。如果這些改革沒有實質性進展的話，我們的新動力恐怕還要在跌跌撞撞、摩摩擦擦中前進。
巴曙松：任總，上限下限時期，這個新動力來自於哪裏？
任志強：新動力就在上限、下限，如果已經到了上限，你就壓着它，房地產別弄得那麼快，如果是已經到了下限，就得提一提，還得它撐着。幾十年以前，中國主要解決的是吃和穿的問題，房子不重要，因為那時候房子靠福利分配，單位要不分，你忍着，40歲沒分房子，你也得忍着，你對單位也不敢有意見，因為你換一個單位，你還得重新熬工齡，所以你就得跟着混。到吃和穿的問題基本解決了之後，人們開始想到了住房，這衣食住行，行排在後頭，就是我們住房解決得差不多了，小汽車才進家裏。所以到後幾年我們才發現，住房的位置越來越重，這是動力，然後汽車的位置越來越重，這也是動力，就是衣食住行，然後逐步提高。陳淮剛才講到，過去是先解決住的問題，現在要改善了，住得差的要改好點了，這就是動力。如果老百姓、消費者沒有動力了，開發商有什麼動力？做了房子也沒人買了。
第二個動力，大家有消費動力就往上走，要沒消費動力就往下走，就到下限了。開發商最早在城市裏是把舊的城市適度的進行改造，所以我們相當一部分是舊城改造的任務，城市太破了。你現在看看還有那麼多破城市嗎？沒有，所以現在做的是棚戶區改造，因為有些棚戶區不是城市範圍之內的，是城市外圍的工礦區這些要改造。在城市改造的過程中，首先發生的是把舊房子拆了蓋新房子。
第二個階段是沿着城市周邊再擴大，現在一個新的情況，就是政府要通過開發商來重新配置公共資源。在我們的政府工作報告裏和在李克強的說法裏頭，有一個叫做公共資源均等化。但是這個公共資源均等化靠誰做呢？不是靠政府，換句話說，政府也沒本事做。今天我們上午的時候，三亞市市長跟我們說，這個地方不屬於三亞市的核心區，也不屬於城區，甚至不屬於郊區，屬於農村。我們現在在這個農村所在地，為什麼能蓋了這麼好的酒店？是因為開發商把這個公共資源進行了重新的均等化的配置。你們可以問問這個酒店是政府讓他把喜來登擱在這兒的嗎？不是，和政府沒關係，是開發商的意思，是開發商覺得這個地方應該擱個酒店，那個地方應該配個小學，那個地方應該配個醫院。所以在城市發展的過程中，特別是原有的公共資源在城中心集中，你進行改造的時候不需要進行大量的資源配置，學校還是原來的學校，教育還是原來的教育，醫院還是原來的醫院。但是我們現在看到城市在擴大向郊區進展的過程中不是這樣的。如果我們配一個學校，按照系統交給了教育局，教育局就按照他所在單位去配一箇中學，或者配一個新的中學。但是開發商去了以後是選這個城市中最好的小學的公共資源轉移到這個新區中，還用的是原來學校的名字。這就是開發商在城市建設的過程中，或城鎮化的過程中利用開發商的智慧，再重新組織社會的公共資源配套，這不是政府幹的。政府幹的是什麼？你缺教育，我給你配個教育，但是這個教育好不好，是不是最優秀的教育，這不是我的事，我給你配了教育資源就行。但是開發商會把一個當地最好的學校挪過來，也就是說，過去在城裏的人要擠這個優秀的教育資源很困難，但是現在通過開發商的建設，把這個最優秀的教育資源延伸到郊區或城市外圍。
我們的社會從來都罵開發商黑心，他們並不知道配置新的教育資源的功能，或配置新的公共資源的功能，幾乎是依賴於開發商完成的。我們看看城市所有的景點、教育、酒店，哪個酒店是政府投的？沒有。所以必須要看到，在新一輪的發展過程中，是因為社會居民、消費者有了巨大的需求，導致開發商利用這些需求去滿足消費者的需求，因此他不得不配置消費者需要的資源。過去中國有幾個奧特萊斯？沒有，是開發商用他的力量，把它引進中國，安排在城市的郊區，或者說城市外圍擴大的範圍內。這種資源的配置是另外一種城市新建過程中公共資源合理配置的自覺而合理產生的，不是自覺抑制。市場中如果完全靠政府左右的話，通常是幹不出好事的，比如說我們2009年的十大產業政策，你現在說說哪個產業還有好果子吃嗎？鋼鐵沒了，船舶沒了，新能源沒了，凡是政府花錢補貼的基本上都是乾的壞事，把我們納稅人的錢都浪費了。沒被政府鼓勵的，或者說一定要用優惠政策支持的都是好樣的，比如說我們房地產。你看看我們過去的生產規模，調控這麼幾年，如果從2003年算，我們大概6億左右的竣工量，調了十年，我們現在12億的竣工量，翻了一倍。打壓了10年的結果就是翻倍的往上走。我們媒體有一個言論叫，過去十年是黃金的十年，未來十年是白銀的十年，胡扯八道，怎麼可能白銀比黃金還貴呢？我們現在1生產面積不是比原來的生產面積大了嗎？我們現在生產的價格不是比原來貴了嗎？我們現在生產的總量不是比原來多了嗎？我們原來6個億左右，5個億左右，4萬億左右的銷售額，今年弄不好可能七八萬億了，這是不是提高了？既然在猛的往上漲，都提高了那麼多，你怎麼能說現在是白銀，過去是黃金呢？你們這些媒體不是胡扯八道嗎？開發商只是在政府打壓的過程中變得越來越堅強，越是環境壞，這個企業發展得就越好，這個行業發展就越好，因為靠行業自身的能力，是市場競爭的結果。政府支持光伏產業，還要政府出面跟歐洲談判，最後份額還減少了。政府支持乾的事一般都幹不好。
房地產業在2003年的時候，你們看看萬科多少營業額？今年他前7個月就能幹到900億，過去一年都幹不了這麼多。
巴博士提出的問題都是按照會議組織者提前寫好的照唸的，你也要動動腦筋。未來我們的行業會越來越強大。
巴曙松：既然任總強調主持人的權威，我剛才從任總講的話裏聽出了幾個判斷：第一，過度盡責的開發商形象和不盡責的政府形象。第二，胡說的媒體形象。所以我也想作為主持人，請政府的城鄉建設研究專家陳淮所長，你站在政府的角度回應一下任總，為什麼地產商那麼盡心盡責，而政府不盡責。
陳淮：我聽明白了，胡說的媒體很多，但肯定都不是今天來的，今天來的都是非常正義和正派的，這是第一層意思。第二層意思，政府永遠是個低效率資源配置者，這是不論從經濟學理論還是實踐都證明了的，也許巴博士經濟學可以推翻，但是據我所學過的東西都證明了的，當然不能說政府是不必要和不好的。
任志強：這個說法都是我從巴博士寫的書上學來的。
陳淮：不得已而為之，我們不得不推選一些人站出來，他們叫公務員，我們靠上稅養活他們，讓他們來打理公共事務，這是不得已而為之。只有在不得已的情況下，我們才把公共事務託付給政府。如果我們把過去10年的時間，土地、資金和所有的自然資源交給政府的話，它絕不可能蓋出我們今天這麼多、這麼好的房子來。我想這沒有多少爭議，不信咱們可以試一試。今後也是一樣，我們過去10年的房地產最大的弊端之一就是十年調控的政策，不管它叫什麼名字，所有的這些調控政策都是在不斷地強化政府的權力，不管是9070還是什麼，70%的土地用於三種房型，加徵5.5%營業稅，以及蓋保障房，以及20%個人所得稅、限購，所有的政策都是在強化政府的權力。政府的權力像退燒藥一樣，吃了可以當時見點效，治病了沒有呢？什麼病都沒治。所以我們的確現在需要大聲疾呼，希望我們在座這麼多不是任總所說的那種胡扯的媒體替我們傳達一句話，中國需要的不是調控，是改革。
任志強：我也再補充一句，你們可以查查巴博士前兩年發的微博，其中他推薦一本書，叫《自由選擇》，這書裏就很清楚地說到了，當政府控制價格或以價格目標為調控目標的時候都是錯的。而我們的政府恰恰是拼命地在這幾年把房價這個價格作為重要的調控目標。而價格在作為調控目標的時候，一定會導致不合理的分配。因為價格是財務分配的一個條件，“不合理的機制”，這也是這本書上說的。“不合理的信息”，因為價格是反映市場供求關係的最重要的一個信息指標，而政府這幾項錯誤都犯了，你們看看巴博士為什麼要推薦這本書，你們就可以知道，這本書上就是說政府犯了這麼多的錯誤。
巴曙松：在我們臺上朱會長在政府工作的時間最長，難道我們房地產發展那麼繁榮，我們政府就沒做一點好事嗎？
朱中一：我回答這個問題比較為難，調控是需要反思，過去的調控需要評估，但是話說回來，市場經濟它本身有失靈的時候，可能調控是伴隨着市場經濟一起前行的。比如說2010年到2011年的調控，將近有9個月的時間，房價還是控制住了。當然調控是不是要以房價為目標，我過去給上面寫的東西也不少的，但是上面也有紀律，給上面的東西不一定給下面傳達的。調控老是以房價為目標，我自己也覺得是欠妥的，因為你要穩定房價，它首先是總量基本平衡，結構基本合理，價格才能穩定。
巴曙松：我看你一直在繞彎子，我還是請陳老師談談，政府做了哪些好事？
陳淮：做了很多好事，首先在我們資源不夠配置的時候。比如說我們有8個人，但是預備的飯只夠5個人吃，我們就要先決定哪5個人先吃，政府讓住房困難的人先吃，像巴博士這種又有錢又有勢的人後吃，這樣的事情就屬於公共利益，政府在努力維護。當然在推進節能省地，以及維護國民經濟穩定運行和努力探索有中國特色的住房保障體系上都做出了巨大的努力，比如保障房。但是，但是這個詞很重要，巴博士，以後你們領導找你談話，前20分鐘你不用太在意，說到但是的時候，你要把耳朵豎起來。但是一個醫生開了一個藥，起了一定的效果，是不是他就是好大夫？即便政府做了一些事情起到了好效果，他是不是就是做了好事情？我們連續10年調控，這是第一條缺陷。第二條缺陷是高成本、低效率。比如9070政策，已經獲批的沒有開工的，全部重新做規劃，這個成本誰負擔？這個效率損失轉嫁在誰頭上？最終都落在買房人身上。一個醫生開的藥吃了以後有效果，但是我們回頭來看，本來可以有讓病人痛苦小得多的醫療方案，效果好得多的醫療方案，我們能說這個大夫是個傳世良醫嗎？
巴曙松：本來讓你講政府做的好事，結果你都說成它不好，我們還是回到主線。
任志強：政府幹的都是好事，政府好心沒產生好效果，這就是陳淮主任的意思，很好心地做了很多好事，但是可能產生的效果不好。政府天生就是該幹好事，不幹好事憑什麼我們納稅給你，但是它一旦有點錯誤了，大家就應該有權利對他提出批評，因為是我納稅了。既然是這樣的話，我們不要討論他幹了是好事還是壞事，而是看最後的結果，四萬億的時候大家都說是好事，今天人民日報怎麼說那是錯的呢？當時怎麼說四萬億多好多好呢？所以不能就事論事去說，我們得看未來發展的趨勢，政府可能很好很好，但難免他有時候會幹點不太好的事。
巴曙松：回到我們的主線，接下來我們房地產的新力量、新趨勢新在哪兒，劉總來談談。
劉曉光：下一步進入所謂的房地產深度的變革期，肯定在下一步有新力量、新動力。我覺得新力量或者新動力，城鎮化肯定是一個新力量、新動力。第二個，企業的轉型、模式的轉變，產生出更好的產業價值結合的產品，肯定它也是一種新力量。第三個，習近平講的中國夢，他講的是民族復興，實際上中國夢很核心的是房子問題、車的問題。下一步隨着中國夢的具體化，對房地產來講肯定是一個巨大的推動。還有一個，議價肯定還是要上漲，而且通貨膨脹在未來的5年中肯定是一個上升的趨勢，關鍵人民幣對自己的貶值，那是推動房地產的一個重大的力量。在2005年以後，不買房的人就傻一點，他存了8000塊錢，變成了8500，買了房的這些人基本上都變成3萬多了，所以這也是一個動力，也是一個重要的因素。還有一個，下一步我們可能要進入到消費升級的階段，消費升級中可能房的指數和比重是最大的，在這個過程中它也是一個重要的因素，還有就是看我們下一步改革和開放的能力，如果說我們的改革力度加大，我們的開放力加大，可能造成兩個市場問題，可能造成中國的地產商面臨着更加激烈競爭的問題，這樣可能對房地產來講都是一個新動力、新因素。
巴曙松：謝謝劉總，越往後回答這個問題也好回答，也不好回答，好回答是有更多的時間思考，不好回答是前面的專家說了一些理由。下面有請單總。
單偉豹：我覺得沒有什麼新動力，我是2007年開始參加博鰲房地產論壇的，幾乎就是一年好一年壞，上一屆政府幾乎每一年都折騰，然後一到冬天來了，人家問，單總，怎麼辦？我說練內功，隔了兩年又練內功，我們企業練了這麼多年內功，它已經非常完善了，再有什麼新力量已經不太可能了，現在的房地產業是很成熟的。我到美國考察了很長時間，對比國內和香港的房地產市場，現在中國的房地產產業出產的產品，它的效率、設計都不比外國差，所以你說我們產業內部還有什麼新的動力，我看不出來。如果有新動力的話，一定是政府那邊的。調結構、促改革，把不合理、不合法的行政干擾儘快去掉，尊重市場、尊重法律，相信我們這個產業有自己的能力，我相信這才是真正的房地產的新動力，其它我看不出有什麼新動力。
巴曙松：謝謝單總，接下來有請凌總。
凌克：行業的集中度一定會進一步提高，這些企業今後會分化，現在這些大的企業集團實力越來越強，今後形成數十個全國性的集團，數十個區域性的集團，我們小的公司生存的能力就會更弱。
巴曙松：金地不小。
凌克：金地也不算大，這是一種變化。另外的一種變化就是，原來都是一個單一的住宅公司，今後會形成綜合性的房地產公司，所以這些公司可能又做住宅，也做辦公樓，也做商業。在其中的某一些人還會開始提供各種各樣的服務，有的人就開始可以提供金融的服務，有的地產商可能和網絡、物流結合起來，提供零售的服務。還有一種變化，今後我們中國的城市會分化。我們說現在的城市化，過去十年的城市化主要是一線城市的城市化，最近我們開始提出了新的城鎮化，我想隨着這種產業的轉移，我們中部的城市集聚能力會進一步提高。但是這些城市到底有多強的競爭力，也不好說，在最後我們有競爭力的城市是新型工業、新型科技的這種城市才有競爭力。是那些生產更高檔的服裝、更多的生物工程的產品，生產更多的、更高端的消費品的這些城市，可能才會有競爭力。到那個時候，到10年之後，我們現在看到的一批我們覺得還挺有競爭力的城市，到那個時候可能也會沒落。還有一些變化，可能就會是很大的變化，我們不知道它會不會發生，首先第一個就是土地的制度，土地的制度的變化是房地產業，也是中國最根本的變化，我們現在一個農民有一畝地，政府把這畝地給他收了，賠了他20萬塊錢，然後我們這一畝地用700萬塊錢的價格把它賣掉，然後我們還要農民自己再填上原來的存款20萬加一起，去付他把這個宅基地收掉之後他買的那套商品房的首付。如果土地制度發生了變化，這些都會發生很大的變化。另外就是房產稅，徵收多高的稅率，這個對中國人今後影響也是非常的大。還有一個就是遺產稅，我相信中國遲早會徵遺產稅的，當中國開始徵遺產稅的時候，會有那麼多人買那麼多房子嗎？我相信他不會買那麼多房子，所以我總的感覺，未來的10年是一個非常多變的十年，我相信會有非常多的變化。
巴曙松：謝謝凌總。凌總剛才講的城市未來會分化，地產商也會分化，我想凌總肯定有些思考。我能不能冒昧地再問你一句，你如果在這個分化的格局下，未來十年你比較看好哪三個城市？你比較欣賞哪三個公司？
凌克：我非常看好北京、上海、深圳，當然有一點，北京的PM2.5要再降一點。我覺得非常好的公司在中國就非常多，萬科就是非常好的公司，效率非常的高，恆隆地產也是非常好的公司，當然也包括金地公司。
巴曙松：謝謝凌總的判斷。第一輪的總結由蓬鋼來談談，你認為新的力量、新的趨勢往哪個方向走？
蓬鋼：可能這也是今天會議組織者出的題目，我聽了這個題目，我一直沒想明白，為什麼還需要新動力？我今天聽了一天，我得到的信息是，地產商也不缺錢，也不擔心銷售，已經發展得很壯大，就是缺土地，只要有更多的土地，我們可以蓋更多的房子，而且可以賣得更多，創造的銷售額也更多，政府一直在壓着這個行業，一直不希望房價過高，所以在控制這個行業的發展，為什麼還需要新動力呢？現在不需要新動力，只要有市場在，這麼多的從業人員，總會想出各種辦法來找到這種新動力。
巴曙松：那我就換一個方式問，我看到溫州已經取消了限購，你認為還會有其它的城市取消這樣的政策嗎？
蓬鋼：我剛才想說的第二點就是，其實政府的調控並不完全是壞事，我都可以理解，作為房地產從業人員，對於這些政府調控的情緒反感。今天樊綱博士說的我也挺同意，其實調控在某種意義上就是縮短了週期，它把市場破滅時候的損失減少，也把市場火熱的時候的上漲程度給控制在一定的範圍內。從這點上來講，它也是積極的。你剛才問政府做了什麼好事，我覺得它的方式和最終達到的效果有的時候不是很理想，有時候方式甚至是有點可笑，但是實際上回過頭來看一看，如果沒有調控的話，可能會產生更多的浪費和更慘痛的結果。這些在完全是市場經濟的經濟體裏面，這也是出現過的。目前中國的政治經濟體制的現狀就是這樣，所以在某種程度上，這也並不完全是壞事。
巴曙松：時間過得很快，只剩下10分鐘了，每個人只有一分鐘的時間，我想臺上的嘉賓，可能都是以不同的方式參與了一個關於房地產下一步的調控長效機制相關的建議、討論。這麼重要的一個產業，我們希望它發展得更平穩、更好一些，除了批評之外，如果讓在座的各位去提建議、操刀說我接下來我來管這個房地產市場，一個建設性的建議，或者說我們假設，今天我們每個人提一個建議，彙總一下，交一個報告，說下一步房地產調控長效機制怎麼建，從蓬總開始，如果請你提建議，提什麼建議？怎麼做，你覺得對這個市場發展，對微觀和宏觀都是有利的？
蓬鋼：從金融這個角度，我覺得應該大力推行房地產信託基金。
巴曙松：理由？
蓬鋼：因為目前房地產市場太多的偏重於住宅。在商業地產發展上我們的發展程度遠遠落後於這些比較成熟的市場，在住宅市場上我們的發展是水平很高了，和其它西方的這些比較成熟的市場相比。但是在商業物業和商業地產市場上，我們現在差得很多，很大的程度上就在於我們沒有一個很好的支持商業地產發展和管理的金融產品和金融平臺，這個房地產信託基金是一個突破口。
巴曙松：發展房地產信託基金，支持多元化的業態。凌總的建議？
凌克：我建議市場的歸市場，保障的歸保障，少用一點行政的方法，多用一點經濟的方法，政府不要一味地那麼自信，好像自己能夠去調節經濟。
巴曙松：說了十年，我們接着說下去。單總？
單偉豹：如果能做的話，應該馬上取消限價、限購，提高容積率，這是能馬上做到的。
巴曙松：會不會馬上就漲起來呢？
單偉豹：增加了容積率，單元土地成本就會降低。你要把價格降下來，還是要把供應量提上去，現在的土地供應是不夠的，傳統的容積率是不適合的。
巴曙松：劉總，既有政府經驗，又有房地產經驗。
劉曉光：我的建議是，應該市場化的就市場化，保障的保障起來。
巴曙松：哪些該市場化的沒有市場化呢？
劉曉光：市場化的還是按照收入來區分。但是我想有一個問題，現在可能影響價格比較大的主要是三塊，一塊是土地，一塊是稅費，一塊是資金成本。這三個改革涉及到對於房地產的土地、稅費和金融的改革，我想在未來的幾年中應該是有一些新的進展。
巴曙松：任總？
任志強：朱鎔基是把我們這個房地產真正市場化的人，因為原來的福利分配變成非福利分配了。但是為什麼從1998年到2003年之前，我們每年的房價漲得並不高？每年平均漲3.5%，但收入增長百分之九點幾，2003年宏觀調控之前，全國房價收入比只有1：3.84，非常低。市場化的時候是開發商面臨最公平的競爭的時候，也是最困難的時候；非市場化的時候，才讓這個房價一直往上漲，最典型的就是那時候別墅是幾乎賣不出去，不準蓋別墅後就越來越貴了，所以這十年裏房地產市場價格步步攀升，你們都發大財了。真正市場化的競爭是在價格上要拼比，而不是說你想賣多少錢就賣多少錢的問題，那是因為政府在調控的過程中導致供求關係惡化，或者是產品不對路，該供應土地的地方不供地，不該供地的地方供了大片的土地。
市場化是對企業要求最高，也是對政府要求最高的時候，而非市場化的時候，企業往往會從非市場化的過程中獲利更多。所以真正的市場化一定會讓我們的房地產市場更加金融合理的一種狀態，而不是天天在屁股上擱一塊鋼板，防止別人今天踢了你，明天還要踢你。我們的媒體就是負責天天踢你屁股的人，當社會監督更多的時候，這個市場化才能達到一個真正合理的目的。
巴曙松：陳所長，一直是給政府出主意的。
陳淮：這個你可別冤枉我，領導的主意不是歸我們出的，中南海有很多傳世名醫，給領導看病一定是最高明的大夫，但是你知道每天中南海的大夫都做什麼嗎？他們每天回答領導的批示，在肚臍眼貼黃瓜片能不能減肥？領導說，我從互聯網信息摘要上看到肚臍眼貼黃瓜片能減肥。這個專家就得花至少兩週時間寫一篇報告，論證黃瓜片的基本成分是什麼，減肥的基本原理是什麼，然後還得說明黃瓜片不減肥，貼西葫蘆片也不減肥。所以中南海的專家每天在回答領導關於這樣的問題，所以巴博士說我們給領導出主意，我們每天都在回答互聯網信息摘要的批示，貼黃瓜片是否減肥，我們有沒有可能一招斃敵於天下，畢其功於一役、笑傲江湖的辦法。我想領導自然很高明，智商非我輩能比。巴博士給我們很多冤枉，我們恐怕擔當不起這樣高明的意見，我們每天研究的都是貼黃瓜片減肥不減肥的小兒科。
巴曙松：你後來出的主意是給領導貼什麼減肥？
陳淮：我們當然不能說，領導，你不要再提這種小兒科的幼稚問題，我們得很科學地回答，黃瓜片的主要成分是什麼，和減肥無關，然後還得充分地論證減肥的基本原理是什麼，最後還得引申出貼西葫蘆片、貼木薯片它也不減肥，這才叫一個完整的報告。這個報告至少專家學習寫兩週到一個月，你說一年到頭專家都在研究什麼？所以別以為專家都研究的是導彈上天，航天飛機上天這麼複雜的問題，專家研究的比我們媒體研究的差得多了。關於巴博士提的問題，自然他心裏很清楚，他每天其實也在給領導寫黃瓜片貼肚臍眼是否減肥的報告，領導的智商若此，沒有一個人的智商能夠脫離開他所處的歷史時代的侷限性，能脫離開他的知識結構的侷限性和他個人成長經歷的侷限性這三大侷限性，沒有人是神，從來不存在戰無不勝的思想，從來就沒有過高瞻遠矚、總攬全局的神。
巴曙松：你還沒提建議，如果你是領導，你提什麼建議？
陳淮：我提的建議就是，大家都要耐心，買不上房的年輕人，每天網上貼帖子的，別以為把開發商逮起來斃了你就買得起房了，你更買不起房了。第二，開發商要耐心，我們的領導要實現你所希望的那個理想化的市場經濟改革，他們也需要在中央黨校還要學若干次。我們的領導也要耐心，別以為一咬牙、一跺腳，本屆政府如何如何，就一定能夠把中國一個嚴重發展不平衡的大國問題畢其功於一役，都在短期內解決好。我們的媒體也要耐心，說你專家為什麼沒出一個十全十美的政策讓我們調控一招見效。我想種種主客觀原因，這也是頒佈到的事，所以總而言之，我們都得耐心。
巴曙松：賈所長接着講講，如果我們現在給長效機制提一條建議，你會提什麼？
賈康：我們這麼多年研究的都是提建議，如果說把它概括成一句話，我們想表述的就是：在全面改革中間讓市場充分起作用的前提下，更合理的構建房地產業雙軌統籌的制度和機制。所謂雙軌統籌是現在看得比較清楚的，房地產在大家最關心的住有所居方面，你既要有市場軌的產權房，又要有非市場軌上的保障房，政府作為提供管理職能的主體，它要發揮作用的話，合理的作用就是在合理的動態優化的規劃之下，使我們保障軌上解決住有所居的有效供給能夠基本提供到位。這個有效供給基本提供到位的情況下，商品軌、市場軌上的房價高一點、低一點絕對不像這些年我們看的核心指標，它也沒有這麼大的殺傷力，我們現在就要追求這樣的境界逐漸到位。如果那個時候低端的都住有所居，不鬧事、不造反，咱們在商品市場上就是一方面消費者，主要是中產階級以上的消費者，從容地行使自己的消費者主權，去挑選房子，競爭中出手去買房子，開發商分析市場，根據市場需求，在政策條件下，運用自己生產經營方面的相對優勢去提供有效供給，他們這叫生產人主權。在這個方面是大家遵照規則，在市場方面最可能優化配置資源的環境之下去解決資源配置的問題，低端不鬧事，中端有一定的引導，高端市場充分統籌，這是我們的建議。
巴曙松：上帝的歸上帝，凱撒的歸凱撒。
賈康：有這樣一句話，保障房的事情總理管，商品房的事情總經理管，但現實中似乎打了亂賬，有一定的意識，並不意味着他的政策和調控就真正按照這種理性形成了全面的設計和配套。
巴曙松：朱會長，假設今天你是受領導委託，來組織業界專家對房地產市場聽各方面的建議，現在聽了一圈了，一個小時了，如果讓您來做總結，讓您回去給總理彙報，您準備彙報哪三點？
朱中一：大家講的我就不彙報了，我想彙報一件事情，不管是改革還是完善制度，最基礎的工作就是要完善家底，我們在每一次建議裏始終是建議中央政府不管怎麼樣，要下大力氣，要認認真真地搞住房普查，因為我們1986年到現在沒有搞過住房普查，現在儘管在搞聯網，聯網也是以後新建的商品房才能聯網，其它的要聯網很困難，你家底不清，你制定規劃有時候很難有把握，你制定政策有時候很難均衡，所以我覺得萬事要從基礎做起，基礎是什麼？摸清家底。
巴曙松：好，摸清家底，這是你自己的建議。
朱中一：如果要講其它的建議，我覺得還是通過改革和完善制度來推進行業的進步和發展。
巴曙松：謝謝。時間已經過了5分鐘了，我們今天的論壇到此結束，謝謝各位專家的參與，謝謝各位聽眾的參與。主持人：中國地產風尚盛典激情而且榮耀的時刻已經告一段落，接下來，我們進入更加精彩的內容。
改革與轉型大勢所趨，既穩增長又調結構的背景下，避免經濟大起大落“上限、下限”之間，持續調控多年的房地產行業，會是中國經濟重新起飛的引擎嗎？
接下來進入我們的博鰲之夜，本屆博鰲房地產論壇第二場，也是最精彩的一場“地產精英，博鰲論劍”。
本次精英對話的主題是：改革時代的地產新力量之二：上限與下限，新時期的房地產行業。
讓我們有請今晚的對話主持嘉賓：著名經濟學家、國務院發展研究中心金融所副所長巴曙松先生。
接下來有請參與對話的嘉賓上臺就坐，他們是：中國房地產行業協會副會長朱中一先生；著名經濟學家、中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮先生；著名財經專家、財政部財政科學研究所所長賈康先生；華遠地產股份有限公司董事長任志強先生；首創集團董事長、首創置業董事長劉曉光先生；金地（集團）股份有限公司董事長凌克先生；路勁地產集團董事局主席單偉豹先生；安泰盤實股份投資有限公司總裁蓬鋼先生。
接下來把時間交給巴曙松先生。
巴曙松：謝謝主持人。我們臺上有8位嘉賓，我們每個人有七八分鐘的發言時間，所以我想還是按照原來的套路，先提一個統一的問題，各位專家從各自的角度來看。我們討論今天會議的主題，說地產的新力量，在今年乃至以後，房地產行業的新力量新在哪裏，是什麼樣的新力量，每個人三分鐘，我們談一輪之後，再看看大家對哪個感興趣，再進行第二輪的互動討論。先請朱會長。
朱中一：新力量這個題目，坦率來說我沒有考慮得太多。我感覺新力量有幾個方面的問題，一個是房地產的業態，過去主要是以住宅為主的，今後當然住宅還是咱們房地產的一個最大的蛋糕，其它的包括商業地產、旅遊地產、產業園區地產，包括老年住區，它也是新的一個成分，這是第一。第二，隨着咱們企業的市場競爭越來越激烈，它會優勝劣汰，在這個過程中會出現新的力量。
賈康：曙松說的新力量的解讀，我覺得是不是可以說到這麼幾層，有新字的概念。第一個就是我個人特別看重的在十八大之後的決策層面強調的新型城鎮化，新型城鎮化在展開的過程中必然要求和之相匹配的房地產業的發展，還有和它相關的其它產業互動的發展，它一定要有這方面適應新的這樣的特點。我們的新型城鎮化說到核心叫做以市民化為核心，使我們的社會成員能夠共享改革開放成果的新型城鎮化，特別是順應着進城的越來越多的社會成員，他們能夠市民化的過程，顯然需要我們房地產業創新。第二個新，我個人感覺到應該是和我們十八大之後，大家都在高度關注，而且努力貢獻我們自己的一些建設性意見，按照慣例要在三中全會上形成的指導全局，通盤配套改革的指導文件所必然加以規劃的新一輪配套改革，形成緊密的關聯。我們的城鎮化和房地產業的發展，要在全面配套改革的指導文件公諸於世之後得到實質性的推進。這種全面改革的實質性推進，關係到不光是我們房地產業，而且是整個中國國家的前途、民族的命運和現代化、中國夢的成敗，我們作為業界的人士，我感覺在這方面要高度的關注改革的思路和進展。當然，回過頭來結合到我們自己做的事情上，要意識到這個改革會給我們提供更多的機遇，當然也會帶來和機遇並存的挑戰。最後一點就要說到我們業界自己要更新換代，要提升我們的水準，這樣的一個必須要創新、出新的大的潮流，是在大家共同的努力和不可避免的競爭中間，要體現我們每一個企業的獨特價值和我們每一位從業者自己的人生價值，我們應該把每一份努力都匯入到這樣一個產業和社會的發展中間，這是我的一個解讀。
巴曙松：接下來就是博鰲論壇歷屆最受關節的房地產專家陳淮老師，而且前面在兩個人講的時候，他有了充足的時間來做思考，我們接下來聽他說。
陳淮：這個新力量的問題，其實可以分兩部分，一個是願意和不願意，它必然存在和發生作用的動力，一個是有或然性，也許發生，也許不發生，發生了將對房地產有巨大促進作用。
它這個必然性體現在以下幾個方面，第一，我們改善性需求已經進入一個羣體性的高潮期了，如果說以前大家買房子主要是第一次置業，今後買房子，改善性需求、舒適性需求，有房子的人，通過買新房子而改善自己的居住條件，將來在市場中是一個強大動力，這已經顯而易見。第二，房地產的企業和此前的3年、5年、10年相比大大成熟。在過去一段時間，不管國幾條的調控和市場的變化，房地產企業壓在自己身上風險的或然性已經大大釋放，可以這樣說，2013年我們做的所謂博鰲房地產論壇，各位開發商的心態比2009年國家大力支持房地產業穩增長那個時代還要放鬆，我不知道我們在座開發商是否同意。至少我觀察到，今天我們在這兒開會的任志強先生和他的很多哥們企業還在關心着今天怎麼到北京去拍一塊地，晚上他還有心情到外頭吃大排擋，喝點酒，說明我們的企業大大成熟了。我們整個產業、企業組合，抗風險能力大大增強了。第三，如同賈所長所說，我們的市民化、農民工進程已經提上日程，不管你願不願意，它必將推動我們房地產有更大的需求產生。最後一個必然產生，今年以來，納斯達克、道瓊斯、標準普爾已經近30次創歷史新高，而我們的A股市場還停留在2000點左右，比2009年世界金融危機還悲慘的這樣一個位置上，世界經濟微觀基礎的復甦，也會給中國經濟帶來正面的、好的推動作用。這是必然要發生的。
有些將會成為新動力，但是會不會發生，我們還不知道，比如說朱會長和賈所長都講到十八屆三中全會的改革問題，大家都寄予厚望。坦率說，我迄今沒看到在三中全會對我們房地產發展至關重要的改革，比如土地制度的改革、金融體系的改革、中央政府和地方政府之間稅負關係的改革等這些改革上明顯的動機和願望。如果這個改革真的推進，我們不需要今天晚上這些人坐在臺上講2013後半年和今後一段時間，我們房地產將獲得巨大的推動力。但如果不發生，也可能我們這個高潮還要推後若干年，因為房地產業最重要的兩個要素：土地和資金，最重要的掣肘：中央和地方財稅關係。如果這些改革沒有實質性進展的話，我們的新動力恐怕還要在跌跌撞撞、摩摩擦擦中前進。
巴曙松：任總，上限下限時期，這個新動力來自於哪裏？
任志強：新動力就在上限、下限，如果已經到了上限，你就壓着它，房地產別弄得那麼快，如果是已經到了下限，就得提一提，還得它撐着。幾十年以前，中國主要解決的是吃和穿的問題，房子不重要，因為那時候房子靠福利分配，單位要不分，你忍着，40歲沒分房子，你也得忍着，你對單位也不敢有意見，因為你換一個單位，你還得重新熬工齡，所以你就得跟着混。到吃和穿的問題基本解決了之後，人們開始想到了住房，這衣食住行，行排在後頭，就是我們住房解決得差不多了，小汽車才進家裏。所以到後幾年我們才發現，住房的位置越來越重，這是動力，然後汽車的位置越來越重，這也是動力，就是衣食住行，然後逐步提高。陳淮剛才講到，過去是先解決住的問題，現在要改善了，住得差的要改好點了，這就是動力。如果老百姓、消費者沒有動力了，開發商有什麼動力？做了房子也沒人買了。
第二個動力，大家有消費動力就往上走，要沒消費動力就往下走，就到下限了。開發商最早在城市裏是把舊的城市適度的進行改造，所以我們相當一部分是舊城改造的任務，城市太破了。你現在看看還有那麼多破城市嗎？沒有，所以現在做的是棚戶區改造，因為有些棚戶區不是城市範圍之內的，是城市外圍的工礦區這些要改造。在城市改造的過程中，首先發生的是把舊房子拆了蓋新房子。
第二個階段是沿着城市周邊再擴大，現在一個新的情況，就是政府要通過開發商來重新配置公共資源。在我們的政府工作報告裏和在李克強的說法裏頭，有一個叫做公共資源均等化。但是這個公共資源均等化靠誰做呢？不是靠政府，換句話說，政府也沒本事做。今天我們上午的時候，三亞市市長跟我們說，這個地方不屬於三亞市的核心區，也不屬於城區，甚至不屬於郊區，屬於農村。我們現在在這個農村所在地，為什麼能蓋了這麼好的酒店？是因為開發商把這個公共資源進行了重新的均等化的配置。你們可以問問這個酒店是政府讓他把喜來登擱在這兒的嗎？不是，和政府沒關係，是開發商的意思，是開發商覺得這個地方應該擱個酒店，那個地方應該配個小學，那個地方應該配個醫院。所以在城市發展的過程中，特別是原有的公共資源在城中心集中，你進行改造的時候不需要進行大量的資源配置，學校還是原來的學校，教育還是原來的教育，醫院還是原來的醫院。但是我們現在看到城市在擴大向郊區進展的過程中不是這樣的。如果我們配一個學校，按照系統交給了教育局，教育局就按照他所在單位去配一箇中學，或者配一個新的中學。但是開發商去了以後是選這個城市中最好的小學的公共資源轉移到這個新區中，還用的是原來學校的名字。這就是開發商在城市建設的過程中，或城鎮化的過程中利用開發商的智慧，再重新組織社會的公共資源配套，這不是政府幹的。政府幹的是什麼？你缺教育，我給你配個教育，但是這個教育好不好，是不是最優秀的教育，這不是我的事，我給你配了教育資源就行。但是開發商會把一個當地最好的學校挪過來，也就是說，過去在城裏的人要擠這個優秀的教育資源很困難，但是現在通過開發商的建設，把這個最優秀的教育資源延伸到郊區或城市外圍。
我們的社會從來都罵開發商黑心，他們並不知道配置新的教育資源的功能，或配置新的公共資源的功能，幾乎是依賴於開發商完成的。我們看看城市所有的景點、教育、酒店，哪個酒店是政府投的？沒有。所以必須要看到，在新一輪的發展過程中，是因為社會居民、消費者有了巨大的需求，導致開發商利用這些需求去滿足消費者的需求，因此他不得不配置消費者需要的資源。過去中國有幾個奧特萊斯？沒有，是開發商用他的力量，把它引進中國，安排在城市的郊區，或者說城市外圍擴大的範圍內。這種資源的配置是另外一種城市新建過程中公共資源合理配置的自覺而合理產生的，不是自覺抑制。市場中如果完全靠政府左右的話，通常是幹不出好事的，比如說我們2009年的十大產業政策，你現在說說哪個產業還有好果子吃嗎？鋼鐵沒了，船舶沒了，新能源沒了，凡是政府花錢補貼的基本上都是乾的壞事，把我們納稅人的錢都浪費了。沒被政府鼓勵的，或者說一定要用優惠政策支持的都是好樣的，比如說我們房地產。你看看我們過去的生產規模，調控這麼幾年，如果從2003年算，我們大概6億左右的竣工量，調了十年，我們現在12億的竣工量，翻了一倍。打壓了10年的結果就是翻倍的往上走。我們媒體有一個言論叫，過去十年是黃金的十年，未來十年是白銀的十年，胡扯八道，怎麼可能白銀比黃金還貴呢？我們現在1生產面積不是比原來的生產面積大了嗎？我們現在生產的價格不是比原來貴了嗎？我們現在生產的總量不是比原來多了嗎？我們原來6個億左右，5個億左右，4萬億左右的銷售額，今年弄不好可能七八萬億了，這是不是提高了？既然在猛的往上漲，都提高了那麼多，你怎麼能說現在是白銀，過去是黃金呢？你們這些媒體不是胡扯八道嗎？開發商只是在政府打壓的過程中變得越來越堅強，越是環境壞，這個企業發展得就越好，這個行業發展就越好，因為靠行業自身的能力，是市場競爭的結果。政府支持光伏產業，還要政府出面跟歐洲談判，最後份額還減少了。政府支持乾的事一般都幹不好。
房地產業在2003年的時候，你們看看萬科多少營業額？今年他前7個月就能幹到900億，過去一年都幹不了這麼多。
巴博士提出的問題都是按照會議組織者提前寫好的照唸的，你也要動動腦筋。未來我們的行業會越來越強大。
巴曙松：既然任總強調主持人的權威，我剛才從任總講的話裏聽出了幾個判斷：第一，過度盡責的開發商形象和不盡責的政府形象。第二，胡說的媒體形象。所以我也想作為主持人，請政府的城鄉建設研究專家陳淮所長，你站在政府的角度回應一下任總，為什麼地產商那麼盡心盡責，而政府不盡責。
陳淮：我聽明白了，胡說的媒體很多，但肯定都不是今天來的，今天來的都是非常正義和正派的，這是第一層意思。第二層意思，政府永遠是個低效率資源配置者，這是不論從經濟學理論還是實踐都證明了的，也許巴博士經濟學可以推翻，但是據我所學過的東西都證明了的，當然不能說政府是不必要和不好的。
任志強：這個說法都是我從巴博士寫的書上學來的。
陳淮：不得已而為之，我們不得不推選一些人站出來，他們叫公務員，我們靠上稅養活他們，讓他們來打理公共事務，這是不得已而為之。只有在不得已的情況下，我們才把公共事務託付給政府。如果我們把過去10年的時間，土地、資金和所有的自然資源交給政府的話，它絕不可能蓋出我們今天這麼多、這麼好的房子來。我想這沒有多少爭議，不信咱們可以試一試。今後也是一樣，我們過去10年的房地產最大的弊端之一就是十年調控的政策，不管它叫什麼名字，所有的這些調控政策都是在不斷地強化政府的權力，不管是9070還是什麼，70%的土地用於三種房型，加徵5.5%營業稅，以及蓋保障房，以及20%個人所得稅、限購，所有的政策都是在強化政府的權力。政府的權力像退燒藥一樣，吃了可以當時見點效，治病了沒有呢？什麼病都沒治。所以我們的確現在需要大聲疾呼，希望我們在座這麼多不是任總所說的那種胡扯的媒體替我們傳達一句話，中國需要的不是調控，是改革。
任志強：我也再補充一句，你們可以查查巴博士前兩年發的微博，其中他推薦一本書，叫《自由選擇》，這書裏就很清楚地說到了，當政府控制價格或以價格目標為調控目標的時候都是錯的。而我們的政府恰恰是拼命地在這幾年把房價這個價格作為重要的調控目標。而價格在作為調控目標的時候，一定會導致不合理的分配。因為價格是財務分配的一個條件，“不合理的機制”，這也是這本書上說的。“不合理的信息”，因為價格是反映市場供求關係的最重要的一個信息指標，而政府這幾項錯誤都犯了，你們看看巴博士為什麼要推薦這本書，你們就可以知道，這本書上就是說政府犯了這麼多的錯誤。
巴曙松：在我們臺上朱會長在政府工作的時間最長，難道我們房地產發展那麼繁榮，我們政府就沒做一點好事嗎？
朱中一：我回答這個問題比較為難，調控是需要反思，過去的調控需要評估，但是話說回來，市場經濟它本身有失靈的時候，可能調控是伴隨着市場經濟一起前行的。比如說2010年到2011年的調控，將近有9個月的時間，房價還是控制住了。當然調控是不是要以房價為目標，我過去給上面寫的東西也不少的，但是上面也有紀律，給上面的東西不一定給下面傳達的。調控老是以房價為目標，我自己也覺得是欠妥的，因為你要穩定房價，它首先是總量基本平衡，結構基本合理，價格才能穩定。
巴曙松：我看你一直在繞彎子，我還是請陳老師談談，政府做了哪些好事？
陳淮：做了很多好事，首先在我們資源不夠配置的時候。比如說我們有8個人，但是預備的飯只夠5個人吃，我們就要先決定哪5個人先吃，政府讓住房困難的人先吃，像巴博士這種又有錢又有勢的人後吃，這樣的事情就屬於公共利益，政府在努力維護。當然在推進節能省地，以及維護國民經濟穩定運行和努力探索有中國特色的住房保障體系上都做出了巨大的努力，比如保障房。但是，但是這個詞很重要，巴博士，以後你們領導找你談話，前20分鐘你不用太在意，說到但是的時候，你要把耳朵豎起來。但是一個醫生開了一個藥，起了一定的效果，是不是他就是好大夫？即便政府做了一些事情起到了好效果，他是不是就是做了好事情？我們連續10年調控，這是第一條缺陷。第二條缺陷是高成本、低效率。比如9070政策，已經獲批的沒有開工的，全部重新做規劃，這個成本誰負擔？這個效率損失轉嫁在誰頭上？最終都落在買房人身上。一個醫生開的藥吃了以後有效果，但是我們回頭來看，本來可以有讓病人痛苦小得多的醫療方案，效果好得多的醫療方案，我們能說這個大夫是個傳世良醫嗎？
巴曙松：本來讓你講政府做的好事，結果你都說成它不好，我們還是回到主線。
任志強：政府幹的都是好事，政府好心沒產生好效果，這就是陳淮主任的意思，很好心地做了很多好事，但是可能產生的效果不好。政府天生就是該幹好事，不幹好事憑什麼我們納稅給你，但是它一旦有點錯誤了，大家就應該有權利對他提出批評，因為是我納稅了。既然是這樣的話，我們不要討論他幹了是好事還是壞事，而是看最後的結果，四萬億的時候大家都說是好事，今天人民日報怎麼說那是錯的呢？當時怎麼說四萬億多好多好呢？所以不能就事論事去說，我們得看未來發展的趨勢，政府可能很好很好，但難免他有時候會幹點不太好的事。
巴曙松：回到我們的主線，接下來我們房地產的新力量、新趨勢新在哪兒，劉總來談談。
劉曉光：下一步進入所謂的房地產深度的變革期，肯定在下一步有新力量、新動力。我覺得新力量或者新動力，城鎮化肯定是一個新力量、新動力。第二個，企業的轉型、模式的轉變，產生出更好的產業價值結合的產品，肯定它也是一種新力量。第三個，習近平講的中國夢，他講的是民族復興，實際上中國夢很核心的是房子問題、車的問題。下一步隨着中國夢的具體化，對房地產來講肯定是一個巨大的推動。還有一個，議價肯定還是要上漲，而且通貨膨脹在未來的5年中肯定是一個上升的趨勢，關鍵人民幣對自己的貶值，那是推動房地產的一個重大的力量。在2005年以後，不買房的人就傻一點，他存了8000塊錢，變成了8500，買了房的這些人基本上都變成3萬多了，所以這也是一個動力，也是一個重要的因素。還有一個，下一步我們可能要進入到消費升級的階段，消費升級中可能房的指數和比重是最大的，在這個過程中它也是一個重要的因素，還有就是看我們下一步改革和開放的能力，如果說我們的改革力度加大，我們的開放力加大，可能造成兩個市場問題，可能造成中國的地產商面臨着更加激烈競爭的問題，這樣可能對房地產來講都是一個新動力、新因素。
巴曙松：謝謝劉總，越往後回答這個問題也好回答，也不好回答，好回答是有更多的時間思考，不好回答是前面的專家說了一些理由。下面有請單總。
單偉豹：我覺得沒有什麼新動力，我是2007年開始參加博鰲房地產論壇的，幾乎就是一年好一年壞，上一屆政府幾乎每一年都折騰，然後一到冬天來了，人家問，單總，怎麼辦？我說練內功，隔了兩年又練內功，我們企業練了這麼多年內功，它已經非常完善了，再有什麼新力量已經不太可能了，現在的房地產業是很成熟的。我到美國考察了很長時間，對比國內和香港的房地產市場，現在中國的房地產產業出產的產品，它的效率、設計都不比外國差，所以你說我們產業內部還有什麼新的動力，我看不出來。如果有新動力的話，一定是政府那邊的。調結構、促改革，把不合理、不合法的行政干擾儘快去掉，尊重市場、尊重法律，相信我們這個產業有自己的能力，我相信這才是真正的房地產的新動力，其它我看不出有什麼新動力。
巴曙松：謝謝單總，接下來有請凌總。
凌克：行業的集中度一定會進一步提高，這些企業今後會分化，現在這些大的企業集團實力越來越強，今後形成數十個全國性的集團，數十個區域性的集團，我們小的公司生存的能力就會更弱。
巴曙松：金地不小。
凌克：金地也不算大，這是一種變化。另外的一種變化就是，原來都是一個單一的住宅公司，今後會形成綜合性的房地產公司，所以這些公司可能又做住宅，也做辦公樓，也做商業。在其中的某一些人還會開始提供各種各樣的服務，有的人就開始可以提供金融的服務，有的地產商可能和網絡、物流結合起來，提供零售的服務。還有一種變化，今後我們中國的城市會分化。我們說現在的城市化，過去十年的城市化主要是一線城市的城市化，最近我們開始提出了新的城鎮化，我想隨着這種產業的轉移，我們中部的城市集聚能力會進一步提高。但是這些城市到底有多強的競爭力，也不好說，在最後我們有競爭力的城市是新型工業、新型科技的這種城市才有競爭力。是那些生產更高檔的服裝、更多的生物工程的產品，生產更多的、更高端的消費品的這些城市，可能才會有競爭力。到那個時候，到10年之後，我們現在看到的一批我們覺得還挺有競爭力的城市，到那個時候可能也會沒落。還有一些變化，可能就會是很大的變化，我們不知道它會不會發生，首先第一個就是土地的制度，土地的制度的變化是房地產業，也是中國最根本的變化，我們現在一個農民有一畝地，政府把這畝地給他收了，賠了他20萬塊錢，然後我們這一畝地用700萬塊錢的價格把它賣掉，然後我們還要農民自己再填上原來的存款20萬加一起，去付他把這個宅基地收掉之後他買的那套商品房的首付。如果土地制度發生了變化，這些都會發生很大的變化。另外就是房產稅，徵收多高的稅率，這個對中國人今後影響也是非常的大。還有一個就是遺產稅，我相信中國遲早會徵遺產稅的，當中國開始徵遺產稅的時候，會有那麼多人買那麼多房子嗎？我相信他不會買那麼多房子，所以我總的感覺，未來的10年是一個非常多變的十年，我相信會有非常多的變化。
巴曙松：謝謝凌總。凌總剛才講的城市未來會分化，地產商也會分化，我想凌總肯定有些思考。我能不能冒昧地再問你一句，你如果在這個分化的格局下，未來十年你比較看好哪三個城市？你比較欣賞哪三個公司？
凌克：我非常看好北京、上海、深圳，當然有一點，北京的PM2.5要再降一點。我覺得非常好的公司在中國就非常多，萬科就是非常好的公司，效率非常的高，恆隆地產也是非常好的公司，當然也包括金地公司。
巴曙松：謝謝凌總的判斷。第一輪的總結由蓬鋼來談談，你認為新的力量、新的趨勢往哪個方向走？
蓬鋼：可能這也是今天會議組織者出的題目，我聽了這個題目，我一直沒想明白，為什麼還需要新動力？我今天聽了一天，我得到的信息是，地產商也不缺錢，也不擔心銷售，已經發展得很壯大，就是缺土地，只要有更多的土地，我們可以蓋更多的房子，而且可以賣得更多，創造的銷售額也更多，政府一直在壓着這個行業，一直不希望房價過高，所以在控制這個行業的發展，為什麼還需要新動力呢？現在不需要新動力，只要有市場在，這麼多的從業人員，總會想出各種辦法來找到這種新動力。
巴曙松：那我就換一個方式問，我看到溫州已經取消了限購，你認為還會有其它的城市取消這樣的政策嗎？
蓬鋼：我剛才想說的第二點就是，其實政府的調控並不完全是壞事，我都可以理解，作為房地產從業人員，對於這些政府調控的情緒反感。今天樊綱博士說的我也挺同意，其實調控在某種意義上就是縮短了週期，它把市場破滅時候的損失減少，也把市場火熱的時候的上漲程度給控制在一定的範圍內。從這點上來講，它也是積極的。你剛才問政府做了什麼好事，我覺得它的方式和最終達到的效果有的時候不是很理想，有時候方式甚至是有點可笑，但是實際上回過頭來看一看，如果沒有調控的話，可能會產生更多的浪費和更慘痛的結果。這些在完全是市場經濟的經濟體裏面，這也是出現過的。目前中國的政治經濟體制的現狀就是這樣，所以在某種程度上，這也並不完全是壞事。
巴曙松：時間過得很快，只剩下10分鐘了，每個人只有一分鐘的時間，我想臺上的嘉賓，可能都是以不同的方式參與了一個關於房地產下一步的調控長效機制相關的建議、討論。這麼重要的一個產業，我們希望它發展得更平穩、更好一些，除了批評之外，如果讓在座的各位去提建議、操刀說我接下來我來管這個房地產市場，一個建設性的建議，或者說我們假設，今天我們每個人提一個建議，彙總一下，交一個報告，說下一步房地產調控長效機制怎麼建，從蓬總開始，如果請你提建議，提什麼建議？怎麼做，你覺得對這個市場發展，對微觀和宏觀都是有利的？
蓬鋼：從金融這個角度，我覺得應該大力推行房地產信託基金。
巴曙松：理由？
蓬鋼：因為目前房地產市場太多的偏重於住宅。在商業地產發展上我們的發展程度遠遠落後於這些比較成熟的市場，在住宅市場上我們的發展是水平很高了，和其它西方的這些比較成熟的市場相比。但是在商業物業和商業地產市場上，我們現在差得很多，很大的程度上就在於我們沒有一個很好的支持商業地產發展和管理的金融產品和金融平臺，這個房地產信託基金是一個突破口。
巴曙松：發展房地產信託基金，支持多元化的業態。凌總的建議？
凌克：我建議市場的歸市場，保障的歸保障，少用一點行政的方法，多用一點經濟的方法，政府不要一味地那麼自信，好像自己能夠去調節經濟。
巴曙松：說了十年，我們接着說下去。單總？
單偉豹：如果能做的話，應該馬上取消限價、限購，提高容積率，這是能馬上做到的。
巴曙松：會不會馬上就漲起來呢？
單偉豹：增加了容積率，單元土地成本就會降低。你要把價格降下來，還是要把供應量提上去，現在的土地供應是不夠的，傳統的容積率是不適合的。
巴曙松：劉總，既有政府經驗，又有房地產經驗。
劉曉光：我的建議是，應該市場化的就市場化，保障的保障起來。
巴曙松：哪些該市場化的沒有市場化呢？
劉曉光：市場化的還是按照收入來區分。但是我想有一個問題，現在可能影響價格比較大的主要是三塊，一塊是土地，一塊是稅費，一塊是資金成本。這三個改革涉及到對於房地產的土地、稅費和金融的改革，我想在未來的幾年中應該是有一些新的進展。
巴曙松：任總？
任志強：朱鎔基是把我們這個房地產真正市場化的人，因為原來的福利分配變成非福利分配了。但是為什麼從1998年到2003年之前，我們每年的房價漲得並不高？每年平均漲3.5%，但收入增長百分之九點幾，2003年宏觀調控之前，全國房價收入比只有1：3.84，非常低。市場化的時候是開發商面臨最公平的競爭的時候，也是最困難的時候；非市場化的時候，才讓這個房價一直往上漲，最典型的就是那時候別墅是幾乎賣不出去，不準蓋別墅後就越來越貴了，所以這十年裏房地產市場價格步步攀升，你們都發大財了。真正市場化的競爭是在價格上要拼比，而不是說你想賣多少錢就賣多少錢的問題，那是因為政府在調控的過程中導致供求關係惡化，或者是產品不對路，該供應土地的地方不供地，不該供地的地方供了大片的土地。
市場化是對企業要求最高，也是對政府要求最高的時候，而非市場化的時候，企業往往會從非市場化的過程中獲利更多。所以真正的市場化一定會讓我們的房地產市場更加金融合理的一種狀態，而不是天天在屁股上擱一塊鋼板，防止別人今天踢了你，明天還要踢你。我們的媒體就是負責天天踢你屁股的人，當社會監督更多的時候，這個市場化才能達到一個真正合理的目的。
巴曙松：陳所長，一直是給政府出主意的。
陳淮：這個你可別冤枉我，領導的主意不是歸我們出的，中南海有很多傳世名醫，給領導看病一定是最高明的大夫，但是你知道每天中南海的大夫都做什麼嗎？他們每天回答領導的批示，在肚臍眼貼黃瓜片能不能減肥？領導說，我從互聯網信息摘要上看到肚臍眼貼黃瓜片能減肥。這個專家就得花至少兩週時間寫一篇報告，論證黃瓜片的基本成分是什麼，減肥的基本原理是什麼，然後還得說明黃瓜片不減肥，貼西葫蘆片也不減肥。所以中南海的專家每天在回答領導關於這樣的問題，所以巴博士說我們給領導出主意，我們每天都在回答互聯網信息摘要的批示，貼黃瓜片是否減肥，我們有沒有可能一招斃敵於天下，畢其功於一役、笑傲江湖的辦法。我想領導自然很高明，智商非我輩能比。巴博士給我們很多冤枉，我們恐怕擔當不起這樣高明的意見，我們每天研究的都是貼黃瓜片減肥不減肥的小兒科。
巴曙松：你後來出的主意是給領導貼什麼減肥？
陳淮：我們當然不能說，領導，你不要再提這種小兒科的幼稚問題，我們得很科學地回答，黃瓜片的主要成分是什麼，和減肥無關，然後還得充分地論證減肥的基本原理是什麼，最後還得引申出貼西葫蘆片、貼木薯片它也不減肥，這才叫一個完整的報告。這個報告至少專家學習寫兩週到一個月，你說一年到頭專家都在研究什麼？所以別以為專家都研究的是導彈上天，航天飛機上天這麼複雜的問題，專家研究的比我們媒體研究的差得多了。關於巴博士提的問題，自然他心裏很清楚，他每天其實也在給領導寫黃瓜片貼肚臍眼是否減肥的報告，領導的智商若此，沒有一個人的智商能夠脫離開他所處的歷史時代的侷限性，能脫離開他的知識結構的侷限性和他個人成長經歷的侷限性這三大侷限性，沒有人是神，從來不存在戰無不勝的思想，從來就沒有過高瞻遠矚、總攬全局的神。
巴曙松：你還沒提建議，如果你是領導，你提什麼建議？
陳淮：我提的建議就是，大家都要耐心，買不上房的年輕人，每天網上貼帖子的，別以為把開發商逮起來斃了你就買得起房了，你更買不起房了。第二，開發商要耐心，我們的領導要實現你所希望的那個理想化的市場經濟改革，他們也需要在中央黨校還要學若干次。我們的領導也要耐心，別以為一咬牙、一跺腳，本屆政府如何如何，就一定能夠把中國一個嚴重發展不平衡的大國問題畢其功於一役，都在短期內解決好。我們的媒體也要耐心，說你專家為什麼沒出一個十全十美的政策讓我們調控一招見效。我想種種主客觀原因，這也是頒佈到的事，所以總而言之，我們都得耐心。
巴曙松：賈所長接着講講，如果我們現在給長效機制提一條建議，你會提什麼？
賈康：我們這麼多年研究的都是提建議，如果說把它概括成一句話，我們想表述的就是：在全面改革中間讓市場充分起作用的前提下，更合理的構建房地產業雙軌統籌的制度和機制。所謂雙軌統籌是現在看得比較清楚的，房地產在大家最關心的住有所居方面，你既要有市場軌的產權房，又要有非市場軌上的保障房，政府作為提供管理職能的主體，它要發揮作用的話，合理的作用就是在合理的動態優化的規劃之下，使我們保障軌上解決住有所居的有效供給能夠基本提供到位。這個有效供給基本提供到位的情況下，商品軌、市場軌上的房價高一點、低一點絕對不像這些年我們看的核心指標，它也沒有這麼大的殺傷力，我們現在就要追求這樣的境界逐漸到位。如果那個時候低端的都住有所居，不鬧事、不造反，咱們在商品市場上就是一方面消費者，主要是中產階級以上的消費者，從容地行使自己的消費者主權，去挑選房子，競爭中出手去買房子，開發商分析市場，根據市場需求，在政策條件下，運用自己生產經營方面的相對優勢去提供有效供給，他們這叫生產人主權。在這個方面是大家遵照規則，在市場方面最可能優化配置資源的環境之下去解決資源配置的問題，低端不鬧事，中端有一定的引導，高端市場充分統籌，這是我們的建議。
巴曙松：上帝的歸上帝，凱撒的歸凱撒。
賈康：有這樣一句話，保障房的事情總理管，商品房的事情總經理管，但現實中似乎打了亂賬，有一定的意識，並不意味着他的政策和調控就真正按照這種理性形成了全面的設計和配套。
巴曙松：朱會長，假設今天你是受領導委託，來組織業界專家對房地產市場聽各方面的建議，現在聽了一圈了，一個小時了，如果讓您來做總結，讓您回去給總理彙報，您準備彙報哪三點？
朱中一：大家講的我就不彙報了，我想彙報一件事情，不管是改革還是完善制度，最基礎的工作就是要完善家底，我們在每一次建議裏始終是建議中央政府不管怎麼樣，要下大力氣，要認認真真地搞住房普查，因為我們1986年到現在沒有搞過住房普查，現在儘管在搞聯網，聯網也是以後新建的商品房才能聯網，其它的要聯網很困難，你家底不清，你制定規劃有時候很難有把握，你制定政策有時候很難均衡，所以我覺得萬事要從基礎做起，基礎是什麼？摸清家底。
巴曙松：好，摸清家底，這是你自己的建議。
朱中一：如果要講其它的建議，我覺得還是通過改革和完善制度來推進行業的進步和發展。
巴曙松：謝謝。時間已經過了5分鐘了，我們今天的論壇到此結束，謝謝各位專家的參與，謝謝各位聽眾的參與。主持人：中國地產風尚盛典激情而且榮耀的時刻已經告一段落，接下來，我們進入更加精彩的內容。
改革與轉型大勢所趨，既穩增長又調結構的背景下，避免經濟大起大落“上限、下限”之間，持續調控多年的房地產行業，會是中國經濟重新起飛的引擎嗎？
接下來進入我們的博鰲之夜，本屆博鰲房地產論壇第二場，也是最精彩的一場“地產精英，博鰲論劍”。
本次精英對話的主題是：改革時代的地產新力量之二：上限與下限，新時期的房地產行業。
讓我們有請今晚的對話主持嘉賓：著名經濟學家、國務院發展研究中心金融所副所長巴曙松先生。
接下來有請參與對話的嘉賓上臺就坐，他們是：中國房地產行業協會副會長朱中一先生；著名經濟學家、中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮先生；著名財經專家、財政部財政科學研究所所長賈康先生；華遠地產股份有限公司董事長任志強先生；首創集團董事長、首創置業董事長劉曉光先生；金地（集團）股份有限公司董事長凌克先生；路勁地產集團董事局主席單偉豹先生；安泰盤實股份投資有限公司總裁蓬鋼先生。
接下來把時間交給巴曙松先生。
巴曙松：謝謝主持人。我們臺上有8位嘉賓，我們每個人有七八分鐘的發言時間，所以我想還是按照原來的套路，先提一個統一的問題，各位專家從各自的角度來看。我們討論今天會議的主題，說地產的新力量，在今年乃至以後，房地產行業的新力量新在哪裏，是什麼樣的新力量，每個人三分鐘，我們談一輪之後，再看看大家對哪個感興趣，再進行第二輪的互動討論。先請朱會長。
朱中一：新力量這個題目，坦率來說我沒有考慮得太多。我感覺新力量有幾個方面的問題，一個是房地產的業態，過去主要是以住宅為主的，今後當然住宅還是咱們房地產的一個最大的蛋糕，其它的包括商業地產、旅遊地產、產業園區地產，包括老年住區，它也是新的一個成分，這是第一。第二，隨着咱們企業的市場競爭越來越激烈，它會優勝劣汰，在這個過程中會出現新的力量。
賈康：曙松說的新力量的解讀，我覺得是不是可以說到這麼幾層，有新字的概念。第一個就是我個人特別看重的在十八大之後的決策層面強調的新型城鎮化，新型城鎮化在展開的過程中必然要求和之相匹配的房地產業的發展，還有和它相關的其它產業互動的發展，它一定要有這方面適應新的這樣的特點。我們的新型城鎮化說到核心叫做以市民化為核心，使我們的社會成員能夠共享改革開放成果的新型城鎮化，特別是順應着進城的越來越多的社會成員，他們能夠市民化的過程，顯然需要我們房地產業創新。第二個新，我個人感覺到應該是和我們十八大之後，大家都在高度關注，而且努力貢獻我們自己的一些建設性意見，按照慣例要在三中全會上形成的指導全局，通盤配套改革的指導文件所必然加以規劃的新一輪配套改革，形成緊密的關聯。我們的城鎮化和房地產業的發展，要在全面配套改革的指導文件公諸於世之後得到實質性的推進。這種全面改革的實質性推進，關係到不光是我們房地產業，而且是整個中國國家的前途、民族的命運和現代化、中國夢的成敗，我們作為業界的人士，我感覺在這方面要高度的關注改革的思路和進展。當然，回過頭來結合到我們自己做的事情上，要意識到這個改革會給我們提供更多的機遇，當然也會帶來和機遇並存的挑戰。最後一點就要說到我們業界自己要更新換代，要提升我們的水準，這樣的一個必須要創新、出新的大的潮流，是在大家共同的努力和不可避免的競爭中間，要體現我們每一個企業的獨特價值和我們每一位從業者自己的人生價值，我們應該把每一份努力都匯入到這樣一個產業和社會的發展中間，這是我的一個解讀。
巴曙松：接下來就是博鰲論壇歷屆最受關節的房地產專家陳淮老師，而且前面在兩個人講的時候，他有了充足的時間來做思考，我們接下來聽他說。
陳淮：這個新力量的問題，其實可以分兩部分，一個是願意和不願意，它必然存在和發生作用的動力，一個是有或然性，也許發生，也許不發生，發生了將對房地產有巨大促進作用。
它這個必然性體現在以下幾個方面，第一，我們改善性需求已經進入一個羣體性的高潮期了，如果說以前大家買房子主要是第一次置業，今後買房子，改善性需求、舒適性需求，有房子的人，通過買新房子而改善自己的居住條件，將來在市場中是一個強大動力，這已經顯而易見。第二，房地產的企業和此前的3年、5年、10年相比大大成熟。在過去一段時間，不管國幾條的調控和市場的變化，房地產企業壓在自己身上風險的或然性已經大大釋放，可以這樣說，2013年我們做的所謂博鰲房地產論壇，各位開發商的心態比2009年國家大力支持房地產業穩增長那個時代還要放鬆，我不知道我們在座開發商是否同意。至少我觀察到，今天我們在這兒開會的任志強先生和他的很多哥們企業還在關心着今天怎麼到北京去拍一塊地，晚上他還有心情到外頭吃大排擋，喝點酒，說明我們的企業大大成熟了。我們整個產業、企業組合，抗風險能力大大增強了。第三，如同賈所長所說，我們的市民化、農民工進程已經提上日程，不管你願不願意，它必將推動我們房地產有更大的需求產生。最後一個必然產生，今年以來，納斯達克、道瓊斯、標準普爾已經近30次創歷史新高，而我們的A股市場還停留在2000點左右，比2009年世界金融危機還悲慘的這樣一個位置上，世界經濟微觀基礎的復甦，也會給中國經濟帶來正面的、好的推動作用。這是必然要發生的。
有些將會成為新動力，但是會不會發生，我們還不知道，比如說朱會長和賈所長都講到十八屆三中全會的改革問題，大家都寄予厚望。坦率說，我迄今沒看到在三中全會對我們房地產發展至關重要的改革，比如土地制度的改革、金融體系的改革、中央政府和地方政府之間稅負關係的改革等這些改革上明顯的動機和願望。如果這個改革真的推進，我們不需要今天晚上這些人坐在臺上講2013後半年和今後一段時間，我們房地產將獲得巨大的推動力。但如果不發生，也可能我們這個高潮還要推後若干年，因為房地產業最重要的兩個要素：土地和資金，最重要的掣肘：中央和地方財稅關係。如果這些改革沒有實質性進展的話，我們的新動力恐怕還要在跌跌撞撞、摩摩擦擦中前進。
巴曙松：任總，上限下限時期，這個新動力來自於哪裏？
任志強：新動力就在上限、下限，如果已經到了上限，你就壓着它，房地產別弄得那麼快，如果是已經到了下限，就得提一提，還得它撐着。幾十年以前，中國主要解決的是吃和穿的問題，房子不重要，因為那時候房子靠福利分配，單位要不分，你忍着，40歲沒分房子，你也得忍着，你對單位也不敢有意見，因為你換一個單位，你還得重新熬工齡，所以你就得跟着混。到吃和穿的問題基本解決了之後，人們開始想到了住房，這衣食住行，行排在後頭，就是我們住房解決得差不多了，小汽車才進家裏。所以到後幾年我們才發現，住房的位置越來越重，這是動力，然後汽車的位置越來越重，這也是動力，就是衣食住行，然後逐步提高。陳淮剛才講到，過去是先解決住的問題，現在要改善了，住得差的要改好點了，這就是動力。如果老百姓、消費者沒有動力了，開發商有什麼動力？做了房子也沒人買了。
第二個動力，大家有消費動力就往上走，要沒消費動力就往下走，就到下限了。開發商最早在城市裏是把舊的城市適度的進行改造，所以我們相當一部分是舊城改造的任務，城市太破了。你現在看看還有那麼多破城市嗎？沒有，所以現在做的是棚戶區改造，因為有些棚戶區不是城市範圍之內的，是城市外圍的工礦區這些要改造。在城市改造的過程中，首先發生的是把舊房子拆了蓋新房子。
第二個階段是沿着城市周邊再擴大，現在一個新的情況，就是政府要通過開發商來重新配置公共資源。在我們的政府工作報告裏和在李克強的說法裏頭，有一個叫做公共資源均等化。但是這個公共資源均等化靠誰做呢？不是靠政府，換句話說，政府也沒本事做。今天我們上午的時候，三亞市市長跟我們說，這個地方不屬於三亞市的核心區，也不屬於城區，甚至不屬於郊區，屬於農村。我們現在在這個農村所在地，為什麼能蓋了這麼好的酒店？是因為開發商把這個公共資源進行了重新的均等化的配置。你們可以問問這個酒店是政府讓他把喜來登擱在這兒的嗎？不是，和政府沒關係，是開發商的意思，是開發商覺得這個地方應該擱個酒店，那個地方應該配個小學，那個地方應該配個醫院。所以在城市發展的過程中，特別是原有的公共資源在城中心集中，你進行改造的時候不需要進行大量的資源配置，學校還是原來的學校，教育還是原來的教育，醫院還是原來的醫院。但是我們現在看到城市在擴大向郊區進展的過程中不是這樣的。如果我們配一個學校，按照系統交給了教育局，教育局就按照他所在單位去配一箇中學，或者配一個新的中學。但是開發商去了以後是選這個城市中最好的小學的公共資源轉移到這個新區中，還用的是原來學校的名字。這就是開發商在城市建設的過程中，或城鎮化的過程中利用開發商的智慧，再重新組織社會的公共資源配套，這不是政府幹的。政府幹的是什麼？你缺教育，我給你配個教育，但是這個教育好不好，是不是最優秀的教育，這不是我的事，我給你配了教育資源就行。但是開發商會把一個當地最好的學校挪過來，也就是說，過去在城裏的人要擠這個優秀的教育資源很困難，但是現在通過開發商的建設，把這個最優秀的教育資源延伸到郊區或城市外圍。
我們的社會從來都罵開發商黑心，他們並不知道配置新的教育資源的功能，或配置新的公共資源的功能，幾乎是依賴於開發商完成的。我們看看城市所有的景點、教育、酒店，哪個酒店是政府投的？沒有。所以必須要看到，在新一輪的發展過程中，是因為社會居民、消費者有了巨大的需求，導致開發商利用這些需求去滿足消費者的需求，因此他不得不配置消費者需要的資源。過去中國有幾個奧特萊斯？沒有，是開發商用他的力量，把它引進中國，安排在城市的郊區，或者說城市外圍擴大的範圍內。這種資源的配置是另外一種城市新建過程中公共資源合理配置的自覺而合理產生的，不是自覺抑制。市場中如果完全靠政府左右的話，通常是幹不出好事的，比如說我們2009年的十大產業政策，你現在說說哪個產業還有好果子吃嗎？鋼鐵沒了，船舶沒了，新能源沒了，凡是政府花錢補貼的基本上都是乾的壞事，把我們納稅人的錢都浪費了。沒被政府鼓勵的，或者說一定要用優惠政策支持的都是好樣的，比如說我們房地產。你看看我們過去的生產規模，調控這麼幾年，如果從2003年算，我們大概6億左右的竣工量，調了十年，我們現在12億的竣工量，翻了一倍。打壓了10年的結果就是翻倍的往上走。我們媒體有一個言論叫，過去十年是黃金的十年，未來十年是白銀的十年，胡扯八道，怎麼可能白銀比黃金還貴呢？我們現在1生產面積不是比原來的生產面積大了嗎？我們現在生產的價格不是比原來貴了嗎？我們現在生產的總量不是比原來多了嗎？我們原來6個億左右，5個億左右，4萬億左右的銷售額，今年弄不好可能七八萬億了，這是不是提高了？既然在猛的往上漲，都提高了那麼多，你怎麼能說現在是白銀，過去是黃金呢？你們這些媒體不是胡扯八道嗎？開發商只是在政府打壓的過程中變得越來越堅強，越是環境壞，這個企業發展得就越好，這個行業發展就越好，因為靠行業自身的能力，是市場競爭的結果。政府支持光伏產業，還要政府出面跟歐洲談判，最後份額還減少了。政府支持乾的事一般都幹不好。
房地產業在2003年的時候，你們看看萬科多少營業額？今年他前7個月就能幹到900億，過去一年都幹不了這麼多。
巴博士提出的問題都是按照會議組織者提前寫好的照唸的，你也要動動腦筋。未來我們的行業會越來越強大。
巴曙松：既然任總強調主持人的權威，我剛才從任總講的話裏聽出了幾個判斷：第一，過度盡責的開發商形象和不盡責的政府形象。第二，胡說的媒體形象。所以我也想作為主持人，請政府的城鄉建設研究專家陳淮所長，你站在政府的角度回應一下任總，為什麼地產商那麼盡心盡責，而政府不盡責。
陳淮：我聽明白了，胡說的媒體很多，但肯定都不是今天來的，今天來的都是非常正義和正派的，這是第一層意思。第二層意思，政府永遠是個低效率資源配置者，這是不論從經濟學理論還是實踐都證明了的，也許巴博士經濟學可以推翻，但是據我所學過的東西都證明了的，當然不能說政府是不必要和不好的。
任志強：這個說法都是我從巴博士寫的書上學來的。
陳淮：不得已而為之，我們不得不推選一些人站出來，他們叫公務員，我們靠上稅養活他們，讓他們來打理公共事務，這是不得已而為之。只有在不得已的情況下，我們才把公共事務託付給政府。如果我們把過去10年的時間，土地、資金和所有的自然資源交給政府的話，它絕不可能蓋出我們今天這麼多、這麼好的房子來。我想這沒有多少爭議，不信咱們可以試一試。今後也是一樣，我們過去10年的房地產最大的弊端之一就是十年調控的政策，不管它叫什麼名字，所有的這些調控政策都是在不斷地強化政府的權力，不管是9070還是什麼，70%的土地用於三種房型，加徵5.5%營業稅，以及蓋保障房，以及20%個人所得稅、限購，所有的政策都是在強化政府的權力。政府的權力像退燒藥一樣，吃了可以當時見點效，治病了沒有呢？什麼病都沒治。所以我們的確現在需要大聲疾呼，希望我們在座這麼多不是任總所說的那種胡扯的媒體替我們傳達一句話，中國需要的不是調控，是改革。
任志強：我也再補充一句，你們可以查查巴博士前兩年發的微博，其中他推薦一本書，叫《自由選擇》，這書裏就很清楚地說到了，當政府控制價格或以價格目標為調控目標的時候都是錯的。而我們的政府恰恰是拼命地在這幾年把房價這個價格作為重要的調控目標。而價格在作為調控目標的時候，一定會導致不合理的分配。因為價格是財務分配的一個條件，“不合理的機制”，這也是這本書上說的。“不合理的信息”，因為價格是反映市場供求關係的最重要的一個信息指標，而政府這幾項錯誤都犯了，你們看看巴博士為什麼要推薦這本書，你們就可以知道，這本書上就是說政府犯了這麼多的錯誤。
巴曙松：在我們臺上朱會長在政府工作的時間最長，難道我們房地產發展那麼繁榮，我們政府就沒做一點好事嗎？
朱中一：我回答這個問題比較為難，調控是需要反思，過去的調控需要評估，但是話說回來，市場經濟它本身有失靈的時候，可能調控是伴隨着市場經濟一起前行的。比如說2010年到2011年的調控，將近有9個月的時間，房價還是控制住了。當然調控是不是要以房價為目標，我過去給上面寫的東西也不少的，但是上面也有紀律，給上面的東西不一定給下面傳達的。調控老是以房價為目標，我自己也覺得是欠妥的，因為你要穩定房價，它首先是總量基本平衡，結構基本合理，價格才能穩定。
巴曙松：我看你一直在繞彎子，我還是請陳老師談談，政府做了哪些好事？
陳淮：做了很多好事，首先在我們資源不夠配置的時候。比如說我們有8個人，但是預備的飯只夠5個人吃，我們就要先決定哪5個人先吃，政府讓住房困難的人先吃，像巴博士這種又有錢又有勢的人後吃，這樣的事情就屬於公共利益，政府在努力維護。當然在推進節能省地，以及維護國民經濟穩定運行和努力探索有中國特色的住房保障體系上都做出了巨大的努力，比如保障房。但是，但是這個詞很重要，巴博士，以後你們領導找你談話，前20分鐘你不用太在意，說到但是的時候，你要把耳朵豎起來。但是一個醫生開了一個藥，起了一定的效果，是不是他就是好大夫？即便政府做了一些事情起到了好效果，他是不是就是做了好事情？我們連續10年調控，這是第一條缺陷。第二條缺陷是高成本、低效率。比如9070政策，已經獲批的沒有開工的，全部重新做規劃，這個成本誰負擔？這個效率損失轉嫁在誰頭上？最終都落在買房人身上。一個醫生開的藥吃了以後有效果，但是我們回頭來看，本來可以有讓病人痛苦小得多的醫療方案，效果好得多的醫療方案，我們能說這個大夫是個傳世良醫嗎？
巴曙松：本來讓你講政府做的好事，結果你都說成它不好，我們還是回到主線。
任志強：政府幹的都是好事，政府好心沒產生好效果，這就是陳淮主任的意思，很好心地做了很多好事，但是可能產生的效果不好。政府天生就是該幹好事，不幹好事憑什麼我們納稅給你，但是它一旦有點錯誤了，大家就應該有權利對他提出批評，因為是我納稅了。既然是這樣的話，我們不要討論他幹了是好事還是壞事，而是看最後的結果，四萬億的時候大家都說是好事，今天人民日報怎麼說那是錯的呢？當時怎麼說四萬億多好多好呢？所以不能就事論事去說，我們得看未來發展的趨勢，政府可能很好很好，但難免他有時候會幹點不太好的事。
巴曙松：回到我們的主線，接下來我們房地產的新力量、新趨勢新在哪兒，劉總來談談。
劉曉光：下一步進入所謂的房地產深度的變革期，肯定在下一步有新力量、新動力。我覺得新力量或者新動力，城鎮化肯定是一個新力量、新動力。第二個，企業的轉型、模式的轉變，產生出更好的產業價值結合的產品，肯定它也是一種新力量。第三個，習近平講的中國夢，他講的是民族復興，實際上中國夢很核心的是房子問題、車的問題。下一步隨着中國夢的具體化，對房地產來講肯定是一個巨大的推動。還有一個，議價肯定還是要上漲，而且通貨膨脹在未來的5年中肯定是一個上升的趨勢，關鍵人民幣對自己的貶值，那是推動房地產的一個重大的力量。在2005年以後，不買房的人就傻一點，他存了8000塊錢，變成了8500，買了房的這些人基本上都變成3萬多了，所以這也是一個動力，也是一個重要的因素。還有一個，下一步我們可能要進入到消費升級的階段，消費升級中可能房的指數和比重是最大的，在這個過程中它也是一個重要的因素，還有就是看我們下一步改革和開放的能力，如果說我們的改革力度加大，我們的開放力加大，可能造成兩個市場問題，可能造成中國的地產商面臨着更加激烈競爭的問題，這樣可能對房地產來講都是一個新動力、新因素。
巴曙松：謝謝劉總，越往後回答這個問題也好回答，也不好回答，好回答是有更多的時間思考，不好回答是前面的專家說了一些理由。下面有請單總。
單偉豹：我覺得沒有什麼新動力，我是2007年開始參加博鰲房地產論壇的，幾乎就是一年好一年壞，上一屆政府幾乎每一年都折騰，然後一到冬天來了，人家問，單總，怎麼辦？我說練內功，隔了兩年又練內功，我們企業練了這麼多年內功，它已經非常完善了，再有什麼新力量已經不太可能了，現在的房地產業是很成熟的。我到美國考察了很長時間，對比國內和香港的房地產市場，現在中國的房地產產業出產的產品，它的效率、設計都不比外國差，所以你說我們產業內部還有什麼新的動力，我看不出來。如果有新動力的話，一定是政府那邊的。調結構、促改革，把不合理、不合法的行政干擾儘快去掉，尊重市場、尊重法律，相信我們這個產業有自己的能力，我相信這才是真正的房地產的新動力，其它我看不出有什麼新動力。
巴曙松：謝謝單總，接下來有請凌總。
凌克：行業的集中度一定會進一步提高，這些企業今後會分化，現在這些大的企業集團實力越來越強，今後形成數十個全國性的集團，數十個區域性的集團，我們小的公司生存的能力就會更弱。
巴曙松：金地不小。
凌克：金地也不算大，這是一種變化。另外的一種變化就是，原來都是一個單一的住宅公司，今後會形成綜合性的房地產公司，所以這些公司可能又做住宅，也做辦公樓，也做商業。在其中的某一些人還會開始提供各種各樣的服務，有的人就開始可以提供金融的服務，有的地產商可能和網絡、物流結合起來，提供零售的服務。還有一種變化，今後我們中國的城市會分化。我們說現在的城市化，過去十年的城市化主要是一線城市的城市化，最近我們開始提出了新的城鎮化，我想隨着這種產業的轉移，我們中部的城市集聚能力會進一步提高。但是這些城市到底有多強的競爭力，也不好說，在最後我們有競爭力的城市是新型工業、新型科技的這種城市才有競爭力。是那些生產更高檔的服裝、更多的生物工程的產品，生產更多的、更高端的消費品的這些城市，可能才會有競爭力。到那個時候，到10年之後，我們現在看到的一批我們覺得還挺有競爭力的城市，到那個時候可能也會沒落。還有一些變化，可能就會是很大的變化，我們不知道它會不會發生，首先第一個就是土地的制度，土地的制度的變化是房地產業，也是中國最根本的變化，我們現在一個農民有一畝地，政府把這畝地給他收了，賠了他20萬塊錢，然後我們這一畝地用700萬塊錢的價格把它賣掉，然後我們還要農民自己再填上原來的存款20萬加一起，去付他把這個宅基地收掉之後他買的那套商品房的首付。如果土地制度發生了變化，這些都會發生很大的變化。另外就是房產稅，徵收多高的稅率，這個對中國人今後影響也是非常的大。還有一個就是遺產稅，我相信中國遲早會徵遺產稅的，當中國開始徵遺產稅的時候，會有那麼多人買那麼多房子嗎？我相信他不會買那麼多房子，所以我總的感覺，未來的10年是一個非常多變的十年，我相信會有非常多的變化。
巴曙松：謝謝凌總。凌總剛才講的城市未來會分化，地產商也會分化，我想凌總肯定有些思考。我能不能冒昧地再問你一句，你如果在這個分化的格局下，未來十年你比較看好哪三個城市？你比較欣賞哪三個公司？
凌克：我非常看好北京、上海、深圳，當然有一點，北京的PM2.5要再降一點。我覺得非常好的公司在中國就非常多，萬科就是非常好的公司，效率非常的高，恆隆地產也是非常好的公司，當然也包括金地公司。
巴曙松：謝謝凌總的判斷。第一輪的總結由蓬鋼來談談，你認為新的力量、新的趨勢往哪個方向走？
蓬鋼：可能這也是今天會議組織者出的題目，我聽了這個題目，我一直沒想明白，為什麼還需要新動力？我今天聽了一天，我得到的信息是，地產商也不缺錢，也不擔心銷售，已經發展得很壯大，就是缺土地，只要有更多的土地，我們可以蓋更多的房子，而且可以賣得更多，創造的銷售額也更多，政府一直在壓着這個行業，一直不希望房價過高，所以在控制這個行業的發展，為什麼還需要新動力呢？現在不需要新動力，只要有市場在，這麼多的從業人員，總會想出各種辦法來找到這種新動力。
巴曙松：那我就換一個方式問，我看到溫州已經取消了限購，你認為還會有其它的城市取消這樣的政策嗎？
蓬鋼：我剛才想說的第二點就是，其實政府的調控並不完全是壞事，我都可以理解，作為房地產從業人員，對於這些政府調控的情緒反感。今天樊綱博士說的我也挺同意，其實調控在某種意義上就是縮短了週期，它把市場破滅時候的損失減少，也把市場火熱的時候的上漲程度給控制在一定的範圍內。從這點上來講，它也是積極的。你剛才問政府做了什麼好事，我覺得它的方式和最終達到的效果有的時候不是很理想，有時候方式甚至是有點可笑，但是實際上回過頭來看一看，如果沒有調控的話，可能會產生更多的浪費和更慘痛的結果。這些在完全是市場經濟的經濟體裏面，這也是出現過的。目前中國的政治經濟體制的現狀就是這樣，所以在某種程度上，這也並不完全是壞事。
巴曙松：時間過得很快，只剩下10分鐘了，每個人只有一分鐘的時間，我想臺上的嘉賓，可能都是以不同的方式參與了一個關於房地產下一步的調控長效機制相關的建議、討論。這麼重要的一個產業，我們希望它發展得更平穩、更好一些，除了批評之外，如果讓在座的各位去提建議、操刀說我接下來我來管這個房地產市場，一個建設性的建議，或者說我們假設，今天我們每個人提一個建議，彙總一下，交一個報告，說下一步房地產調控長效機制怎麼建，從蓬總開始，如果請你提建議，提什麼建議？怎麼做，你覺得對這個市場發展，對微觀和宏觀都是有利的？
蓬鋼：從金融這個角度，我覺得應該大力推行房地產信託基金。
巴曙松：理由？
蓬鋼：因為目前房地產市場太多的偏重於住宅。在商業地產發展上我們的發展程度遠遠落後於這些比較成熟的市場，在住宅市場上我們的發展是水平很高了，和其它西方的這些比較成熟的市場相比。但是在商業物業和商業地產市場上，我們現在差得很多，很大的程度上就在於我們沒有一個很好的支持商業地產發展和管理的金融產品和金融平臺，這個房地產信託基金是一個突破口。
巴曙松：發展房地產信託基金，支持多元化的業態。凌總的建議？
凌克：我建議市場的歸市場，保障的歸保障，少用一點行政的方法，多用一點經濟的方法，政府不要一味地那麼自信，好像自己能夠去調節經濟。
巴曙松：說了十年，我們接着說下去。單總？
單偉豹：如果能做的話，應該馬上取消限價、限購，提高容積率，這是能馬上做到的。
巴曙松：會不會馬上就漲起來呢？
單偉豹：增加了容積率，單元土地成本就會降低。你要把價格降下來，還是要把供應量提上去，現在的土地供應是不夠的，傳統的容積率是不適合的。
巴曙松：劉總，既有政府經驗，又有房地產經驗。
劉曉光：我的建議是，應該市場化的就市場化，保障的保障起來。
巴曙松：哪些該市場化的沒有市場化呢？
劉曉光：市場化的還是按照收入來區分。但是我想有一個問題，現在可能影響價格比較大的主要是三塊，一塊是土地，一塊是稅費，一塊是資金成本。這三個改革涉及到對於房地產的土地、稅費和金融的改革，我想在未來的幾年中應該是有一些新的進展。
巴曙松：任總？
任志強：朱鎔基是把我們這個房地產真正市場化的人，因為原來的福利分配變成非福利分配了。但是為什麼從1998年到2003年之前，我們每年的房價漲得並不高？每年平均漲3.5%，但收入增長百分之九點幾，2003年宏觀調控之前，全國房價收入比只有1：3.84，非常低。市場化的時候是開發商面臨最公平的競爭的時候，也是最困難的時候；非市場化的時候，才讓這個房價一直往上漲，最典型的就是那時候別墅是幾乎賣不出去，不準蓋別墅後就越來越貴了，所以這十年裏房地產市場價格步步攀升，你們都發大財了。真正市場化的競爭是在價格上要拼比，而不是說你想賣多少錢就賣多少錢的問題，那是因為政府在調控的過程中導致供求關係惡化，或者是產品不對路，該供應土地的地方不供地，不該供地的地方供了大片的土地。
市場化是對企業要求最高，也是對政府要求最高的時候，而非市場化的時候，企業往往會從非市場化的過程中獲利更多。所以真正的市場化一定會讓我們的房地產市場更加金融合理的一種狀態，而不是天天在屁股上擱一塊鋼板，防止別人今天踢了你，明天還要踢你。我們的媒體就是負責天天踢你屁股的人，當社會監督更多的時候，這個市場化才能達到一個真正合理的目的。
巴曙松：陳所長，一直是給政府出主意的。
陳淮：這個你可別冤枉我，領導的主意不是歸我們出的，中南海有很多傳世名醫，給領導看病一定是最高明的大夫，但是你知道每天中南海的大夫都做什麼嗎？他們每天回答領導的批示，在肚臍眼貼黃瓜片能不能減肥？領導說，我從互聯網信息摘要上看到肚臍眼貼黃瓜片能減肥。這個專家就得花至少兩週時間寫一篇報告，論證黃瓜片的基本成分是什麼，減肥的基本原理是什麼，然後還得說明黃瓜片不減肥，貼西葫蘆片也不減肥。所以中南海的專家每天在回答領導關於這樣的問題，所以巴博士說我們給領導出主意，我們每天都在回答互聯網信息摘要的批示，貼黃瓜片是否減肥，我們有沒有可能一招斃敵於天下，畢其功於一役、笑傲江湖的辦法。我想領導自然很高明，智商非我輩能比。巴博士給我們很多冤枉，我們恐怕擔當不起這樣高明的意見，我們每天研究的都是貼黃瓜片減肥不減肥的小兒科。
巴曙松：你後來出的主意是給領導貼什麼減肥？
陳淮：我們當然不能說，領導，你不要再提這種小兒科的幼稚問題，我們得很科學地回答，黃瓜片的主要成分是什麼，和減肥無關，然後還得充分地論證減肥的基本原理是什麼，最後還得引申出貼西葫蘆片、貼木薯片它也不減肥，這才叫一個完整的報告。這個報告至少專家學習寫兩週到一個月，你說一年到頭專家都在研究什麼？所以別以為專家都研究的是導彈上天，航天飛機上天這麼複雜的問題，專家研究的比我們媒體研究的差得多了。關於巴博士提的問題，自然他心裏很清楚，他每天其實也在給領導寫黃瓜片貼肚臍眼是否減肥的報告，領導的智商若此，沒有一個人的智商能夠脫離開他所處的歷史時代的侷限性，能脫離開他的知識結構的侷限性和他個人成長經歷的侷限性這三大侷限性，沒有人是神，從來不存在戰無不勝的思想，從來就沒有過高瞻遠矚、總攬全局的神。
巴曙松：你還沒提建議，如果你是領導，你提什麼建議？
陳淮：我提的建議就是，大家都要耐心，買不上房的年輕人，每天網上貼帖子的，別以為把開發商逮起來斃了你就買得起房了，你更買不起房了。第二，開發商要耐心，我們的領導要實現你所希望的那個理想化的市場經濟改革，他們也需要在中央黨校還要學若干次。我們的領導也要耐心，別以為一咬牙、一跺腳，本屆政府如何如何，就一定能夠把中國一個嚴重發展不平衡的大國問題畢其功於一役，都在短期內解決好。我們的媒體也要耐心，說你專家為什麼沒出一個十全十美的政策讓我們調控一招見效。我想種種主客觀原因，這也是頒佈到的事，所以總而言之，我們都得耐心。
巴曙松：賈所長接着講講，如果我們現在給長效機制提一條建議，你會提什麼？
賈康：我們這麼多年研究的都是提建議，如果說把它概括成一句話，我們想表述的就是：在全面改革中間讓市場充分起作用的前提下，更合理的構建房地產業雙軌統籌的制度和機制。所謂雙軌統籌是現在看得比較清楚的，房地產在大家最關心的住有所居方面，你既要有市場軌的產權房，又要有非市場軌上的保障房，政府作為提供管理職能的主體，它要發揮作用的話，合理的作用就是在合理的動態優化的規劃之下，使我們保障軌上解決住有所居的有效供給能夠基本提供到位。這個有效供給基本提供到位的情況下，商品軌、市場軌上的房價高一點、低一點絕對不像這些年我們看的核心指標，它也沒有這麼大的殺傷力，我們現在就要追求這樣的境界逐漸到位。如果那個時候低端的都住有所居，不鬧事、不造反，咱們在商品市場上就是一方面消費者，主要是中產階級以上的消費者，從容地行使自己的消費者主權，去挑選房子，競爭中出手去買房子，開發商分析市場，根據市場需求，在政策條件下，運用自己生產經營方面的相對優勢去提供有效供給，他們這叫生產人主權。在這個方面是大家遵照規則，在市場方面最可能優化配置資源的環境之下去解決資源配置的問題，低端不鬧事，中端有一定的引導，高端市場充分統籌，這是我們的建議。
巴曙松：上帝的歸上帝，凱撒的歸凱撒。
賈康：有這樣一句話，保障房的事情總理管，商品房的事情總經理管，但現實中似乎打了亂賬，有一定的意識，並不意味着他的政策和調控就真正按照這種理性形成了全面的設計和配套。
巴曙松：朱會長，假設今天你是受領導委託，來組織業界專家對房地產市場聽各方面的建議，現在聽了一圈了，一個小時了，如果讓您來做總結，讓您回去給總理彙報，您準備彙報哪三點？
朱中一：大家講的我就不彙報了，我想彙報一件事情，不管是改革還是完善制度，最基礎的工作就是要完善家底，我們在每一次建議裏始終是建議中央政府不管怎麼樣，要下大力氣，要認認真真地搞住房普查，因為我們1986年到現在沒有搞過住房普查，現在儘管在搞聯網，聯網也是以後新建的商品房才能聯網，其它的要聯網很困難，你家底不清，你制定規劃有時候很難有把握，你制定政策有時候很難均衡，所以我覺得萬事要從基礎做起，基礎是什麼？摸清家底。
巴曙松：好，摸清家底，這是你自己的建議。
朱中一：如果要講其它的建議，我覺得還是通過改革和完善制度來推進行業的進步和發展。
巴曙松：謝謝。時間已經過了5分鐘了，我們今天的論壇到此結束，謝謝各位專家的參與，謝謝各位聽眾的參與。主持人：中國地產風尚盛典激情而且榮耀的時刻已經告一段落，接下來，我們進入更加精彩的內容。
改革與轉型大勢所趨，既穩增長又調結構的背景下，避免經濟大起大落“上限、下限”之間，持續調控多年的房地產行業，會是中國經濟重新起飛的引擎嗎？
接下來進入我們的博鰲之夜，本屆博鰲房地產論壇第二場，也是最精彩的一場“地產精英，博鰲論劍”。
本次精英對話的主題是：改革時代的地產新力量之二：上限與下限，新時期的房地產行業。
讓我們有請今晚的對話主持嘉賓：著名經濟學家、國務院發展研究中心金融所副所長巴曙松先生。
接下來有請參與對話的嘉賓上臺就坐，他們是：中國房地產行業協會副會長朱中一先生；著名經濟學家、中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮先生；著名財經專家、財政部財政科學研究所所長賈康先生；華遠地產股份有限公司董事長任志強先生；首創集團董事長、首創置業董事長劉曉光先生；金地（集團）股份有限公司董事長凌克先生；路勁地產集團董事局主席單偉豹先生；安泰盤實股份投資有限公司總裁蓬鋼先生。
接下來把時間交給巴曙松先生。
巴曙松：謝謝主持人。我們臺上有8位嘉賓，我們每個人有七八分鐘的發言時間，所以我想還是按照原來的套路，先提一個統一的問題，各位專家從各自的角度來看。我們討論今天會議的主題，說地產的新力量，在今年乃至以後，房地產行業的新力量新在哪裏，是什麼樣的新力量，每個人三分鐘，我們談一輪之後，再看看大家對哪個感興趣，再進行第二輪的互動討論。先請朱會長。
朱中一：新力量這個題目，坦率來說我沒有考慮得太多。我感覺新力量有幾個方面的問題，一個是房地產的業態，過去主要是以住宅為主的，今後當然住宅還是咱們房地產的一個最大的蛋糕，其它的包括商業地產、旅遊地產、產業園區地產，包括老年住區，它也是新的一個成分，這是第一。第二，隨着咱們企業的市場競爭越來越激烈，它會優勝劣汰，在這個過程中會出現新的力量。
賈康：曙松說的新力量的解讀，我覺得是不是可以說到這麼幾層，有新字的概念。第一個就是我個人特別看重的在十八大之後的決策層面強調的新型城鎮化，新型城鎮化在展開的過程中必然要求和之相匹配的房地產業的發展，還有和它相關的其它產業互動的發展，它一定要有這方面適應新的這樣的特點。我們的新型城鎮化說到核心叫做以市民化為核心，使我們的社會成員能夠共享改革開放成果的新型城鎮化，特別是順應着進城的越來越多的社會成員，他們能夠市民化的過程，顯然需要我們房地產業創新。第二個新，我個人感覺到應該是和我們十八大之後，大家都在高度關注，而且努力貢獻我們自己的一些建設性意見，按照慣例要在三中全會上形成的指導全局，通盤配套改革的指導文件所必然加以規劃的新一輪配套改革，形成緊密的關聯。我們的城鎮化和房地產業的發展，要在全面配套改革的指導文件公諸於世之後得到實質性的推進。這種全面改革的實質性推進，關係到不光是我們房地產業，而且是整個中國國家的前途、民族的命運和現代化、中國夢的成敗，我們作為業界的人士，我感覺在這方面要高度的關注改革的思路和進展。當然，回過頭來結合到我們自己做的事情上，要意識到這個改革會給我們提供更多的機遇，當然也會帶來和機遇並存的挑戰。最後一點就要說到我們業界自己要更新換代，要提升我們的水準，這樣的一個必須要創新、出新的大的潮流，是在大家共同的努力和不可避免的競爭中間，要體現我們每一個企業的獨特價值和我們每一位從業者自己的人生價值，我們應該把每一份努力都匯入到這樣一個產業和社會的發展中間，這是我的一個解讀。
巴曙松：接下來就是博鰲論壇歷屆最受關節的房地產專家陳淮老師，而且前面在兩個人講的時候，他有了充足的時間來做思考，我們接下來聽他說。
陳淮：這個新力量的問題，其實可以分兩部分，一個是願意和不願意，它必然存在和發生作用的動力，一個是有或然性，也許發生，也許不發生，發生了將對房地產有巨大促進作用。
它這個必然性體現在以下幾個方面，第一，我們改善性需求已經進入一個羣體性的高潮期了，如果說以前大家買房子主要是第一次置業，今後買房子，改善性需求、舒適性需求，有房子的人，通過買新房子而改善自己的居住條件，將來在市場中是一個強大動力，這已經顯而易見。第二，房地產的企業和此前的3年、5年、10年相比大大成熟。在過去一段時間，不管國幾條的調控和市場的變化，房地產企業壓在自己身上風險的或然性已經大大釋放，可以這樣說，2013年我們做的所謂博鰲房地產論壇，各位開發商的心態比2009年國家大力支持房地產業穩增長那個時代還要放鬆，我不知道我們在座開發商是否同意。至少我觀察到，今天我們在這兒開會的任志強先生和他的很多哥們企業還在關心着今天怎麼到北京去拍一塊地，晚上他還有心情到外頭吃大排擋，喝點酒，說明我們的企業大大成熟了。我們整個產業、企業組合，抗風險能力大大增強了。第三，如同賈所長所說，我們的市民化、農民工進程已經提上日程，不管你願不願意，它必將推動我們房地產有更大的需求產生。最後一個必然產生，今年以來，納斯達克、道瓊斯、標準普爾已經近30次創歷史新高，而我們的A股市場還停留在2000點左右，比2009年世界金融危機還悲慘的這樣一個位置上，世界經濟微觀基礎的復甦，也會給中國經濟帶來正面的、好的推動作用。這是必然要發生的。
有些將會成為新動力，但是會不會發生，我們還不知道，比如說朱會長和賈所長都講到十八屆三中全會的改革問題，大家都寄予厚望。坦率說，我迄今沒看到在三中全會對我們房地產發展至關重要的改革，比如土地制度的改革、金融體系的改革、中央政府和地方政府之間稅負關係的改革等這些改革上明顯的動機和願望。如果這個改革真的推進，我們不需要今天晚上這些人坐在臺上講2013後半年和今後一段時間，我們房地產將獲得巨大的推動力。但如果不發生，也可能我們這個高潮還要推後若干年，因為房地產業最重要的兩個要素：土地和資金，最重要的掣肘：中央和地方財稅關係。如果這些改革沒有實質性進展的話，我們的新動力恐怕還要在跌跌撞撞、摩摩擦擦中前進。
巴曙松：任總，上限下限時期，這個新動力來自於哪裏？
任志強：新動力就在上限、下限，如果已經到了上限，你就壓着它，房地產別弄得那麼快，如果是已經到了下限，就得提一提，還得它撐着。幾十年以前，中國主要解決的是吃和穿的問題，房子不重要，因為那時候房子靠福利分配，單位要不分，你忍着，40歲沒分房子，你也得忍着，你對單位也不敢有意見，因為你換一個單位，你還得重新熬工齡，所以你就得跟着混。到吃和穿的問題基本解決了之後，人們開始想到了住房，這衣食住行，行排在後頭，就是我們住房解決得差不多了，小汽車才進家裏。所以到後幾年我們才發現，住房的位置越來越重，這是動力，然後汽車的位置越來越重，這也是動力，就是衣食住行，然後逐步提高。陳淮剛才講到，過去是先解決住的問題，現在要改善了，住得差的要改好點了，這就是動力。如果老百姓、消費者沒有動力了，開發商有什麼動力？做了房子也沒人買了。
第二個動力，大家有消費動力就往上走，要沒消費動力就往下走，就到下限了。開發商最早在城市裏是把舊的城市適度的進行改造，所以我們相當一部分是舊城改造的任務，城市太破了。你現在看看還有那麼多破城市嗎？沒有，所以現在做的是棚戶區改造，因為有些棚戶區不是城市範圍之內的，是城市外圍的工礦區這些要改造。在城市改造的過程中，首先發生的是把舊房子拆了蓋新房子。
第二個階段是沿着城市周邊再擴大，現在一個新的情況，就是政府要通過開發商來重新配置公共資源。在我們的政府工作報告裏和在李克強的說法裏頭，有一個叫做公共資源均等化。但是這個公共資源均等化靠誰做呢？不是靠政府，換句話說，政府也沒本事做。今天我們上午的時候，三亞市市長跟我們說，這個地方不屬於三亞市的核心區，也不屬於城區，甚至不屬於郊區，屬於農村。我們現在在這個農村所在地，為什麼能蓋了這麼好的酒店？是因為開發商把這個公共資源進行了重新的均等化的配置。你們可以問問這個酒店是政府讓他把喜來登擱在這兒的嗎？不是，和政府沒關係，是開發商的意思，是開發商覺得這個地方應該擱個酒店，那個地方應該配個小學，那個地方應該配個醫院。所以在城市發展的過程中，特別是原有的公共資源在城中心集中，你進行改造的時候不需要進行大量的資源配置，學校還是原來的學校，教育還是原來的教育，醫院還是原來的醫院。但是我們現在看到城市在擴大向郊區進展的過程中不是這樣的。如果我們配一個學校，按照系統交給了教育局，教育局就按照他所在單位去配一箇中學，或者配一個新的中學。但是開發商去了以後是選這個城市中最好的小學的公共資源轉移到這個新區中，還用的是原來學校的名字。這就是開發商在城市建設的過程中，或城鎮化的過程中利用開發商的智慧，再重新組織社會的公共資源配套，這不是政府幹的。政府幹的是什麼？你缺教育，我給你配個教育，但是這個教育好不好，是不是最優秀的教育，這不是我的事，我給你配了教育資源就行。但是開發商會把一個當地最好的學校挪過來，也就是說，過去在城裏的人要擠這個優秀的教育資源很困難，但是現在通過開發商的建設，把這個最優秀的教育資源延伸到郊區或城市外圍。
我們的社會從來都罵開發商黑心，他們並不知道配置新的教育資源的功能，或配置新的公共資源的功能，幾乎是依賴於開發商完成的。我們看看城市所有的景點、教育、酒店，哪個酒店是政府投的？沒有。所以必須要看到，在新一輪的發展過程中，是因為社會居民、消費者有了巨大的需求，導致開發商利用這些需求去滿足消費者的需求，因此他不得不配置消費者需要的資源。過去中國有幾個奧特萊斯？沒有，是開發商用他的力量，把它引進中國，安排在城市的郊區，或者說城市外圍擴大的範圍內。這種資源的配置是另外一種城市新建過程中公共資源合理配置的自覺而合理產生的，不是自覺抑制。市場中如果完全靠政府左右的話，通常是幹不出好事的，比如說我們2009年的十大產業政策，你現在說說哪個產業還有好果子吃嗎？鋼鐵沒了，船舶沒了，新能源沒了，凡是政府花錢補貼的基本上都是乾的壞事，把我們納稅人的錢都浪費了。沒被政府鼓勵的，或者說一定要用優惠政策支持的都是好樣的，比如說我們房地產。你看看我們過去的生產規模，調控這麼幾年，如果從2003年算，我們大概6億左右的竣工量，調了十年，我們現在12億的竣工量，翻了一倍。打壓了10年的結果就是翻倍的往上走。我們媒體有一個言論叫，過去十年是黃金的十年，未來十年是白銀的十年，胡扯八道，怎麼可能白銀比黃金還貴呢？我們現在1生產面積不是比原來的生產面積大了嗎？我們現在生產的價格不是比原來貴了嗎？我們現在生產的總量不是比原來多了嗎？我們原來6個億左右，5個億左右，4萬億左右的銷售額，今年弄不好可能七八萬億了，這是不是提高了？既然在猛的往上漲，都提高了那麼多，你怎麼能說現在是白銀，過去是黃金呢？你們這些媒體不是胡扯八道嗎？開發商只是在政府打壓的過程中變得越來越堅強，越是環境壞，這個企業發展得就越好，這個行業發展就越好，因為靠行業自身的能力，是市場競爭的結果。政府支持光伏產業，還要政府出面跟歐洲談判，最後份額還減少了。政府支持乾的事一般都幹不好。
房地產業在2003年的時候，你們看看萬科多少營業額？今年他前7個月就能幹到900億，過去一年都幹不了這麼多。
巴博士提出的問題都是按照會議組織者提前寫好的照唸的，你也要動動腦筋。未來我們的行業會越來越強大。
巴曙松：既然任總強調主持人的權威，我剛才從任總講的話裏聽出了幾個判斷：第一，過度盡責的開發商形象和不盡責的政府形象。第二，胡說的媒體形象。所以我也想作為主持人，請政府的城鄉建設研究專家陳淮所長，你站在政府的角度回應一下任總，為什麼地產商那麼盡心盡責，而政府不盡責。
陳淮：我聽明白了，胡說的媒體很多，但肯定都不是今天來的，今天來的都是非常正義和正派的，這是第一層意思。第二層意思，政府永遠是個低效率資源配置者，這是不論從經濟學理論還是實踐都證明了的，也許巴博士經濟學可以推翻，但是據我所學過的東西都證明了的，當然不能說政府是不必要和不好的。
任志強：這個說法都是我從巴博士寫的書上學來的。
陳淮：不得已而為之，我們不得不推選一些人站出來，他們叫公務員，我們靠上稅養活他們，讓他們來打理公共事務，這是不得已而為之。只有在不得已的情況下，我們才把公共事務託付給政府。如果我們把過去10年的時間，土地、資金和所有的自然資源交給政府的話，它絕不可能蓋出我們今天這麼多、這麼好的房子來。我想這沒有多少爭議，不信咱們可以試一試。今後也是一樣，我們過去10年的房地產最大的弊端之一就是十年調控的政策，不管它叫什麼名字，所有的這些調控政策都是在不斷地強化政府的權力，不管是9070還是什麼，70%的土地用於三種房型，加徵5.5%營業稅，以及蓋保障房，以及20%個人所得稅、限購，所有的政策都是在強化政府的權力。政府的權力像退燒藥一樣，吃了可以當時見點效，治病了沒有呢？什麼病都沒治。所以我們的確現在需要大聲疾呼，希望我們在座這麼多不是任總所說的那種胡扯的媒體替我們傳達一句話，中國需要的不是調控，是改革。
任志強：我也再補充一句，你們可以查查巴博士前兩年發的微博，其中他推薦一本書，叫《自由選擇》，這書裏就很清楚地說到了，當政府控制價格或以價格目標為調控目標的時候都是錯的。而我們的政府恰恰是拼命地在這幾年把房價這個價格作為重要的調控目標。而價格在作為調控目標的時候，一定會導致不合理的分配。因為價格是財務分配的一個條件，“不合理的機制”，這也是這本書上說的。“不合理的信息”，因為價格是反映市場供求關係的最重要的一個信息指標，而政府這幾項錯誤都犯了，你們看看巴博士為什麼要推薦這本書，你們就可以知道，這本書上就是說政府犯了這麼多的錯誤。
巴曙松：在我們臺上朱會長在政府工作的時間最長，難道我們房地產發展那麼繁榮，我們政府就沒做一點好事嗎？
朱中一：我回答這個問題比較為難，調控是需要反思，過去的調控需要評估，但是話說回來，市場經濟它本身有失靈的時候，可能調控是伴隨着市場經濟一起前行的。比如說2010年到2011年的調控，將近有9個月的時間，房價還是控制住了。當然調控是不是要以房價為目標，我過去給上面寫的東西也不少的，但是上面也有紀律，給上面的東西不一定給下面傳達的。調控老是以房價為目標，我自己也覺得是欠妥的，因為你要穩定房價，它首先是總量基本平衡，結構基本合理，價格才能穩定。
巴曙松：我看你一直在繞彎子，我還是請陳老師談談，政府做了哪些好事？
陳淮：做了很多好事，首先在我們資源不夠配置的時候。比如說我們有8個人，但是預備的飯只夠5個人吃，我們就要先決定哪5個人先吃，政府讓住房困難的人先吃，像巴博士這種又有錢又有勢的人後吃，這樣的事情就屬於公共利益，政府在努力維護。當然在推進節能省地，以及維護國民經濟穩定運行和努力探索有中國特色的住房保障體系上都做出了巨大的努力，比如保障房。但是，但是這個詞很重要，巴博士，以後你們領導找你談話，前20分鐘你不用太在意，說到但是的時候，你要把耳朵豎起來。但是一個醫生開了一個藥，起了一定的效果，是不是他就是好大夫？即便政府做了一些事情起到了好效果，他是不是就是做了好事情？我們連續10年調控，這是第一條缺陷。第二條缺陷是高成本、低效率。比如9070政策，已經獲批的沒有開工的，全部重新做規劃，這個成本誰負擔？這個效率損失轉嫁在誰頭上？最終都落在買房人身上。一個醫生開的藥吃了以後有效果，但是我們回頭來看，本來可以有讓病人痛苦小得多的醫療方案，效果好得多的醫療方案，我們能說這個大夫是個傳世良醫嗎？
巴曙松：本來讓你講政府做的好事，結果你都說成它不好，我們還是回到主線。
任志強：政府幹的都是好事，政府好心沒產生好效果，這就是陳淮主任的意思，很好心地做了很多好事，但是可能產生的效果不好。政府天生就是該幹好事，不幹好事憑什麼我們納稅給你，但是它一旦有點錯誤了，大家就應該有權利對他提出批評，因為是我納稅了。既然是這樣的話，我們不要討論他幹了是好事還是壞事，而是看最後的結果，四萬億的時候大家都說是好事，今天人民日報怎麼說那是錯的呢？當時怎麼說四萬億多好多好呢？所以不能就事論事去說，我們得看未來發展的趨勢，政府可能很好很好，但難免他有時候會幹點不太好的事。
巴曙松：回到我們的主線，接下來我們房地產的新力量、新趨勢新在哪兒，劉總來談談。
劉曉光：下一步進入所謂的房地產深度的變革期，肯定在下一步有新力量、新動力。我覺得新力量或者新動力，城鎮化肯定是一個新力量、新動力。第二個，企業的轉型、模式的轉變，產生出更好的產業價值結合的產品，肯定它也是一種新力量。第三個，習近平講的中國夢，他講的是民族復興，實際上中國夢很核心的是房子問題、車的問題。下一步隨着中國夢的具體化，對房地產來講肯定是一個巨大的推動。還有一個，議價肯定還是要上漲，而且通貨膨脹在未來的5年中肯定是一個上升的趨勢，關鍵人民幣對自己的貶值，那是推動房地產的一個重大的力量。在2005年以後，不買房的人就傻一點，他存了8000塊錢，變成了8500，買了房的這些人基本上都變成3萬多了，所以這也是一個動力，也是一個重要的因素。還有一個，下一步我們可能要進入到消費升級的階段，消費升級中可能房的指數和比重是最大的，在這個過程中它也是一個重要的因素，還有就是看我們下一步改革和開放的能力，如果說我們的改革力度加大，我們的開放力加大，可能造成兩個市場問題，可能造成中國的地產商面臨着更加激烈競爭的問題，這樣可能對房地產來講都是一個新動力、新因素。
巴曙松：謝謝劉總，越往後回答這個問題也好回答，也不好回答，好回答是有更多的時間思考，不好回答是前面的專家說了一些理由。下面有請單總。
單偉豹：我覺得沒有什麼新動力，我是2007年開始參加博鰲房地產論壇的，幾乎就是一年好一年壞，上一屆政府幾乎每一年都折騰，然後一到冬天來了，人家問，單總，怎麼辦？我說練內功，隔了兩年又練內功，我們企業練了這麼多年內功，它已經非常完善了，再有什麼新力量已經不太可能了，現在的房地產業是很成熟的。我到美國考察了很長時間，對比國內和香港的房地產市場，現在中國的房地產產業出產的產品，它的效率、設計都不比外國差，所以你說我們產業內部還有什麼新的動力，我看不出來。如果有新動力的話，一定是政府那邊的。調結構、促改革，把不合理、不合法的行政干擾儘快去掉，尊重市場、尊重法律，相信我們這個產業有自己的能力，我相信這才是真正的房地產的新動力，其它我看不出有什麼新動力。
巴曙松：謝謝單總，接下來有請凌總。
凌克：行業的集中度一定會進一步提高，這些企業今後會分化，現在這些大的企業集團實力越來越強，今後形成數十個全國性的集團，數十個區域性的集團，我們小的公司生存的能力就會更弱。
巴曙松：金地不小。
凌克：金地也不算大，這是一種變化。另外的一種變化就是，原來都是一個單一的住宅公司，今後會形成綜合性的房地產公司，所以這些公司可能又做住宅，也做辦公樓，也做商業。在其中的某一些人還會開始提供各種各樣的服務，有的人就開始可以提供金融的服務，有的地產商可能和網絡、物流結合起來，提供零售的服務。還有一種變化，今後我們中國的城市會分化。我們說現在的城市化，過去十年的城市化主要是一線城市的城市化，最近我們開始提出了新的城鎮化，我想隨着這種產業的轉移，我們中部的城市集聚能力會進一步提高。但是這些城市到底有多強的競爭力，也不好說，在最後我們有競爭力的城市是新型工業、新型科技的這種城市才有競爭力。是那些生產更高檔的服裝、更多的生物工程的產品，生產更多的、更高端的消費品的這些城市，可能才會有競爭力。到那個時候，到10年之後，我們現在看到的一批我們覺得還挺有競爭力的城市，到那個時候可能也會沒落。還有一些變化，可能就會是很大的變化，我們不知道它會不會發生，首先第一個就是土地的制度，土地的制度的變化是房地產業，也是中國最根本的變化，我們現在一個農民有一畝地，政府把這畝地給他收了，賠了他20萬塊錢，然後我們這一畝地用700萬塊錢的價格把它賣掉，然後我們還要農民自己再填上原來的存款20萬加一起，去付他把這個宅基地收掉之後他買的那套商品房的首付。如果土地制度發生了變化，這些都會發生很大的變化。另外就是房產稅，徵收多高的稅率，這個對中國人今後影響也是非常的大。還有一個就是遺產稅，我相信中國遲早會徵遺產稅的，當中國開始徵遺產稅的時候，會有那麼多人買那麼多房子嗎？我相信他不會買那麼多房子，所以我總的感覺，未來的10年是一個非常多變的十年，我相信會有非常多的變化。
巴曙松：謝謝凌總。凌總剛才講的城市未來會分化，地產商也會分化，我想凌總肯定有些思考。我能不能冒昧地再問你一句，你如果在這個分化的格局下，未來十年你比較看好哪三個城市？你比較欣賞哪三個公司？
凌克：我非常看好北京、上海、深圳，當然有一點，北京的PM2.5要再降一點。我覺得非常好的公司在中國就非常多，萬科就是非常好的公司，效率非常的高，恆隆地產也是非常好的公司，當然也包括金地公司。
巴曙松：謝謝凌總的判斷。第一輪的總結由蓬鋼來談談，你認為新的力量、新的趨勢往哪個方向走？
蓬鋼：可能這也是今天會議組織者出的題目，我聽了這個題目，我一直沒想明白，為什麼還需要新動力？我今天聽了一天，我得到的信息是，地產商也不缺錢，也不擔心銷售，已經發展得很壯大，就是缺土地，只要有更多的土地，我們可以蓋更多的房子，而且可以賣得更多，創造的銷售額也更多，政府一直在壓着這個行業，一直不希望房價過高，所以在控制這個行業的發展，為什麼還需要新動力呢？現在不需要新動力，只要有市場在，這麼多的從業人員，總會想出各種辦法來找到這種新動力。
巴曙松：那我就換一個方式問，我看到溫州已經取消了限購，你認為還會有其它的城市取消這樣的政策嗎？
蓬鋼：我剛才想說的第二點就是，其實政府的調控並不完全是壞事，我都可以理解，作為房地產從業人員，對於這些政府調控的情緒反感。今天樊綱博士說的我也挺同意，其實調控在某種意義上就是縮短了週期，它把市場破滅時候的損失減少，也把市場火熱的時候的上漲程度給控制在一定的範圍內。從這點上來講，它也是積極的。你剛才問政府做了什麼好事，我覺得它的方式和最終達到的效果有的時候不是很理想，有時候方式甚至是有點可笑，但是實際上回過頭來看一看，如果沒有調控的話，可能會產生更多的浪費和更慘痛的結果。這些在完全是市場經濟的經濟體裏面，這也是出現過的。目前中國的政治經濟體制的現狀就是這樣，所以在某種程度上，這也並不完全是壞事。
巴曙松：時間過得很快，只剩下10分鐘了，每個人只有一分鐘的時間，我想臺上的嘉賓，可能都是以不同的方式參與了一個關於房地產下一步的調控長效機制相關的建議、討論。這麼重要的一個產業，我們希望它發展得更平穩、更好一些，除了批評之外，如果讓在座的各位去提建議、操刀說我接下來我來管這個房地產市場，一個建設性的建議，或者說我們假設，今天我們每個人提一個建議，彙總一下，交一個報告，說下一步房地產調控長效機制怎麼建，從蓬總開始，如果請你提建議，提什麼建議？怎麼做，你覺得對這個市場發展，對微觀和宏觀都是有利的？
蓬鋼：從金融這個角度，我覺得應該大力推行房地產信託基金。
巴曙松：理由？
蓬鋼：因為目前房地產市場太多的偏重於住宅。在商業地產發展上我們的發展程度遠遠落後於這些比較成熟的市場，在住宅市場上我們的發展是水平很高了，和其它西方的這些比較成熟的市場相比。但是在商業物業和商業地產市場上，我們現在差得很多，很大的程度上就在於我們沒有一個很好的支持商業地產發展和管理的金融產品和金融平臺，這個房地產信託基金是一個突破口。
巴曙松：發展房地產信託基金，支持多元化的業態。凌總的建議？
凌克：我建議市場的歸市場，保障的歸保障，少用一點行政的方法，多用一點經濟的方法，政府不要一味地那麼自信，好像自己能夠去調節經濟。
巴曙松：說了十年，我們接着說下去。單總？
單偉豹：如果能做的話，應該馬上取消限價、限購，提高容積率，這是能馬上做到的。
巴曙松：會不會馬上就漲起來呢？
單偉豹：增加了容積率，單元土地成本就會降低。你要把價格降下來，還是要把供應量提上去，現在的土地供應是不夠的，傳統的容積率是不適合的。
巴曙松：劉總，既有政府經驗，又有房地產經驗。
劉曉光：我的建議是，應該市場化的就市場化，保障的保障起來。
巴曙松：哪些該市場化的沒有市場化呢？
劉曉光：市場化的還是按照收入來區分。但是我想有一個問題，現在可能影響價格比較大的主要是三塊，一塊是土地，一塊是稅費，一塊是資金成本。這三個改革涉及到對於房地產的土地、稅費和金融的改革，我想在未來的幾年中應該是有一些新的進展。
巴曙松：任總？
任志強：朱鎔基是把我們這個房地產真正市場化的人，因為原來的福利分配變成非福利分配了。但是為什麼從1998年到2003年之前，我們每年的房價漲得並不高？每年平均漲3.5%，但收入增長百分之九點幾，2003年宏觀調控之前，全國房價收入比只有1：3.84，非常低。市場化的時候是開發商面臨最公平的競爭的時候，也是最困難的時候；非市場化的時候，才讓這個房價一直往上漲，最典型的就是那時候別墅是幾乎賣不出去，不準蓋別墅後就越來越貴了，所以這十年裏房地產市場價格步步攀升，你們都發大財了。真正市場化的競爭是在價格上要拼比，而不是說你想賣多少錢就賣多少錢的問題，那是因為政府在調控的過程中導致供求關係惡化，或者是產品不對路，該供應土地的地方不供地，不該供地的地方供了大片的土地。
市場化是對企業要求最高，也是對政府要求最高的時候，而非市場化的時候，企業往往會從非市場化的過程中獲利更多。所以真正的市場化一定會讓我們的房地產市場更加金融合理的一種狀態，而不是天天在屁股上擱一塊鋼板，防止別人今天踢了你，明天還要踢你。我們的媒體就是負責天天踢你屁股的人，當社會監督更多的時候，這個市場化才能達到一個真正合理的目的。
巴曙松：陳所長，一直是給政府出主意的。
陳淮：這個你可別冤枉我，領導的主意不是歸我們出的，中南海有很多傳世名醫，給領導看病一定是最高明的大夫，但是你知道每天中南海的大夫都做什麼嗎？他們每天回答領導的批示，在肚臍眼貼黃瓜片能不能減肥？領導說，我從互聯網信息摘要上看到肚臍眼貼黃瓜片能減肥。這個專家就得花至少兩週時間寫一篇報告，論證黃瓜片的基本成分是什麼，減肥的基本原理是什麼，然後還得說明黃瓜片不減肥，貼西葫蘆片也不減肥。所以中南海的專家每天在回答領導關於這樣的問題，所以巴博士說我們給領導出主意，我們每天都在回答互聯網信息摘要的批示，貼黃瓜片是否減肥，我們有沒有可能一招斃敵於天下，畢其功於一役、笑傲江湖的辦法。我想領導自然很高明，智商非我輩能比。巴博士給我們很多冤枉，我們恐怕擔當不起這樣高明的意見，我們每天研究的都是貼黃瓜片減肥不減肥的小兒科。
巴曙松：你後來出的主意是給領導貼什麼減肥？
陳淮：我們當然不能說，領導，你不要再提這種小兒科的幼稚問題，我們得很科學地回答，黃瓜片的主要成分是什麼，和減肥無關，然後還得充分地論證減肥的基本原理是什麼，最後還得引申出貼西葫蘆片、貼木薯片它也不減肥，這才叫一個完整的報告。這個報告至少專家學習寫兩週到一個月，你說一年到頭專家都在研究什麼？所以別以為專家都研究的是導彈上天，航天飛機上天這麼複雜的問題，專家研究的比我們媒體研究的差得多了。關於巴博士提的問題，自然他心裏很清楚，他每天其實也在給領導寫黃瓜片貼肚臍眼是否減肥的報告，領導的智商若此，沒有一個人的智商能夠脫離開他所處的歷史時代的侷限性，能脫離開他的知識結構的侷限性和他個人成長經歷的侷限性這三大侷限性，沒有人是神，從來不存在戰無不勝的思想，從來就沒有過高瞻遠矚、總攬全局的神。
巴曙松：你還沒提建議，如果你是領導，你提什麼建議？
陳淮：我提的建議就是，大家都要耐心，買不上房的年輕人，每天網上貼帖子的，別以為把開發商逮起來斃了你就買得起房了，你更買不起房了。第二，開發商要耐心，我們的領導要實現你所希望的那個理想化的市場經濟改革，他們也需要在中央黨校還要學若干次。我們的領導也要耐心，別以為一咬牙、一跺腳，本屆政府如何如何，就一定能夠把中國一個嚴重發展不平衡的大國問題畢其功於一役，都在短期內解決好。我們的媒體也要耐心，說你專家為什麼沒出一個十全十美的政策讓我們調控一招見效。我想種種主客觀原因，這也是頒佈到的事，所以總而言之，我們都得耐心。
巴曙松：賈所長接着講講，如果我們現在給長效機制提一條建議，你會提什麼？
賈康：我們這麼多年研究的都是提建議，如果說把它概括成一句話，我們想表述的就是：在全面改革中間讓市場充分起作用的前提下，更合理的構建房地產業雙軌統籌的制度和機制。所謂雙軌統籌是現在看得比較清楚的，房地產在大家最關心的住有所居方面，你既要有市場軌的產權房，又要有非市場軌上的保障房，政府作為提供管理職能的主體，它要發揮作用的話，合理的作用就是在合理的動態優化的規劃之下，使我們保障軌上解決住有所居的有效供給能夠基本提供到位。這個有效供給基本提供到位的情況下，商品軌、市場軌上的房價高一點、低一點絕對不像這些年我們看的核心指標，它也沒有這麼大的殺傷力，我們現在就要追求這樣的境界逐漸到位。如果那個時候低端的都住有所居，不鬧事、不造反，咱們在商品市場上就是一方面消費者，主要是中產階級以上的消費者，從容地行使自己的消費者主權，去挑選房子，競爭中出手去買房子，開發商分析市場，根據市場需求，在政策條件下，運用自己生產經營方面的相對優勢去提供有效供給，他們這叫生產人主權。在這個方面是大家遵照規則，在市場方面最可能優化配置資源的環境之下去解決資源配置的問題，低端不鬧事，中端有一定的引導，高端市場充分統籌，這是我們的建議。
巴曙松：上帝的歸上帝，凱撒的歸凱撒。
賈康：有這樣一句話，保障房的事情總理管，商品房的事情總經理管，但現實中似乎打了亂賬，有一定的意識，並不意味着他的政策和調控就真正按照這種理性形成了全面的設計和配套。
巴曙松：朱會長，假設今天你是受領導委託，來組織業界專家對房地產市場聽各方面的建議，現在聽了一圈了，一個小時了，如果讓您來做總結，讓您回去給總理彙報，您準備彙報哪三點？
朱中一：大家講的我就不彙報了，我想彙報一件事情，不管是改革還是完善制度，最基礎的工作就是要完善家底，我們在每一次建議裏始終是建議中央政府不管怎麼樣，要下大力氣，要認認真真地搞住房普查，因為我們1986年到現在沒有搞過住房普查，現在儘管在搞聯網，聯網也是以後新建的商品房才能聯網，其它的要聯網很困難，你家底不清，你制定規劃有時候很難有把握，你制定政策有時候很難均衡，所以我覺得萬事要從基礎做起，基礎是什麼？摸清家底。
巴曙松：好，摸清家底，這是你自己的建議。
朱中一：如果要講其它的建議，我覺得還是通過改革和完善制度來推進行業的進步和發展。
巴曙松：謝謝。時間已經過了5分鐘了，我們今天的論壇到此結束，謝謝各位專家的參與，謝謝各位聽眾的參與。主持人：中國地產風尚盛典激情而且榮耀的時刻已經告一段落，接下來，我們進入更加精彩的內容。
改革與轉型大勢所趨，既穩增長又調結構的背景下，避免經濟大起大落“上限、下限”之間，持續調控多年的房地產行業，會是中國經濟重新起飛的引擎嗎？
接下來進入我們的博鰲之夜，本屆博鰲房地產論壇第二場，也是最精彩的一場“地產精英，博鰲論劍”。
本次精英對話的主題是：改革時代的地產新力量之二：上限與下限，新時期的房地產行業。
讓我們有請今晚的對話主持嘉賓：著名經濟學家、國務院發展研究中心金融所副所長巴曙松先生。
接下來有請參與對話的嘉賓上臺就坐，他們是：中國房地產行業協會副會長朱中一先生；著名經濟學家、中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮先生；著名財經專家、財政部財政科學研究所所長賈康先生；華遠地產股份有限公司董事長任志強先生；首創集團董事長、首創置業董事長劉曉光先生；金地（集團）股份有限公司董事長凌克先生；路勁地產集團董事局主席單偉豹先生；安泰盤實股份投資有限公司總裁蓬鋼先生。
接下來把時間交給巴曙松先生。
巴曙松：謝謝主持人。我們臺上有8位嘉賓，我們每個人有七八分鐘的發言時間，所以我想還是按照原來的套路，先提一個統一的問題，各位專家從各自的角度來看。我們討論今天會議的主題，說地產的新力量，在今年乃至以後，房地產行業的新力量新在哪裏，是什麼樣的新力量，每個人三分鐘，我們談一輪之後，再看看大家對哪個感興趣，再進行第二輪的互動討論。先請朱會長。
朱中一：新力量這個題目，坦率來說我沒有考慮得太多。我感覺新力量有幾個方面的問題，一個是房地產的業態，過去主要是以住宅為主的，今後當然住宅還是咱們房地產的一個最大的蛋糕，其它的包括商業地產、旅遊地產、產業園區地產，包括老年住區，它也是新的一個成分，這是第一。第二，隨着咱們企業的市場競爭越來越激烈，它會優勝劣汰，在這個過程中會出現新的力量。
賈康：曙松說的新力量的解讀，我覺得是不是可以說到這麼幾層，有新字的概念。第一個就是我個人特別看重的在十八大之後的決策層面強調的新型城鎮化，新型城鎮化在展開的過程中必然要求和之相匹配的房地產業的發展，還有和它相關的其它產業互動的發展，它一定要有這方面適應新的這樣的特點。我們的新型城鎮化說到核心叫做以市民化為核心，使我們的社會成員能夠共享改革開放成果的新型城鎮化，特別是順應着進城的越來越多的社會成員，他們能夠市民化的過程，顯然需要我們房地產業創新。第二個新，我個人感覺到應該是和我們十八大之後，大家都在高度關注，而且努力貢獻我們自己的一些建設性意見，按照慣例要在三中全會上形成的指導全局，通盤配套改革的指導文件所必然加以規劃的新一輪配套改革，形成緊密的關聯。我們的城鎮化和房地產業的發展，要在全面配套改革的指導文件公諸於世之後得到實質性的推進。這種全面改革的實質性推進，關係到不光是我們房地產業，而且是整個中國國家的前途、民族的命運和現代化、中國夢的成敗，我們作為業界的人士，我感覺在這方面要高度的關注改革的思路和進展。當然，回過頭來結合到我們自己做的事情上，要意識到這個改革會給我們提供更多的機遇，當然也會帶來和機遇並存的挑戰。最後一點就要說到我們業界自己要更新換代，要提升我們的水準，這樣的一個必須要創新、出新的大的潮流，是在大家共同的努力和不可避免的競爭中間，要體現我們每一個企業的獨特價值和我們每一位從業者自己的人生價值，我們應該把每一份努力都匯入到這樣一個產業和社會的發展中間，這是我的一個解讀。
巴曙松：接下來就是博鰲論壇歷屆最受關節的房地產專家陳淮老師，而且前面在兩個人講的時候，他有了充足的時間來做思考，我們接下來聽他說。
陳淮：這個新力量的問題，其實可以分兩部分，一個是願意和不願意，它必然存在和發生作用的動力，一個是有或然性，也許發生，也許不發生，發生了將對房地產有巨大促進作用。
它這個必然性體現在以下幾個方面，第一，我們改善性需求已經進入一個羣體性的高潮期了，如果說以前大家買房子主要是第一次置業，今後買房子，改善性需求、舒適性需求，有房子的人，通過買新房子而改善自己的居住條件，將來在市場中是一個強大動力，這已經顯而易見。第二，房地產的企業和此前的3年、5年、10年相比大大成熟。在過去一段時間，不管國幾條的調控和市場的變化，房地產企業壓在自己身上風險的或然性已經大大釋放，可以這樣說，2013年我們做的所謂博鰲房地產論壇，各位開發商的心態比2009年國家大力支持房地產業穩增長那個時代還要放鬆，我不知道我們在座開發商是否同意。至少我觀察到，今天我們在這兒開會的任志強先生和他的很多哥們企業還在關心着今天怎麼到北京去拍一塊地，晚上他還有心情到外頭吃大排擋，喝點酒，說明我們的企業大大成熟了。我們整個產業、企業組合，抗風險能力大大增強了。第三，如同賈所長所說，我們的市民化、農民工進程已經提上日程，不管你願不願意，它必將推動我們房地產有更大的需求產生。最後一個必然產生，今年以來，納斯達克、道瓊斯、標準普爾已經近30次創歷史新高，而我們的A股市場還停留在2000點左右，比2009年世界金融危機還悲慘的這樣一個位置上，世界經濟微觀基礎的復甦，也會給中國經濟帶來正面的、好的推動作用。這是必然要發生的。
有些將會成為新動力，但是會不會發生，我們還不知道，比如說朱會長和賈所長都講到十八屆三中全會的改革問題，大家都寄予厚望。坦率說，我迄今沒看到在三中全會對我們房地產發展至關重要的改革，比如土地制度的改革、金融體系的改革、中央政府和地方政府之間稅負關係的改革等這些改革上明顯的動機和願望。如果這個改革真的推進，我們不需要今天晚上這些人坐在臺上講2013後半年和今後一段時間，我們房地產將獲得巨大的推動力。但如果不發生，也可能我們這個高潮還要推後若干年，因為房地產業最重要的兩個要素：土地和資金，最重要的掣肘：中央和地方財稅關係。如果這些改革沒有實質性進展的話，我們的新動力恐怕還要在跌跌撞撞、摩摩擦擦中前進。
巴曙松：任總，上限下限時期，這個新動力來自於哪裏？
任志強：新動力就在上限、下限，如果已經到了上限，你就壓着它，房地產別弄得那麼快，如果是已經到了下限，就得提一提，還得它撐着。幾十年以前，中國主要解決的是吃和穿的問題，房子不重要，因為那時候房子靠福利分配，單位要不分，你忍着，40歲沒分房子，你也得忍着，你對單位也不敢有意見，因為你換一個單位，你還得重新熬工齡，所以你就得跟着混。到吃和穿的問題基本解決了之後，人們開始想到了住房，這衣食住行，行排在後頭，就是我們住房解決得差不多了，小汽車才進家裏。所以到後幾年我們才發現，住房的位置越來越重，這是動力，然後汽車的位置越來越重，這也是動力，就是衣食住行，然後逐步提高。陳淮剛才講到，過去是先解決住的問題，現在要改善了，住得差的要改好點了，這就是動力。如果老百姓、消費者沒有動力了，開發商有什麼動力？做了房子也沒人買了。
第二個動力，大家有消費動力就往上走，要沒消費動力就往下走，就到下限了。開發商最早在城市裏是把舊的城市適度的進行改造，所以我們相當一部分是舊城改造的任務，城市太破了。你現在看看還有那麼多破城市嗎？沒有，所以現在做的是棚戶區改造，因為有些棚戶區不是城市範圍之內的，是城市外圍的工礦區這些要改造。在城市改造的過程中，首先發生的是把舊房子拆了蓋新房子。
第二個階段是沿着城市周邊再擴大，現在一個新的情況，就是政府要通過開發商來重新配置公共資源。在我們的政府工作報告裏和在李克強的說法裏頭，有一個叫做公共資源均等化。但是這個公共資源均等化靠誰做呢？不是靠政府，換句話說，政府也沒本事做。今天我們上午的時候，三亞市市長跟我們說，這個地方不屬於三亞市的核心區，也不屬於城區，甚至不屬於郊區，屬於農村。我們現在在這個農村所在地，為什麼能蓋了這麼好的酒店？是因為開發商把這個公共資源進行了重新的均等化的配置。你們可以問問這個酒店是政府讓他把喜來登擱在這兒的嗎？不是，和政府沒關係，是開發商的意思，是開發商覺得這個地方應該擱個酒店，那個地方應該配個小學，那個地方應該配個醫院。所以在城市發展的過程中，特別是原有的公共資源在城中心集中，你進行改造的時候不需要進行大量的資源配置，學校還是原來的學校，教育還是原來的教育，醫院還是原來的醫院。但是我們現在看到城市在擴大向郊區進展的過程中不是這樣的。如果我們配一個學校，按照系統交給了教育局，教育局就按照他所在單位去配一箇中學，或者配一個新的中學。但是開發商去了以後是選這個城市中最好的小學的公共資源轉移到這個新區中，還用的是原來學校的名字。這就是開發商在城市建設的過程中，或城鎮化的過程中利用開發商的智慧，再重新組織社會的公共資源配套，這不是政府幹的。政府幹的是什麼？你缺教育，我給你配個教育，但是這個教育好不好，是不是最優秀的教育，這不是我的事，我給你配了教育資源就行。但是開發商會把一個當地最好的學校挪過來，也就是說，過去在城裏的人要擠這個優秀的教育資源很困難，但是現在通過開發商的建設，把這個最優秀的教育資源延伸到郊區或城市外圍。
我們的社會從來都罵開發商黑心，他們並不知道配置新的教育資源的功能，或配置新的公共資源的功能，幾乎是依賴於開發商完成的。我們看看城市所有的景點、教育、酒店，哪個酒店是政府投的？沒有。所以必須要看到，在新一輪的發展過程中，是因為社會居民、消費者有了巨大的需求，導致開發商利用這些需求去滿足消費者的需求，因此他不得不配置消費者需要的資源。過去中國有幾個奧特萊斯？沒有，是開發商用他的力量，把它引進中國，安排在城市的郊區，或者說城市外圍擴大的範圍內。這種資源的配置是另外一種城市新建過程中公共資源合理配置的自覺而合理產生的，不是自覺抑制。市場中如果完全靠政府左右的話，通常是幹不出好事的，比如說我們2009年的十大產業政策，你現在說說哪個產業還有好果子吃嗎？鋼鐵沒了，船舶沒了，新能源沒了，凡是政府花錢補貼的基本上都是乾的壞事，把我們納稅人的錢都浪費了。沒被政府鼓勵的，或者說一定要用優惠政策支持的都是好樣的，比如說我們房地產。你看看我們過去的生產規模，調控這麼幾年，如果從2003年算，我們大概6億左右的竣工量，調了十年，我們現在12億的竣工量，翻了一倍。打壓了10年的結果就是翻倍的往上走。我們媒體有一個言論叫，過去十年是黃金的十年，未來十年是白銀的十年，胡扯八道，怎麼可能白銀比黃金還貴呢？我們現在1生產面積不是比原來的生產面積大了嗎？我們現在生產的價格不是比原來貴了嗎？我們現在生產的總量不是比原來多了嗎？我們原來6個億左右，5個億左右，4萬億左右的銷售額，今年弄不好可能七八萬億了，這是不是提高了？既然在猛的往上漲，都提高了那麼多，你怎麼能說現在是白銀，過去是黃金呢？你們這些媒體不是胡扯八道嗎？開發商只是在政府打壓的過程中變得越來越堅強，越是環境壞，這個企業發展得就越好，這個行業發展就越好，因為靠行業自身的能力，是市場競爭的結果。政府支持光伏產業，還要政府出面跟歐洲談判，最後份額還減少了。政府支持乾的事一般都幹不好。
房地產業在2003年的時候，你們看看萬科多少營業額？今年他前7個月就能幹到900億，過去一年都幹不了這麼多。
巴博士提出的問題都是按照會議組織者提前寫好的照唸的，你也要動動腦筋。未來我們的行業會越來越強大。
巴曙松：既然任總強調主持人的權威，我剛才從任總講的話裏聽出了幾個判斷：第一，過度盡責的開發商形象和不盡責的政府形象。第二，胡說的媒體形象。所以我也想作為主持人，請政府的城鄉建設研究專家陳淮所長，你站在政府的角度回應一下任總，為什麼地產商那麼盡心盡責，而政府不盡責。
陳淮：我聽明白了，胡說的媒體很多，但肯定都不是今天來的，今天來的都是非常正義和正派的，這是第一層意思。第二層意思，政府永遠是個低效率資源配置者，這是不論從經濟學理論還是實踐都證明了的，也許巴博士經濟學可以推翻，但是據我所學過的東西都證明了的，當然不能說政府是不必要和不好的。
任志強：這個說法都是我從巴博士寫的書上學來的。
陳淮：不得已而為之，我們不得不推選一些人站出來，他們叫公務員，我們靠上稅養活他們，讓他們來打理公共事務，這是不得已而為之。只有在不得已的情況下，我們才把公共事務託付給政府。如果我們把過去10年的時間，土地、資金和所有的自然資源交給政府的話，它絕不可能蓋出我們今天這麼多、這麼好的房子來。我想這沒有多少爭議，不信咱們可以試一試。今後也是一樣，我們過去10年的房地產最大的弊端之一就是十年調控的政策，不管它叫什麼名字，所有的這些調控政策都是在不斷地強化政府的權力，不管是9070還是什麼，70%的土地用於三種房型，加徵5.5%營業稅，以及蓋保障房，以及20%個人所得稅、限購，所有的政策都是在強化政府的權力。政府的權力像退燒藥一樣，吃了可以當時見點效，治病了沒有呢？什麼病都沒治。所以我們的確現在需要大聲疾呼，希望我們在座這麼多不是任總所說的那種胡扯的媒體替我們傳達一句話，中國需要的不是調控，是改革。
任志強：我也再補充一句，你們可以查查巴博士前兩年發的微博，其中他推薦一本書，叫《自由選擇》，這書裏就很清楚地說到了，當政府控制價格或以價格目標為調控目標的時候都是錯的。而我們的政府恰恰是拼命地在這幾年把房價這個價格作為重要的調控目標。而價格在作為調控目標的時候，一定會導致不合理的分配。因為價格是財務分配的一個條件，“不合理的機制”，這也是這本書上說的。“不合理的信息”，因為價格是反映市場供求關係的最重要的一個信息指標，而政府這幾項錯誤都犯了，你們看看巴博士為什麼要推薦這本書，你們就可以知道，這本書上就是說政府犯了這麼多的錯誤。
巴曙松：在我們臺上朱會長在政府工作的時間最長，難道我們房地產發展那麼繁榮，我們政府就沒做一點好事嗎？
朱中一：我回答這個問題比較為難，調控是需要反思，過去的調控需要評估，但是話說回來，市場經濟它本身有失靈的時候，可能調控是伴隨着市場經濟一起前行的。比如說2010年到2011年的調控，將近有9個月的時間，房價還是控制住了。當然調控是不是要以房價為目標，我過去給上面寫的東西也不少的，但是上面也有紀律，給上面的東西不一定給下面傳達的。調控老是以房價為目標，我自己也覺得是欠妥的，因為你要穩定房價，它首先是總量基本平衡，結構基本合理，價格才能穩定。
巴曙松：我看你一直在繞彎子，我還是請陳老師談談，政府做了哪些好事？
陳淮：做了很多好事，首先在我們資源不夠配置的時候。比如說我們有8個人，但是預備的飯只夠5個人吃，我們就要先決定哪5個人先吃，政府讓住房困難的人先吃，像巴博士這種又有錢又有勢的人後吃，這樣的事情就屬於公共利益，政府在努力維護。當然在推進節能省地，以及維護國民經濟穩定運行和努力探索有中國特色的住房保障體系上都做出了巨大的努力，比如保障房。但是，但是這個詞很重要，巴博士，以後你們領導找你談話，前20分鐘你不用太在意，說到但是的時候，你要把耳朵豎起來。但是一個醫生開了一個藥，起了一定的效果，是不是他就是好大夫？即便政府做了一些事情起到了好效果，他是不是就是做了好事情？我們連續10年調控，這是第一條缺陷。第二條缺陷是高成本、低效率。比如9070政策，已經獲批的沒有開工的，全部重新做規劃，這個成本誰負擔？這個效率損失轉嫁在誰頭上？最終都落在買房人身上。一個醫生開的藥吃了以後有效果，但是我們回頭來看，本來可以有讓病人痛苦小得多的醫療方案，效果好得多的醫療方案，我們能說這個大夫是個傳世良醫嗎？
巴曙松：本來讓你講政府做的好事，結果你都說成它不好，我們還是回到主線。
任志強：政府幹的都是好事，政府好心沒產生好效果，這就是陳淮主任的意思，很好心地做了很多好事，但是可能產生的效果不好。政府天生就是該幹好事，不幹好事憑什麼我們納稅給你，但是它一旦有點錯誤了，大家就應該有權利對他提出批評，因為是我納稅了。既然是這樣的話，我們不要討論他幹了是好事還是壞事，而是看最後的結果，四萬億的時候大家都說是好事，今天人民日報怎麼說那是錯的呢？當時怎麼說四萬億多好多好呢？所以不能就事論事去說，我們得看未來發展的趨勢，政府可能很好很好，但難免他有時候會幹點不太好的事。
巴曙松：回到我們的主線，接下來我們房地產的新力量、新趨勢新在哪兒，劉總來談談。
劉曉光：下一步進入所謂的房地產深度的變革期，肯定在下一步有新力量、新動力。我覺得新力量或者新動力，城鎮化肯定是一個新力量、新動力。第二個，企業的轉型、模式的轉變，產生出更好的產業價值結合的產品，肯定它也是一種新力量。第三個，習近平講的中國夢，他講的是民族復興，實際上中國夢很核心的是房子問題、車的問題。下一步隨着中國夢的具體化，對房地產來講肯定是一個巨大的推動。還有一個，議價肯定還是要上漲，而且通貨膨脹在未來的5年中肯定是一個上升的趨勢，關鍵人民幣對自己的貶值，那是推動房地產的一個重大的力量。在2005年以後，不買房的人就傻一點，他存了8000塊錢，變成了8500，買了房的這些人基本上都變成3萬多了，所以這也是一個動力，也是一個重要的因素。還有一個，下一步我們可能要進入到消費升級的階段，消費升級中可能房的指數和比重是最大的，在這個過程中它也是一個重要的因素，還有就是看我們下一步改革和開放的能力，如果說我們的改革力度加大，我們的開放力加大，可能造成兩個市場問題，可能造成中國的地產商面臨着更加激烈競爭的問題，這樣可能對房地產來講都是一個新動力、新因素。
巴曙松：謝謝劉總，越往後回答這個問題也好回答，也不好回答，好回答是有更多的時間思考，不好回答是前面的專家說了一些理由。下面有請單總。
單偉豹：我覺得沒有什麼新動力，我是2007年開始參加博鰲房地產論壇的，幾乎就是一年好一年壞，上一屆政府幾乎每一年都折騰，然後一到冬天來了，人家問，單總，怎麼辦？我說練內功，隔了兩年又練內功，我們企業練了這麼多年內功，它已經非常完善了，再有什麼新力量已經不太可能了，現在的房地產業是很成熟的。我到美國考察了很長時間，對比國內和香港的房地產市場，現在中國的房地產產業出產的產品，它的效率、設計都不比外國差，所以你說我們產業內部還有什麼新的動力，我看不出來。如果有新動力的話，一定是政府那邊的。調結構、促改革，把不合理、不合法的行政干擾儘快去掉，尊重市場、尊重法律，相信我們這個產業有自己的能力，我相信這才是真正的房地產的新動力，其它我看不出有什麼新動力。
巴曙松：謝謝單總，接下來有請凌總。
凌克：行業的集中度一定會進一步提高，這些企業今後會分化，現在這些大的企業集團實力越來越強，今後形成數十個全國性的集團，數十個區域性的集團，我們小的公司生存的能力就會更弱。
巴曙松：金地不小。
凌克：金地也不算大，這是一種變化。另外的一種變化就是，原來都是一個單一的住宅公司，今後會形成綜合性的房地產公司，所以這些公司可能又做住宅，也做辦公樓，也做商業。在其中的某一些人還會開始提供各種各樣的服務，有的人就開始可以提供金融的服務，有的地產商可能和網絡、物流結合起來，提供零售的服務。還有一種變化，今後我們中國的城市會分化。我們說現在的城市化，過去十年的城市化主要是一線城市的城市化，最近我們開始提出了新的城鎮化，我想隨着這種產業的轉移，我們中部的城市集聚能力會進一步提高。但是這些城市到底有多強的競爭力，也不好說，在最後我們有競爭力的城市是新型工業、新型科技的這種城市才有競爭力。是那些生產更高檔的服裝、更多的生物工程的產品，生產更多的、更高端的消費品的這些城市，可能才會有競爭力。到那個時候，到10年之後，我們現在看到的一批我們覺得還挺有競爭力的城市，到那個時候可能也會沒落。還有一些變化，可能就會是很大的變化，我們不知道它會不會發生，首先第一個就是土地的制度，土地的制度的變化是房地產業，也是中國最根本的變化，我們現在一個農民有一畝地，政府把這畝地給他收了，賠了他20萬塊錢，然後我們這一畝地用700萬塊錢的價格把它賣掉，然後我們還要農民自己再填上原來的存款20萬加一起，去付他把這個宅基地收掉之後他買的那套商品房的首付。如果土地制度發生了變化，這些都會發生很大的變化。另外就是房產稅，徵收多高的稅率，這個對中國人今後影響也是非常的大。還有一個就是遺產稅，我相信中國遲早會徵遺產稅的，當中國開始徵遺產稅的時候，會有那麼多人買那麼多房子嗎？我相信他不會買那麼多房子，所以我總的感覺，未來的10年是一個非常多變的十年，我相信會有非常多的變化。
巴曙松：謝謝凌總。凌總剛才講的城市未來會分化，地產商也會分化，我想凌總肯定有些思考。我能不能冒昧地再問你一句，你如果在這個分化的格局下，未來十年你比較看好哪三個城市？你比較欣賞哪三個公司？
凌克：我非常看好北京、上海、深圳，當然有一點，北京的PM2.5要再降一點。我覺得非常好的公司在中國就非常多，萬科就是非常好的公司，效率非常的高，恆隆地產也是非常好的公司，當然也包括金地公司。
巴曙松：謝謝凌總的判斷。第一輪的總結由蓬鋼來談談，你認為新的力量、新的趨勢往哪個方向走？
蓬鋼：可能這也是今天會議組織者出的題目，我聽了這個題目，我一直沒想明白，為什麼還需要新動力？我今天聽了一天，我得到的信息是，地產商也不缺錢，也不擔心銷售，已經發展得很壯大，就是缺土地，只要有更多的土地，我們可以蓋更多的房子，而且可以賣得更多，創造的銷售額也更多，政府一直在壓着這個行業，一直不希望房價過高，所以在控制這個行業的發展，為什麼還需要新動力呢？現在不需要新動力，只要有市場在，這麼多的從業人員，總會想出各種辦法來找到這種新動力。
巴曙松：那我就換一個方式問，我看到溫州已經取消了限購，你認為還會有其它的城市取消這樣的政策嗎？
蓬鋼：我剛才想說的第二點就是，其實政府的調控並不完全是壞事，我都可以理解，作為房地產從業人員，對於這些政府調控的情緒反感。今天樊綱博士說的我也挺同意，其實調控在某種意義上就是縮短了週期，它把市場破滅時候的損失減少，也把市場火熱的時候的上漲程度給控制在一定的範圍內。從這點上來講，它也是積極的。你剛才問政府做了什麼好事，我覺得它的方式和最終達到的效果有的時候不是很理想，有時候方式甚至是有點可笑，但是實際上回過頭來看一看，如果沒有調控的話，可能會產生更多的浪費和更慘痛的結果。這些在完全是市場經濟的經濟體裏面，這也是出現過的。目前中國的政治經濟體制的現狀就是這樣，所以在某種程度上，這也並不完全是壞事。
巴曙松：時間過得很快，只剩下10分鐘了，每個人只有一分鐘的時間，我想臺上的嘉賓，可能都是以不同的方式參與了一個關於房地產下一步的調控長效機制相關的建議、討論。這麼重要的一個產業，我們希望它發展得更平穩、更好一些，除了批評之外，如果讓在座的各位去提建議、操刀說我接下來我來管這個房地產市場，一個建設性的建議，或者說我們假設，今天我們每個人提一個建議，彙總一下，交一個報告，說下一步房地產調控長效機制怎麼建，從蓬總開始，如果請你提建議，提什麼建議？怎麼做，你覺得對這個市場發展，對微觀和宏觀都是有利的？
蓬鋼：從金融這個角度，我覺得應該大力推行房地產信託基金。
巴曙松：理由？
蓬鋼：因為目前房地產市場太多的偏重於住宅。在商業地產發展上我們的發展程度遠遠落後於這些比較成熟的市場，在住宅市場上我們的發展是水平很高了，和其它西方的這些比較成熟的市場相比。但是在商業物業和商業地產市場上，我們現在差得很多，很大的程度上就在於我們沒有一個很好的支持商業地產發展和管理的金融產品和金融平臺，這個房地產信託基金是一個突破口。
巴曙松：發展房地產信託基金，支持多元化的業態。凌總的建議？
凌克：我建議市場的歸市場，保障的歸保障，少用一點行政的方法，多用一點經濟的方法，政府不要一味地那麼自信，好像自己能夠去調節經濟。
巴曙松：說了十年，我們接着說下去。單總？
單偉豹：如果能做的話，應該馬上取消限價、限購，提高容積率，這是能馬上做到的。
巴曙松：會不會馬上就漲起來呢？
單偉豹：增加了容積率，單元土地成本就會降低。你要把價格降下來，還是要把供應量提上去，現在的土地供應是不夠的，傳統的容積率是不適合的。
巴曙松：劉總，既有政府經驗，又有房地產經驗。
劉曉光：我的建議是，應該市場化的就市場化，保障的保障起來。
巴曙松：哪些該市場化的沒有市場化呢？
劉曉光：市場化的還是按照收入來區分。但是我想有一個問題，現在可能影響價格比較大的主要是三塊，一塊是土地，一塊是稅費，一塊是資金成本。這三個改革涉及到對於房地產的土地、稅費和金融的改革，我想在未來的幾年中應該是有一些新的進展。
巴曙松：任總？
任志強：朱鎔基是把我們這個房地產真正市場化的人，因為原來的福利分配變成非福利分配了。但是為什麼從1998年到2003年之前，我們每年的房價漲得並不高？每年平均漲3.5%，但收入增長百分之九點幾，2003年宏觀調控之前，全國房價收入比只有1：3.84，非常低。市場化的時候是開發商面臨最公平的競爭的時候，也是最困難的時候；非市場化的時候，才讓這個房價一直往上漲，最典型的就是那時候別墅是幾乎賣不出去，不準蓋別墅後就越來越貴了，所以這十年裏房地產市場價格步步攀升，你們都發大財了。真正市場化的競爭是在價格上要拼比，而不是說你想賣多少錢就賣多少錢的問題，那是因為政府在調控的過程中導致供求關係惡化，或者是產品不對路，該供應土地的地方不供地，不該供地的地方供了大片的土地。
市場化是對企業要求最高，也是對政府要求最高的時候，而非市場化的時候，企業往往會從非市場化的過程中獲利更多。所以真正的市場化一定會讓我們的房地產市場更加金融合理的一種狀態，而不是天天在屁股上擱一塊鋼板，防止別人今天踢了你，明天還要踢你。我們的媒體就是負責天天踢你屁股的人，當社會監督更多的時候，這個市場化才能達到一個真正合理的目的。
巴曙松：陳所長，一直是給政府出主意的。
陳淮：這個你可別冤枉我，領導的主意不是歸我們出的，中南海有很多傳世名醫，給領導看病一定是最高明的大夫，但是你知道每天中南海的大夫都做什麼嗎？他們每天回答領導的批示，在肚臍眼貼黃瓜片能不能減肥？領導說，我從互聯網信息摘要上看到肚臍眼貼黃瓜片能減肥。這個專家就得花至少兩週時間寫一篇報告，論證黃瓜片的基本成分是什麼，減肥的基本原理是什麼，然後還得說明黃瓜片不減肥，貼西葫蘆片也不減肥。所以中南海的專家每天在回答領導關於這樣的問題，所以巴博士說我們給領導出主意，我們每天都在回答互聯網信息摘要的批示，貼黃瓜片是否減肥，我們有沒有可能一招斃敵於天下，畢其功於一役、笑傲江湖的辦法。我想領導自然很高明，智商非我輩能比。巴博士給我們很多冤枉，我們恐怕擔當不起這樣高明的意見，我們每天研究的都是貼黃瓜片減肥不減肥的小兒科。
巴曙松：你後來出的主意是給領導貼什麼減肥？
陳淮：我們當然不能說，領導，你不要再提這種小兒科的幼稚問題，我們得很科學地回答，黃瓜片的主要成分是什麼，和減肥無關，然後還得充分地論證減肥的基本原理是什麼，最後還得引申出貼西葫蘆片、貼木薯片它也不減肥，這才叫一個完整的報告。這個報告至少專家學習寫兩週到一個月，你說一年到頭專家都在研究什麼？所以別以為專家都研究的是導彈上天，航天飛機上天這麼複雜的問題，專家研究的比我們媒體研究的差得多了。關於巴博士提的問題，自然他心裏很清楚，他每天其實也在給領導寫黃瓜片貼肚臍眼是否減肥的報告，領導的智商若此，沒有一個人的智商能夠脫離開他所處的歷史時代的侷限性，能脫離開他的知識結構的侷限性和他個人成長經歷的侷限性這三大侷限性，沒有人是神，從來不存在戰無不勝的思想，從來就沒有過高瞻遠矚、總攬全局的神。
巴曙松：你還沒提建議，如果你是領導，你提什麼建議？
陳淮：我提的建議就是，大家都要耐心，買不上房的年輕人，每天網上貼帖子的，別以為把開發商逮起來斃了你就買得起房了，你更買不起房了。第二，開發商要耐心，我們的領導要實現你所希望的那個理想化的市場經濟改革，他們也需要在中央黨校還要學若干次。我們的領導也要耐心，別以為一咬牙、一跺腳，本屆政府如何如何，就一定能夠把中國一個嚴重發展不平衡的大國問題畢其功於一役，都在短期內解決好。我們的媒體也要耐心，說你專家為什麼沒出一個十全十美的政策讓我們調控一招見效。我想種種主客觀原因，這也是頒佈到的事，所以總而言之，我們都得耐心。
巴曙松：賈所長接着講講，如果我們現在給長效機制提一條建議，你會提什麼？
賈康：我們這麼多年研究的都是提建議，如果說把它概括成一句話，我們想表述的就是：在全面改革中間讓市場充分起作用的前提下，更合理的構建房地產業雙軌統籌的制度和機制。所謂雙軌統籌是現在看得比較清楚的，房地產在大家最關心的住有所居方面，你既要有市場軌的產權房，又要有非市場軌上的保障房，政府作為提供管理職能的主體，它要發揮作用的話，合理的作用就是在合理的動態優化的規劃之下，使我們保障軌上解決住有所居的有效供給能夠基本提供到位。這個有效供給基本提供到位的情況下，商品軌、市場軌上的房價高一點、低一點絕對不像這些年我們看的核心指標，它也沒有這麼大的殺傷力，我們現在就要追求這樣的境界逐漸到位。如果那個時候低端的都住有所居，不鬧事、不造反，咱們在商品市場上就是一方面消費者，主要是中產階級以上的消費者，從容地行使自己的消費者主權，去挑選房子，競爭中出手去買房子，開發商分析市場，根據市場需求，在政策條件下，運用自己生產經營方面的相對優勢去提供有效供給，他們這叫生產人主權。在這個方面是大家遵照規則，在市場方面最可能優化配置資源的環境之下去解決資源配置的問題，低端不鬧事，中端有一定的引導，高端市場充分統籌，這是我們的建議。
巴曙松：上帝的歸上帝，凱撒的歸凱撒。
賈康：有這樣一句話，保障房的事情總理管，商品房的事情總經理管，但現實中似乎打了亂賬，有一定的意識，並不意味着他的政策和調控就真正按照這種理性形成了全面的設計和配套。
巴曙松：朱會長，假設今天你是受領導委託，來組織業界專家對房地產市場聽各方面的建議，現在聽了一圈了，一個小時了，如果讓您來做總結，讓您回去給總理彙報，您準備彙報哪三點？
朱中一：大家講的我就不彙報了，我想彙報一件事情，不管是改革還是完善制度，最基礎的工作就是要完善家底，我們在每一次建議裏始終是建議中央政府不管怎麼樣，要下大力氣，要認認真真地搞住房普查，因為我們1986年到現在沒有搞過住房普查，現在儘管在搞聯網，聯網也是以後新建的商品房才能聯網，其它的要聯網很困難，你家底不清，你制定規劃有時候很難有把握，你制定政策有時候很難均衡，所以我覺得萬事要從基礎做起，基礎是什麼？摸清家底。
巴曙松：好，摸清家底，這是你自己的建議。
朱中一：如果要講其它的建議，我覺得還是通過改革和完善制度來推進行業的進步和發展。
巴曙松：謝謝。時間已經過了5分鐘了，我們今天的論壇到此結束，謝謝各位專家的參與，謝謝各位聽眾的參與。主持人：中國地產風尚盛典激情而且榮耀的時刻已經告一段落，接下來，我們進入更加精彩的內容。
改革與轉型大勢所趨，既穩增長又調結構的背景下，避免經濟大起大落“上限、下限”之間，持續調控多年的房地產行業，會是中國經濟重新起飛的引擎嗎？
接下來進入我們的博鰲之夜，本屆博鰲房地產論壇第二場，也是最精彩的一場“地產精英，博鰲論劍”。
本次精英對話的主題是：改革時代的地產新力量之二：上限與下限，新時期的房地產行業。
讓我們有請今晚的對話主持嘉賓：著名經濟學家、國務院發展研究中心金融所副所長巴曙松先生。
接下來有請參與對話的嘉賓上臺就坐，他們是：中國房地產行業協會副會長朱中一先生；著名經濟學家、中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮先生；著名財經專家、財政部財政科學研究所所長賈康先生；華遠地產股份有限公司董事長任志強先生；首創集團董事長、首創置業董事長劉曉光先生；金地（集團）股份有限公司董事長凌克先生；路勁地產集團董事局主席單偉豹先生；安泰盤實股份投資有限公司總裁蓬鋼先生。
接下來把時間交給巴曙松先生。
巴曙松：謝謝主持人。我們臺上有8位嘉賓，我們每個人有七八分鐘的發言時間，所以我想還是按照原來的套路，先提一個統一的問題，各位專家從各自的角度來看。我們討論今天會議的主題，說地產的新力量，在今年乃至以後，房地產行業的新力量新在哪裏，是什麼樣的新力量，每個人三分鐘，我們談一輪之後，再看看大家對哪個感興趣，再進行第二輪的互動討論。先請朱會長。
朱中一：新力量這個題目，坦率來說我沒有考慮得太多。我感覺新力量有幾個方面的問題，一個是房地產的業態，過去主要是以住宅為主的，今後當然住宅還是咱們房地產的一個最大的蛋糕，其它的包括商業地產、旅遊地產、產業園區地產，包括老年住區，它也是新的一個成分，這是第一。第二，隨着咱們企業的市場競爭越來越激烈，它會優勝劣汰，在這個過程中會出現新的力量。
賈康：曙松說的新力量的解讀，我覺得是不是可以說到這麼幾層，有新字的概念。第一個就是我個人特別看重的在十八大之後的決策層面強調的新型城鎮化，新型城鎮化在展開的過程中必然要求和之相匹配的房地產業的發展，還有和它相關的其它產業互動的發展，它一定要有這方面適應新的這樣的特點。我們的新型城鎮化說到核心叫做以市民化為核心，使我們的社會成員能夠共享改革開放成果的新型城鎮化，特別是順應着進城的越來越多的社會成員，他們能夠市民化的過程，顯然需要我們房地產業創新。第二個新，我個人感覺到應該是和我們十八大之後，大家都在高度關注，而且努力貢獻我們自己的一些建設性意見，按照慣例要在三中全會上形成的指導全局，通盤配套改革的指導文件所必然加以規劃的新一輪配套改革，形成緊密的關聯。我們的城鎮化和房地產業的發展，要在全面配套改革的指導文件公諸於世之後得到實質性的推進。這種全面改革的實質性推進，關係到不光是我們房地產業，而且是整個中國國家的前途、民族的命運和現代化、中國夢的成敗，我們作為業界的人士，我感覺在這方面要高度的關注改革的思路和進展。當然，回過頭來結合到我們自己做的事情上，要意識到這個改革會給我們提供更多的機遇，當然也會帶來和機遇並存的挑戰。最後一點就要說到我們業界自己要更新換代，要提升我們的水準，這樣的一個必須要創新、出新的大的潮流，是在大家共同的努力和不可避免的競爭中間，要體現我們每一個企業的獨特價值和我們每一位從業者自己的人生價值，我們應該把每一份努力都匯入到這樣一個產業和社會的發展中間，這是我的一個解讀。
巴曙松：接下來就是博鰲論壇歷屆最受關節的房地產專家陳淮老師，而且前面在兩個人講的時候，他有了充足的時間來做思考，我們接下來聽他說。
陳淮：這個新力量的問題，其實可以分兩部分，一個是願意和不願意，它必然存在和發生作用的動力，一個是有或然性，也許發生，也許不發生，發生了將對房地產有巨大促進作用。
它這個必然性體現在以下幾個方面，第一，我們改善性需求已經進入一個羣體性的高潮期了，如果說以前大家買房子主要是第一次置業，今後買房子，改善性需求、舒適性需求，有房子的人，通過買新房子而改善自己的居住條件，將來在市場中是一個強大動力，這已經顯而易見。第二，房地產的企業和此前的3年、5年、10年相比大大成熟。在過去一段時間，不管國幾條的調控和市場的變化，房地產企業壓在自己身上風險的或然性已經大大釋放，可以這樣說，2013年我們做的所謂博鰲房地產論壇，各位開發商的心態比2009年國家大力支持房地產業穩增長那個時代還要放鬆，我不知道我們在座開發商是否同意。至少我觀察到，今天我們在這兒開會的任志強先生和他的很多哥們企業還在關心着今天怎麼到北京去拍一塊地，晚上他還有心情到外頭吃大排擋，喝點酒，說明我們的企業大大成熟了。我們整個產業、企業組合，抗風險能力大大增強了。第三，如同賈所長所說，我們的市民化、農民工進程已經提上日程，不管你願不願意，它必將推動我們房地產有更大的需求產生。最後一個必然產生，今年以來，納斯達克、道瓊斯、標準普爾已經近30次創歷史新高，而我們的A股市場還停留在2000點左右，比2009年世界金融危機還悲慘的這樣一個位置上，世界經濟微觀基礎的復甦，也會給中國經濟帶來正面的、好的推動作用。這是必然要發生的。
有些將會成為新動力，但是會不會發生，我們還不知道，比如說朱會長和賈所長都講到十八屆三中全會的改革問題，大家都寄予厚望。坦率說，我迄今沒看到在三中全會對我們房地產發展至關重要的改革，比如土地制度的改革、金融體系的改革、中央政府和地方政府之間稅負關係的改革等這些改革上明顯的動機和願望。如果這個改革真的推進，我們不需要今天晚上這些人坐在臺上講2013後半年和今後一段時間，我們房地產將獲得巨大的推動力。但如果不發生，也可能我們這個高潮還要推後若干年，因為房地產業最重要的兩個要素：土地和資金，最重要的掣肘：中央和地方財稅關係。如果這些改革沒有實質性進展的話，我們的新動力恐怕還要在跌跌撞撞、摩摩擦擦中前進。
巴曙松：任總，上限下限時期，這個新動力來自於哪裏？
任志強：新動力就在上限、下限，如果已經到了上限，你就壓着它，房地產別弄得那麼快，如果是已經到了下限，就得提一提，還得它撐着。幾十年以前，中國主要解決的是吃和穿的問題，房子不重要，因為那時候房子靠福利分配，單位要不分，你忍着，40歲沒分房子，你也得忍着，你對單位也不敢有意見，因為你換一個單位，你還得重新熬工齡，所以你就得跟着混。到吃和穿的問題基本解決了之後，人們開始想到了住房，這衣食住行，行排在後頭，就是我們住房解決得差不多了，小汽車才進家裏。所以到後幾年我們才發現，住房的位置越來越重，這是動力，然後汽車的位置越來越重，這也是動力，就是衣食住行，然後逐步提高。陳淮剛才講到，過去是先解決住的問題，現在要改善了，住得差的要改好點了，這就是動力。如果老百姓、消費者沒有動力了，開發商有什麼動力？做了房子也沒人買了。
第二個動力，大家有消費動力就往上走，要沒消費動力就往下走，就到下限了。開發商最早在城市裏是把舊的城市適度的進行改造，所以我們相當一部分是舊城改造的任務，城市太破了。你現在看看還有那麼多破城市嗎？沒有，所以現在做的是棚戶區改造，因為有些棚戶區不是城市範圍之內的，是城市外圍的工礦區這些要改造。在城市改造的過程中，首先發生的是把舊房子拆了蓋新房子。
第二個階段是沿着城市周邊再擴大，現在一個新的情況，就是政府要通過開發商來重新配置公共資源。在我們的政府工作報告裏和在李克強的說法裏頭，有一個叫做公共資源均等化。但是這個公共資源均等化靠誰做呢？不是靠政府，換句話說，政府也沒本事做。今天我們上午的時候，三亞市市長跟我們說，這個地方不屬於三亞市的核心區，也不屬於城區，甚至不屬於郊區，屬於農村。我們現在在這個農村所在地，為什麼能蓋了這麼好的酒店？是因為開發商把這個公共資源進行了重新的均等化的配置。你們可以問問這個酒店是政府讓他把喜來登擱在這兒的嗎？不是，和政府沒關係，是開發商的意思，是開發商覺得這個地方應該擱個酒店，那個地方應該配個小學，那個地方應該配個醫院。所以在城市發展的過程中，特別是原有的公共資源在城中心集中，你進行改造的時候不需要進行大量的資源配置，學校還是原來的學校，教育還是原來的教育，醫院還是原來的醫院。但是我們現在看到城市在擴大向郊區進展的過程中不是這樣的。如果我們配一個學校，按照系統交給了教育局，教育局就按照他所在單位去配一箇中學，或者配一個新的中學。但是開發商去了以後是選這個城市中最好的小學的公共資源轉移到這個新區中，還用的是原來學校的名字。這就是開發商在城市建設的過程中，或城鎮化的過程中利用開發商的智慧，再重新組織社會的公共資源配套，這不是政府幹的。政府幹的是什麼？你缺教育，我給你配個教育，但是這個教育好不好，是不是最優秀的教育，這不是我的事，我給你配了教育資源就行。但是開發商會把一個當地最好的學校挪過來，也就是說，過去在城裏的人要擠這個優秀的教育資源很困難，但是現在通過開發商的建設，把這個最優秀的教育資源延伸到郊區或城市外圍。
我們的社會從來都罵開發商黑心，他們並不知道配置新的教育資源的功能，或配置新的公共資源的功能，幾乎是依賴於開發商完成的。我們看看城市所有的景點、教育、酒店，哪個酒店是政府投的？沒有。所以必須要看到，在新一輪的發展過程中，是因為社會居民、消費者有了巨大的需求，導致開發商利用這些需求去滿足消費者的需求，因此他不得不配置消費者需要的資源。過去中國有幾個奧特萊斯？沒有，是開發商用他的力量，把它引進中國，安排在城市的郊區，或者說城市外圍擴大的範圍內。這種資源的配置是另外一種城市新建過程中公共資源合理配置的自覺而合理產生的，不是自覺抑制。市場中如果完全靠政府左右的話，通常是幹不出好事的，比如說我們2009年的十大產業政策，你現在說說哪個產業還有好果子吃嗎？鋼鐵沒了，船舶沒了，新能源沒了，凡是政府花錢補貼的基本上都是乾的壞事，把我們納稅人的錢都浪費了。沒被政府鼓勵的，或者說一定要用優惠政策支持的都是好樣的，比如說我們房地產。你看看我們過去的生產規模，調控這麼幾年，如果從2003年算，我們大概6億左右的竣工量，調了十年，我們現在12億的竣工量，翻了一倍。打壓了10年的結果就是翻倍的往上走。我們媒體有一個言論叫，過去十年是黃金的十年，未來十年是白銀的十年，胡扯八道，怎麼可能白銀比黃金還貴呢？我們現在1生產面積不是比原來的生產面積大了嗎？我們現在生產的價格不是比原來貴了嗎？我們現在生產的總量不是比原來多了嗎？我們原來6個億左右，5個億左右，4萬億左右的銷售額，今年弄不好可能七八萬億了，這是不是提高了？既然在猛的往上漲，都提高了那麼多，你怎麼能說現在是白銀，過去是黃金呢？你們這些媒體不是胡扯八道嗎？開發商只是在政府打壓的過程中變得越來越堅強，越是環境壞，這個企業發展得就越好，這個行業發展就越好，因為靠行業自身的能力，是市場競爭的結果。政府支持光伏產業，還要政府出面跟歐洲談判，最後份額還減少了。政府支持乾的事一般都幹不好。
房地產業在2003年的時候，你們看看萬科多少營業額？今年他前7個月就能幹到900億，過去一年都幹不了這麼多。
巴博士提出的問題都是按照會議組織者提前寫好的照唸的，你也要動動腦筋。未來我們的行業會越來越強大。
巴曙松：既然任總強調主持人的權威，我剛才從任總講的話裏聽出了幾個判斷：第一，過度盡責的開發商形象和不盡責的政府形象。第二，胡說的媒體形象。所以我也想作為主持人，請政府的城鄉建設研究專家陳淮所長，你站在政府的角度回應一下任總，為什麼地產商那麼盡心盡責，而政府不盡責。
陳淮：我聽明白了，胡說的媒體很多，但肯定都不是今天來的，今天來的都是非常正義和正派的，這是第一層意思。第二層意思，政府永遠是個低效率資源配置者，這是不論從經濟學理論還是實踐都證明了的，也許巴博士經濟學可以推翻，但是據我所學過的東西都證明了的，當然不能說政府是不必要和不好的。
任志強：這個說法都是我從巴博士寫的書上學來的。
陳淮：不得已而為之，我們不得不推選一些人站出來，他們叫公務員，我們靠上稅養活他們，讓他們來打理公共事務，這是不得已而為之。只有在不得已的情況下，我們才把公共事務託付給政府。如果我們把過去10年的時間，土地、資金和所有的自然資源交給政府的話，它絕不可能蓋出我們今天這麼多、這麼好的房子來。我想這沒有多少爭議，不信咱們可以試一試。今後也是一樣，我們過去10年的房地產最大的弊端之一就是十年調控的政策，不管它叫什麼名字，所有的這些調控政策都是在不斷地強化政府的權力，不管是9070還是什麼，70%的土地用於三種房型，加徵5.5%營業稅，以及蓋保障房，以及20%個人所得稅、限購，所有的政策都是在強化政府的權力。政府的權力像退燒藥一樣，吃了可以當時見點效，治病了沒有呢？什麼病都沒治。所以我們的確現在需要大聲疾呼，希望我們在座這麼多不是任總所說的那種胡扯的媒體替我們傳達一句話，中國需要的不是調控，是改革。
任志強：我也再補充一句，你們可以查查巴博士前兩年發的微博，其中他推薦一本書，叫《自由選擇》，這書裏就很清楚地說到了，當政府控制價格或以價格目標為調控目標的時候都是錯的。而我們的政府恰恰是拼命地在這幾年把房價這個價格作為重要的調控目標。而價格在作為調控目標的時候，一定會導致不合理的分配。因為價格是財務分配的一個條件，“不合理的機制”，這也是這本書上說的。“不合理的信息”，因為價格是反映市場供求關係的最重要的一個信息指標，而政府這幾項錯誤都犯了，你們看看巴博士為什麼要推薦這本書，你們就可以知道，這本書上就是說政府犯了這麼多的錯誤。
巴曙松：在我們臺上朱會長在政府工作的時間最長，難道我們房地產發展那麼繁榮，我們政府就沒做一點好事嗎？
朱中一：我回答這個問題比較為難，調控是需要反思，過去的調控需要評估，但是話說回來，市場經濟它本身有失靈的時候，可能調控是伴隨着市場經濟一起前行的。比如說2010年到2011年的調控，將近有9個月的時間，房價還是控制住了。當然調控是不是要以房價為目標，我過去給上面寫的東西也不少的，但是上面也有紀律，給上面的東西不一定給下面傳達的。調控老是以房價為目標，我自己也覺得是欠妥的，因為你要穩定房價，它首先是總量基本平衡，結構基本合理，價格才能穩定。
巴曙松：我看你一直在繞彎子，我還是請陳老師談談，政府做了哪些好事？
陳淮：做了很多好事，首先在我們資源不夠配置的時候。比如說我們有8個人，但是預備的飯只夠5個人吃，我們就要先決定哪5個人先吃，政府讓住房困難的人先吃，像巴博士這種又有錢又有勢的人後吃，這樣的事情就屬於公共利益，政府在努力維護。當然在推進節能省地，以及維護國民經濟穩定運行和努力探索有中國特色的住房保障體系上都做出了巨大的努力，比如保障房。但是，但是這個詞很重要，巴博士，以後你們領導找你談話，前20分鐘你不用太在意，說到但是的時候，你要把耳朵豎起來。但是一個醫生開了一個藥，起了一定的效果，是不是他就是好大夫？即便政府做了一些事情起到了好效果，他是不是就是做了好事情？我們連續10年調控，這是第一條缺陷。第二條缺陷是高成本、低效率。比如9070政策，已經獲批的沒有開工的，全部重新做規劃，這個成本誰負擔？這個效率損失轉嫁在誰頭上？最終都落在買房人身上。一個醫生開的藥吃了以後有效果，但是我們回頭來看，本來可以有讓病人痛苦小得多的醫療方案，效果好得多的醫療方案，我們能說這個大夫是個傳世良醫嗎？
巴曙松：本來讓你講政府做的好事，結果你都說成它不好，我們還是回到主線。
任志強：政府幹的都是好事，政府好心沒產生好效果，這就是陳淮主任的意思，很好心地做了很多好事，但是可能產生的效果不好。政府天生就是該幹好事，不幹好事憑什麼我們納稅給你，但是它一旦有點錯誤了，大家就應該有權利對他提出批評，因為是我納稅了。既然是這樣的話，我們不要討論他幹了是好事還是壞事，而是看最後的結果，四萬億的時候大家都說是好事，今天人民日報怎麼說那是錯的呢？當時怎麼說四萬億多好多好呢？所以不能就事論事去說，我們得看未來發展的趨勢，政府可能很好很好，但難免他有時候會幹點不太好的事。
巴曙松：回到我們的主線，接下來我們房地產的新力量、新趨勢新在哪兒，劉總來談談。
劉曉光：下一步進入所謂的房地產深度的變革期，肯定在下一步有新力量、新動力。我覺得新力量或者新動力，城鎮化肯定是一個新力量、新動力。第二個，企業的轉型、模式的轉變，產生出更好的產業價值結合的產品，肯定它也是一種新力量。第三個，習近平講的中國夢，他講的是民族復興，實際上中國夢很核心的是房子問題、車的問題。下一步隨着中國夢的具體化，對房地產來講肯定是一個巨大的推動。還有一個，議價肯定還是要上漲，而且通貨膨脹在未來的5年中肯定是一個上升的趨勢，關鍵人民幣對自己的貶值，那是推動房地產的一個重大的力量。在2005年以後，不買房的人就傻一點，他存了8000塊錢，變成了8500，買了房的這些人基本上都變成3萬多了，所以這也是一個動力，也是一個重要的因素。還有一個，下一步我們可能要進入到消費升級的階段，消費升級中可能房的指數和比重是最大的，在這個過程中它也是一個重要的因素，還有就是看我們下一步改革和開放的能力，如果說我們的改革力度加大，我們的開放力加大，可能造成兩個市場問題，可能造成中國的地產商面臨着更加激烈競爭的問題，這樣可能對房地產來講都是一個新動力、新因素。
巴曙松：謝謝劉總，越往後回答這個問題也好回答，也不好回答，好回答是有更多的時間思考，不好回答是前面的專家說了一些理由。下面有請單總。
單偉豹：我覺得沒有什麼新動力，我是2007年開始參加博鰲房地產論壇的，幾乎就是一年好一年壞，上一屆政府幾乎每一年都折騰，然後一到冬天來了，人家問，單總，怎麼辦？我說練內功，隔了兩年又練內功，我們企業練了這麼多年內功，它已經非常完善了，再有什麼新力量已經不太可能了，現在的房地產業是很成熟的。我到美國考察了很長時間，對比國內和香港的房地產市場，現在中國的房地產產業出產的產品，它的效率、設計都不比外國差，所以你說我們產業內部還有什麼新的動力，我看不出來。如果有新動力的話，一定是政府那邊的。調結構、促改革，把不合理、不合法的行政干擾儘快去掉，尊重市場、尊重法律，相信我們這個產業有自己的能力，我相信這才是真正的房地產的新動力，其它我看不出有什麼新動力。
巴曙松：謝謝單總，接下來有請凌總。
凌克：行業的集中度一定會進一步提高，這些企業今後會分化，現在這些大的企業集團實力越來越強，今後形成數十個全國性的集團，數十個區域性的集團，我們小的公司生存的能力就會更弱。
巴曙松：金地不小。
凌克：金地也不算大，這是一種變化。另外的一種變化就是，原來都是一個單一的住宅公司，今後會形成綜合性的房地產公司，所以這些公司可能又做住宅，也做辦公樓，也做商業。在其中的某一些人還會開始提供各種各樣的服務，有的人就開始可以提供金融的服務，有的地產商可能和網絡、物流結合起來，提供零售的服務。還有一種變化，今後我們中國的城市會分化。我們說現在的城市化，過去十年的城市化主要是一線城市的城市化，最近我們開始提出了新的城鎮化，我想隨着這種產業的轉移，我們中部的城市集聚能力會進一步提高。但是這些城市到底有多強的競爭力，也不好說，在最後我們有競爭力的城市是新型工業、新型科技的這種城市才有競爭力。是那些生產更高檔的服裝、更多的生物工程的產品，生產更多的、更高端的消費品的這些城市，可能才會有競爭力。到那個時候，到10年之後，我們現在看到的一批我們覺得還挺有競爭力的城市，到那個時候可能也會沒落。還有一些變化，可能就會是很大的變化，我們不知道它會不會發生，首先第一個就是土地的制度，土地的制度的變化是房地產業，也是中國最根本的變化，我們現在一個農民有一畝地，政府把這畝地給他收了，賠了他20萬塊錢，然後我們這一畝地用700萬塊錢的價格把它賣掉，然後我們還要農民自己再填上原來的存款20萬加一起，去付他把這個宅基地收掉之後他買的那套商品房的首付。如果土地制度發生了變化，這些都會發生很大的變化。另外就是房產稅，徵收多高的稅率，這個對中國人今後影響也是非常的大。還有一個就是遺產稅，我相信中國遲早會徵遺產稅的，當中國開始徵遺產稅的時候，會有那麼多人買那麼多房子嗎？我相信他不會買那麼多房子，所以我總的感覺，未來的10年是一個非常多變的十年，我相信會有非常多的變化。
巴曙松：謝謝凌總。凌總剛才講的城市未來會分化，地產商也會分化，我想凌總肯定有些思考。我能不能冒昧地再問你一句，你如果在這個分化的格局下，未來十年你比較看好哪三個城市？你比較欣賞哪三個公司？
凌克：我非常看好北京、上海、深圳，當然有一點，北京的PM2.5要再降一點。我覺得非常好的公司在中國就非常多，萬科就是非常好的公司，效率非常的高，恆隆地產也是非常好的公司，當然也包括金地公司。
巴曙松：謝謝凌總的判斷。第一輪的總結由蓬鋼來談談，你認為新的力量、新的趨勢往哪個方向走？
蓬鋼：可能這也是今天會議組織者出的題目，我聽了這個題目，我一直沒想明白，為什麼還需要新動力？我今天聽了一天，我得到的信息是，地產商也不缺錢，也不擔心銷售，已經發展得很壯大，就是缺土地，只要有更多的土地，我們可以蓋更多的房子，而且可以賣得更多，創造的銷售額也更多，政府一直在壓着這個行業，一直不希望房價過高，所以在控制這個行業的發展，為什麼還需要新動力呢？現在不需要新動力，只要有市場在，這麼多的從業人員，總會想出各種辦法來找到這種新動力。
巴曙松：那我就換一個方式問，我看到溫州已經取消了限購，你認為還會有其它的城市取消這樣的政策嗎？
蓬鋼：我剛才想說的第二點就是，其實政府的調控並不完全是壞事，我都可以理解，作為房地產從業人員，對於這些政府調控的情緒反感。今天樊綱博士說的我也挺同意，其實調控在某種意義上就是縮短了週期，它把市場破滅時候的損失減少，也把市場火熱的時候的上漲程度給控制在一定的範圍內。從這點上來講，它也是積極的。你剛才問政府做了什麼好事，我覺得它的方式和最終達到的效果有的時候不是很理想，有時候方式甚至是有點可笑，但是實際上回過頭來看一看，如果沒有調控的話，可能會產生更多的浪費和更慘痛的結果。這些在完全是市場經濟的經濟體裏面，這也是出現過的。目前中國的政治經濟體制的現狀就是這樣，所以在某種程度上，這也並不完全是壞事。
巴曙松：時間過得很快，只剩下10分鐘了，每個人只有一分鐘的時間，我想臺上的嘉賓，可能都是以不同的方式參與了一個關於房地產下一步的調控長效機制相關的建議、討論。這麼重要的一個產業，我們希望它發展得更平穩、更好一些，除了批評之外，如果讓在座的各位去提建議、操刀說我接下來我來管這個房地產市場，一個建設性的建議，或者說我們假設，今天我們每個人提一個建議，彙總一下，交一個報告，說下一步房地產調控長效機制怎麼建，從蓬總開始，如果請你提建議，提什麼建議？怎麼做，你覺得對這個市場發展，對微觀和宏觀都是有利的？
蓬鋼：從金融這個角度，我覺得應該大力推行房地產信託基金。
巴曙松：理由？
蓬鋼：因為目前房地產市場太多的偏重於住宅。在商業地產發展上我們的發展程度遠遠落後於這些比較成熟的市場，在住宅市場上我們的發展是水平很高了，和其它西方的這些比較成熟的市場相比。但是在商業物業和商業地產市場上，我們現在差得很多，很大的程度上就在於我們沒有一個很好的支持商業地產發展和管理的金融產品和金融平臺，這個房地產信託基金是一個突破口。
巴曙松：發展房地產信託基金，支持多元化的業態。凌總的建議？
凌克：我建議市場的歸市場，保障的歸保障，少用一點行政的方法，多用一點經濟的方法，政府不要一味地那麼自信，好像自己能夠去調節經濟。
巴曙松：說了十年，我們接着說下去。單總？
單偉豹：如果能做的話，應該馬上取消限價、限購，提高容積率，這是能馬上做到的。
巴曙松：會不會馬上就漲起來呢？
單偉豹：增加了容積率，單元土地成本就會降低。你要把價格降下來，還是要把供應量提上去，現在的土地供應是不夠的，傳統的容積率是不適合的。
巴曙松：劉總，既有政府經驗，又有房地產經驗。
劉曉光：我的建議是，應該市場化的就市場化，保障的保障起來。
巴曙松：哪些該市場化的沒有市場化呢？
劉曉光：市場化的還是按照收入來區分。但是我想有一個問題，現在可能影響價格比較大的主要是三塊，一塊是土地，一塊是稅費，一塊是資金成本。這三個改革涉及到對於房地產的土地、稅費和金融的改革，我想在未來的幾年中應該是有一些新的進展。
巴曙松：任總？
任志強：朱鎔基是把我們這個房地產真正市場化的人，因為原來的福利分配變成非福利分配了。但是為什麼從1998年到2003年之前，我們每年的房價漲得並不高？每年平均漲3.5%，但收入增長百分之九點幾，2003年宏觀調控之前，全國房價收入比只有1：3.84，非常低。市場化的時候是開發商面臨最公平的競爭的時候，也是最困難的時候；非市場化的時候，才讓這個房價一直往上漲，最典型的就是那時候別墅是幾乎賣不出去，不準蓋別墅後就越來越貴了，所以這十年裏房地產市場價格步步攀升，你們都發大財了。真正市場化的競爭是在價格上要拼比，而不是說你想賣多少錢就賣多少錢的問題，那是因為政府在調控的過程中導致供求關係惡化，或者是產品不對路，該供應土地的地方不供地，不該供地的地方供了大片的土地。
市場化是對企業要求最高，也是對政府要求最高的時候，而非市場化的時候，企業往往會從非市場化的過程中獲利更多。所以真正的市場化一定會讓我們的房地產市場更加金融合理的一種狀態，而不是天天在屁股上擱一塊鋼板，防止別人今天踢了你，明天還要踢你。我們的媒體就是負責天天踢你屁股的人，當社會監督更多的時候，這個市場化才能達到一個真正合理的目的。
巴曙松：陳所長，一直是給政府出主意的。
陳淮：這個你可別冤枉我，領導的主意不是歸我們出的，中南海有很多傳世名醫，給領導看病一定是最高明的大夫，但是你知道每天中南海的大夫都做什麼嗎？他們每天回答領導的批示，在肚臍眼貼黃瓜片能不能減肥？領導說，我從互聯網信息摘要上看到肚臍眼貼黃瓜片能減肥。這個專家就得花至少兩週時間寫一篇報告，論證黃瓜片的基本成分是什麼，減肥的基本原理是什麼，然後還得說明黃瓜片不減肥，貼西葫蘆片也不減肥。所以中南海的專家每天在回答領導關於這樣的問題，所以巴博士說我們給領導出主意，我們每天都在回答互聯網信息摘要的批示，貼黃瓜片是否減肥，我們有沒有可能一招斃敵於天下，畢其功於一役、笑傲江湖的辦法。我想領導自然很高明，智商非我輩能比。巴博士給我們很多冤枉，我們恐怕擔當不起這樣高明的意見，我們每天研究的都是貼黃瓜片減肥不減肥的小兒科。
巴曙松：你後來出的主意是給領導貼什麼減肥？
陳淮：我們當然不能說，領導，你不要再提這種小兒科的幼稚問題，我們得很科學地回答，黃瓜片的主要成分是什麼，和減肥無關，然後還得充分地論證減肥的基本原理是什麼，最後還得引申出貼西葫蘆片、貼木薯片它也不減肥，這才叫一個完整的報告。這個報告至少專家學習寫兩週到一個月，你說一年到頭專家都在研究什麼？所以別以為專家都研究的是導彈上天，航天飛機上天這麼複雜的問題，專家研究的比我們媒體研究的差得多了。關於巴博士提的問題，自然他心裏很清楚，他每天其實也在給領導寫黃瓜片貼肚臍眼是否減肥的報告，領導的智商若此，沒有一個人的智商能夠脫離開他所處的歷史時代的侷限性，能脫離開他的知識結構的侷限性和他個人成長經歷的侷限性這三大侷限性，沒有人是神，從來不存在戰無不勝的思想，從來就沒有過高瞻遠矚、總攬全局的神。
巴曙松：你還沒提建議，如果你是領導，你提什麼建議？
陳淮：我提的建議就是，大家都要耐心，買不上房的年輕人，每天網上貼帖子的，別以為把開發商逮起來斃了你就買得起房了，你更買不起房了。第二，開發商要耐心，我們的領導要實現你所希望的那個理想化的市場經濟改革，他們也需要在中央黨校還要學若干次。我們的領導也要耐心，別以為一咬牙、一跺腳，本屆政府如何如何，就一定能夠把中國一個嚴重發展不平衡的大國問題畢其功於一役，都在短期內解決好。我們的媒體也要耐心，說你專家為什麼沒出一個十全十美的政策讓我們調控一招見效。我想種種主客觀原因，這也是頒佈到的事，所以總而言之，我們都得耐心。
巴曙松：賈所長接着講講，如果我們現在給長效機制提一條建議，你會提什麼？
賈康：我們這麼多年研究的都是提建議，如果說把它概括成一句話，我們想表述的就是：在全面改革中間讓市場充分起作用的前提下，更合理的構建房地產業雙軌統籌的制度和機制。所謂雙軌統籌是現在看得比較清楚的，房地產在大家最關心的住有所居方面，你既要有市場軌的產權房，又要有非市場軌上的保障房，政府作為提供管理職能的主體，它要發揮作用的話，合理的作用就是在合理的動態優化的規劃之下，使我們保障軌上解決住有所居的有效供給能夠基本提供到位。這個有效供給基本提供到位的情況下，商品軌、市場軌上的房價高一點、低一點絕對不像這些年我們看的核心指標，它也沒有這麼大的殺傷力，我們現在就要追求這樣的境界逐漸到位。如果那個時候低端的都住有所居，不鬧事、不造反，咱們在商品市場上就是一方面消費者，主要是中產階級以上的消費者，從容地行使自己的消費者主權，去挑選房子，競爭中出手去買房子，開發商分析市場，根據市場需求，在政策條件下，運用自己生產經營方面的相對優勢去提供有效供給，他們這叫生產人主權。在這個方面是大家遵照規則，在市場方面最可能優化配置資源的環境之下去解決資源配置的問題，低端不鬧事，中端有一定的引導，高端市場充分統籌，這是我們的建議。
巴曙松：上帝的歸上帝，凱撒的歸凱撒。
賈康：有這樣一句話，保障房的事情總理管，商品房的事情總經理管，但現實中似乎打了亂賬，有一定的意識，並不意味着他的政策和調控就真正按照這種理性形成了全面的設計和配套。
巴曙松：朱會長，假設今天你是受領導委託，來組織業界專家對房地產市場聽各方面的建議，現在聽了一圈了，一個小時了，如果讓您來做總結，讓您回去給總理彙報，您準備彙報哪三點？
朱中一：大家講的我就不彙報了，我想彙報一件事情，不管是改革還是完善制度，最基礎的工作就是要完善家底，我們在每一次建議裏始終是建議中央政府不管怎麼樣，要下大力氣，要認認真真地搞住房普查，因為我們1986年到現在沒有搞過住房普查，現在儘管在搞聯網，聯網也是以後新建的商品房才能聯網，其它的要聯網很困難，你家底不清，你制定規劃有時候很難有把握，你制定政策有時候很難均衡，所以我覺得萬事要從基礎做起，基礎是什麼？摸清家底。
巴曙松：好，摸清家底，這是你自己的建議。
朱中一：如果要講其它的建議，我覺得還是通過改革和完善制度來推進行業的進步和發展。
巴曙松：謝謝。時間已經過了5分鐘了，我們今天的論壇到此結束，謝謝各位專家的參與，謝謝各位聽眾的參與。主持人：中國地產風尚盛典激情而且榮耀的時刻已經告一段落，接下來，我們進入更加精彩的內容。
改革與轉型大勢所趨，既穩增長又調結構的背景下，避免經濟大起大落“上限、下限”之間，持續調控多年的房地產行業，會是中國經濟重新起飛的引擎嗎？
接下來進入我們的博鰲之夜，本屆博鰲房地產論壇第二場，也是最精彩的一場“地產精英，博鰲論劍”。
本次精英對話的主題是：改革時代的地產新力量之二：上限與下限，新時期的房地產行業。
讓我們有請今晚的對話主持嘉賓：著名經濟學家、國務院發展研究中心金融所副所長巴曙松先生。
接下來有請參與對話的嘉賓上臺就坐，他們是：中國房地產行業協會副會長朱中一先生；著名經濟學家、中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮先生；著名財經專家、財政部財政科學研究所所長賈康先生；華遠地產股份有限公司董事長任志強先生；首創集團董事長、首創置業董事長劉曉光先生；金地（集團）股份有限公司董事長凌克先生；路勁地產集團董事局主席單偉豹先生；安泰盤實股份投資有限公司總裁蓬鋼先生。
接下來把時間交給巴曙松先生。
巴曙松：謝謝主持人。我們臺上有8位嘉賓，我們每個人有七八分鐘的發言時間，所以我想還是按照原來的套路，先提一個統一的問題，各位專家從各自的角度來看。我們討論今天會議的主題，說地產的新力量，在今年乃至以後，房地產行業的新力量新在哪裏，是什麼樣的新力量，每個人三分鐘，我們談一輪之後，再看看大家對哪個感興趣，再進行第二輪的互動討論。先請朱會長。
朱中一：新力量這個題目，坦率來說我沒有考慮得太多。我感覺新力量有幾個方面的問題，一個是房地產的業態，過去主要是以住宅為主的，今後當然住宅還是咱們房地產的一個最大的蛋糕，其它的包括商業地產、旅遊地產、產業園區地產，包括老年住區，它也是新的一個成分，這是第一。第二，隨着咱們企業的市場競爭越來越激烈，它會優勝劣汰，在這個過程中會出現新的力量。
賈康：曙松說的新力量的解讀，我覺得是不是可以說到這麼幾層，有新字的概念。第一個就是我個人特別看重的在十八大之後的決策層面強調的新型城鎮化，新型城鎮化在展開的過程中必然要求和之相匹配的房地產業的發展，還有和它相關的其它產業互動的發展，它一定要有這方面適應新的這樣的特點。我們的新型城鎮化說到核心叫做以市民化為核心，使我們的社會成員能夠共享改革開放成果的新型城鎮化，特別是順應着進城的越來越多的社會成員，他們能夠市民化的過程，顯然需要我們房地產業創新。第二個新，我個人感覺到應該是和我們十八大之後，大家都在高度關注，而且努力貢獻我們自己的一些建設性意見，按照慣例要在三中全會上形成的指導全局，通盤配套改革的指導文件所必然加以規劃的新一輪配套改革，形成緊密的關聯。我們的城鎮化和房地產業的發展，要在全面配套改革的指導文件公諸於世之後得到實質性的推進。這種全面改革的實質性推進，關係到不光是我們房地產業，而且是整個中國國家的前途、民族的命運和現代化、中國夢的成敗，我們作為業界的人士，我感覺在這方面要高度的關注改革的思路和進展。當然，回過頭來結合到我們自己做的事情上，要意識到這個改革會給我們提供更多的機遇，當然也會帶來和機遇並存的挑戰。最後一點就要說到我們業界自己要更新換代，要提升我們的水準，這樣的一個必須要創新、出新的大的潮流，是在大家共同的努力和不可避免的競爭中間，要體現我們每一個企業的獨特價值和我們每一位從業者自己的人生價值，我們應該把每一份努力都匯入到這樣一個產業和社會的發展中間，這是我的一個解讀。
巴曙松：接下來就是博鰲論壇歷屆最受關節的房地產專家陳淮老師，而且前面在兩個人講的時候，他有了充足的時間來做思考，我們接下來聽他說。
陳淮：這個新力量的問題，其實可以分兩部分，一個是願意和不願意，它必然存在和發生作用的動力，一個是有或然性，也許發生，也許不發生，發生了將對房地產有巨大促進作用。
它這個必然性體現在以下幾個方面，第一，我們改善性需求已經進入一個羣體性的高潮期了，如果說以前大家買房子主要是第一次置業，今後買房子，改善性需求、舒適性需求，有房子的人，通過買新房子而改善自己的居住條件，將來在市場中是一個強大動力，這已經顯而易見。第二，房地產的企業和此前的3年、5年、10年相比大大成熟。在過去一段時間，不管國幾條的調控和市場的變化，房地產企業壓在自己身上風險的或然性已經大大釋放，可以這樣說，2013年我們做的所謂博鰲房地產論壇，各位開發商的心態比2009年國家大力支持房地產業穩增長那個時代還要放鬆，我不知道我們在座開發商是否同意。至少我觀察到，今天我們在這兒開會的任志強先生和他的很多哥們企業還在關心着今天怎麼到北京去拍一塊地，晚上他還有心情到外頭吃大排擋，喝點酒，說明我們的企業大大成熟了。我們整個產業、企業組合，抗風險能力大大增強了。第三，如同賈所長所說，我們的市民化、農民工進程已經提上日程，不管你願不願意，它必將推動我們房地產有更大的需求產生。最後一個必然產生，今年以來，納斯達克、道瓊斯、標準普爾已經近30次創歷史新高，而我們的A股市場還停留在2000點左右，比2009年世界金融危機還悲慘的這樣一個位置上，世界經濟微觀基礎的復甦，也會給中國經濟帶來正面的、好的推動作用。這是必然要發生的。
有些將會成為新動力，但是會不會發生，我們還不知道，比如說朱會長和賈所長都講到十八屆三中全會的改革問題，大家都寄予厚望。坦率說，我迄今沒看到在三中全會對我們房地產發展至關重要的改革，比如土地制度的改革、金融體系的改革、中央政府和地方政府之間稅負關係的改革等這些改革上明顯的動機和願望。如果這個改革真的推進，我們不需要今天晚上這些人坐在臺上講2013後半年和今後一段時間，我們房地產將獲得巨大的推動力。但如果不發生，也可能我們這個高潮還要推後若干年，因為房地產業最重要的兩個要素：土地和資金，最重要的掣肘：中央和地方財稅關係。如果這些改革沒有實質性進展的話，我們的新動力恐怕還要在跌跌撞撞、摩摩擦擦中前進。
巴曙松：任總，上限下限時期，這個新動力來自於哪裏？
任志強：新動力就在上限、下限，如果已經到了上限，你就壓着它，房地產別弄得那麼快，如果是已經到了下限，就得提一提，還得它撐着。幾十年以前，中國主要解決的是吃和穿的問題，房子不重要，因為那時候房子靠福利分配，單位要不分，你忍着，40歲沒分房子，你也得忍着，你對單位也不敢有意見，因為你換一個單位，你還得重新熬工齡，所以你就得跟着混。到吃和穿的問題基本解決了之後，人們開始想到了住房，這衣食住行，行排在後頭，就是我們住房解決得差不多了，小汽車才進家裏。所以到後幾年我們才發現，住房的位置越來越重，這是動力，然後汽車的位置越來越重，這也是動力，就是衣食住行，然後逐步提高。陳淮剛才講到，過去是先解決住的問題，現在要改善了，住得差的要改好點了，這就是動力。如果老百姓、消費者沒有動力了，開發商有什麼動力？做了房子也沒人買了。
第二個動力，大家有消費動力就往上走，要沒消費動力就往下走，就到下限了。開發商最早在城市裏是把舊的城市適度的進行改造，所以我們相當一部分是舊城改造的任務，城市太破了。你現在看看還有那麼多破城市嗎？沒有，所以現在做的是棚戶區改造，因為有些棚戶區不是城市範圍之內的，是城市外圍的工礦區這些要改造。在城市改造的過程中，首先發生的是把舊房子拆了蓋新房子。
第二個階段是沿着城市周邊再擴大，現在一個新的情況，就是政府要通過開發商來重新配置公共資源。在我們的政府工作報告裏和在李克強的說法裏頭，有一個叫做公共資源均等化。但是這個公共資源均等化靠誰做呢？不是靠政府，換句話說，政府也沒本事做。今天我們上午的時候，三亞市市長跟我們說，這個地方不屬於三亞市的核心區，也不屬於城區，甚至不屬於郊區，屬於農村。我們現在在這個農村所在地，為什麼能蓋了這麼好的酒店？是因為開發商把這個公共資源進行了重新的均等化的配置。你們可以問問這個酒店是政府讓他把喜來登擱在這兒的嗎？不是，和政府沒關係，是開發商的意思，是開發商覺得這個地方應該擱個酒店，那個地方應該配個小學，那個地方應該配個醫院。所以在城市發展的過程中，特別是原有的公共資源在城中心集中，你進行改造的時候不需要進行大量的資源配置，學校還是原來的學校，教育還是原來的教育，醫院還是原來的醫院。但是我們現在看到城市在擴大向郊區進展的過程中不是這樣的。如果我們配一個學校，按照系統交給了教育局，教育局就按照他所在單位去配一箇中學，或者配一個新的中學。但是開發商去了以後是選這個城市中最好的小學的公共資源轉移到這個新區中，還用的是原來學校的名字。這就是開發商在城市建設的過程中，或城鎮化的過程中利用開發商的智慧，再重新組織社會的公共資源配套，這不是政府幹的。政府幹的是什麼？你缺教育，我給你配個教育，但是這個教育好不好，是不是最優秀的教育，這不是我的事，我給你配了教育資源就行。但是開發商會把一個當地最好的學校挪過來，也就是說，過去在城裏的人要擠這個優秀的教育資源很困難，但是現在通過開發商的建設，把這個最優秀的教育資源延伸到郊區或城市外圍。
我們的社會從來都罵開發商黑心，他們並不知道配置新的教育資源的功能，或配置新的公共資源的功能，幾乎是依賴於開發商完成的。我們看看城市所有的景點、教育、酒店，哪個酒店是政府投的？沒有。所以必須要看到，在新一輪的發展過程中，是因為社會居民、消費者有了巨大的需求，導致開發商利用這些需求去滿足消費者的需求，因此他不得不配置消費者需要的資源。過去中國有幾個奧特萊斯？沒有，是開發商用他的力量，把它引進中國，安排在城市的郊區，或者說城市外圍擴大的範圍內。這種資源的配置是另外一種城市新建過程中公共資源合理配置的自覺而合理產生的，不是自覺抑制。市場中如果完全靠政府左右的話，通常是幹不出好事的，比如說我們2009年的十大產業政策，你現在說說哪個產業還有好果子吃嗎？鋼鐵沒了，船舶沒了，新能源沒了，凡是政府花錢補貼的基本上都是乾的壞事，把我們納稅人的錢都浪費了。沒被政府鼓勵的，或者說一定要用優惠政策支持的都是好樣的，比如說我們房地產。你看看我們過去的生產規模，調控這麼幾年，如果從2003年算，我們大概6億左右的竣工量，調了十年，我們現在12億的竣工量，翻了一倍。打壓了10年的結果就是翻倍的往上走。我們媒體有一個言論叫，過去十年是黃金的十年，未來十年是白銀的十年，胡扯八道，怎麼可能白銀比黃金還貴呢？我們現在1生產面積不是比原來的生產面積大了嗎？我們現在生產的價格不是比原來貴了嗎？我們現在生產的總量不是比原來多了嗎？我們原來6個億左右，5個億左右，4萬億左右的銷售額，今年弄不好可能七八萬億了，這是不是提高了？既然在猛的往上漲，都提高了那麼多，你怎麼能說現在是白銀，過去是黃金呢？你們這些媒體不是胡扯八道嗎？開發商只是在政府打壓的過程中變得越來越堅強，越是環境壞，這個企業發展得就越好，這個行業發展就越好，因為靠行業自身的能力，是市場競爭的結果。政府支持光伏產業，還要政府出面跟歐洲談判，最後份額還減少了。政府支持乾的事一般都幹不好。
房地產業在2003年的時候，你們看看萬科多少營業額？今年他前7個月就能幹到900億，過去一年都幹不了這麼多。
巴博士提出的問題都是按照會議組織者提前寫好的照唸的，你也要動動腦筋。未來我們的行業會越來越強大。
巴曙松：既然任總強調主持人的權威，我剛才從任總講的話裏聽出了幾個判斷：第一，過度盡責的開發商形象和不盡責的政府形象。第二，胡說的媒體形象。所以我也想作為主持人，請政府的城鄉建設研究專家陳淮所長，你站在政府的角度回應一下任總，為什麼地產商那麼盡心盡責，而政府不盡責。
陳淮：我聽明白了，胡說的媒體很多，但肯定都不是今天來的，今天來的都是非常正義和正派的，這是第一層意思。第二層意思，政府永遠是個低效率資源配置者，這是不論從經濟學理論還是實踐都證明了的，也許巴博士經濟學可以推翻，但是據我所學過的東西都證明了的，當然不能說政府是不必要和不好的。
任志強：這個說法都是我從巴博士寫的書上學來的。
陳淮：不得已而為之，我們不得不推選一些人站出來，他們叫公務員，我們靠上稅養活他們，讓他們來打理公共事務，這是不得已而為之。只有在不得已的情況下，我們才把公共事務託付給政府。如果我們把過去10年的時間，土地、資金和所有的自然資源交給政府的話，它絕不可能蓋出我們今天這麼多、這麼好的房子來。我想這沒有多少爭議，不信咱們可以試一試。今後也是一樣，我們過去10年的房地產最大的弊端之一就是十年調控的政策，不管它叫什麼名字，所有的這些調控政策都是在不斷地強化政府的權力，不管是9070還是什麼，70%的土地用於三種房型，加徵5.5%營業稅，以及蓋保障房，以及20%個人所得稅、限購，所有的政策都是在強化政府的權力。政府的權力像退燒藥一樣，吃了可以當時見點效，治病了沒有呢？什麼病都沒治。所以我們的確現在需要大聲疾呼，希望我們在座這麼多不是任總所說的那種胡扯的媒體替我們傳達一句話，中國需要的不是調控，是改革。
任志強：我也再補充一句，你們可以查查巴博士前兩年發的微博，其中他推薦一本書，叫《自由選擇》，這書裏就很清楚地說到了，當政府控制價格或以價格目標為調控目標的時候都是錯的。而我們的政府恰恰是拼命地在這幾年把房價這個價格作為重要的調控目標。而價格在作為調控目標的時候，一定會導致不合理的分配。因為價格是財務分配的一個條件，“不合理的機制”，這也是這本書上說的。“不合理的信息”，因為價格是反映市場供求關係的最重要的一個信息指標，而政府這幾項錯誤都犯了，你們看看巴博士為什麼要推薦這本書，你們就可以知道，這本書上就是說政府犯了這麼多的錯誤。
巴曙松：在我們臺上朱會長在政府工作的時間最長，難道我們房地產發展那麼繁榮，我們政府就沒做一點好事嗎？
朱中一：我回答這個問題比較為難，調控是需要反思，過去的調控需要評估，但是話說回來，市場經濟它本身有失靈的時候，可能調控是伴隨着市場經濟一起前行的。比如說2010年到2011年的調控，將近有9個月的時間，房價還是控制住了。當然調控是不是要以房價為目標，我過去給上面寫的東西也不少的，但是上面也有紀律，給上面的東西不一定給下面傳達的。調控老是以房價為目標，我自己也覺得是欠妥的，因為你要穩定房價，它首先是總量基本平衡，結構基本合理，價格才能穩定。
巴曙松：我看你一直在繞彎子，我還是請陳老師談談，政府做了哪些好事？
陳淮：做了很多好事，首先在我們資源不夠配置的時候。比如說我們有8個人，但是預備的飯只夠5個人吃，我們就要先決定哪5個人先吃，政府讓住房困難的人先吃，像巴博士這種又有錢又有勢的人後吃，這樣的事情就屬於公共利益，政府在努力維護。當然在推進節能省地，以及維護國民經濟穩定運行和努力探索有中國特色的住房保障體系上都做出了巨大的努力，比如保障房。但是，但是這個詞很重要，巴博士，以後你們領導找你談話，前20分鐘你不用太在意，說到但是的時候，你要把耳朵豎起來。但是一個醫生開了一個藥，起了一定的效果，是不是他就是好大夫？即便政府做了一些事情起到了好效果，他是不是就是做了好事情？我們連續10年調控，這是第一條缺陷。第二條缺陷是高成本、低效率。比如9070政策，已經獲批的沒有開工的，全部重新做規劃，這個成本誰負擔？這個效率損失轉嫁在誰頭上？最終都落在買房人身上。一個醫生開的藥吃了以後有效果，但是我們回頭來看，本來可以有讓病人痛苦小得多的醫療方案，效果好得多的醫療方案，我們能說這個大夫是個傳世良醫嗎？
巴曙松：本來讓你講政府做的好事，結果你都說成它不好，我們還是回到主線。
任志強：政府幹的都是好事，政府好心沒產生好效果，這就是陳淮主任的意思，很好心地做了很多好事，但是可能產生的效果不好。政府天生就是該幹好事，不幹好事憑什麼我們納稅給你，但是它一旦有點錯誤了，大家就應該有權利對他提出批評，因為是我納稅了。既然是這樣的話，我們不要討論他幹了是好事還是壞事，而是看最後的結果，四萬億的時候大家都說是好事，今天人民日報怎麼說那是錯的呢？當時怎麼說四萬億多好多好呢？所以不能就事論事去說，我們得看未來發展的趨勢，政府可能很好很好，但難免他有時候會幹點不太好的事。
巴曙松：回到我們的主線，接下來我們房地產的新力量、新趨勢新在哪兒，劉總來談談。
劉曉光：下一步進入所謂的房地產深度的變革期，肯定在下一步有新力量、新動力。我覺得新力量或者新動力，城鎮化肯定是一個新力量、新動力。第二個，企業的轉型、模式的轉變，產生出更好的產業價值結合的產品，肯定它也是一種新力量。第三個，習近平講的中國夢，他講的是民族復興，實際上中國夢很核心的是房子問題、車的問題。下一步隨着中國夢的具體化，對房地產來講肯定是一個巨大的推動。還有一個，議價肯定還是要上漲，而且通貨膨脹在未來的5年中肯定是一個上升的趨勢，關鍵人民幣對自己的貶值，那是推動房地產的一個重大的力量。在2005年以後，不買房的人就傻一點，他存了8000塊錢，變成了8500，買了房的這些人基本上都變成3萬多了，所以這也是一個動力，也是一個重要的因素。還有一個，下一步我們可能要進入到消費升級的階段，消費升級中可能房的指數和比重是最大的，在這個過程中它也是一個重要的因素，還有就是看我們下一步改革和開放的能力，如果說我們的改革力度加大，我們的開放力加大，可能造成兩個市場問題，可能造成中國的地產商面臨着更加激烈競爭的問題，這樣可能對房地產來講都是一個新動力、新因素。
巴曙松：謝謝劉總，越往後回答這個問題也好回答，也不好回答，好回答是有更多的時間思考，不好回答是前面的專家說了一些理由。下面有請單總。
單偉豹：我覺得沒有什麼新動力，我是2007年開始參加博鰲房地產論壇的，幾乎就是一年好一年壞，上一屆政府幾乎每一年都折騰，然後一到冬天來了，人家問，單總，怎麼辦？我說練內功，隔了兩年又練內功，我們企業練了這麼多年內功，它已經非常完善了，再有什麼新力量已經不太可能了，現在的房地產業是很成熟的。我到美國考察了很長時間，對比國內和香港的房地產市場，現在中國的房地產產業出產的產品，它的效率、設計都不比外國差，所以你說我們產業內部還有什麼新的動力，我看不出來。如果有新動力的話，一定是政府那邊的。調結構、促改革，把不合理、不合法的行政干擾儘快去掉，尊重市場、尊重法律，相信我們這個產業有自己的能力，我相信這才是真正的房地產的新動力，其它我看不出有什麼新動力。
巴曙松：謝謝單總，接下來有請凌總。
凌克：行業的集中度一定會進一步提高，這些企業今後會分化，現在這些大的企業集團實力越來越強，今後形成數十個全國性的集團，數十個區域性的集團，我們小的公司生存的能力就會更弱。
巴曙松：金地不小。
凌克：金地也不算大，這是一種變化。另外的一種變化就是，原來都是一個單一的住宅公司，今後會形成綜合性的房地產公司，所以這些公司可能又做住宅，也做辦公樓，也做商業。在其中的某一些人還會開始提供各種各樣的服務，有的人就開始可以提供金融的服務，有的地產商可能和網絡、物流結合起來，提供零售的服務。還有一種變化，今後我們中國的城市會分化。我們說現在的城市化，過去十年的城市化主要是一線城市的城市化，最近我們開始提出了新的城鎮化，我想隨着這種產業的轉移，我們中部的城市集聚能力會進一步提高。但是這些城市到底有多強的競爭力，也不好說，在最後我們有競爭力的城市是新型工業、新型科技的這種城市才有競爭力。是那些生產更高檔的服裝、更多的生物工程的產品，生產更多的、更高端的消費品的這些城市，可能才會有競爭力。到那個時候，到10年之後，我們現在看到的一批我們覺得還挺有競爭力的城市，到那個時候可能也會沒落。還有一些變化，可能就會是很大的變化，我們不知道它會不會發生，首先第一個就是土地的制度，土地的制度的變化是房地產業，也是中國最根本的變化，我們現在一個農民有一畝地，政府把這畝地給他收了，賠了他20萬塊錢，然後我們這一畝地用700萬塊錢的價格把它賣掉，然後我們還要農民自己再填上原來的存款20萬加一起，去付他把這個宅基地收掉之後他買的那套商品房的首付。如果土地制度發生了變化，這些都會發生很大的變化。另外就是房產稅，徵收多高的稅率，這個對中國人今後影響也是非常的大。還有一個就是遺產稅，我相信中國遲早會徵遺產稅的，當中國開始徵遺產稅的時候，會有那麼多人買那麼多房子嗎？我相信他不會買那麼多房子，所以我總的感覺，未來的10年是一個非常多變的十年，我相信會有非常多的變化。
巴曙松：謝謝凌總。凌總剛才講的城市未來會分化，地產商也會分化，我想凌總肯定有些思考。我能不能冒昧地再問你一句，你如果在這個分化的格局下，未來十年你比較看好哪三個城市？你比較欣賞哪三個公司？
凌克：我非常看好北京、上海、深圳，當然有一點，北京的PM2.5要再降一點。我覺得非常好的公司在中國就非常多，萬科就是非常好的公司，效率非常的高，恆隆地產也是非常好的公司，當然也包括金地公司。
巴曙松：謝謝凌總的判斷。第一輪的總結由蓬鋼來談談，你認為新的力量、新的趨勢往哪個方向走？
蓬鋼：可能這也是今天會議組織者出的題目，我聽了這個題目，我一直沒想明白，為什麼還需要新動力？我今天聽了一天，我得到的信息是，地產商也不缺錢，也不擔心銷售，已經發展得很壯大，就是缺土地，只要有更多的土地，我們可以蓋更多的房子，而且可以賣得更多，創造的銷售額也更多，政府一直在壓着這個行業，一直不希望房價過高，所以在控制這個行業的發展，為什麼還需要新動力呢？現在不需要新動力，只要有市場在，這麼多的從業人員，總會想出各種辦法來找到這種新動力。
巴曙松：那我就換一個方式問，我看到溫州已經取消了限購，你認為還會有其它的城市取消這樣的政策嗎？
蓬鋼：我剛才想說的第二點就是，其實政府的調控並不完全是壞事，我都可以理解，作為房地產從業人員，對於這些政府調控的情緒反感。今天樊綱博士說的我也挺同意，其實調控在某種意義上就是縮短了週期，它把市場破滅時候的損失減少，也把市場火熱的時候的上漲程度給控制在一定的範圍內。從這點上來講，它也是積極的。你剛才問政府做了什麼好事，我覺得它的方式和最終達到的效果有的時候不是很理想，有時候方式甚至是有點可笑，但是實際上回過頭來看一看，如果沒有調控的話，可能會產生更多的浪費和更慘痛的結果。這些在完全是市場經濟的經濟體裏面，這也是出現過的。目前中國的政治經濟體制的現狀就是這樣，所以在某種程度上，這也並不完全是壞事。
巴曙松：時間過得很快，只剩下10分鐘了，每個人只有一分鐘的時間，我想臺上的嘉賓，可能都是以不同的方式參與了一個關於房地產下一步的調控長效機制相關的建議、討論。這麼重要的一個產業，我們希望它發展得更平穩、更好一些，除了批評之外，如果讓在座的各位去提建議、操刀說我接下來我來管這個房地產市場，一個建設性的建議，或者說我們假設，今天我們每個人提一個建議，彙總一下，交一個報告，說下一步房地產調控長效機制怎麼建，從蓬總開始，如果請你提建議，提什麼建議？怎麼做，你覺得對這個市場發展，對微觀和宏觀都是有利的？
蓬鋼：從金融這個角度，我覺得應該大力推行房地產信託基金。
巴曙松：理由？
蓬鋼：因為目前房地產市場太多的偏重於住宅。在商業地產發展上我們的發展程度遠遠落後於這些比較成熟的市場，在住宅市場上我們的發展是水平很高了，和其它西方的這些比較成熟的市場相比。但是在商業物業和商業地產市場上，我們現在差得很多，很大的程度上就在於我們沒有一個很好的支持商業地產發展和管理的金融產品和金融平臺，這個房地產信託基金是一個突破口。
巴曙松：發展房地產信託基金，支持多元化的業態。凌總的建議？
凌克：我建議市場的歸市場，保障的歸保障，少用一點行政的方法，多用一點經濟的方法，政府不要一味地那麼自信，好像自己能夠去調節經濟。
巴曙松：說了十年，我們接着說下去。單總？
單偉豹：如果能做的話，應該馬上取消限價、限購，提高容積率，這是能馬上做到的。
巴曙松：會不會馬上就漲起來呢？
單偉豹：增加了容積率，單元土地成本就會降低。你要把價格降下來，還是要把供應量提上去，現在的土地供應是不夠的，傳統的容積率是不適合的。
巴曙松：劉總，既有政府經驗，又有房地產經驗。
劉曉光：我的建議是，應該市場化的就市場化，保障的保障起來。
巴曙松：哪些該市場化的沒有市場化呢？
劉曉光：市場化的還是按照收入來區分。但是我想有一個問題，現在可能影響價格比較大的主要是三塊，一塊是土地，一塊是稅費，一塊是資金成本。這三個改革涉及到對於房地產的土地、稅費和金融的改革，我想在未來的幾年中應該是有一些新的進展。
巴曙松：任總？
任志強：朱鎔基是把我們這個房地產真正市場化的人，因為原來的福利分配變成非福利分配了。但是為什麼從1998年到2003年之前，我們每年的房價漲得並不高？每年平均漲3.5%，但收入增長百分之九點幾，2003年宏觀調控之前，全國房價收入比只有1：3.84，非常低。市場化的時候是開發商面臨最公平的競爭的時候，也是最困難的時候；非市場化的時候，才讓這個房價一直往上漲，最典型的就是那時候別墅是幾乎賣不出去，不準蓋別墅後就越來越貴了，所以這十年裏房地產市場價格步步攀升，你們都發大財了。真正市場化的競爭是在價格上要拼比，而不是說你想賣多少錢就賣多少錢的問題，那是因為政府在調控的過程中導致供求關係惡化，或者是產品不對路，該供應土地的地方不供地，不該供地的地方供了大片的土地。
市場化是對企業要求最高，也是對政府要求最高的時候，而非市場化的時候，企業往往會從非市場化的過程中獲利更多。所以真正的市場化一定會讓我們的房地產市場更加金融合理的一種狀態，而不是天天在屁股上擱一塊鋼板，防止別人今天踢了你，明天還要踢你。我們的媒體就是負責天天踢你屁股的人，當社會監督更多的時候，這個市場化才能達到一個真正合理的目的。
巴曙松：陳所長，一直是給政府出主意的。
陳淮：這個你可別冤枉我，領導的主意不是歸我們出的，中南海有很多傳世名醫，給領導看病一定是最高明的大夫，但是你知道每天中南海的大夫都做什麼嗎？他們每天回答領導的批示，在肚臍眼貼黃瓜片能不能減肥？領導說，我從互聯網信息摘要上看到肚臍眼貼黃瓜片能減肥。這個專家就得花至少兩週時間寫一篇報告，論證黃瓜片的基本成分是什麼，減肥的基本原理是什麼，然後還得說明黃瓜片不減肥，貼西葫蘆片也不減肥。所以中南海的專家每天在回答領導關於這樣的問題，所以巴博士說我們給領導出主意，我們每天都在回答互聯網信息摘要的批示，貼黃瓜片是否減肥，我們有沒有可能一招斃敵於天下，畢其功於一役、笑傲江湖的辦法。我想領導自然很高明，智商非我輩能比。巴博士給我們很多冤枉，我們恐怕擔當不起這樣高明的意見，我們每天研究的都是貼黃瓜片減肥不減肥的小兒科。
巴曙松：你後來出的主意是給領導貼什麼減肥？
陳淮：我們當然不能說，領導，你不要再提這種小兒科的幼稚問題，我們得很科學地回答，黃瓜片的主要成分是什麼，和減肥無關，然後還得充分地論證減肥的基本原理是什麼，最後還得引申出貼西葫蘆片、貼木薯片它也不減肥，這才叫一個完整的報告。這個報告至少專家學習寫兩週到一個月，你說一年到頭專家都在研究什麼？所以別以為專家都研究的是導彈上天，航天飛機上天這麼複雜的問題，專家研究的比我們媒體研究的差得多了。關於巴博士提的問題，自然他心裏很清楚，他每天其實也在給領導寫黃瓜片貼肚臍眼是否減肥的報告，領導的智商若此，沒有一個人的智商能夠脫離開他所處的歷史時代的侷限性，能脫離開他的知識結構的侷限性和他個人成長經歷的侷限性這三大侷限性，沒有人是神，從來不存在戰無不勝的思想，從來就沒有過高瞻遠矚、總攬全局的神。
巴曙松：你還沒提建議，如果你是領導，你提什麼建議？
陳淮：我提的建議就是，大家都要耐心，買不上房的年輕人，每天網上貼帖子的，別以為把開發商逮起來斃了你就買得起房了，你更買不起房了。第二，開發商要耐心，我們的領導要實現你所希望的那個理想化的市場經濟改革，他們也需要在中央黨校還要學若干次。我們的領導也要耐心，別以為一咬牙、一跺腳，本屆政府如何如何，就一定能夠把中國一個嚴重發展不平衡的大國問題畢其功於一役，都在短期內解決好。我們的媒體也要耐心，說你專家為什麼沒出一個十全十美的政策讓我們調控一招見效。我想種種主客觀原因，這也是頒佈到的事，所以總而言之，我們都得耐心。
巴曙松：賈所長接着講講，如果我們現在給長效機制提一條建議，你會提什麼？
賈康：我們這麼多年研究的都是提建議，如果說把它概括成一句話，我們想表述的就是：在全面改革中間讓市場充分起作用的前提下，更合理的構建房地產業雙軌統籌的制度和機制。所謂雙軌統籌是現在看得比較清楚的，房地產在大家最關心的住有所居方面，你既要有市場軌的產權房，又要有非市場軌上的保障房，政府作為提供管理職能的主體，它要發揮作用的話，合理的作用就是在合理的動態優化的規劃之下，使我們保障軌上解決住有所居的有效供給能夠基本提供到位。這個有效供給基本提供到位的情況下，商品軌、市場軌上的房價高一點、低一點絕對不像這些年我們看的核心指標，它也沒有這麼大的殺傷力，我們現在就要追求這樣的境界逐漸到位。如果那個時候低端的都住有所居，不鬧事、不造反，咱們在商品市場上就是一方面消費者，主要是中產階級以上的消費者，從容地行使自己的消費者主權，去挑選房子，競爭中出手去買房子，開發商分析市場，根據市場需求，在政策條件下，運用自己生產經營方面的相對優勢去提供有效供給，他們這叫生產人主權。在這個方面是大家遵照規則，在市場方面最可能優化配置資源的環境之下去解決資源配置的問題，低端不鬧事，中端有一定的引導，高端市場充分統籌，這是我們的建議。
巴曙松：上帝的歸上帝，凱撒的歸凱撒。
賈康：有這樣一句話，保障房的事情總理管，商品房的事情總經理管，但現實中似乎打了亂賬，有一定的意識，並不意味着他的政策和調控就真正按照這種理性形成了全面的設計和配套。
巴曙松：朱會長，假設今天你是受領導委託，來組織業界專家對房地產市場聽各方面的建議，現在聽了一圈了，一個小時了，如果讓您來做總結，讓您回去給總理彙報，您準備彙報哪三點？
朱中一：大家講的我就不彙報了，我想彙報一件事情，不管是改革還是完善制度，最基礎的工作就是要完善家底，我們在每一次建議裏始終是建議中央政府不管怎麼樣，要下大力氣，要認認真真地搞住房普查，因為我們1986年到現在沒有搞過住房普查，現在儘管在搞聯網，聯網也是以後新建的商品房才能聯網，其它的要聯網很困難，你家底不清，你制定規劃有時候很難有把握，你制定政策有時候很難均衡，所以我覺得萬事要從基礎做起，基礎是什麼？摸清家底。
巴曙松：好，摸清家底，這是你自己的建議。
朱中一：如果要講其它的建議，我覺得還是通過改革和完善制度來推進行業的進步和發展。
巴曙松：謝謝。時間已經過了5分鐘了，我們今天的論壇到此結束，謝謝各位專家的參與，謝謝各位聽眾的參與。