為什麼要調控房地產業？我們要為很多在房地產業發展過程中暴露出來的體制缺陷爭取時間。
陳淮：謝謝主持人，謝謝大家，這20分鐘讓我很忐忑，前面是高水平的賈所長，後面是高水平的巴所長，一個財政專家，一個金融專家。其實，調控房地產主要是他們倆兒的事兒。為了應對好這一個嚴峻的挑戰，我特意寫了一個提綱，在EMBA講四天課都不拿紙，但我為了防止後面高層次的巴所長找出毛病來，我刻意三天三夜沒睡覺準備了一個提綱。
給我出的題目是為什麼要調控房地產？就像問父母為什麼要管孩子？其實這個問題是不言而喻的。這個題目，在不長的時間內，我準備講三個問題。第一個問題是房地產業為什麼是支柱產業？第二個問題是什麼是不正常的房地產業？第三個問題才是，為什麼要調控房地產業？短短的時間，講三個大問題。
第一個大問題，房地產業為什麼是支柱產業？
我有時候經常碰到，這多年來反覆地、不停地碰到媒體問，開發商都進二、三線城市了，他們會不會把泡沫帶到二、三線城市去？好象開發商到那兒就是氣泡磚一樣，中國是建更多的房子，更快的建房子，住房的供和求的平衡才能夠更快的形成，還是更少的不建房子？不知道為什麼我們把房地產業的發展認為一種災害，是一種恐慌，是艾滋病毒，我們應該努力把它消滅了才對？這種認識是沒有道理的。房地產業之所以是支柱產業，在今天上午的對話中我說了一句，並非是或者主要不是因為它能夠帶動多少個上下游行業，或者說當年的國際經濟增長有多少個百分點的支持，這只是淺層次和短期的看法。房地產業之所以是支柱產業基於以下四個理由：
一是中國的經濟發展走到了一個叫做城市化的階段，在這個階段上城市固定資產的大規模形成，是我們未來發展的重要物質基礎，我們正處在一個城市固定資產大規模形成時期，在這個時期我們需要包括住宅產業、商業地產、公共建築及地下基礎設施、高鐵、高速路等一系列的城市固定資產。如同我們沒有航空母艦，絕打不贏南海之戰，如果我們沒有一個大規模、高質量的城市固定資產，我們就無法在21世紀初讓中華民族進入世界一流的經濟強國。我們正處在這樣一個城市固定資產大規模形成時期，在未來20-30年中，我剛剛賈看所長寫的一篇文章，“中國為什麼還有20年的黃金期”？如果沒有這20年城市固定資產形成的規模、速度和質量，決定了中國經濟體在未來20-30年發展的規模、速度和質量，我們靠大戰虎頭山、修水平梯田，永遠讓老百姓過不上幸福的富裕日子，永遠成不了世界一流的經濟強國。
二是符合客觀規律的中國老百姓消費結構，正在從以“衣食”為主向以“住行”為主升級。毫無疑問，我們在前二三十年的發展過程中，改革開放過程中，人們的衣食需求得到了極大的滿足，衣食有餘的目標已經基本實現。人們不僅要求穿得好，吃得飽，而且要求住和行條件的改善。上午，我也提到2009年世界金融危機背景下，全球三大汽車體系，北美、東亞、歐盟三大汽車體系的產銷量萎縮了35%，而誰也沒有想到，包括我們自己的汽車廠商也沒有想到，那一年中國汽車市場的產銷量都分別增長了45%以上，一舉中國成為世界第一大汽車生產國，這只是住和行裏面的一個側面。老百姓的消費結構，這一個發展趨勢、進步趨勢是任何人也阻擋不了的，也不是什麼樣的調控就能把這種趨勢改變的。
三是社會利益主體訴求已經從此前簡單的增加收入，獎金上不封頂，下不保底，調動一切積極因素，多種所有制並存，一部分人先富起來等諸多以改善收入為基礎的利益訴求，變成了提高收入與私人資產累積並存的利益結構。我們正在從一個越窮越光榮，越窮越革命，有產是社會的敵人，是打倒的對象，這樣一種社會價值觀奔向，讓大多數老百姓有產的這樣一個社會。老百姓的私人財富累積，越來越多的人民羣眾進入到中產階級的這樣一個有產過程，是我們全面奔小康的其中應有之意，這樣一個趨勢決定了有房產是其中一個重要的體現形式。
第四，為什麼房地產業是支柱產業，我們的市場經濟向市場經濟的改革已經走了很多年，但我們只是初步完成了產品的市場化階段，比如價格放開、比如流通自由競爭。在這之後，真正實現市場經濟還有要素的市場化和產權的市場化，我們躍過了要素市場化，也就是資金、土地市場化的階段，直接進入了國企市場化改革，坦率地說這個改革只走了一半就基本上停步了。我們唯一公開的產權交易市場——股市，在過去的兩到三年，巴曙松教授肯定不贊成我們已經走到全世界最差市場這個地步了，產權的市場化裹足不前，因為我們在要素市場化上沒有取得進展。到今天，利率還是被政府掌控着的，土地還是被政府掌控着的，兩個市場經濟下最重要的基礎要素還不能夠在市場通過競爭的方式、優勝劣汰的方式來獲得的話，我們永遠進不了市場經濟。
我們的房地產業正在大規模的推動着這樣一個市場經濟發展的門檻，跨過這個門檻，這是第一個，我們為什麼說房地產業是支柱產業，這些必然趨勢決定了它在未來20-30年的經濟發展中、社會發展中扮演“支柱”的重要角色。
第二個大的問題是，房地產市場什麼叫正常？什麼叫不正常？
今天上午，大概是一個湖南的媒體記者問我說，我們湖南5、6、7三個月成交量都放大了，是不是市場就不正常了？誰跟你說成交量放大就不正常了？是不是老百姓都不買房子，房地產市場就叫正常了？房地產市場不正常，如果我們每天說這個月成交量同比增長了0.2個百分點，下降了0.3個百分點，這沒有意義。正常與否，一是是不是有大規模的投機性、投資性需求進入市場了？如果成交量的放大並不是投機性需求，為賣而買的需求，過度佔有資源的需求，那麼它就是正常的。別以為成交量放大就是市場向壞，是不是有投機性、投資性需求大規模入場了？如果沒有這樣的因素，那我們認為這個市場正常。
其二，是不是有大規模不正常的外來需求推動了二、三線城市或者某一城市的房價？或者是需求？比如說，溫州炒房團，或者說外來資金，游資，國際熱錢大規模湧入一個局部地區導致的？請注意，大家上午說到“國八條”、“新國十條”之類的，都統統有一句，當地地方政府要高度關注除本地需求之外的外來需求，如果短期內出現大量外來需求的話，那麼這個市場應該有針對性的調控措施。
其三，有沒有恐慌性需求入市？有些老百姓被惡化的價格預期所推動，提前大規模入市，導致了短期內市場需求的大增。人們被某些不適當的輿論引導，以為價格要暴漲了，土地都出地王了什麼就怎麼樣了，為什麼同樣多次調控中要求各地政府公佈未來3-5年土地和住宅供應的計劃？也是為了改善老百姓的預期，防止恐慌性需求的產生。
其四，有沒有過度放鬆的金融槓桿，導致需求者不顧自己的風險承擔和承受能力而入市？如果誘導了老百姓以為是一個非常有利的入市時機，大規模負債，實際上在未來的收入和自己風險承受能力都無法承受的情況下，那這個市場是不正常的。
如果沒有以上四種不正常，那麼僅僅是老百姓改善性需求，自住性需求，以及低端羣體優先改善的需求，那麼這種成交量大和小沒有什麼不正常。我們的任務就是讓中國低端老百姓，住房困難的羣體，自住性的需求，首次置業的需求優先得到改善，較快的得到改善，不是不讓他們改善，不讓他們買房子。前不久，有些地方在公積金政策上加以了一些調整，於是就有媒體說這是對抗中央的宏觀調控，這是變相給房地產市場鬆綁，我以為這種說法對公積金基本性質都不認識，公積金就應當儘量多，想方設法的、靈活的帶給那些需要購房的自住性需求，而不是把它存起來進股市，盈利，或者被挪用去建保障房，它本來就是老百姓滿足自住需求的一種政策性工具，這沒有什麼不對，應該說做得還遠遠不夠，我們的公積金大量留存，而需要得到這種政策性工具支持的基本需求還如飢似渴而不得。
第三個大問題，為什麼要調控房地產市場？
也經常被人們問到，把房價調到百分之多少就是調控的目標了？我從來沒聽說過這樣的調控目標，我也不認為把目標設定在這樣一個指標上是符合客觀規律的。我們為什麼需要調控房地產市場？同樣有四個因素。
其一，要讓這個國民經濟的重要產業與國民經濟短期穩定運行密切結合。比如說，通貨膨脹預期時，我們就需要收緊金融槓桿，維護國民經濟穩定運行，避免發生惡性的價格上漲。比如說，在經濟增速過度下行的時候，導致失業、銀行金融風險的時候，我們就需要適度地降息，增加貨幣供應量，增加信貸規模，支持經濟增長。這些沒有什麼見智不見智，房地產是維護國民經濟穩定運行的客觀需要，房地產業也必須適應這樣的調控，今後這是你一輩子命中註定要不停面臨的一個調控，就如同你不停面對氣侯變化要隨時增減衣服一樣正常。
其二，我們在供不應求的短缺狀態下，有些有限資源，應當政府有責任、有義務保證那些低端羣體，滿足自住性需求的羣體、首次置業的羣體，在資源有限的情況下，他們的需求優先得到滿足。如果我們簡單地把資源交給市場。那麼，在供不應求的情況下，自然是富人先得，誰出價最高，誰先得，而這不符合社會整體利益和公共利益、長遠利益，也不符合政府公共職能應當履行的目標。
如同我多次舉到的例子，你上公共汽車有30個座位，你出錢把30個座位都買了，讓其他人站着，這顯而易見是一種公共利益的損失，你第一個上車，你可以任意挑一個座位坐，但你不可以把其他29個座位都佔了。我們中國的住房遠遠沒有蓋夠，遠不像某些專家說的，我們的家庭都到了110-120平米的平均水平了，那個時候他大概說的是美國，我想他把國籍說錯了，我們在未來20-30年處在絕對短缺的狀態，直到中國的人口在城鄉分佈結構相對穩步了，也就是中國農民不再往城裏搬了，像美國、日本一樣、歐洲、歐盟一樣，並且城市中大多數人進入中產階級行列了，到那個時候我們的住房才能夠基本達到供求平衡，人口總規模基本穩定了，然後每一個家庭的人口數相對穩定了，在一個時期內平均每個家庭數，我們就知道社會一共有多少個家庭數，每個城市有多少個家庭數，以這個家庭數×1.2，也就是戶均佔有1.2套住房，100戶居民面對120套存量住宅的時候，我們才能夠走到住房供和求相對平衡的階段。在那個階段上，根據國際經驗，戶均面積是80-240平米的區間集中着90%以上的住宅。
其三，在調控中我們也在不斷深化自己的認識，要優化配置有限的城市資源和住房資源。如果我們僅僅是用限購、限貸、限價，或者拉屎撒尿都算上，人口過度向北京、廣州、上海、深圳集中，我們只會導致像今天的孟買。大家可能看過，獲得奧斯卡金獎的一個影片，叫做《貧民窟的百萬富翁》，那表現的是一種在孟買這個超大城市中貧民窟的悲慘景象，我們只會導致里約熱內盧、約翰內斯堡這樣的貧民窟，只會導致很多同處一個發展水平線的新興經濟體的覆轍。我們得調整城市結構，讓有限的資源在合理比例上配置在中小城市、二三線城市，形成大中小城市的合理結構，讓人口的城市化更多的向這些需要進一步擴張的城市集中，這也是我們調控房地產其是應有之意。
最後，為什麼要調控房地產業？因為，我們要為很多在房地產業發展過程中暴露出來的體制缺陷爭取時間。哪些歷史缺陷？如同大家說的，中央和地方的稅負關係，土地制度，收入分配結構等，這些問題都不是一撮而就，簡單地條條例例，簡單地控制一下信貸規模，嚴防地王產生就能夠解決的，我們得需要一段制度設立的時間，在這個過程中，我們應當讓房地產業平穩有序的發展，使我們在制度安排上能夠相對地合理和儘量少走彎路。
以上三個問題，僅供大家參考，謝謝大家！