大家不是羨慕美國嗎？弄出個泡沫，次貸危機，如中國到那個地步，我們可能就出局了，第三次革命，第幾次革命就跟不上了。

　　樊綱：非常高興再次出席博鰲房地產論壇。由於時間有限，國際的就不講了，着重講國內的經濟形勢和房地產的問題。

　　現在是這次軟着陸的底部，最低地時候，大概二季度是最低的，三季度後邊也許開始會有點兒起色。最低的時候，是各種說法都比較多的時候，是似是而非的說法也很多的時候。從一定道理來說，這次確實不應該這麼低，如果政策調整及時，不該這麼低。但是，現在經濟增長速度比較低，也不是說中國經濟就進入了低增長，也不是說中國經濟就需要拯救了。所以，第一個問題，我想講的是什麼是中國經濟的正常增長。

　　現在是軟着陸，從12%的增長降到8%，有的人說中國從此告別過去二十年的兩位數增長，現在到了8%的增長是低速增長。我說：

　　第一，講話要注重事實，過去二十年多數時期不是兩位數增長，多數時間是7%-8%的增長，90年代末通貨緊縮的時候，6%-7%的增長，那時候也是一大堆說法，世界上還有一本書《即將崩潰的中國經濟》，新加坡政府還請我過去和這位作者在新加坡的黨校一對一進行行政辯論。這個時候是各種說法都比較多的時候，FT等雜誌上，各種觀點、各種說法都很多的時候，我們自己要有清醒的分析。

　　第二，現在降到8%就是低增長嗎？今後幾年8%左右的增長是低增長嗎？兩位數的增長就是好增長嗎？兩位數的增長對中國來講是過熱增長，到9%一定通貨膨脹，到10%以上是通貨膨脹+資產泡沫。回到8%左右的增長，世界上若干個研究小組研究的結論是，中國經濟潛在增長率就是8%左右，低於7%通貨緊縮，高於9%通貨膨脹。所以，回到8%左右的增長是好消息，而不是壞消息。

　　那麼，如果高於7%-8%的增長，房地產過熱增長，多了一塊，往往就容易出問題，整個經濟也是這樣，多了一塊就出問題，出什麼問題？政府一天到晚調來調去，建了企業，沒市場了還倒閉，年預算是幾萬億的GDP增加值，那得涉及多少企業啊？一定在低谷時候是很多人難受的時候，一定有倒閉破產，不倒閉破產也會有兼併重組，一定會有這種情況。所以，追求的目標是平穩增長比較好一點。

　　所以，當各種悲觀論調充斥市場的時候，我們應該有一個客觀地分析。中國經濟增長不是越高越好，最高的點在哪兒？今年12%？明年13%？後年14%？那中國經濟會大崩盤，希望中國經濟增長在今後10-20年不要大崩盤，不是大崩盤中國房地產業還有很大的發展前景；相反，如果大崩盤的話，那就慘了。

　　所以，我現在講講8%經濟增長的問題，是針對目前有很多說法而講的。那麼，還有很多的說法，剛才還接到郵件問我知不知道某報紙上登了一篇文章，關於中國的外匯儲備五年之內將耗光等等，各種說法多了，不多說了。

　　什麼是中國經濟的正常增長？這與房地產的正常增長有關係，最好不要過熱增長，平穩增長最好，太低了往上調一調，太高了往回壓一壓。大家不是羨慕美國嗎？弄出個泡沫，次貸危機，如果中國到那個地步，我們可能就會出局了，第三次革命，還是第幾次革命就跟不上了，這是第一個觀點。

　　第二個觀點，房地產調控已經取得重大成果。

　　這個判斷對理解現在的形勢和政策的分析很重要，怎麼看待調控的成果？第一，從2010年下半年開始，政策出臺以後，那些價格高漲的地區基本上穩定了下來，沒有波及到全國的絕大多數二、三、四線城市去，因此全國平均數總的來講沒有形成大泡。這句話是什麼意思呢？2010年出臺政策還是相對比較及時的，這是第一句話，起到了作用，沒有使泡沫形成全國性的大泡沫。所以，孟總講的全國價格實際上這一兩年還有所上漲，都和這個是有關係的。因為，全國儘管幾個大城市事實上有很多樓盤跌了20%-30%，但全國的數看不出有很大的跌幅。第二，要理解房地產市場的話，房價高不高和收入高不高是相對而言的。平均來說，假定這兩年(2010-2012)價格基本穩定，但這兩年城鎮收入、人均收入(民意值)增加幅度10%以上，甚至農民工的收入在這兩年都是10%以上的增長，什麼意思呢？如果兩年收入增長互利的話，房價和收入比在產生變化，不要看房價有沒有降，而是要看房價和收入關係在發生的變化。當然，房價沒降，有些階層收入增長沒那麼快，平均增長10%，不一定每個人都增長10%，有可能原來收入低，即便增長了10%，也仍然感到房價比較高，買不起房子，真正有些社會問題沒有解決，對於那些問題的解決，要靠廉租房、保障房了。

　　因此，從這個角度來講，只要這幾年價格不再漲，哪怕沒有很跌，事實上相對於收入而言，已經實現了一定程度的調整。這在對於現階段形勢和下一步政策的判斷上，我認為要充分認識到這一方面的問題，這是第二個觀點。

　　第三個觀點，現在房地產市場調控的當務之急不是每天重複要抑制房價，而是要儘快地用經濟手段替換下行政手段，用制度替換下政策。天天說要調控，調控的對象，調控的目的很明確了，就是要抑制投資性住房需求，保證消費性住房需求的供給。針對這一條，剛才孟總說是打麻藥，我也同意這個觀點，臨時採取措施的話，我說中國的優勢是可以用行政手段作為臨時措施。但是，你不能總是這樣吧？不能總是行政手段吧？我也同意朱會長所講的，行政手段不能在這個問題上拘泥於市場上一些西方性的觀點，當制度一時緊急又建立不起來的時候，經濟手段無法馬上用的時候，作為應急手段，行政手段要馬上上來，把泡沫先抑制住再說。但是，這終究不是長遠的辦法，終究要通過各種新的制度的建設，包括經過一段時間的試點來建立新的制度，用經濟的手段、用稅收、利率、信貸等政策來替換下類似“限購”這樣的政策。

　　應該說，兩年半的時間過去了，一直堅持調控，在這一點上我基本同意。否則的話，如果放棄對投資性需求的控制的話，中國貧富差距這麼大，中國金融體制存在的一些問題，確實很容易產生新一輪的泡沫。但是，想想這些年的一個主要問題就是，這些行政手段用得很快。但是，制度的改革走得太慢。

　　幾個月前就聽說，有些省份在申請試點，房產稅這樣的新制度、新政策，遲遲沒見新的東西出來。兩年了，一些新制度的建設好象沒有什麼新的進展，除了上海、重慶那邊有很小範圍的試點之外。我認為，第一是面可以寬；第二是試點的力度可以加大。針對投資性需求問題嘛，總之有很多辦法，特別是經濟方面的辦法可以用，不管是房產稅，還是交易稅，大家是有爭議，但是可以試點，儘快抓緊這方面的試點，儘快抓緊這方面制度的改革和推出，替換掉臨時、應急的一些行政手段，才能做到使房地產市場長期穩定的發展，用不着政策一天到晚的在那兒調來調去。

　　以上三個問題，實際上也是講政策當中面臨的很多問題，怎麼看待現在的宏觀經濟增長？怎麼看待房地產調控的成果？怎麼看待現在各種制度和政策的相互關係？希望看到今後一段時間在這幾個方面能夠有更清晰的認識，在調控力度和調控手段上能夠根據新的情況做出必要的調整，我們的市場會更加健康一點兒。

　　我就講這些，個人觀點，供大家參考，謝謝大家。