主持嘉賓：
香港恆隆集團、恆隆地產有限公司董事長 陳啓宗
中國經濟體制改革研究會副會長、國民經濟研究所所長 樊綱
對話嘉賓：
中國房地產業協會副會長 朱中一
華遠地產股份有限公司董事長 任志強
路勁地產集團董事局主席 單偉豹
陽光100集團董事長 易小迪
金地集團總裁 黃俊燦
萊蒙國際集團有限公司首席運營官 陳風揚
中原集團主席 黎明楷
德意志銀行亞洲區投資銀行部主席 蔡洪平
精英對話現場
樊 綱：現在我是主持人，第一件事就是把開場的主持交給我的同伴，陳啓宗先生。
陳啓宗：以往那麼多年，中央政府好像在做一件事，就是要控制需求，但是一般來說，控制需求的需要是因為我們可能沒有做好管理供應量的問題，沒有辦法了就要來控制需求，所以有限購令等等一系列行動出來。
最近好像北京出臺了一些新的措施，比如說蓋3600萬套保障房，今年1000萬套等等，這些都是從供應那邊下功夫，而不單是管理需求的問題。
我想請問各位嘉賓，當然管理供應量並不表示就放棄管理需求，你們各位對這一個概念是怎麼的看法？認為國家是往好的方向走嗎？是對的方向走嗎？要走多久？會不會走到一個地步，需求增加到一個地步，就不需要管理需求，有沒有這個可能性？我開一個頭，回給樊綱，加上你的話，然後就請各位嘉賓發言。
樊 綱：我同意陳啓宗先生提出的這個問題，因此現在就請各位嘉賓回答問題。
黎明楷：可能樊綱不知道我是誰，我是中原的黎明楷，其實很難說政府這個行為是對還是不對，反正現在政府應該算是雙管齊下，就是需求肯定要控制的，就是壓抑投資需求。
另外，現在也看到對於開發商這方面應該算是一級追殺，讓開發商把手頭項目拿出來賣，而且最好大家一起湧出來賣，就是不能賣高價，低價快跑，這就是政府現在採取的態度。
如果供應增加了，會不會就是可以減少了對於需求方面的壓抑？我覺得這是有可能的，但我看現在政府主要是看價格問題，如果價格不下來，我感覺政府不會這麼輕易的放鬆這方面的管制。
朱中一：剛才主持人講的這個問題，實際上按我的理解，政府是通盤考慮，即是總量基本平衡、結構基本合理、價格基本穩定，三個基本概念。
總量平衡，既包括了供給，也包括普通商品房供給，同時包括抑制投資和投機需求，這是總量的問題，結構的問題就是市場的問題。總量基本平衡、結構基本合理來立足達到價格穩定穩定。
黃俊燦：我的理解就是市場需求和供應應該分開，一類準福利需求，一類就是有需求你掏錢買，一類有需求他也買不起。
供應也是這樣，一類是市場化供應，一類就是準福利供應。
我們現在政府出手這樣一個調控，應該把這兩個混在一起考慮。我認為現在打壓主要目的就是希望商品房能夠穩定一下，給一定時間能夠去把準福利這塊供應加上去，我覺得這塊的供應是有一定壓力的，而且需求巨大。
我們也可以看到，最近高福利的國家因為高福利出現了國家的債務危機，關鍵是怎麼把握好這個度，所以我覺得如果是未來能夠再把保障性住房這塊供應做上來的話，我相信政府對市場化需求的打壓也應該相對會慎重一點，但還是需要有一段時間來看，最終要看保障房供應的效果，要看對商品房會有什麼樣的鬆動。
任志強：陳總說3600萬套保障房是增加供應，我個人覺得和市場沒有關係。
如果說要保障，保障是政府該擔的責任，問題是政府不想擔當責任，又把這3600萬交給市場，希望市場、開發商提供保障房、廉租屋，我覺得是一個邏輯混亂的局面。
打壓的恰恰是市場上最不應該打壓的，就是市場部分應該由市場來解決，保障的部分應該由政府負責。現在我們看到政府負責的部分政府沒錢負責，就想推給市場讓社會資金解決政府的問題，推卸責任。
政府應該擔的責任本來在98年住房制度改革的時候就應該有，但是那個時候忽略了，現在着急了，要還帳。
我覺得核心的問題是中國要不要市場，要市場就得把市場部分按照市場的辦法解決。第二是政府該不該保障，政府如果該保障，政府就得拿出應該拿出來的錢用於保障，而不是讓市場分擔政府應該盡的責任。
現在我們恰恰是沒把它分清楚，我們的保障、保障誰不清楚，按什麼標準保障不清楚，保障是解決低收入家庭住房問題還是解決中等收入家庭住房問題？國際上保障是以租賃為主，不是產權轉移變成發財，或者說讓保障房具有投資性。
我們現在是按照比例來說，廉租房1000套，公租房只佔200萬套，更多是用賣的辦法，把產權轉移了。
一方面打壓市場行為，一方面在製造和擴大通過廉租房、保障房形成的投資和投機行為，這恰恰是顛倒了，如果擱在一起永遠算不清楚。
我們住房私有化按照總理報告說已經達到87%多，要不要蓋這麼多保障房？為什麼蓋這麼多？蓋這麼多給誰？一直都是值得疑惑的問題，或者更多是用保障房實行貪污腐敗，變成少數人專用福利，這樣市場永遠不好，保障永遠不到位，這可能是我們現在面臨的最大問題。
蔡洪平：2011年怪事多，全球的怪事非常多。5月14日，我們在一個酒店開會，IMF執行總裁卡恩出軌了，然後我們的動車也出軌了。
我做這麼多年投資銀行，今年第一次發現內地房企沒有上市的，但是有退市的。整個房地產市值在香港蒸發了將近2000多億，全世界都看不懂今年的市場。
我認為很大的問題不是要不要市場的問題，昨天晚上德國人法國人討論危機的問題，奧巴馬也說的是美國需求，恰恰中國打壓的是房地產需求。
反市場行為做得越多，後果越嚴重，對此我深深憂慮，新加坡也好、越南也好、馬來西亞也好，我都去看過，我發現中國這樣內需拼命壓縮後，不要像汽車一樣，不限購也沒有人購了，這個時候中國往哪裏走？我很擔心。
保障房應該建的，政府以前沒有做好所以要補課，但商品房要限購、要打壓，這完全是回到50年代，嚴重的大倒退。
今天做的一切我們後人都將記得，這是什麼歷史？我們將創造一個非常不健康的歷史，但非常了不起的是，中國房地產一直這麼堅強。
單偉豹：中央政府一直是矛盾的，一邊說我們堅持市場經濟，一邊做出來的完全是干預市場經濟。
目的是什麼？我今天不清楚，到底是壓房價還是提房價，我也不清楚。現在壓了一二線，三四線房價上去了，再壓三四線，但既然是市場經濟，任何不必要的干涉都是不對的。
中央政府很清楚到底我們是走市場經濟還是走計劃經濟。
另外一個我還是不明白，為什麼要打壓房價？中國有87%的人有房子，房價升，他們會開心。就算只有一套房，也會覺得資產是升值的。
到底有誰在說房價漲得太厲害了？如果統計數字正確的話，中國人87%是贊成房價上漲的，13%是反對的。為什麼要附和這13%的人去打壓房價？做過真實統計沒有？
學者有不同意見，媒體也有不同意見。當然媒體比較跟從反對的聲音，我們有沒有細細地去做一些真正的調研，到底普通人民對房價漲是反對還是喜歡？
為什麼打壓房價，窮人買不起房子肯定是政府的責任，把富人的錢通過稅收拿進來全部補貼到經濟適用住房，那不是把貧富的差距拉近了？喜歡買3、5億的房子的人可以去買，和政府有什麼關係呢？反正不是政府給的錢。
1000萬房子，本來買不起的人就算減一半也還是買不起。全世界開發商裏面，中國開發商最悲哀的就是被妖魔化，其實整個行業賺的錢並不多，整個行業是內部回報率大概12%、13%，非常正常。
所以我覺得這種限制（限購）是一種無知，而且是一種譁眾取寵的措施，而且在中長期來說絕對不會有效果。
陳啓宗：下次我想請朱會長跟樊教授評論一下剛才單總說的一句話，86%的人已經有房子了，為什麼還想房價下去？先讓易總、黃總先說。
易小迪：從企業來說，不要低估保障房對我們市場的影響，因為保障房量大，如果真做完，大概半壁江山。第二，價格便宜，因為地不要錢的。這是政府手段，所以很多企業會受到非常大的衝擊，如果政府有這個決心的話。
陳風揚：剛才幾位大佬都講了，我總感覺大家認為房子投資需求是一個洪水猛獸、投資需求像一個老鼠過街一樣，我就問投資有什麼錯？
當住宅不許賣的時候，一線城市限購，就跑到二線、三線；當住宅限購的時候，寫字樓、商鋪價格上來了，其實企業成本不斷在增加。限購最多隻能有2、3年，但是在限購過程中，中央是不是找一個更好的辦法？任何需求消費都是正常的，找不到一個好的辦法，遏制這個需求，就是助長另外一種需求。
朱中一：對這個問題我的心態也是矛盾的。對於行政性的東西，作為我內心來說，我主張用信貸稅收經濟政策來調整，儘量少用行政手段，但是在我們國家由於一些稅收制度出臺可能時間要長一點，行政制度可能時間快一點。
為什麼限購呢？我考慮有四個理由：住宅從本質上是住，買的太多空置在那裏就是浪費；第二，我們國家人均土地資源還是少的。大家都想都買，土地資源從何而來？第三，房地產是一個不動產，是一個區域性的市場，比如說買奶粉，博鰲沒有奶粉了，我可以馬上從廣州調來或者從內蒙調來，但是如果這個地方沒有房子，那對不起，這裏沒有就沒有，它是沒有辦法調劑，不像大宗商品可以流通；第四，房地產開發週期兩三年，所以房地產市場絕對跟其他大宗商品市場是不一樣的。
限購是說房價上漲過快、房價過高、供應偏緊的地方限購，而且還有一句話，一定時期限購，不是說永久性限購。
如果把這個嚴密分析，限購有一定道理。如果把短期調控政策跟中長期結合起來，那就更好了。通過稅收信貸調劑，淡化行政色彩可能更容易接受，但是作為權宜之計，客觀上解決問題，見效要快一點。
樊 綱：我是第二主持人，第一主持人已經問了一輪問題，我跟進一下。
剛才各位已經把這個話題打開了，咱們再收縮一點，繼續剛才陳啓宗問的問題。我們都知道價格是由供求關係決定，控制了需求，但是供給沒有跟上，價格還是不會穩。
現在就是一個問題，先不講別的，包括保障房的問題先不說，就說商品房市場，在中國的條件下，包括朱中一會長講的土地有限的情況下，大家認為在商品房市場上怎麼才能增加供給？現在有哪些制度或者哪些政策抑制了商品房的供給？包括政府的行政手段，包括了金融的市場缺陷，包括了各方面原因，有哪些限制，有哪些阻礙？
咱們跳出來想，從一個市場發展角度，怎麼才能增加供給，使我們商品房市場能夠進一步發展，而價格趨於穩定。我們不說需求方的問題，需求方的問題說句實在話有一個巨大的問題，中國這些年發了這麼多貨幣，大家手裏有這麼多錢，然後中國又有這麼多人，土地又那麼有限，需求就顯得特別大。
這幾年我一直在博鰲論壇講這個問題，中國很大問題是怎麼制定政策，增加供給。我就非常想聽聽大家想法，怎麼中國才能增加商品房市場供給？從企業的角度談談大家都有什麼觀點？
陳風揚：剛才提到的這個問題，我在想從大城市土地供應量來說，目前是不夠的，而且大城市周邊衛星城發展力度不夠。
最大的問題是整個產業規劃，包括交通設施改造這個交通過程沒有很好跟上，所以儘管我們在大城市周邊是有一些產業規劃，也有一些衛星城，但是這些衛星城畢竟跟大城市中間的房價和地價差別是很大的。
交通和配套設施也沒有很好改善，所以人羣的外遷，我想有很大障礙，我們如果把這個做好，其實城市發展範圍、城市拓展空間還是很大的。
易小迪：我覺得這個問題問的好，我曾經問過國土資源部的同學，土地老不夠用，你多批一點指標，為什麼老壓着？他說土地批發數字遠遠大於現在市場上買到的數字，每年發展商買的地大概只有國土資源地賣的地一半，餘下一半哪去了？
發展商囤積4.5億畝沒有開發，這是正常的，買地不容易，要週轉。還有人買地認為價值不高，要等一等，香港人都這麼幹的，這是商業行為。
還有大部分地，十幾億畝哪去了？在地方政府手裏，地價低了他們不賣。地賣多了，價格就下來了，他們不幹。
他們壟斷土地財政、壟斷土地價格，所以造成土地供不應求，其實土地遠遠是夠的。
每年土地指標要快於發展需要，所以國土資源部供地並不少，而且如果土地指標下去之後允許私下流通買賣，這樣更加可以調整稀缺了。其實土地都在地方政府壓着，等着漲了再賣，地價上漲的第一高興人肯定是地方政府，不是開發商，開發商得到的是有限的，地方政府希望地價上去，房價帶動地價上去，是第一受益人。
單偉豹：我同意這個說法，城市周邊衛星城建設幾個大城市都沒有做得很好，只有上海還可以。
第二，在市區裏面我們對容積率有限制，其實你到香港、東京、紐約，哪裏有容積率限制？在地鐵上蓋，地鐵上面的人一下去就可以坐車，非常環保。
假如今天中國人口到了30億，還堅持現在的容積率嗎？當然有條件了，最好居住的舒服一點，沒條件先把住的問題解決了，所以把容積率提高一倍，其實城市土地供應量就增加一倍。現在很多地方拆遷都把容積率提高一倍，已經可以做到，但是以前為什麼不做？目前還是有空間去做的。
蔡洪平：我想起中國的房地產市場一旦市場化後就會出現跟香港一樣的情況，真正控制土地的是地方政府，土地放的多，就像當年香港的8萬5政策。現在地方政府都知道土地不能放的太快，政策控制房地產，在城市經濟管理來說也是對的，但是對老百姓不是好事。
任志強：中央政府，包括樊綱和朱會長都說，中國土地資源緊張，我沒看出來，我認為中國土地資源根本就不緊張。
因為中央政府從來都不在乎土地資源問題，可以看看現在的政策，農民工進城要給保障性住房，這是不是中央提出來的？如果這樣提出，就允許農民佔兩份住房，為什麼允許農民佔兩份，卻不允許城裏人買兩套房？這是浪費土地資源。
原因是什麼？第一，農村土地不能流轉，農民沒有辦法把農村宅基地賣掉在城裏買房。戶籍制度和承包地制度讓農民只能在農村留一套房，必須把農村土地賣掉，然後變成在城裏實現買房子需求，那不就是很清楚嗎？
不是土地資源緊張，而是土地制度造成土地資源緊張。要不然用不着給農民解決城裏住房。不管怎麼樣，在統計學上農民是有房戶，不能叫做無房戶，因為農民在農村有房。
小布什在城裏沒有房，別看他當總統，除了白宮以外，他就回老布什那裏去住，所以統計學上老布什、小布什都不叫無房戶，因為農村有房子。不能說因為小布什在城裏當總統，就要給他準備一套房子。哪有這個事？
易小迪說的我也不同意，他說給城市的土地資源是夠了，但是問題是中國城市是分家的，北京拿到指標不能用在上海，上海的指標不能用在河南，河南指標不能用在陝西，這樣產生一個什麼問題？當大量人口到北京，人口流出的城市土地指標富餘，所以就把土地捏在政府手裏；人都跑了，我就要少供應土地，要不然跌得一塌糊塗。
而在北京拿的指標是固定指標，可是突然來了800萬人，沒有土地指標，地價就得高，價不高怎麼辦呢？北京2020年規劃，中央政府只給了1800萬人口指標，就是按照2020年1800萬人口指標分配土地。可是我們2008年就已經1900萬人，現在2670萬人口，這就變成土地在全國指標是對的，但是具體地區，這個城市少，那個城市多。
人口流出的城市指標都捏在政府手裏，人口進入的城市，土地怎麼用都不夠，所以就違規。北京市國土局發佈開發商有1萬公頃，按容積率2算，最多蓋多少？蓋不了多少。我們一年十幾億平米，才多少？所以不要以為開發商閒着那些地有什麼用。
不從土地制度根本上解決問題，沒戲；不從供求關係上解決問題也沒戲。要解決土地制度，就要打開戶口，公安部已經要求好幾次，最先進行的是石家莊市，但現在沒了下文。
深圳現在流動人口和非人口流動比例已經是1：5，流動人口變成5了，但土地指標按照戶籍人口給，這個就沒法弄，這就是計劃經濟和市場經濟之差，只要還有計劃經濟殘餘，不按市場經濟走，你說土地資源緊張嗎？
一張口就要建3600萬套保障房，不是緊張嗎？緊張就少蓋一點。商品房我們都蓋不出這麼多，保障房居然可以蓋出，說明土地不緊張。
保障性用房佔的地多了，商品房用地不是更少？不可能讓商品房供應增加，所以只能打壓商品房購買者需求，要加大保障性住房需求，該買房子的人不能買，他就得要貪污腐敗，這樣就把商品房市場攪亂了。
實際上我們可以看看歷年六種用地裏頭，商品房用地才用了多少？非常非常少，少得可憐。但是GDP為主的情況下，土地一定會大量用於工業來提高城市GDP，沒有一個城市願意把商品房用地比工業用地用得多。
北京市最近剛宣佈增加20平方公里南部地區工業用地，為什麼一年可以拿出20平方公里做工業？你要是把20平方公里都蓋了商品房，商品房能緊張嗎？怎麼能工業比商品房多出好幾倍？所以商品房緊張是政府搞的，土地一點都不緊張，土地根本不是資源矛盾的問題。謝謝！
黃俊燦：我理解是需求是流動的，供應不流動，所以造成了不匹配。像任志強講的農村人在城裏想要房子，我覺得主要是這個房子不僅僅是房子本身要素以內的事，是房子周邊配套，教育設施等等這些。
如果把基礎設施，城鄉之間差距能夠消除一些，也能夠是緩和一些人口流動，也能夠把欠發達地區土地供應出來。
第二，限購政策如果可以的話，應該調一調，能不能調成限售，有錢就買，但是限制賣，或者重稅，就不會投機。
我估計今天參會很多人都被限購了，如果改成限售，你們都可以買房子，這樣土地價格又可以上來一點，又可以供應新的，這也是一種方法。
另外一個，在我們住宅開發這塊，金融政策上也應該給予一些支持，比方說地產基金如果能夠再鼓勵一下，我們就可以把大家本來去消耗成品房需求的錢，就轉成了產生新的商品房去製造供應，所以方法是很多的，關鍵是我們決策機制能不能讓這些方法以比較合適的方法做一些糾正。
朱中一：關於增加供給的問題，說實在的，從協會這個角度，我們給上面提見解的時候一定把供給作為一個非常重要的建議。其中怎麼樣增加土地的供給，也是一個重頭戲。
我們一直要把城市建設用地增加和農村建設用地減少掛鉤，因為既然是城鎮化，農民進城了，農村人少了，農村建的量少了，如果把農村建設用地減少，城市建設用地增加，特別把農民居住用地減少和城市居住用地增加一掛鉤，這個地就活了，這是毫無疑問的，這是一個增加供給的辦法。
還有一個增加供給的辦法，就是怎麼樣把新房市場、二手房市場、租賃市場作為一個通盤市場統一考慮，這個可能要通過一些稅收制度來調劑，減少流轉環節稅收，增加持有環節稅收，讓房子活起來，增加供給的渠道還是很多的。
關於土地的問題，說實在的，作為政府一個比較難的課題在考慮。你說國家土地資源不少，這句話可能也不對，因為我們國家跟其他國家有很大不一樣，我們人均土地確實不多。
第二，早期的市場經濟國家，講通俗一點，他們在完成工業化過程中，你說掠奪人家資源也好，其他資源也好，是通過這個渠道來完成。
我們國家在研究城鎮化問題，碰到一個最大問題，就是我們國家肯定要立足於自力更生，我們國家糧食肯定要立足於自力更生，這和城鎮化問題其實關係很大的。我們國家城鎮化大概到了70%應該差不多了，不能像發達國家到75%到80%，因為我們國家糧食基本靠自己解決，不能靠其他國家。如果中國糧食一出問題，就造成整個世界糧食動盪，那很危險，所以這個問題很複雜。
黎明楷：我只很片面地回應問題，就是怎麼增加供應。增加房屋供應也是兩方面的，一方面是土地，一方面是開發商。
因為土地是政府供應的，開發商在這個層面是需求方。政府增加土地也有很多方法，但是增加土地供應，也得開發商要買才能變成房產供應到市場。
如果不讓開發商賺錢，基本上開發商不買地，如果要增加供應也不現實，所以現在某程度不利於這個供應增加。
陳啓宗：我總結一下，任志強是很講道理、很理性的，但是唯獨有兩個問題。
第一，有時候他是鬼道理，我們大家都是普通人，所以鬼道理聽上來是對的，但是到底真的行得通、對不對，我不敢說。
第二，任志強真是非常理性，很喜歡聽他說話，可惜的就是大部分的人有不理性的一面，而且往往人的感性、不理性往往會超越他的理性。在一個社會裏，不可能每個人都像任總那麼聰明、那麼理性，感性的人比較衝動，感性的人比較會出聲，甚至於鬧事。
剛才單偉豹說的86%人已經有房子，為什麼要壓下來呢？正是因為人不是理性的，社會也往往不理性。
今天早上有一句話非常重要，就是民粹主義。這裏有一個長線理性的政策問題，另外就是一個短線的，還有應付社會人羣感性的一些政策的。
朱會長說兩邊有點為難，有理性、有感性，所以這個實在是一個非常複雜的問題，但是我認為現在真的要控制民粹主義，給老百姓太多的期望，將來滿足不了的時候，是很麻煩的一件事。
不是所有人都像任志強那麼的理性，不會成為社會太大的難處，但是感性的人就有這個可能性。
還有，我們打擊的到底是什麼？房地產有三個方面，自住、投資、投機，我們是要對付哪一個？凡是有住房雙軌制的地方，特別是中國，那些住在保障房裏的人，都會有一個很強的意願要去買商品房，因為商品房增值能力大很多。所以長遠來說，總有一天，蓋了保障房後，他們還是會往商品房挪移。
在香港房子是可以惜售、可以不賣的，那是合法的，在內地就不合法。我認為出賣土地的時候，不止是在什麼時期之內一定要蓋，不蓋就拿回來。同樣也可以有一個法規，一定要在某一個時期賣，就算市場不好也要賣。
我知道那不是市場行為，單是靠市場行為，我個人認為有時候需要附加一點行政手段，總的來說還是同意任志強說的，就是讓市場盡它能盡的功能，但是偶爾因為人的非理性，需要一點行政手段，恐怕也是難免的。