地産向體育小鎮“突圍”

一、體育特色小鎮興起

受特色小鎮建設的浪潮的帶動，更借勢于體育産業的興起，體育特色小鎮成為城鎮化建設的新熱點。

中國第一批體育特色小鎮興起于江蘇， 2016年9月，江蘇省《關于開展體育健康特色小鎮建設工作的通知》提出到2020年，培育20個左右産業特色鮮明、發展模式多元、體育服務便捷、建設空間集約，生态健康宜居的體育健康特色小鎮。

江蘇在全國體育特色小鎮數量最多，采用省地共建的模式，現已打造14個體育健康特色小鎮，今年還将發展第三批體育健康特色小鎮。國家體育總局2017年才開始打造體育特色小鎮，在全國選了96個試點，打造運動休閑特色小鎮，從分布上看，華東地區數量還是最多。

江蘇這14個體育健康特色小鎮，在産業方向上非常多樣化，幾乎沒有相同模式，每個小鎮都在體育産業的多重維度上發展。體育+旅遊、體育+培訓、體育+裝備制造、體育+健康、體育+賽事、體育+休閑、體育+互聯網科技，這七個“體育+”的體育小鎮産業模式是江蘇首創。

二、地産向體育小鎮“突圍”

近年來房地産行業屢受“打壓”，傳統住宅開發模式的項目機會越來越少，土地的産業貢獻門檻越來越高。産業方向上，轉型文旅地産、健康養老、教育地産的越來越多；業務模式上，轉型整體運營、資産持有、存量開發、産業運營的也越來越多。房企跨界其他産業、模式創新已經成為必由之路。

目前恒大、碧桂園等第一方陣地産商，以及建業、萊茵等地方房企，開始以體育特色小鎮作為新的産品線。房企選擇體育特色小鎮作為“突破口”，嘗試轉型體育文化産業和運營模式，為建設項目注入新型健康的産業動力。

地産向體育小鎮“突圍”的原因是多方面的，可以說是經濟發展的必然趨勢：第一，京津冀、珠三角、長三角人均GDP超1萬美元後，消費升級的必然。

第二，旅遊産業發展升級的必然。從觀光購物階段升級到深度體驗消費階段，體育為旅遊提供内容，是發展旅遊産業的重要資源。

第三，體育産業發展的必然。體育産業近期内生存發展，必須要依托于旅遊，並與地産緊密結合，旅遊是推進體育産業的重要動力，地産是體育産業落地的載體。

第四，轉型體育産業也是地産行業在新時代、新發展周期，實現可持續發展的必然。房企要為滿足人民日益增長的物質文化需要，進行供給側改革和産品創新。

房企主要是作為投資建設主體，因為小鎮的建設需要大規模的投資能力、建設執行能力、産業資源整合能力，這些都是大型房企相對容易達到的門檻。體育産業與地産開發相輔相成。打造體育特色小鎮如果沒有房地産産品配套，沒有短期回報的産品，難以吸引投資者。從土地儲備的角度看，圈地是地産公司本分，但是按體育總局的要求，小鎮的核心區不要有房地産開發。

因此，地産商做體育特色小鎮，核心目標是打造體育特色産業，形成健康運營的産業鍊條。體育産業的特點：一是體育本體很難盈利，必須跨界發展。二是跨界範圍廣並産業鍊延展很長。體育特色小鎮的産業生态必須健康，産業貢獻必須成為小鎮的主要經濟支柱。産業資源和産業鍊條打造成為最大挑戰。

三、房企借力體育資源

體育特色小鎮與文旅特色小鎮不同，文旅項目具當地文旅特色即可，而體育特色小鎮沒體育資源支撐就是無本之木。體育産業資源在國内稀缺，所以很多房企和體育企業聯手，目標是導入專業運動項目和賽事。

體育特色小鎮建設主體一般有兩種，一是有投資能力的大型企業，二是當地政府作為項目的發起方和土地合作方。按體育總局的要求，體育特色小鎮的建設主體應該是市場化運作的企業主體，才有驅動力和執行力。

體育特色小鎮屬大規模建設，建設主體應是大型企業，兼具大規模投資能力和資源整合能力，缺一不可。大型投資建設機構，特别是進入千億俱樂部的前20強房企方陣，都有發展體育産業與建設體育特色小鎮的潛力。

體育企業和體育運動資源，屬于被整合的對象。體育企業普遍規模小，缺少投資能力。有體育企業參與體育小鎮建設，但難成為獨立投資方，多作為服務合作或小股東，主要扮演體育專業運營角色。

體育運動闆塊的産業運營，還是要靠體育企業。體育企業優勢多在于體育本體領域，或某些運動項目。目前參與體育小鎮項目的多來自賽事運營、場館運營、體育培訓等領域。特别是具體體育服務子項的運營，專業分工很細，小型體育企業很多都有自己的特色與專長。

過去，由于受限于傳統的體育事業模式，體育産業在中國比較欠發達，外加體育消費時代未到，體育運動本體如比賽和表演比較難盈利。目前體育産業和體育消費正在爆發，房企參與正當其時。

大型房企的投資與資源整合能力，完全可以把小鎮的體育産業與其它旅遊等産業結合得更充分，這些都是體育企業無法實現的。體育産業與旅遊産業、廣義的房地産開發建設完全可以互惠共赢。

四、體育特色小鎮的瓶頸

目前的體育特色小鎮建設都處于起步階段，許多小鎮策劃堪稱“無中生有”。投資建設方對體育産業這個全新領域不了解，套用地産和其他文旅項目模式居多。過兩年到了驗收階段，政府的考核一定是寬進嚴出，相當多項目會不了了之。

體育特色小鎮是否達標？誰來認證？國内唯一官方的，體育健康特色小鎮評價與認證標準，由江蘇省體育産業研究院、清華大學房地産研究所等政産學研機構聯手編制，由江蘇省體育局發布。按照此標準分四大方面的評估：1）小鎮的基礎特質、2）頂層設計與規劃、3）投資實施、4）運營管理。按此繫統評估，目前的體育特色小鎮建設，從結構設計到産業引擎都有先天不足。

首先，最缺乏頂層設計，沒有産業鍊概念。普遍把文化和運動特色拔得很高，最重要的産業鍊規劃缺失，沒有跨界融合的架構設計。由于體育産業的特殊性，沒有跨界的體育小鎮不會成功。頂層設計匮乏也反映了體育産業領域發展滞後，地産文旅策劃機構很多，但有政策産業高度並且能資源導入産業研究機構屈指可數。

其次，受體育事業的傳統影響，缺少體育産業觀，把體育特色理解成運動項目特色。市場上不缺運動項目，不缺體育場地設施，缺的是創新的産品和服務。運動項目特色很必要，賽事拉動作用很重要，但沉澱的必需是可持續盈利業态。例如，N多體育小鎮以足球小鎮命名，作為推廣手段也無可厚非，由于缺少跨界産業補充與消費支撐，造成各種困局：體育場地閑置荒廢，運動項目過于傳統而缺少引流作用，體育的代表流于一過性的賽事。

第三，缺少龍頭項目，多數小鎮都具有一定的小型體育運動項目分布，但缺少能拉動一方經濟發展的大型項目，影響力層級不夠，而且類型單一。崇禮滑雪小鎮的龍頭項目是冬奧會，江陰新橋馬術小鎮的龍頭項目是馬術表演，但能夠支撐小鎮整體健康發展是充分的旅遊配套繫列。其實産業資源不應局限于運動和賽事領域，運動康復、體育旅遊、體育娛樂消費、大型峰會論壇等，都是重要資源。

缺少核心資源的本質，是缺少龍頭企業。很多體育特色小鎮都是由當地政府牽頭發起，缺少大型投資與資源整合方進入，這對大型房企是個好機會。不少房企已經積累了旅遊、教育、健康等方面的資源，略作轉向，跨界融合體育産業是捷徑。

五、房企進軍體育特色小鎮的難點

地産行業形勢今非昔比，房企特别需要為開發項目注入産業資源、旅遊主題等，才能獲得政府支持和市場認可，進軍體育特色小鎮建設本屬順勢而為。然而總體上看，地産商除了個别特例覺悟早的，關注國家體育産業戰略轉變的極少，轉型體育産業或成立體育産業闆塊的是極少數。

房企做體育特色小鎮的難點主要是地産思維慣性，對于産業闆塊缺乏耐心。首先，房産銷售目標很難改變。大型房企除非集團層面明确轉型體育方向或成立體育産業闆塊，否則項目公司很難不以房産建設和銷售為中心。中小房企轉型決策相對容易，但因資本規模和民企身份所限，難獲小鎮型項目機會。

其次，對體育闆塊的長線持有和運營，因缺少資源積累和運營經驗，興趣不高，遠不及對文旅、産業園、健康養老、教育等地産等更感興趣。即便已經涉足體育特色小鎮的地産商，對體育的理解多還停留在對運動項目的興趣上。典型套路是買足球隊，辦馬拉松賽事等，對體育産業缺乏深入研究。

從目前房企主導的體育特色小鎮規劃來看，地産策劃和文旅策劃套路化成果居多。多把體育作為文化賣點，而非消費拉動和經濟引擎。地産思維太重則産業成為項目裝飾，文旅創意過淺難與體育産業深度結合。本質問題還是行業慣性太大，轉向太難。

目前體育産業市場是個藍海，就看誰動作快。體育特色小鎮建設水平普遍不高，地方政府對于體育特色小鎮的反應，依然靠體育局主導；投資建設方多停留在建場地和引進運動項目的思路。就看是否有眼光的地産商下工夫深入研究，結合頂級的産業資源，把握消費升級的潮流，實現房企轉型。

随着中國人均GDP突破8000美元，長三角和珠三角的人均GDP接近2萬美元，體育消費正在爆發。在總書記體育強國和發展體育産業的國家戰略指引下，看清潮流，選擇體育突破口，是對房企掌舵人智慧的考驗。

劉力 江蘇省體育産業研究院副院長、清華大學校友房地産協會副會長​