成見 | 海南芳華

一

觀點地産網 電影《芳華》結尾這樣描述過主要角色們的生活——

海口的騎樓街頭，高幹子弟郝淑文與蕭穗子相遇，她低聲向閨蜜吐槽，丈夫陳燦又拿地去了；下一刻，退伍的戰鬥英雄劉峰拖着殘臂，蹬三輪車為書店送書。上世紀90年代，不同人物的命運，都交織在了海南島這片淘金熱土。

馮小剛似乎試圖重現，30年前那場在中國南部島嶼上造富的狂歡。1988年海南獨立建省，1992年總設計師發表南巡講話，物質匮乏的土地迸發出勃然生機，十萬人才下海南尋夢、創業，幾乎所有人都被巨大的财富晃暈了眼。包括老好人劉峰在内，誰能抗拒這份誘惑？

在那個膨脹發展的年代，膽識、謀略及一定的手腕，造就了中國早期一批企業家，比如戴志康、陳峰、馮侖、潘石屹、王功權等人。

讓他們實現原始積累的流行手段，是後來被戲稱為“擊鼓傳花”的炒地皮模式。統計數據顯示，高峰時期，總人口數不超160萬的海南，出現過逾兩萬家房地産公司。

“萬通六君子”成立的海南農業高科技投資聯合開發總公司，地皮生意做得賊溜，後來多虧二十六七歲的小潘同志用“五斤橘子、一條香煙”換來的關鍵信息，六人緊急抽身回京，放棄了“小目標”，從而完美避開1993年下半年海南房地産泡沫的破裂。

歷史向來以成敗論英雄，今天筆者想重溫的，還有一個伴随那場熱浪落下而幾乎被重摔的人物。他叫冼笃信，海南曾經的首富先生。

冼笃信是海南建省後，最早在三亞從事整片開發的房地産商，1992年至1993年和省級銀行、金融投資公司聯合擴展規模，高峰時期手握近8000畝土地，被業界稱為“海南的大地主”。1994年，冼笃信創造中國最年輕的億萬富豪紀錄，一年後因海南地價急劇下跌，他迅速跌落神壇。

冼笃信在2004年參加博鰲房地産論壇時還耿耿于懷：十年前宏觀調控，當時人民銀行行長馬蔚華幾次要求自己處置資産，自己反倒逆其道回購土地，犯了個“重大的錯誤”。劉曉光在台上一針見血地問他，“當時你是不是暈了？”他老實坦白，不但是暈了，還沒十年後這麼成熟。

那天與冼笃信同台對話的，還有王石、任志強、李思廉和孫宏斌，那場對話後來因王石和孫宏斌激烈争論“順馳能不能賣100億”而流傳。舊人與新人，過去與現在，失落與希望，破滅與發展，不同人物的命運又交織在了一起。冼笃信恭維說，坐在身邊的都是“房地産行業的巨人”。

劉曉光則送了他一句話：“經歷了寒冬的人，才知道太陽的溫暖。”

二

上面的故事發生在海南現代史的襁褓時期，經歷了上世紀90年代的寒冬，往後它開始發展旅遊和特色小鎮等業态。盡管發展速度不算全國最快，同樣頻繁受到宏觀調控，但所遇到的冷意已遠沒有那麼徹骨。

如今海南而立之年。和三十年前一樣，國家給了一份政策大禮，再次打開了财富機遇之門。

4月13日新華社報道，黨中央決定支持海南全島建設自由貿易試驗區。此後，官方指導意見披露，海南獲鼓勵發展沙灘運動、水上運動、賽馬運動等項目，探索體育彩票業等。

海南過去多年以來志在打造“國際旅遊島”，按照“十三五”規劃綱要，休閑度假旅遊、養生養老、醫療健康、住房、汽車、信息、綠色、教育文化體育被列為八大消費工程。而教育文化體育放在最後一項，並不難發現，這或許正是海南最大的短闆之一。

洋洋灑灑的規劃及條例，賽馬、體彩等關鍵詞的提及，滿滿的都是對海南經濟發展的呵護。在發展傳統旅遊、醫療健康等業态之際，豐富體育娛樂消費，是官方對這座海島精準扶持的體現。

一夜間，海南島的規劃，被資本市場推至與雄安、大灣區等相提並論的高度。下一步，對海南的發展具體政策是什麼？思想更解放一點，膽子更大一點，撸起袖子加油幹？目前我們並不知曉答案。

但市場的熱情已經被驅動，所有與“海南”相關的股票，都迫不及待地證明與海南規劃存在協同之處。有券商曾評價這種現象：“炒地圖模式一旦開啟，很容易成為市場資金重點關注的目標。”

一夜間，海南變成了廣袤的非洲大草原，萬馬奔騰，肆意展現野性的嘶鳴——

海南瑞澤宣布就“馬文化旅遊綜合項目”簽訂合作，羅牛山拟聯合出資建設海口羅牛山“國際馬文化産業園項目”，海南馬術協會披露正在籌建“國際馬文化體育旅遊度假區”……

4月17日，海南自貿區規劃出台後第一個交易日，滬指收3110.65點創10個月新低，海南闆塊卻逆市出現漲停潮，整體闆塊漲幅一度達9%以上。受益的包括海南本地股，彩票、賽馬概念股，還有在瓊布局的房地産股。比如港股雅居樂，早盤升至17.84港元，逼近2007年最高水平（約18.61港元）。

但隐藏信号在于，來自“海南”概念的誘惑實在過大，資金同樣被巨大的财富晃暈了眼。市場本應期待，海南的規劃建設工作，更紮實地推進。資金在風口上放縱，這真是我們期待的區域發展？

三

被财富晃暈了眼的，還有海南房地産的投資機會。

海南新規劃傳出後，那些在海島有大量土地儲備的房地産企業，同樣被市場聚焦。

一位積極熱情的投資者，特地梳理部分房企在海南的土地（占地）儲備面積，包括恒大1653.89萬平方米、融創792.23萬平方米、雅居樂634.8萬平方米、碧桂園364.27萬平方米（建築面積）、富力305.6萬平方米（建築面積）等。

清醒的投資者會發現，海南4月份獲得的政策紅利，更多集中于體育、消費服務、生态農業等領域，房地産開發並不是直接受益者。但在這龐大的經濟體繫下，消費人流匯集到這里，意味着居住需求陡然拔高，這使得房地産依然是市場熱捧的“當紅炸子雞”。

上世紀海南經歷過嚴重的房地産泡沫，衆多像冼笃信一樣的人從高處摔下，這個海島耗費了十幾年才走出陰影。那段時期的教訓在于，當局在開放市場準入的同時，也要實施強有力的管控，“有形”“無形”雙手並抓。

經歷了寒冬的人，才會守護太陽的溫暖。

這集中表現在，房地産在海南的角色，近兩年已收斂而低調，目前是一個被調控重點關照的領域。從2016年“兩個暫停”政策，到此後限購實施、填海項目停工等，當局對房地産風險的管控提到了前所未有的高度。

但調控仍不妨礙，有能力購置房産的人盯着海南，像找獵物一樣找機會投資。觀點地産新媒體了解，部分開發商内部人士正尋求渠道購置海南的度假物業。海南某填海項目逐步恢復正常後，個别投資者已迅速下定購置其房源。

在海南新規劃之後，市場流傳的消息顯示，該省某市處于“無房可買”的狀态。目前該消息尚未得到證實。

悟已往之不谏，知來者之可追。國家近日密集出台政策調控，表明對于房地産的暗流涌動已有所察覺。

日前，中共中央、國務院提出意見稱，海南實行最嚴節約用地制度，不增建設用地總量。4月16日下午，海南住建廳發布六點通知，包括嚴格執行“房八條”，防止炒作和哄擡房價，銷售數據每日一報等。

成見專欄：置身于龐雜喧鬧的外部世界，多數情況下我們並不是先理解後定義，而是先定義後理解。