快頭條 | 林中：我看2018年市場與行業的變化

林中 2018年大家都比較關注這個行業的變化，2018年将是調控到最好條件的一年，我們認為市場比較溫和和平穩。從2018年市場展望來看，大家比較關注貨币環境。從貨币環境來看，行政政策2018年相對穩定，調控不會放松，目標不動搖，但是也不會大的加碼。

局部城市過熱會增加一點，局部城市可能已經回落，會稍微放松一點。但是大的政策方向應該是不放松不動搖的，所以行政政策這塊大家就覺得非常可預期，都在預期範圍内。

對行業的影響比較大的大概是貨币環境，從貨币環境來看，第一是去杠杆，因為從國家整個戰略來看金融去杠杆，防止金融風險是未來兩三年内都會持續的動作。去杠杆就會加速行業整合。

第二是融資成本會有一定幅度的上升，資金收緊以後融資成本會上升，但是融資成本對大型企業來說上升幅度可控。

第三是強監管，大型企業都非常重視規避風險的工作。

第四是在金融資源緊張的時候，資源其實在往大企業傾斜，這一兩年大企業獲得了取巨大的整合優勢。财務穩健，中大型企業在這一年占據了優勢。

從政策來看，十九大開完以後，包括最近的兩會，其實對房地産中長期的政策已經非常明确，就是房住不愁，住有所居，以及多渠道保障，租購並舉的制度，以及陸陸續續會推出的長效機制，這些東西都讓行業的中長期趨勢非常明顯，這個行業在中長期來看一定是平穩健康的增長。

我們看得很清楚，這一輪調控帶來的影響可能會短期造成困擾，但是中長期已經明朗化，調控的長期化和常态化促使這個行業能實現平穩健康的發展。

但是限價調控帶來市場價格信号的扭曲、庫存扭曲、供求關繫的扭曲，要讓大家通過迷霧看清楚市場的真實情況，或者看清未來兩三年的難度在加大。

對于長期在這個行業耕耘的企業而言，對于行業中長期非常看好的企業而言，我認為旭輝會站在“後天”看“明天”，我們對明天非常有信心。

這一輪的調控方式穩定房價的成效非常顯著，也證明了政府的執行力和效率非常高。這一輪的調控打破了過去短周期的波動，過去十幾年，每三年一次的起落，可能在未來就不復出現，可能房價會相對平穩增長，並且會相對減少起、落，既不大起也不大落。

我們認為2018、2019年市場風險可控，短期的市場波動不是太敏感，因為每個城市不一樣，我們現在對70個大中型城市的指數已經開始在弱化它行業的指數，我們現在更多的是看城市周期的變化。

因為平均數都不一樣，趨勢線在未來中國沒有漲和跌的概念，因為有的地方在漲，有的地方在跌，我們會弱化平均數對于我們投資的指導，我們越來越看重的是城市，研究每個城市發展的變化和周期。

旭輝在2017年開始制定第二個五年的發展戰略，我們有五六個目標，最重要的目標是希望到時候成為全國Top8，綜合開發的運營商。

第二個五年戰略，我們首先要實現持續穩健有質量的增長，穩健、有質量，要有财務質量，還要有産品和服務的品質，旭輝在規模不斷增長的時候，内部考核指標最重要的還是産品的品質。

第三是堅固規模和利潤，财務穩健不止是規模增長，更主要是要實現利潤增長，所以旭輝未來的利潤能保持40%-50%的復合增長，在規模上會增長更快，未來會保持50%以上的復合規模增長率，确保品質並保持銷售規模和增速處于行業領先水平。因為旭輝現在處于Top15，我們要進入Top8，我們測算過未來維持在50%的復合增長。

第四是進入行業Top8，完成全國化的行業布局，以及成為一個品牌的綜合開發運營商。

第五，旭輝在實施房地産+的戰略，發揮主業平台和資源的優勢，在社區服務、長租公寓、住改産業化、教育、地産金融、資産證券化方面，我們會開展一些新的業務。

在大戰略下，2018年有幾個落地的戰略舉措，第一是加強收購，成為市場的整合者。第二是加大全國縱深市場布局，加大在粵港澳的投資力度，以及加大在長三角的滲透度，長三角我們有優勢，滲透率可以更高。第三是提高産品的議價能力，未來在平穩增長的時候，産品力以及産品議價能力非常重要。第四是完善旭輝的人才供應鍊，希望越來越多的幹部都是我們自身培養和提拔的，來滿足我們未來幾年新進城市的需求。第五是增強房地産+的業務和旭輝主營業務的戰略協同增效。

在這個舉措下大家都比較關注2018年的投資，2018年的投資旭輝堅持五點，第一是投資指引，擴土儲、增權益、調結構、擴縱深。

土儲在2018年是有機會的，所以旭輝希望增加土儲，保持未來作為大企業跨越周期的能力。

增權益，我們今年會增加權益比例。調結構主要是調區域結構和産品結構，區域結構使我們未來發展更均衡，風險更分散，抗風險的周期能力會更強。

擴縱深，就是擴全國布局縱深以及市場縱深，所以旭輝在2018年會擴強的三四線城市。

第二，投資重點。重點還是在低價回落的城市，重點是放在二三線城市。

第三，從投資節奏來看，我們要把握行業周期，行業周期在弱化，我們特别關注金融的周期以及城市周期帶來的不同城市的投資節奏。

第四，輪動融資，我們内部在講每天都有買地的機會，城市多，廣撒網概率就大。

第五是堅持投資原則，堅持旭輝的不錯、不貴、不漏，地買錯了對旭輝來說就是最大的災難。旭輝過去幾年，從上市以來特别是2016、2017年地價比較高的時候，旭輝堅持這個原則的時候成功避開很多城市的高價地，2016年我們不在一線城市和熱點二線城市拿地，2017年我們又避開比較熱的二線城市和三線城市拿高價地。

大家可以陸陸續續看到2016年拿的高價地開不出來，所以堅持逆周期，地太熱我們就少買，地太冷我們就會多買一點，這是我們2018年的投資策略。

本文為林中3月14日于旭輝控股（集團）有限公司香港年度業績發布會發言，未經本人審閱。