通過農民工市民化去庫存困難重重

今年中央對于房地産庫存的去化問題高度重視，也從側面反映出目前房地産庫存問題的嚴重。考察我國房地産庫存絕對規模，較常用的權威指標就是統計局每月公布的商品房待售面積，但待售面積僅是針對房地産開發企業報告期末已竣工可供銷售或出租的商品房屋建築面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建築面積，通俗來說，就是房企竣工未售的項目。若要全面考察我國房地産庫存規模，還需把在建未售的項目、尚未開工的土地也並入計算。

目前我國公布的待開發土地面積為4.2億平米，然這一數值很可能要遠小于我國至今未開工的實際規模。根據中信建設的估算，2015年末全國商品房庫存約在143億平米左右，其中拿地未開發建築面積82億平方米、在建未售+竣工未售規模在60億平方米左右，按照過去3年的平均銷售面積計算，去化周期大約10-11年左右。

此外，雖然近年一線城市的土地出讓占比有所回升，但三四線城市的比重依然占據最大比重，一線、二線、三四線城市在近幾年的出讓結構分别為3%、37%和60%，如果考慮全國口徑，三四線的比重預計更高。

另一方面。我國庫存壓力的根源除了本身供需節奏的失衡，還和供需結構有關。根據西南财經大學中國家庭金融調查與研究中心的《城鎮住房空臵率與住房市場發展趨勢》報告，調查統計的我國房屋空臵率在22.4%（2013年），遠高于美國、香港、日本。其中二三線城市多套房屋家庭空臵率遠高于一線城市，說明當前這些城市人均住房面積的充裕程度顯著高于一線城市，其結論也與當前行業共識基本一致：對于我國部分二線及大部分三四線城市，在現有環境下挖掘存量需求已經難以立竿見影。

無論是十三五規劃綱要還是本次中央經濟工作會議上，農民工市民化都被視作是房地産去庫存的重要方式，這可能也将是未來政策方面重點發力的方向；特别是近日發改委已經明确将制定實施1億非城鎮戶籍人口在城市落戶方案。根據國家統計局數據，我國2014年農民工總人數2.74億，占我國鄉村總人口的44.3%，其中外出農民工1.68億，占農民工總數的61%。

從農民工的龐大基數、年齡結構等考慮，農民工城鎮化的确能夠帶來一定的住宅增量需求，但現實中大部分農民工並不具備購買力。

按照全國三四線4700元/平均價，假設的100平商品房3成首付，那麼僅僅首付款也需要14.1萬元；而根據西南财經大學的2013年的中國家庭金融調查數據，我國農村家庭平均淨資産28萬元，除去17.6萬房地産資産後，剩余資産為12.8萬，距離14.1萬元尚有一定差距；而其中最具流動性的金融資産僅不足2.4萬元，表明我國大部分農民家庭還不具備支付城鎮商品房首付的能力。

此外，農民工是否有足夠的城鎮落戶意願也需要加以考量。根據清華大學城鎮化調查數據，外出農民工沒有明确落戶意向的占大多數，比重達65.3%。而計生委調查結果也顯示出相同的結果，不願意轉變為非農戶口的農民工占大多數，80前、80後占比分别達到79.85%、75.34%。

而對于農民工轉變态度起關鍵作用的就在于承包土地的保留問題。若轉變非農戶口需交出承包土地，則80前、80後願意轉變的比例分别從20.2%、24.7%下降至11%、12.9%，降幅約50%，反映了農民較強的财産保全意識。

除了最主要的承包土地之外，城鄉戶口差别縮小、城市較高房價和生活壓力也是阻礙農民工定居城市的重要因素。一方面，随着養老金、醫保等社會保障資源對農村覆蓋力度的加強以及電商等新興消費業态的崛起，城鄉公共資源、生活水平存在縮小的趨勢，城鎮戶口的地位在農民工心里開始下降，尤其80後農民工，認為城鄉戶口差别縮小比例比80前農民工高5.2個百分點；另一方面，城市房價的居高不下和較高的生活成本也降低了城市對農民工的吸引力，城市是工作謀生的絕佳選擇，卻非生活定居的理想場所。

如前所述，要激發農民工群體潛在的城鎮購房需求，顯然應從公共服務均等化、住房金融支持等痛點着手；事實上，十三五規劃綱要中也特别提到，未來将通過戶籍改革讓渡公共服務，加快農民工市民化進程，釋放這部分新市民此前被人為抑制的需求，着力消化房地産庫存。但考慮地方财力緊張、農民工低收入及貸款難等客觀因素，政策落實存在挑戰，綜合而言，雖然農民工市民化的方向依然正确，但中短期内通過農民工實現去庫存的願景依然較遠。

本文來源：安邦集團房地産通訊總第1025期