觀點意見：房地産去庫存政策正逐步明朗

12月14日，中共中央政治局經濟工作會議召開，“化解房地産庫存”再次出現在會議的決策表述中。而與以往最高決策層只提出政策目標及總體方向不同，在本次會議中，決策層給出了較為具體而有針對性的解決方案，即提出了“農民工市民化”的去庫存方案。

這次會議的目的就是為2016年的經濟政策明确方向，因此2016年的樓市政策也将比較明确，一方面二三線城市圍繞新市民的落戶、購房補貼、契稅減免等政策會集中出現，另一方面，與供給端相關的财稅政策也會盡快落實。

繼剛需購房者、改善性需求購房者之後，農民工已成為中央決策層眼中“能夠支持住房消費”的龐大購房群體。根據目前全國樓市的情況，去庫存政策手段将主要在二三線城市實施，因此，為避免調控政策再次演變為對樓市的大規模刺激，未來的樓市政策将側重于針對性較強的政策手段。從這一角度來說，城鎮化進程中的“新市民”将成為最佳群體。

根據國家統計局對農民工調查報告的公開數據，2014年外出農民工購房人口占總體人口的1%。而從就業地看，目前1.7億外出農民工69.1%在地級及以下城鎮就業。而根據中國社會科學院城市與競争力研究中心主任倪鵬飛的計算，按照未來5年1億人城鎮化計算，如果70%的家庭人口在城鎮購房（人均33.3平方米），每年以農民工為主體的購房需求可達4.6億平方米，未來5年總共23.1億平方米，這無疑是一個天量的購房需求。

從目前來看，若要消化現有的大量庫存，必須要啟動一個新的購房群體，以往的剛需和改善性需求在多輪政策刺激下已經大量釋放，不足以支撐目前去庫存的需求。而由農民工轉化的“新市民”則是此前很少觸碰的群體，而且目前庫存量最大的三四線城市也正是這一群體的主要臵業地。

事實上，農民進城買房進行補貼在一些地方早已開始實施。2015年5月前後，四川眉山市、安徽宿州市等地都出台政策，農村居民進城購房可獲得200-300元/平米的購房補貼。不過，從這兩地的樓市成交情況來看，這一政策收效並不明顯。中央提出農民工市民化與樓市去庫存挂鈎後，2016年無論是中央相關主管部門還是地方政府，都會加大對農民在中小城市、城鎮首次購買住房的政策支持力度。

2015年，福建、遼甯、湖北、江蘇等省的部分地區已對這一做法進行了嘗試，但由于收購要直接耗費地方政府的财政支出，因此這一做法並沒有在全國範圍内成為主流。據了解，2016年國家将對此給予更大的資金支持，資金規模将超過2015年的4000億元人民币。

尤其是在國家住房銀行、公積金個人住房貸款支持證券等涉房金融改革被提上日程後，政府直接大量購買商品房用作保障性住房的手段将在更大範圍内被采用。而對于三四線城市來說，這部分保障性住房的目標适用人群就是“新市民”群體。

在近期中央層面對經濟政策的表态中，戶籍改革被多次提出，這實則代表着“新市民”群體在穩定整體經濟增長上被賦予重要作用，而這種重要作用則表現在其對短期經濟穩定和中長期經濟拉動都能帶來引擎作用，這種思路早已有迹可循。

2015年11月，國務院總理李克強就提出“以加快戶籍制度改革帶動住房、家電等消費”，這正與此次中央提出的“農民工市民化”一脈相承。從長遠來看，農民工市民化将帶來繼發性的樓市需求，為樓市帶來新的内生增長力，同時與此同步的産業配套、就業需求都成為經濟增長的保證。

從短期來看，在農民工市民化的要求下，與之相關的行政性調節手段也可以有的放矢。農民工市民化後，除了通過對新市民降低信貸購房門檻、加大補貼優惠力度刺激市場成交之外，收購存量商品房作為保障性住房的需求也将被放大。預計，2016年通過市場收購存量住房完成保障性住房建設的工作力度将大大增加。