房價将呈現大U型的走勢

總體而言，2014年的房地産不會變天但是看到“霧霾”的時間更多了。

近期我的老領導潘總公開表達對住宅市場的悲觀看法，認為中國的住宅市場就是泰坦尼克号，馬上就要撞到前面的冰山了。同時，常年看空的謝國忠先生也認為即便出台解除限購等救市政策，房地産市場也将一輪一輪緩慢下行，直至2017年觸底。當然，市場中永遠都不缺乏針鋒相對的觀點。任志強堅持認為支撐房地産發展的基本要素並未根本改變，尤其是20年的城鎮化紅利以及人口紅利，所以房價總體應該是穩定的，甚至是略有增長。

每個人都有自己對市場的判斷，沒有絕對的正确或者錯誤。但從市場數據來看，客戶确實已進入深度觀望期。今年4-5月份北京二手住宅的價格雖然跌幅不大，但成交量卻攔腰斬斷甚至更嚴重。很多朋友都來問我下一步市場會如何變化？尤其是一位計劃投資房産的朋友，他很糾結于當前是不是底部的問題。

其實這個問題不難回答，對比是最好的分析工具。先看近期的幾次調整。08年是一次，2011年是一次，兩次調整的原因是什麼？恢復的動力是什麼？這個過程的趨勢是什麼？

08年給我們的印象是什麼呢？是房價的大幅度調整。産生的原因是經濟波動，是次貸危機造成的。後來它很快恢復了，整個周期只有半年的時間，是什麼原因導致快速恢復了呢？是四萬億貨币的強刺激。結果是什麼呢？如果形容這個過程，就是從恐慌到恐慌，從不敢買房、成交斷崖式下跌到快速恐慌的搶購，中間只有半年的時間。現在再通過數據來回顧這一變化過程，市場呈現了明顯的“V”型反轉。

2011年調整的原因是政府出台了一繫列打壓房地産的政策，致使房價出現了窄幅回調。但打壓政策僅持續了9個月的時間，並沒有長期堅持。市場很快被推了上去。是什麼原因把它推上去了？動力來自哪里？當然不是經濟，也不是政府，而是需求，是貨币，是金融推動它，是信貸推動它。為什麼金融和信貸能推上去呢？因為在那個時候突然出現了一個熱門名詞，叫“影子銀行”。這一輪波動與上一次波動最大的不同是，以前是由外部原因造成的，這一次行業内部發生了改變，供需關繫發生了失衡。2011年雖然有限購、限貸、住宅去投資化等不利因素，但由于需求強勁，供給又有限，房價最後還是快速上漲了。而現在需求是有的，但更多的是通過投資信托的管道流到了供給端，短時間内造成供需的大逆轉，而且是快速的逆轉。再加上按揭政策的收緊，購房人陷入了觀望，而且是深度觀望。真實的市場需求存在，只不過源于人選擇性關注的本能，在市場恐慌時，人們會選擇性的關注負面消息，即便市場有利好的消息也不被留意。

如何判斷這一次的趨勢變化？不妨再梳理一下，動因是什麼？動因肯定是信貸收縮，行業流動性出現了問題，會不會有支撐它的動力呢？前兩次一次是政府，一次是信貸，那麼這一次會出現嗎？可能會，也可能不會。最終呈現的趨勢只有兩種。08年是一個V型快速反轉，2011年是U型反轉。這一次也有兩種可能，一個是更大的V型，一個是更大的U型，時間長一點，尤其是底部偏長，我個人的判斷更傾向于U型，一個大U型。

從當前的市場來看，慣性而言一定會下跌，但哪些房子會降價呢？我們可以通過“降價指數”的工具分析。第一、非核心區域的房價下跌可能性更大，核心區域仍将堅挺；第二、從産品的同質化而言，同質化競争激烈的産品更容易降價；第三、品牌開發商在第四季度降價的可能性更大，年中上市房企下調銷售目標的可能性極小，而且會選擇個别非核心區域的樓盤降價跑量。

總體而言，2014年的房地産不會變天但是看到“霧霾”的時間更多了。尤其是對于房企，過去處于“跑車模式”，穩步上升的趨勢性紅利以及低資金成本的低油價時代已經過去，過去只要踩住油門往前沖即可。現在路況發生了變化，進入了坑坑窪窪、破舊不堪的山地路，這就要求開發商從“跑車”變成“吉普車”，而吉普車的兩個車輪就是專業能力和金融支持。對于投資者而言，需要更多思考的不是如何抄底，因為市場的波動在未來将是常态，更值得關注的是“保險指數”，即如何找到好地段的、運營管理良好的資産。