2025年一季度園區市場需求多元化 上海淨吸納量承壓

觀點指數 在5月22日觀點指數研究院發布的《卓越指數 • 2025産業園區運營卓越表現報告》中，我們發現，今年1-4月，觀點指數樣本産業園區運營企業中，直接面臨的現實就是：需求方面，2025年一季度上海市場的淨吸納量承壓，市場需求下行；新增供應方面，共有4個新項目竣工入市，新增供應面積約26.6萬平方米。新增供應主要集中在以張江、金橋為代表的浦東子市場。

整體市場表現方面，随着産業園區業主不斷升級優惠條件，租賃需求開始回升。據市場數據，2024年第三季度共錄得11.9萬平方米的淨吸納量，為2022年下半年以來的最大值。

同期，新增供應方面同樣錄得年内最大值，為57萬平方米。其中，共錄得7個新項目竣工入市，入市節奏明顯加快。

空置率與租金方面，據高力國際數據，2024年年初至2025年年初，上海市場淨有效租金持續下降，空置率持續上升，以價換量模式繼續施行。

其中，2024年第三季度空置率27.3%，環比上升1.7個百分點，同比上升6.4個百分點，全市平均租金為3.53元每平方米每天，降幅明顯，環比下降6.4%，同比下降10.8%。2025年第一季度租金降幅顯著，全市平均租金環比下降2.4%至人民币3.32元每平方米每天，同比下降14%，空置率環比上升1.2個百分點，同比上升3.7個百分點，達28.9%。

市場新租需求方面，據世邦魏理仕披露，上海市場TMT行業以61%的占比保持租賃需求首位，其中短視頻、網絡遊戲和平台互聯網的需求旺盛，其次是軟件繫統開發、電商類企業以及人工智能相關需求。工業品制造業以18%的占比位列第二，主要趨勢為半導體與芯片企業的搬遷。

注：由于數據四舍五入，導致各項占比的總和可能不等于100%

随着技術進步及應用領域的擴展，新材料與其他工業制品行業也實現了快速發展，這些産品在航空航天、電子、汽車和建築等多個行業中得到廣泛應用，推動了相關行業的發展與租賃需求。消費品制造業受到新能源汽車類租戶的帶動，需求占比為6.1%，位列第三，醫藥及生命科學類租戶需求占比為5.5%。

總體來看，2025年一季度園區市場需求多元化趨勢明顯，這也表明行業朝着更加細分和專業化的方向發展，同時市場也逐漸拉高對戰新産業的需求，未來預計會持續對産業結構産生影響。

宏觀數據方面，據國家統計局披露，2025年3月份規模以上工業增加值同比實際增長7.7%（增加值增速均為扣除價格因素的實際增長率）。從環比看，3月份，規模以上工業增加值比上月增長0.44%。1-3月份，規模以上工業增加值同比增長6.5%。

可以發現，2025年3月規模以上工業增加值為報告期内最高，實現出口交貨值13493億元，主要是企業趕在美國“對等關稅”落地之前搶出口。

自2025年來，鐵路、船舶、航空航天和其他運輸設備制造業增長幅度已連續3個月維持在10%以上的增加值，或與低空經濟的發展有關，如無人機物流、城市空中交通（UAM）等新興業态的發展可推動航空器制造和配套設備的增長。此外，低空經濟涉及飛機制造、零部件生産、導航繫統研發等多個環節，也可帶動運輸設備制造業的全鍊條增長。

報告期内，低空經濟再度寫入政府工作報告，被明确為戰略性新興産業之一。從用詞來看，由去年的“積極打造”變為今年的“安全健康發展”，這意味着我國低空經濟安全發展的重要性更加凸顯，昭示着相關産業正式步入“發展加速度”與“安全冗余度”並軌的新階段。

近年來，我國低空經濟在探索中持續推進發展，呈現高速增長态勢。據悉，我國低空經濟規模已突破5000億元，2025年預計将達8500億元，年均增速超30%。

4月17日，據國家統計局數據，2025年一季度GDP同比增長5.4%，延續了去年以來持續穩中向好、穩中回升的态勢，政策效應持續釋放，生産供給較快增長，新質生産力加快培育，國内需求不斷擴大，就業形勢總體穩定，國民經濟實現良好開局，高質量發展向新向好。

此外，2025年一季度全國規模以上工業産能利用率為74.1%，比上年同期上升0.5個百分點，較2024年末下降2.1個百分點。其中，汽車制造業的産能利用率為71.9%，同比增加幅度最大，為7個百分點，醫藥制造業産能利用率為72.5%，同比下降幅度最大，為3.5個百分點。

2025年3月份，全國工業生産者出廠價格指數（PPI）同比下降2.5%，環比下降0.4%；工業生産者購進價格同比下降2.4%，環比下降0.2%。一季度，工業生産者出廠價格和購進價格比上年同期均下降2.3%。

2025年3月份，全國居民消費價格指數（CPI）同比下降0.1%，環比下降0.4%，從邊際變化看，提振消費需求等政策效應進一步顯現，核心CPI明顯回升，同比上漲0.5%，供需結構有所改善。

據國家統計局表示，PPI環比下降主要有以下原因：一是國際輸入性因素影響國内石油和部分出口行業價格下行。二是煤炭等能源需求季節性下行。三是部分原材料行業價格下行。

觀點指數認為，雖然核心CPI明顯回升，但整體CPI依然呈現雙降（同比與環比均下降）的情況，終端消費需求疲軟。疊加規上工業增加值持續增加但PPI下降，也即是價格下降的同時還繼續擴大生産，且需求的增長未能及時消化不斷擴大的供應量，這也表明目前存在着産能過剩的問題。

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。