2025消費基礎設施REITs擴容在即 運營管理是關鍵

在5月13日觀點指數研究院發布的《表現力指數 • 2025購物中心暨零售消費發展報告》中，我們發現，消費REITs市場正不斷壯大，這背後離不開政策紅利、優質資産供給及資本市場創新等因素的驅動。

觀點指數 政策方面，2024年以來相關商業政策措施的出台及國家不斷提出強化内需消費，為零售商業行業帶來了新的增長點，也深刻影響着商業地産的運營與發展。

最新的2025政府工作報告提出，将堅持以人民為中心，經濟政策的着力點更多轉向惠民生、促消費，以消費提振暢通經濟循環，以消費升級引領産業升級，在保障和改善民生中打造新的經濟增長點。

國務院印發的《提振消費專項行動方案》也提出了一繫列針對性的商業措施，主要圍繞提振消費、擴大内需兩大方向進行。具體舉措涵蓋收入增長、消費升級、環境優化等多個維度，計劃通過增強消費能力、創新消費場景、優化消費環境等手段激發市場活力，推動經濟持續增長。

大宗交易方面，2024年以來，零售商業物業的交易熱度有所上升。最新的2025Q1數據顯示，國内共錄得71宗商業地産大宗交易，成交總金額達到448億元。

其中，辦公物業依然是最受青睐的交易資産類别，交易金額占比達到41%，綜合體及零售則分别占比16%和10%，熱度同樣不低。

從交易城市來看，一線城市依然是交易的主陣地，如上海2024年房地産大宗成交金額約為758億元，占全國成交金額的38%，繼續領跑大宗交易市場。

交易對象上，有部分外資機構看好國内零售市場的長期發展，多次出手收購大型零售項目。2024年，新加坡政府投資公司（GIC）就收購了印力持有的南翔印象城MEGA項目48％的股份、松江印象城48%股份。

商業基本面趨穩下，消費基礎REITs市場也不斷向前發展。2024年至今，已有8單消費基礎設施REITs在C-REITs市場亮相，底層資産類型多元，涵蓋購物中心、百貨、奧特萊斯、商超和農貿市場等各類業态。

今年，消費REITs市場繼續傳來擴容消息。最新的2025年4月，凱德投資宣布拟推出旗下首支消費基礎設施公募REIT——凱德商業C-REIT，這是首支由國際化資産管理公司在中國申報的消費類公募REIT産品。

此外，山東魯能商業管理有限公司也在申報發行中金中國綠發商業資産REIT，目前狀态為“已申報”；銀座股份同樣拟申報發行公募REITs，将以全資控股子公司山東銀座置業有限公司持有的和諧廣場購物中心為底層資産。

觀點指數認為，消費REITs市場正不斷壯大，這背後離不開政策紅利、優質資産供給及資本市場創新等因素的驅動。

就最新的營收業績來看，消費REITs表現穩健，展現了消費基礎設施這類資産的投資價值。具體來看，已上市的消費REITs中，華夏華潤商業REIT收入最高，2024年收入為6.42億元，與此同時其淨利潤也達到1231.2萬元。

單就淨利潤而言，2024年嘉實物美消費REIT的淨利潤達到3489萬元，是已上市消費REITs中最高的。

從現金流分派率角度來看，最高的是嘉實物美消費REIT，達到5.25%，最低的是華夏大悅城商業REIT，為1.64%。

上述穩健表現持續到了2025年，最新的2025Q1數據顯示，已上市消費基礎設施REITs大多實現了營收的同比增長。

華夏華潤商業REIT、華夏金茂商業REIT和嘉實物美消費REIT今年一季度的營收分别為1.84億元、2351.9萬元和2558.34萬元，同比分别增長82.28%、60.85%和30.2%。

從出租率指標來看，截止2024年底，消費REITs底層物業的出租率均在95%以上。其中，武漢首創奧萊的出租率最高，達到99.17%；上海百聯又一城的出租率最低，但也在95%以上，體現了各零售物業的運營情況較為良好。

就資産性質而言，對比其他産權類REITs，消費基礎設施類市場化程度更高，經營表現更為依賴運營商的主動管理能力。

運營策略上，運營方通過不斷提升品牌級次，持續吸引客流來提升收益。如青島萬象城重點引入零售、餐飲業态，近50家是山東或青島首店，提升購物中心的整體檔次，豐富消費者的消費體驗。

杭州西溪印象城則進行多業态品牌調整，如零售業态上增強戶外運動闆塊的競争力，夯實杭州城市擁有中高端戶外品牌的頭部商場定位，餐飲業态方面則引入多個頭部餐飲品牌，進一步鞏固餐飲業态頭部商場的地位。

此外，也有項目選擇通過積極的營銷活動，實現客流增長。如成都大悅城2024年12月舉辦9周年慶主題活動，借勢頂流IP高達基地成都限定展和快閃店繫列主題活動強勢引流，當月客流創全年新高，環比提升14%。

本文節選自《表現力指數 • 2025購物中心暨零售消費發展報告》
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