租賃企業雙輪驅動！政企聯手激活城中村保障房萬億新風口

在4月21日觀點指數研究院發布的《收入穩健增長 | 2025年4月住房租賃發展報告》中，我們發現，住房租賃企業規模和效率雙輪並行。同時，城中村改造建設保障房成為企業發展的新風口。

觀點指數 報告提及，已披露的6家房企繫租賃企業，收入合計88.7億元，同比上漲3.65%。其中泊寓收入貢獻占比為41.76%，冠寓收入貢獻占比29.89%。

2024年全年泊寓、冠寓、招商伊敦、有巢公寓以及中海長租公寓等多家租賃企業均實現收入的同比增長，同比漲幅區間在3.92%到42.11%不等，企業創收能力正穩步提升。

其中全年收入超10億元的租賃企業包括泊寓、冠寓以及招商伊敦，去年全年收入分别為37.02億元、26.5億元以及12.34億元，同比增長7%、4%以及13%。

與此同時，以相寓為代表的分散式租賃企業在收入端也有不錯的表現。2024年相寓實現GTV約180億元，同比增長6.5%，全年營業收入為61.3億元，對比上年同期增長6.5%，全年毛利率水平為-5.5%。

業務規模和運營效率是住房租賃企業實現收入增長的關鍵因素。過去一年里，住房租賃企業整體業績表現穩定，多家企業在業務規模、運營效率等方面表現亮眼。

運營效率表現上，據企業業績公告披露，相寓、泊寓以及冠寓等多家樣本企業出租率超95%，經營活動保持穩定。

其中，截至上年年末，冠寓在管項目整體出租率為95.3%，開業超6個月的成熟期項目出租率為95.6%。

另外，2024年，泊寓出租率數值為95.6%，項目前台GOP利潤率為89.8%，客戶滿意度超95%，續租率近40%。同時，自有渠道獲客占比提升至88.5%，對外部中介等渠道依賴度進一步降低，渠道傭金支出大幅減少。

新開項目統計上，據觀點指數不完全統計，樣本企業錄得26個租住項目新開業，對比上個報告期出現大幅增長，主要是由于期内萬科泊寓和龍湖冠寓有多家門店集中入市。

其中萬科泊寓于青島、成都、南京、濟南、天津、西安及杭州七城有8個新項目亮相；龍湖冠寓于成都、合肥、珠海以及長沙四城新增開業5家門店。

除此之外，期内招商伊敦公寓、有巢公寓、雅詩閣、融通融寓、鄭州城發美寓、瓴寓、城家以及上海城方等租賃企業同樣有新項目亮相。

此外，報告中指出，2025年3-4月的住房租賃政策主要聚焦于存量收儲、市場供給、權益保障等多維度，政策重心從增量建設轉向存量優化。

報告中指出，過去一年里，一繫列支持收購存量商品房用作保障性住房的政策措施相繼落地實施，從國家層面明确了相應的推動方向。各地也紛紛發布征集公告，收購存量商品房用作保障性住房，進一步完善住房保障體繫。

另外，據觀點指數不完全統計，期内北京、上海、深圳福田、甘肅、安徽、山東、江門等多地推進租房市場權益保障相關工作，圍繞特定群體保障、公積金優化等，為租房者提供經濟支持和便利。

其中，廣州市住建局以及廣州市規劃和自然資源局聯合發布關于城中村改造項目規劃建設保障性住房的意見（簡稱《意見》），推動利用城中村改造地塊規劃建設保障性住房，《意見》自4月1日起正式實施。

文件中提及，城中村改造地塊除安置房外的住宅用地規劃建築面積應當按照不低于10%的比例建設保障性住房。廣州市通過城中村改造項目強制配建保障性住房，旨在完善多層次住房保障體繫，推動租賃市場健康發展，緩解住房供需矛盾，促進職住平衡。

重點50城市租金表現上，據觀點指數監測，35個重點城市租金環比下跌，環比變動區間為-4.38%到-0.15%之間；15個重點城市租金環比保持不動或實現上漲，環比變動區間為0%到3.44%不等；對比上月，50城租金波動幅度不大，但租金出現環比下跌的城市數量有所擴大。

觀點指數判斷，一線城市持續的人口流入和旺盛的租房需求能夠在一定程度上支撐租金的穩定，使其總體維持在較高水平。

總體而言，期内重點城市雖有租金下行壓力但開始顯現企穩迹象，同時受經濟環境、租賃房源供應增加等因素影響，租金仍低于上年同期水平。

公募REITs方面，已上市的6單住房租賃公募REITs2024年年報顯示，行業整體經營穩健，底層資産出租率普遍維持在95%以上高位。年度收入合計達4.92億元，其中國泰君安城投寬庭保租房REIT以1.8億元營收領跑。淨利潤方面，該基金以8048萬元位居榜首，中金廈門安居、華夏北京保障房等3單REITs實現同比增長，展現出較強的盈利韌性。

但市場競争加劇、部分項目經營波動等，仍給住房租賃REITs的财務健康與可持續發展帶來挑戰，未來需持續關注底層資産運營質量提升、市場環境變化應對以及資金流動性改善等表現。

本文節選自《收入穩健增長 | 2025年4月住房租賃發展報告》

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