在消費動能不足的背景下,零售商業市場承受不小的壓力,商業地産企業的表現也未見太多驚喜。
觀點指數 在5月13日觀點指數研究院發布的《表現力指數 • 2025購物中心暨零售消費發展報告》中,我們發現,今年1-4月,觀點指數樣本零售企業中,直接面臨的現實就是:市場承壓, 約4成商業零售企業面臨營收增長考驗。
在消費動能不足的背景下,零售商業市場承受不小的壓力。核心商業城市方面,最新的2025年一季度,除上海有新增供應外,其余城市均無新項目開出。
觀點指數認為,這與當前市場環境有關,在消費未見明顯增長且存量競争加劇的情況下,企業對推動項目入市更為審慎。
空置率方面,上海和成都的空置率較為突出,分别達到8.5%和8.3%。租金方面,上海和北京是目前零售商業租金水平最高的兩個城市,分别達到31.3和32.3元/平方米/天,二線城市中的杭州也有不錯的表現,達到21元/平方米/天。
整體來看,核心商業市場的空置率有小幅收窄,但租金報價也呈下滑趨勢,說明當前市場以價換量的情況較為突出。
以價換量背後,是市場受經濟復蘇緩慢,以及大衆對于未來不确定性的擔憂等因素影響,零售及餐飲業績表現疲弱,業主方不得不提供更為優惠的租金來吸引租戶。
值得一提的是,随着新增供應不斷入市,商業項目間的競争也必将加劇,部分商業設施老舊和區位條件一般的項目将面臨較大挑戰。
市場疲軟之下,商業地産企業的表現也未見太多驚喜。大部分企業面臨着營收增長上的考驗。具體表現為,樣本企業中約6成實現收入同比增長,不過幅度較小,大部分低于10%;此外還有約4成錄得小幅下滑。
其中,增幅最大的為華潤萬象生活,2024年其零售商業收入為42.09億元,同比增長30%。主要得益于其可觀的商業規模和較強的商業運營能力。
港資方面,在高端消費趨弱之下,以運營高端商業為主的港資企業代表也進入了瓶頸期,但在多年積累的優質資産組合、強勁運營能力之下,基本盤較穩。
恒隆地産作為在内地持有運營多個高端項目的代表,截至2024年12月的整體出租率仍然維持高水平,更錄得溫和增長,客流量亦維持穩定。
在交出收入答卷的同時,樣本企業也開始挖掘新的業務方向,存量和非標是當下的熱門關鍵詞,並有望成為未來新的增長可能。
存量改造受建築本體及運營現狀的限制,需要針對每個項目量體裁衣,制定改造升級方案,考驗着運營方在建築更新、内容創新和資産增值等方面的能力。
在這方面,頭部企業針對旗下項目進行探索,並取得一定的成效。現有項目的煥新改造上,重慶龍湖時代天街E館在原項目基礎上擴容,新增“城市綠洲”主題中庭與電競主題街區,吸引騰訊電競館落戶,年輕客群占比提升至65%。
除在空間形态、場景營造、業态組合、運營模式等維度上進行創新外,找準定位,滿足目標客群的需要也是成功的必備要素。
以華潤旗下深圳筍崗萬象食家為例,該項目由傳統倉儲物流園區轉型而來,現為“食材主題+生活方式”綜合體,引入了全國首家盒馬黑標店、米其林餐廳集合區,滿足周邊客群對美食的追求,激活了片區商業活力。
本文節選自《《表現力指數 • 2025購物中心暨零售消費發展報告》》
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撰文:馮彩雲
審校:陳朗洲