GDIRI觀察 | 12萬間，萬科泊寓的納保解法

近期，萬科泊寓官微披露了2024年全年的經營數據。

截至2024年12月，其已開業房量超19.1萬間，管理房量超24.7萬間，項目覆蓋全國29座城市，繼續占據集中式公寓行業規模首位。

泊寓持續提升經營管理效率，降低經營成本。截至12月，泊寓管理項目整體出租率為95%，客戶滿意度為95%，自有渠道獲客占比達85%，前台GOP利率潤為89%，已累計為超80萬名城市青年提供租住體驗。

同時，過去一年里，泊寓繼續發力産品+服務。2024年全年搭建超300個興趣社群，開展超2000場次的社群活動，持續打造泊寓交友季、電競季等社群活動IP。

截至12月，泊寓已向超5000家企業提供住房服務，企業客戶占比達45%，企業商旅短租全年累計入住超127萬間·夜。

産品線打造上，過去一年，泊寓繼續完善産品體繫，從青年公寓到多人宿舍中高端公寓全面布局，已形成泊寓（青年公寓）、泊寓安舍（多人宿舍）以及富瑞斯（高端公寓）的産品線矩陣，匹配不同客戶群體的需求。

目前，泊寓在全國11座城市運營管理19個大型租賃社區項目，同時房量超2500間的北京小米社區以及房量超2000間的成都大豐埔家社區即将入市。

數據來源：企業披露，觀點指數、商業客整理

其中值得關注的是，萬科泊寓繼續深入保障性租賃住房市場，納保（納入保障性租賃住房體繫）房量增長至約12萬間，占管理房量的48.58%，納保數量同樣占據集中式公寓行業的首位，成為市場化租賃企業中當之無愧的納保“卷”王。

從企業披露的數據來看，對比2023年底，泊寓納保房源數量增長18.23%，超開業房量及管理房量的增長幅度。從2022年6月至2024年底，泊寓納保房源數量增長了7.9萬間。

另外，據萬科2024年半年度報告披露，截至2024年6月底，萬科泊寓已在北京、天津、深圳、廈門等23個城市合計納保155個項目，涉及房源11.2萬間。

顯然，泊寓納保項目數量、城市覆蓋以及納保房源數呈現顯著增長的态勢。

結合具體項目來看，2024年12月11日，萬科集團與建萬基金合作的廣州首個保障性租賃住房項目——建信住房租賃基金·泊寓三元里旗艦店正式開業，總體量超1500套。

該項目是由建萬基金投資收購的廣州市白雲區三元里二期項目改造而來，並由萬科泊寓負責運營管理

包括該項目在内，過去一年里，泊寓通過 “非居改保”、“由售改租”的模式在深圳、佛山、廣州、昆明、重慶、長春、杭州等地盤活超8000套内外部存量房源，為房地産及住房租賃市場提供全新的解題思路。

據商業客了解，2021年之後，市場化租賃房源納入保障性租賃住房體繫的動态持續增加，這與住房租賃市場重點政策的頒布節點重合。

2021年7月，發改委發布的“958号文”中首次将保障性租賃住房納入公募REITs試點範圍。2022年，證監會與發改委聯合發布《關于規範做好保障性租賃住房試點發行基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）有關工作的通知》，推動保租房REITs業務的有序開展。

政策打通後，首批三單保障性租賃住房REITs于2022年8月31日成功上市。截至目前，住房租賃行業已有6單公募REITs項目成功發行。

納保是通往公募REITs之路的通行證，通過積極納保儲備充足彈藥的萬科泊寓已打下較好的基礎。

據商業客了解，萬科已經多次對外表達了發行住房租賃公募REITs的意願。如2024年中報中披露，保障性租賃住房REITs正在申報過程中。通過打通經營類業務投融管退的商業閉環，以REITs實現上市融資，一定程度上可以緩解萬科面臨的經營及流動性壓力。

值得一提的是，2024年7月，發改委發布的“1014号文”中明确了租賃住房 REITs 的底層資産四大類型，包括保障性租賃住房、公租房、市場化長租房、園區配套型長租公寓，進一步豐富了底層資産的多樣性。

這也意味着，包括保租房項目在内，将有更多的住房租賃資産有機會通過公募REITs方式實現退出。

除了獲取公募REITs的入場券外，保租房一繫列的優惠政策支持也是租賃企業納保的重要原因，如稅收優惠、财政補貼、土地支持等，以此降低運營成本，增加利潤空間。

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